ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2020 року 
м. Київ

Справа №  910/5446/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:
позивач - Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва"
представник позивача - Єрьоменко О. В., адвокат
відповідач - Громадська організація "Кролевецьке земляцтво"
представник відповідача - Стеценко І. В., адвокат

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 (суддя Приходько І. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020 (головуючий суддя Мартюк А. І., судді Алданова  С. О., Зубець Л. П.) у справі за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" до Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" про розірвання договору оренди та виселення.

1.          Короткий зміст позовних вимог
1.1.24.04.2019 Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" (далі - Позивач, Компанія) звернулося до Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" (далі - Відповідач, Організація) з позовом про розірвання Договору оренди приміщення № 2172 від 01.02.2000 (далі - Договір оренди) по вул. Юрківській, 40, укладеного між Позивачем та Відповідачем; виселення Відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 113,0 кв.м. (далі - Приміщення) за адресою: м. Київ, вул. Юрківська, 40, що перебуває на балансі Позивача.
1.2.          Позовні вимоги обґрунтовані порушенням Відповідачем умов Договору оренди, у зв`язку із здійсненням ним ремонтних робіт з перепланування та реконструкції орендованого майна без згоди орендодавця, що є підставою для розірвання договору та звільнення приміщення.

2.          Короткий зміст рішень судів
2.1.          11.12.2019 Господарський суд міста Києва рішенням, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, позовні вимоги задовольнив повністю; розірвав Договір оренди; виселив Відповідача з Приміщення, яке знаходиться на першому поверсі за адресою: м. Київ, вул. Юрківська, 40 та перебуває на балансі Відповідача.
2.2.          Суди встановили, що Відповідач користується приміщеннями всупереч умов укладеного Договору оренди, зокрема, Відповідачем самовільно проведено роботи з реконструкції та перепланування без отримання дозволу орендодавця та проведення будь-яких ремонтних робіт в орендованому приміщенні та без погодження з орендодавцем проектно-кошторисної документації, що є підставою для розірвання Договору оренди, на спростування чого Відповідач не надав жодних доказів. Вимога про виселення Відповідача з орендованого приміщення є обґрунтованою та не є передчасною, оскільки умовами Договору оренди встановлений обов`язок орендаря звільнити орендоване приміщення у випадку закінчення строку дії Договору, однак не визначений обов`язок звільнення приміщення після його розірвання в судовому порядку та не визначений порядок звільнення приміщення на вимогу орендодавця. Суди дійшли висновку про те, що Позивач як балансоутримувач майна вправі захистити своє право господарського відання, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про виселення з орендованого приміщення.

3.          Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1.          Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги залишити без задоволення.     

4.          Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі
4.1.          Суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми частини другої статті 651, частини першої статті 783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), щодо застосування яких відсутній висновок Верховного Суду у подібних правовідносинах, враховуючи таке:
4.1.1.          Визначений статтею 783 ЦК України перелік підстав розірвання договору найму є вичерпним, отже правовим наслідком (згідно з умовами глави 58 ЦК України) порушення умов договору у разі проведення ремонту приміщення, переданого у найм, без згоди наймодавця, відповідно до частини п`ятої статті 778 ЦК України, є втрата права на відшкодування вартості поліпшень, якщо такі поліпшення не можна відокремити без шкоди для речі. Аналогічні положення містить також Закон України "Про оренду державного та комунального майна".
4.1.2. Ані норми ЦК України, ані норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна",  як і умови укладеного сторонами Договору оренди не визначають проведення ремонту/поліпшення майна без згоди наймодавця спеціальною підставою дострокового розірвання договору.
4.1.3. Оцінка порушення як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених частиною другою статті 651 ЦК України. При цьому критерієм істотності порушення договору у законі також визначається шкода відповідно до частини другої статті 22 ЦК України. Отже суди мали встановити не лише наявність істотного порушення умов Договору оренди, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, і яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладення цього договору, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Позивач безумовно жодної шкоди, а тим паче "істотної шкоди" не отримав і таке порушення не може кваліфікуватися судами як істотне, а переобладнання та перепланування Приміщення тільки покращили стан будинку в цілому та орендованого приміщення зокрема.   

