ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2020 року
м. Київ

Справа № 910/14242/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Пількова К.М., Краснова Є.В.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Погребиської Тетяни Владиславівни
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 (колегія суддів: Алданова С.О. - головуючий, Мартюк А.І., Зубець Л.П.) та рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2020 (Котков О.В.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Погребиської Тетяни Владиславівни
до Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:
1. Комунальне підприємство "Київблагоустрій" виконавчого органу Київської міської ради,
2. Комунальне підприємство "Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд Голосіївського району міста Києва",
про розірвання договору
за участю:
позивача: Лотоцький М.М. (адвокат)
третьої особи-1: Касянчук Л.Г. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Звернувшись в суд з даним позовом до Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (далі - відповідач) Фізична особа-підприємець Погребиська Тетяна Владиславівна (далі - позивач) просила розірвати договір від 15.06.2018 №2779 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.
1.2. Позов обґрунтовано тим, що на підставі оскаржуваного договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду позивачу, як орендарю, було передано майно, яке не відповідає цільовому призначенню, що позбавило позивача використовувати орендоване майно для досягнення мети договору при його укладанні, а також тим що орендаря не було повідомлено про права третіх осіб на річ, у зв`язку з чим, позивач просить розірвати даний договір.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020, в позові відмовлено.
2.2. Рішення судів мотивовані тим, що позивачем не доведено, що відповідачем було істотно порушено умови договору або відбулась істотна зміна обставин, яка не дозволяє позивачу використовувати об`єкт оренди, що є підставою для розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Позивачем не доведено, що неповідомлення відповідачем про права третіх осіб на об`єкт оренди унеможливлює використання вказаного об`єкта, а необхідність отримання дозвільних документів на розміщення тимчасової споруди на об`єкті оренди передбачена вимогами законодавства і не впливає на якість переданого в оренду майна.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. В касаційній скарзі позивач просить скасувати постанову апеляційного суду і рішення суду першої інстанції, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах. 
3.2. В скарзі позивач посилається на те, що судами попередніх інстанцій не враховано, що позивачем не розміщувались тимчасові споруди для здійснення підприємницької діяльності, для розміщення яких є необхідним отримання паспорта прив`язки, а установлювались огороджувальні конструкції в підземному переході, які належать до малих архітектурних форм, що розміщуються відповідно до приписів статті 21 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" за рішенням власника. А щодо неповідомлення орендодавцем при укладенні договору оренди нерухомого майна про права третіх осіб на вказаний об`єкт, то відповідно до вимог статті 769 Цивільного кодексу України ця обставина є самостійною підставою для розірвання договору оренди.
3.3. Відповідачем подано відзив на касаційну скаргу, в якому він посилаючись на законність і обґрунтованість судових рішень просить їх залишити без змін.
4. Мотивувальна частина
4.1. Відповідно до приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.2).
Як встановлено судами, 15.06.2018 між ФОП Погребиською Т.В. (орендар за договором), Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець за договором), Комунальним підприємством «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Голосіївського району м. Києва» (підприємство-балансоутримувач за договором) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2779 (далі - договір), відповідно до п.1.1. якого, орендодавець на підставі протоколу засідання конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.05.2018 № 49 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (частину підземного пішохідного переходу), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва; далі - об`єкт оренди, яке знаходиться за адресою: м. Київ проспект Науки, 4 (фабрика «Рошен»), для розміщення торговельного об`єкту з продажу продовольчих та непродовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.
В п.2.1. договору сторонами узгоджено, що об`єктом оренди є частина підземного пішохідного переходу, загальною площею 150,0 кв.м, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору.
За змістом п.2.4. договору орендар вступає у строкове платне користування об`єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об`єкта.
На виконання умов договору орендодавець та підприємство-балансоутримувач передали, а орендар прийняв в орендне користування частину підземного пішохідного переходу, загальною площею 150,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Київ, проспект Науки, 4 (фабрика «Рошен»), що засвідчено актом приймання-передачі нерухомого майна від 15.06.2018.
Відповідно до п. 5.3.1. договору орендар має право використовувати об`єкт відповідно до його призначення та умов договору.
Пунктом 9.6. договору передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
12.07.2019 позивач звернувся до Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради з листом про розірвання договору з 15 червня 2018. До вказаного листа додано підписану позивачем додаткову угоду про розірвання договору. Зазначений лист був отриманий відповідачем 12.07.2019 року за вх. №062/9736.
4.2. Однією із підстав для звернення до суду з даним позовом позивач зазначив те, що він не може використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору, оскільки, під час встановлення торговельної споруди, інспекторами КП "Київблагоустрій" на підставі виданих приписів №1806900 від 10.08.2018 та №1812826 від 10.08.2018 та за дорученням Департаменту міського благоустрою виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 13.08.2018 № 064-5985 було демонтовано встановлені елементи благоустрою, що, відповідно, позбавляє орендаря здійснювати господарську діяльність на відповідній площі.
