13.10.20
22-ц/812/1587/20
Справа номер 489/417/20 Головуючий суду першої інстанції – Кокорєв В.В.
Провадження номер 22-ц/812/1587/20 Доповідач суду апеляційної інстанції – Локтіонова О.В.

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 жовтня 2020 року м.Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого – Локтіонової О.В.,
суддів: Колосовського С.Ю., Ямкової О.О.,
із секретарем судового засідання – Андрієнко Л.Д.,
за участі: 
представника позивачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 – ОСОБА_3 ,
представника позивача ОСОБА_1 – ОСОБА_4 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за   апеляційною скаргою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 24 липня 2020 року, ухвалене о 9 год. 50 хв. під головуванням судді Кокорєва В.В. в приміщенні суду в м.Миколаєві, повний текст якого складено 03 серпня 2020 року, за позовом  ОСОБА_2 та  ОСОБА_1 , який діє також в інтересах малолітнього ОСОБА_5 до Державного реєстратора комунального підприємства «Енерго» Миколаївської області Лубінської Олени Миколаївни, акціонерного товариства «Альфа – Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору – орган опіки та піклування Миколаївської міської ради та ОСОБА_6 про визнання дій державного реєстратора протиправними щодо проведення державної реєстрації права власності, скасування рішень та запису про державну реєстрацію,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали до суду вищезазначений позов, який обґрунтовували наступним.
17 березня 2008 року між ОСОБА_1 та акціонерно-комерційним банком «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», укладено договір кредиту №640/4-155, за умовами якого ОСОБА_1 отримав кошти в сумі 99 000 доларів США строком до березня 2018 року зі сплатою 13,5% річних.
18 березня 2008 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за вищезазначеним кредитним договором між Банком, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, предметом якого виступило домоволодіння з усіма господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , в якому зареєстроване місце проживання ОСОБА_2 , ОСОБА_6 (помер ІНФОРМАЦІЯ_1 ), ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та малолітнього ОСОБА_5 . Вказане нерухоме майно є єдиним житлом у позивачів та членів їх сім`ї.
27 грудня 2019 року позивачі отримали від АТ «Альфа-Банк» позовну заяву про виселення із будинку у зв`язку з набуттям Банком на підставі іпотечного договору права власності на об`єкт іпотеки.
На думку ОСОБА_1 та ОСОБА_2 дії державного реєстратора щодо реєстрації за Банком права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 є протиправними, оскільки вони протирічать нормам Закону України «Про мораторій стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Державним реєстратором було проігноровано факт відсутності оцінки предмета іпотеки на момент реєстрації, письмових вимог про усунення порушень, надісланих іпотекодержателем, дозволу органу опіки та піклування на перехід права власності за наявності зареєстрованої у житлі малолітньої дитини, а також те, що вказане житло використовується як місце постійного проживання родини позивачів і у їх власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно.
Посилаючись на зазначені обставини, позивачі просили визнати протиправним та скасувати рішення та запис державного реєстратора комунального підприємства «Енерго» Миколаївської області Лубінської О.М. про державну реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа – Банк», на домоволодіння з господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , індексний номер 47977690 від 27.07.2019 р.
Не погоджуючись з позовними вимогами, відповідач АТ «Альфа – Банк» надав відзив, в якому посилаючись на безпідставність позовних вимог просив у задоволенні позову відмовити.
Ухвалою Ленінського районного суду м. Миколаєва від 03 лютого 2020 року забезпечено позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 шляхом заборони відчуження та здійснення будь-яких реєстраційних дій щодо домоволодіння по АДРЕСА_1 .
Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 24 липня 2020 року, з урахуванням ухвали суду від 17 вересня 2020 року про виправлення описки, у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовлено.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що доводи позовної заяви спростовуються наявними у матеріалах справи доказами та вимогами законодавства, а тому є безпідставними.
Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просили рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення їх позовних вимог.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що 17 березня 2008 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №640/4-155, за умовами якого ОСОБА_1 отримав кредит в сумі 99 000 доларів США зі сплатою 13,5% річних строком до 16 березня 2018 року. Пункт 1.2 договору визначає, що кредит надається позичальнику на споживчі потреби (т.1 а.с.61-64).
18 березня 2008 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за вищезазначеним кредитним договором між банком,  ОСОБА_1  (8/100 частки) та ОСОБА_2  (92/100 частки) укладено іпотечний договір, предметом якого виступило домоволодіння з усіма господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , яке складається з житлового будинку (позначеного на плані літерою А) житловою площею 73,0 кв.м, загальною площею 97,8 кв.м, житлового будинку (позначеного на плані літерою И-2) житловою площею 89,1 кв.м, загальною площею 119,8 кв.м, господарських та побутових будівель і споруд: гараж (літера К), споруди 3, І, ІІ, огорожі 4, 5, 6, 8 (т.1 а.с.18, 19, 65-67, 173-182).
Пункт 4.5.3 іпотечного договору передбачає право банку звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на нього в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з довідкою Департаменту з надання адміністративних послуг від 14.11.2019 р. станом на 20 вересня 2019 року у вказаному домоволодінні зареєстровано 5 осіб: ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_5 (т.1 а.с.23).
Свідоцтво про народження ОСОБА_5 свідчить, що він народився ІНФОРМАЦІЯ_2 (т.1 а.с.17).
Згідно з свідоцтвом про смерть ОСОБА_6 помер ІНФОРМАЦІЯ_3 (т.1 а.с.239).
Відповідно до довідки на час укладання іпотечного договору у спірному домоволодінні були зареєстровані ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 (т.1 а.с.183). 