5.          Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1.          24.11.2020 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити прийняті у справі судові рішення без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

6.          Розгляд справи Судом
6.1.          Ухвалою Верховного Суду від 06.11.2020 відкрито касаційне провадження за скаргою Відповідача на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020, призначено розгляд справи у судовому засіданні.

7.          Встановлені судами обставини
7.1.          01.02.2000 між Організацією (орендар) та Управлінням майном Подільської райдержадміністрації (орендодавець) укладено Договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації від 18.06.1999 № 560 та ордеру № 80 від 18.06.1999, за згодою ДКП по утриманню житла Подільського району, передає, а орендар приймає в орендне користування приміщення в будинку по вулиці Юрківська, 40 на першому поверсі загальною площею 113 м.кв., яке надається для розміщення офісу.
7.2.          Розмір орендної плати, порядок її нарахування та сплати, підстави припинення нарахування орендних платежів, а також порядок відшкодування експлуатаційних витрат встановлені сторонами у пунктах 1.3-1.10 Договору.  
7.3.          Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди орендар зобов`язаний забезпечити належне зберігання, експлуатацію і санітарне утримання орендованого приміщення та прибудинкових територій та запобігати його пошкодженню і псуванню.
7.4.          За пунктом 2.4 Договору оренди про зміну поштових та інших реквізитів орендар письмово повідомляє орендодавця в десятиденний термін.
7.5.          Згідно з пунктом 4.1 Договору оренди орендодавець має право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання орендарем умов Договору. У випадку неможливості проведення огляду та перевірки за згодою орендаря, орендодавець має право самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення.
7.6.          Умовами пункту 4.2 Договору оренди орендодавцю надано право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання орендарем умов Договору. А у випадку неможливості проведення огляду та перевірки за згодою орендаря, орендодавцю надано право самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення.
7.7.          Пунктом 5.3 Договору оренди визначено, що орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати орендоване приміщення, зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови, тощо. Роботи з переобладнання та відновлення приміщень можуть проводитись тільки за погодженою з орендодавцем проектно-кошторисною документацією.
7.8.          Відповідно до пункту 7.2 Договору строк його дії встановлено з 01.02.2000 до 18.06.2024.
7.9.          Додатковою угодою від 01.04.2002 до Договору внесено зміни та зазначено, що сторонами цього Договору є орендодавець: Комунальне підприємство "ОРЕНДА", орендар: Організація.
7.10.          Додаткову угоду сторони уклали, керуючись рішенням Подільської районної у місті Києві ради від 27.12.2001 № 49 "Про створення комунального підприємства "ОРЕНДА". Додаткова угода погоджена начальником Управління з питань майна Подільської райдержадміністрації м. Києва.
7.11.          Відповідно до розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 16.11.2011 № 917 із змінами від 12.12.2014 № 750 "Про припинення комунального підприємства "ОРЕНДА" шляхом приєднання до КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" функції орендодавця в частині орендних відносин за спірним Договором делеговані Комунальному підприємству "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва".
7.12.          Відповідно до рішення Київської міської ради від 09.10.2014 № 270/270 "Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва" та розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 "Про передачу на баланс та закріплення на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" житлового та нежитлового фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, та приватизованого житлового фонду з метою подальшого обслуговування", з балансу КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва" на баланс Позивача передано нежитловий фонд, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва станом на 01.02.2015 згідно з додатком, з метою його подальшого обслуговування.