4.2.1. Відповідно до приписів статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.2). У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч.3).
Відповідно до положень статті 652 цього кодексу у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч.1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (ч.2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору (ч.3). Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4).
4.2.2. Як зазначалось, позивач посилається на те, що він не має можливості використовувати об`єкт оренди для цілей, для яких він орендувався, а саме для розміщення торговельного об`єкту, оскільки на підставі приписів інспекторів КП «Київблагоустрій» торгівельну споруду позивача було демонтовано, у зв`язку з чим позивач вважає, що відповідач передав позивачу в оренду об`єкт, що не відповідає цільовому призначенню, тобто порушив приписи статті 767 ЦК, відповідно до якої наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1).
Відповідно до ч.2 статті 768 ЦК якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право вимагати розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (п.4).
4.2.3. Колегія суддів вважає, що вказані посилання позивача не можуть бути підставою для розірвання договору оренди в односторонньому порядку.
Так, предметом договору оренди в договорі визначено передачу в користування частини підземного пішохідного переходу, яка за умовами вказаного договору передавалась позивачу для розміщення торговельного об`єкту з продажу продовольчих та непродовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.
Отже, якість предмету, переданого в оренду, пов`язується з якістю самого приміщення і здатністю на ньому розмістити торговельний об`єкт.
4.2.4. Судами встановлено, що 10.08.2018 інспекторами КП "Київблагоустрій" було проведено перевірку правомірності розміщення тимчасової споруди - торгівельного ряду з ролетів (кіосків) в Східному підземному переході на пл. Московській. За наслідками проведеної перевірки було винесено приписи № 1812826 та № 1806900, якими позивача зобов`язано надати проектно-дозвільну документацію на розміщення тимчасової споруди, а в разі відсутності такої документації - демонтувати власними силами.
Із встановлених обставин справи вбачається, що оскільки позивачем не було надано дозвільну документацію на розміщення тимчасової споруди, уповноваженим органом було прийнято рішення про демонтаж приміщення. У відповідності до Акта №108 від 13.08.2018 та Акта опису майна проведено демонтаж (переміщення) та опис майна, яке передано на майданчик тимчасового зберігання КП "Київблагоустрій".
Відповідно до встановлених судами обставин справи, позивачем дії Департаменту міського благоустрою виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо демонтажу не були оскаржені.
Згідно ч.2 ст.28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності - це одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Розміщення малих архітектурних форм здійснюється відповідно до Закону України "Про благоустрій населених пунктів" (ч.3). Розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності здійснюється в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування (ч.4).
Відповідно до п.2.1. Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.10.2011 №244, підставою для розміщення ТС є паспорт прив`язки ТС (додаток 1).
Частиною 2 статті 21 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" визначено, що мала архітектурна форма - це елемент декоративного чи іншого оснащення об`єкта благоустрою. До малих архітектурних форм належать: альтанки, павільйони, навіси; паркові арки (аркади) і колони (колонади); вуличні вази, вазони і амфори; декоративна та ігрова скульптура; вуличні меблі (лавки, лави, столи); сходи, балюстради; паркові містки; огорожі, ворота, ґрати; інформаційні стенди, дошки, вивіски; інші елементи благоустрою, визначені законодавством. Розміщення малих архітектурних форм здійснюється відповідно до цього Закону за рішенням власника об`єкта благоустрою з дотриманням вимог законодавства, державних стандартів, норм і правил.
Відповідно до ч.1 статті 34 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" правила благоустрою території населеного пункту - нормативно-правовий акт, яким установлюються вимоги щодо благоустрою території населеного пункту. Правила включають, зокрема, порядок розміщення малих архітектурних форм (ч.2 п.7).
4.2.5. Отже, питання якості об`єкту (відповідності цілям використання), що переданий в оренду для торговельної діяльності, та питання можливості здійснення торговельної діяльності на цьому об`єкті з встановленням певних огороджувальних конструкцій, яка передбачає дотримання інших вимог законодавства, є непов`язаними між собою. Оскільки позивачем не доведено порушення орендодавцем приписів статті 767 Цивільного кодексу України щодо обов`язку наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, немає підстав вважати, що у позивача виникло право на цій підставі вимагати розірвання договору оренди. Обізнаність чи необізнаність наймача щодо повноважень встановлювати тимчасові споруди (мали архітектурні форми) лише на підставі укладеного договору оренди нерухомого майна з урахуванням загальнодоступності і необхідності бути обізнаними про свої права та обов`язки при здійсненні певної діяльності, не відноситься до зони відповідальності наймодавця.