З повідомлень про звернення стягнень на предмет іпотеки від 03.11.2017 р. та зворотніх повідомлень вбачається, що ПАТ «Укрсоцбанк» надсилав позивачам письмові вимоги про усунення порушень за кредитним договором станом на 09 жовтня 2017 р. на суму 116 538,39 доларів США, що еквівалентно 3 116 228,51 грн. та попереджав, що в разі невиконання вимог протягом 30-денного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку» (т.1 а.с.68-71). 
11 вересня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» отримано висновок щодо вартості предмету іпотеки, яка склала на 24 липня 2019 року, 2 082 313 грн. (т.1 а.с.72).
Згідно з розрахунком заборгованості, складеним банком станом на 27 липня 2019 року, заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором №640/4-155 від 17.03.2008 р. становила 180 934,20 доларів США, що еквівалентно 4 611 530,93 грн. (т.1 а.с.236-250).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно випливає, що на підставі рішення про державну реєстрацію прав державного реєстратора комунального підприємства «Енерго» Миколаївської області Лубінської О.М. індексний номер 47977690 від 27.07.2019 р. здійснено перехід права власності на домоволодіння з господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 до АТ «Укрсоцбанк». Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір від 18.03.2008 р. (т.1 а.с.12-13).
Згідно з вимогою АТ «Альфа – Банк», яке стало правонаступником АТ «Укрсоцбанк» з 15 жовтня 2019 року, всім особам, зареєстрованим у вказаному домоволодінні, запропоновано звільнити вказане приміщення у зв`язку з переходом до банку права власності на нього (т.1 а.с.24, 75-79). 
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 05 жовтня 2020 року вбачається, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8 – дружина ОСОБА_1 , ОСОБА_7 – дочка ОСОБА_1 , ОСОБА_5 – син ОСОБА_1 не мають у власності житла, крім по АДРЕСА_1 ( ОСОБА_1 – 8/100 частки, ОСОБА_2 – 92/100 частки) (т.2 а.с.54-88).
Квартира АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_8 , була продана на прилюдних торгах 13 березня 2013 року. Іпотекодержателем квартири був АКБ «Укрсоцбанк» за договором іпотеки від 13.06.2008 р.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону).
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Стаття 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;
5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;
7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
7 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» №1304-VII від 03.06.2014 р. (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), підпуктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: 
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку. 
Пункт 4 вказаного Закону передбачає, що протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з ч.2 ст.36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону №1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон №1304-VII від 03.06.2014 р. ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2019 р. у справі №802/1340/18-а виклала правовий висновок про те, що не може бути примусово стягнуто нерухоме житлове майно шляхом перереєстрації права власності на нього за банком на підставі іпотечного договору, укладеного як забезпечення виконання кредитного договору в іноземній валюті, якщо нерухоме майно відповідає вимогам, викладеним у Законі №1304-VII від 03.06.2014 р. У такому випадку наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказане майно за банком.
У постанові від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що оцінка майна предмету іпотеки повинна проводитись на момент переходу права власності.
Згідно з нормами статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Проаналізувавши викладене, колегія суддів вважає, що висновок районного суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не відповідає обставинам справи, вимогам законодавства та висновкам Верховного Суду.
Досліджені докази свідчать, що спірне домоволодіння підпадає під вимоги Закону України №1304-VII від 03.06.2014 р., оскільки воно є єдиним житлом позичальника, майнового поручителя та їх родини, площа його становить менше 250 кв.м.
Крім того, Банком порушено вимоги ст.37 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення вартості предмета іпотеки, оскільки право власності було переоформлено ним 27 липня 2019 року на підставі заяви від 25 липня 2019 року, а звіт про оцінку предмета іпотеки був здійснений 11 вересня 2019 року.
Отже, вказане говорить, що 25-27 липня 2019 року були відсутні підстави для переоформлення за Банком права власності на предмет іпотеки, а тому рішення державного реєстратора комунального підприємства «Енерго» Миколаївської області Лубінської О.М. про державну реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа – Банк», на домоволодіння з господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , індексний номер 47977690 від 27.07.2019 р. є протиправним. У зв`язку з зазначеним підлягає скасуванню як рішення, так і запис державного реєстратора про вказану державну реєстрацію.
Оскільки суд першої інстанції був іншої думки, яка є помилковою, колегія суддів вважає, що його рішення підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . 
Беручи до уваги, що рішення суду скасоване, то відповідно до норм статті 141 ЦПК України АТ «Альфа – Банк» повинен відшкодувати  ОСОБА_1 судовий збір за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанції у сумі 2101,70 грн., а ОСОБА_2 – у сумі 2522,10 грн. (включає в себе сплату судового збору за подання заяви про забезпечення позову).

Керуючись ст.ст.374, 376, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити.
Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 24 липня 2020 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити.
Визнати протиправним та скасувати рішення та запис державного реєстратора комунального підприємства «Енерго» Миколаївської області Лубінської Олени Миколаївни про державну реєстрацію права власності за акціонерним товариством «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа – Банк», на домоволодіння з господарськими та побутовими будівлями і спорудами по АДРЕСА_1 , індексний номер 47977690 від 27.07.2019 р.
Стягнути з акціонерного товариства «Альфа – Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанції у сумі 2101,70 грн.
Стягнути з акціонерного товариства «Альфа – Банк» на користь ОСОБА_2 судовий збір за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанції у сумі 2522,10 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий         О.В. Локтіонова

Судді         С.Ю. Колосовський

О.О. Ямкова

Повний текст постанови складено 13 жовтня 2020 року.