7.13.          Пунктом 2 розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 закріплено за Компанією на праві господарського відання майно згідно з додатком.
7.14.          Пунктом 3 розпорядження визначено Компанії здійснити приймання-передачу майна, зазначеного в додатку до цього розпорядження, поставити його на баланс, провести інвентаризацію та забезпечити його ефективне використання за призначенням.
7.15.          Згідно з пунктом 314 Додатку до розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації від 29.01.2015 № 50 Позивачу передано на баланс житловий будинок по вул. Юрківській, 40, в якому знаходиться Приміщення. 
7.16.          За актом приймання-передачі № 137 зазначений об`єкт передано в експлуатацію Позивачу від КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва".
7.17.          Позивач вручив Відповідачу лист № 129 від 13.02.2015, в якому повідомив про передачу будівлі на баланс Компанії та зазначив про необхідність укладення додаткової угоди до Договору оренди в частині зміни сторони орендодавця, а також вказав на необхідність здійснювати орендні платежі на нові розрахункові реквізити.
7.18.          Листами від 11.04.2017, 07.07.2017, 05.09.2017 Позивач також звертався до Відповідача з повідомленнями, в яких вказував про необхідність надання експертної оцінки на орендовані нежитлові приміщення, а також укладення додаткових угод до Договору, в тому числі в частині перерахунку орендної плати відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.
7.19.          Позивач підтвердив факт сплати Відповідачем орендних платежів за належними реквізитами, проте станом на час звернення з цим позовом Відповідач не звернувся до Позивача щодо укладення та підписання додаткових угод.
7.20.          Відповідно до акта обстеження від 27.02.2019, затвердженого директором Компанії, комісія за участю Позивача у складі начальника технічного відділу, провідного інженера та представника КП "Київтеплоенерго" СП  "Енергозбут", РТ "Поділ" (інженера 1 категорії) на підставі звернення мешканців житлового будинку 40 по вулиці Юрківській щодо розбалансування внутрішньобудинкової системи опалення в орендованому нежитловому приміщенні зазначеного будинку з виходом на місце встановила, що на тепловому вводі на базі теплолічильника SKS-3, заводський № 016899 змонтований загальнобудинковий вузол обліку тепла. Система опалення на будинок: вертикальна, елеваторна, залежна. Система опалення нежитлового приміщення Організації відокремлена від загальнобудинкової. Після елеваторного вузла на опалення орендованого приміщення виконано врізку, на якій встановлений теплолічильник типу UltraMetr заводський № 97093331, який не опломбований теплопостачальною організацією. В орендному приміщенні виконано реконструкцію системи опалення у вигляді горизонтальної розводки трубопроводів. Раніше існуючі радіатори від стояків загальнобудинкової системи опалення демонтовані. Стояки в зазначеному приміщенні теплоізольовані.  
Актом від 01.03.2019, затвердженим директором Компанії, вказана комісія зафіксувала факт того, що частина підвального приміщення Організацією використовується безпідставно.
7.21.          Актом обстеження від 09.04.2019 за участю першого заступника директора Компанії, головного інженера, майстра технічної дільниці встановлено, що орендарем виконано перепланування орендованого приміщення, зокрема, існуючий вхід в приміщення зашито та виконано новий дверний проріз у внутрішній капітальній стіні, при цьому самовільно приєднано приміщення місць загального користування будинку площею 1,5 кв.м. В залізобетонному перекритті між 1 поверхом та підвалом влаштовано проріз площею 2 кв.м. та сходи до підвального приміщення. В тепловому пункті будинку влаштовано перегородки та самовільно відокремлено частину приміщення теплопункту і приєднано до нежитлового приміщення на 1 поверсі. Роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення орендар виконав самовільно, документація, погоджена в установленому порядку на виконання робіт, не надана.
7.22.          Акт обстеження спірного приміщення складено без участі представника Відповідача; повідомити Відповідача як за офіційною адресою місця реєстрації, так і за будь-якими іншими адресами, реквізити яких наявні у матеріалах справи, не є можливим. 
7.23.          Жодних повідомлень про зміну поштових та інших реквізитів, які мали бути надані Відповідачем у випадку зміни фактичної адреси місцезнаходження, матеріали справи не містять.