4.3. Разом з тим, з висновками судів щодо безпідставності вимог позивача про розірвання договору оренди на підставі статті 769 ЦК колегія суддів Верховного Суду не погоджується з огляду на наступне.
4.3.1. Як ще на одну із підстав позову для розірвання договору позивач також посилався на те, що підземний перехід, частина площі якого передана йому в оренду, згідно розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) "Про передачу основних засобів комунальної власності територіальної громади міста Києва" від 21.04.2015 №381 закріплений на праві господарського відання за Комунальним підприємством "Київблагоустрій", про що під час укладення договору його як орендаря повідомлено не було.
4.3.2. Відповідно до статті 769 ЦК передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч.1). При укладенні договору найму наймодавець зобов`язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2).
4.3.3. Згідно статті 24 Господарського кодексу України (далі - ГК) управління господарською діяльністю у комунальному секторі економіки здійснюється через систему організаційно-господарських повноважень територіальних громад та органів місцевого самоврядування щодо суб`єктів господарювання, які належать до комунального сектора економіки і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління (ч.1).
Майно комунального унітарного підприємства перебуває у комунальній власності і закріплюється за таким підприємством на праві господарського відання (комунальне комерційне підприємство) або на праві оперативного управління (комунальне некомерційне підприємство) (ч.3 ст.78 ГК).
Відповідно до статті 136 ГК право господарського відання є речовим правом суб`єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами (ч1). Щодо захисту права господарського відання застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності. Суб`єкт підприємництва, який здійснює господарську діяльність на основі права господарського відання, має право на захист своїх майнових прав також від власника (ч.4).
4.3.4. Відтак, особа, що володіє об`єктом нерухомого майна на праві повного господарського відання є особою, яка володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником, з певним обмеженням правомочності розпорядження. Питання правомірності передачі відповідачем спірного об`єкту нерухомості відповідачем не досліджувалось судами та не підіймалось позивачем, тому не є предметом дослідження.
4.3.5. Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін, наприклад, статтею 188 ГК.
Законодавець у певних правовідносинах передбачив порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору (стаття 188 ГК), де врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
4.3.6. Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки у законі, що міститься у частині другій статті 651 ЦК.
Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 зі справи №920/418/19.
4.3.7. При цьому слід зазначити, що згідно частини другої статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі не лише істотного порушення договору другою стороною, а також і в інших випадках, встановлених договором або законом.
Такий випадок передбачено у наведеній вище статті 769 ЦК, згідно якої якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати розірвання договору.
Відмовляючи у позові суди попередніх інстанцій виходили із того, що позивачем не доведено, що неповідомлення його орендодавцем про перебування в господарському віданні третьої особи орендованого позивачем майна є істотним порушенням умов договору.
4.3.8. З врахуванням вищевикладеного, колегія суддів Верховного Суду вважає, що відповідач не дотримався приписів статті 769 ЦК щодо повідомлення наймача про права третіх осіб на об`єкт оренди, що відповідно до диспозиції вказаної норми надає можливість наймачу вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК, незалежно від правових підстав розірвання договорів, визначених в статті 652 ЦК.
4.4. Відповідно до частини 3 статті 311 ГПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Оскільки суди попередніх інстанції неправильно застосували норми матеріального права, що призвело до прийняття незаконних рішень, оскаржені рішення підлягають скасуванню відповідно до положень статті 311 ГПК України з ухваленням судом касаційної інстанції нового рішення про задоволення позову.
4.5. З урахуванням приписів статті 129 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачена позивачем сума судового збору за подання позову (1  921 грн), апеляційної (2  881,5 грн) та касаційної (3  842 грн) скарг в розмірі 8  644,5 грн.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Погребиської Тетяни Владиславівни задовольнити.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 та рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2020 у справі №910/14242/19 скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким позов Фізичної особи-підприємця Погребиської Тетяни Владиславівни задовольнити.
Розірвати договір від 15.06.2018 №2779 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, укладений між Фізичною особою-підприємцем Погребиською Тетяною Владиславівною, Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Комунальним підприємством «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Голосіївського району м. Києва».
Стягнути з Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (адреса: 01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10, код ЄДРПОУ 19020407) на користь Фізичної особи-підприємця Погребиської Тетяни Владиславівни (Реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , дата та номер державної реєстрації ФОП: 07.05.2008, НОМЕР_2, адреса: АДРЕСА_1 ) 8  644 (вісім тисяч шістсот сорок чотири) грн 50 коп. судового збору за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Г.М. Мачульський

Судді                                                                                                    К.М. Пільков

Є.В. Краснов