8.          Позиція Верховного Суду
8.1.          Правовідносини сторін у цій справі виникли з договору, який за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна та підпадає під правове регулювання глави 58 ЦК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
8.2.          За частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.   
8.3.          Відповідно до частин першої, п`ятої статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.  Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
8.4.          Як встановлено судами, сторони у Договорі погодили, що орендар не має права переобладнувати орендоване приміщення без згоди орендодавця, а відповідні роботи можуть проводитися тільки за погодженою з орендодавцем проектно-кошторисною документацією. 
8.5.          Суди встановили, що орендарем за відсутності дозволу орендодавця в орендованому приміщенні виконано, зокрема, реконструкцію системи опалення у вигляді горизонтальної розводки трубопроводів, раніше існуючі радіатори від стояків загальнобудинкової системи опалення демонтовані, стояки в цьому приміщенні теплоізольовані. Також орендар здійснив перепанування орендного приміщення, зокрема, існуючий вхід в приміщення зашито та виконано новий дверний проріз у внутрішній капітальній стіні, при цьому самовільно приєднано приміщення місць загального користування будинку площею 1,5 кв.м. В залізобетонному перекритті між 1 поверхом та підвалом влаштовано проріз площею 2 кв.м. та сходи до підвального приміщення. В тепловому пункті будинку влаштовано перегородки та самовільно відокремлено частину приміщення теплопункту і приєднано до нежитлового приміщення на 1 поверсі. Роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення орендар виконав самовільно. Документація, погоджена в установленому порядку на виконання робіт, не надана.
8.6.          Здійснення зазначених ремонтних робіт Відповідач не заперечує, посилаючись однак на те, що переобладнання та перепланування Приміщення тільки покращили стан будинку в цілому та орендованого приміщення зокрема.
8.7.          Втім, встановлені судами обставини не свідчать про те, що внаслідок зміни стану орендованого майна відбулося його поліпшення, в результаті чого покращилися його експлуатаційні характеристики, або що необхідність проведення ремонту цього майна була зумовлена неможливістю його використання, зокрема, з урахуванням правил безпеки. На подання таких доказів до суду і їх недослідження судами Відповідач у касаційній скарзі не посилається.
8.8.          Натомість, передаючи об`єкт - Приміщення в оренду, орендодавець та орендар погодили в укладеному Договорі умову, яка забороняє орендарю без дозволу орендодавця переобладнувати орендоване майно.
8.9.          Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що Відповідач не мав права проводити перепланування Приміщення без згоди орендодавця.  
8.10.          Частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції, чинній на час звернення з цим позовом, передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
8.11.          Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною другою цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
8.12.          Разом з тим статтею 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.
8.13.          Також стаття 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
8.14.          З наведених норм статті 773 ЦК України випливає, зокрема, що якщо внаслідок зміни наймачем стану переданої у найм речі без згоди  наймодавця наймодавцю завдано збитки, він також має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж зміни стану речі мають характер поліпшень, то за правилом частини п`ятої статті 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
8.15.          З огляду на викладений висновок Суд відхиляє посилання Скаржника (підпункт 4.1.1 цієї постанови) на те, що наслідки здійснення наймачем невід`ємних поліпшень речі, переданої в найм, вичерпуються визначеними у статті 778 ЦК України. Суд звертає увагу на те, що, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 ЦК України.
8.16.          Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням договору.
8.17.          З огляду на наведене, Суд відхиляє посилання Скаржника (підпункти 4.1.2, 4.1.3) на те, що ні норми ЦК України, ні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як і умови Договору не визначають спеціальною підставою розірвання договору проведення ремонту/поліпшення майна без згоди наймодавця, а оцінка порушення як істотного має здійснюватися з урахуванням такого критерію як наявність шкоди.
8.18.          Враховуючи викладене, суди дійшли мотивованого висновку про наявність передбачених законом підстав для розірвання Договору оренди на вимогу Позивача-орендодавця, який, як встановили суди, володіє орендованим майном на праві повного господарського відання, а також виселення Відповідача з орендованого майна, у зв`язку з чим доводи Скаржника (пункт 4.1) про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм статей 651, 783 ЦК України не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду.
8.19.          За наведених мотивів рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанцій зміні чи скасуванню не підлягають, тому касаційна скарга має бути залишена без задоволення.

9.          Судові витрати
Оскільки касаційна скарга задоволенню не підлягає, судові витрати покладаються на Скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Громадської організації "Кролевецьке земляцтво" залишити без задоволення.
2.          Рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2020 у справі №  910/5446/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                      К. М. Пільков
Судді                                                                                          Є. В. Краснов

                                                                                          Г. М. Мачульський