Постанова 
Іменем України
 
09 грудня 2020 року
м. Київ
 
справа № 444/1043/18
провадження № 61-19166св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О., 
Яремка В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2  - адвоката Босака Романа Івановича на рішення Жовківського районного суду Львівської області від 27 грудня 2018 року у складі судді Ясиновського Р. Б. та постанову Львівського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року у складі колегії суддів: Приколоти Т. І., Мікуш Ю. Р., Савуляка Р. В.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог та рішень судів
У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення.
На обґрунтування позову посилалася на таке. Упродовж 2014-2015 років між сторонами укладені договори позики грошових коштів. Так, 15 липня 2014 року між нею та відповідачем укладений договір позики грошових коштів, за умовами якого вона як позикодавець надала у власність, а відповідач як позичальник прийняв грошові кошти у сумі 900 000 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 15 липня 2015 року. Договором № 1 про внесення змін до вказаного договору позики грошових коштів продовжено строк повернення коштів до 05 червня 2016 року. 
05 серпня 2014 року між сторонами укладений договір позики грошових коштів, згідно з яким позивач надала у власність, а відповідач прийняв грошові кошти у сумі 320 000 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 15 липня 2015 року. Договором № 1 про внесення змін до договору позики грошових коштів продовжено строк повернення коштів до 05 червня 2016 року. 
13 березня 2015 року між позивачем та відповідачем укладений договір позики грошових коштів, за яким позикодавець надав у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 538 750 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 13 березня 2016 року. 
05 червня 2015 року між позивачем та відповідачем укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В. Згідно з пунктом 1 цього договору позикодавець надала у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 210 100 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 05 червня 2016 року. 
На забезпечення виконання умов договору позики від 15 липня 2014 року цього ж дня між сторонами договору позики укладений договір іпотеки, предметом якого є будинок та земельна ділянка, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Договорами № 1, 2, 3 про внесення змін до договору іпотеки вказаною іпотекою забезпечено також виконання договорів позики від 05 серпня 2014 року, від 13 березня 2015 року та від 05 червня 2015 року. 
30 грудня 2015 року між позивачем та відповідачем укладений договір позики, за умовами якого позикодавець передала, а позичальник прийняв у власність 952 280 грн, що в еквіваленті становить 40 000 дол. США за офіційним курсом Національного банку України (далі - НБУ) на момент укладення договору, які позичальник зобов`язався повернути до 30 червня 2016 року. 
На забезпечення виконання умов договору позики від 30 грудня 2015 року цього ж дня між позивачем та відповідачем укладений договір іпотеки магазину з офісними та побутовими приміщеннями, а також земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 . 
Умови договорів позики відповідач не виконав, кошти не повернув. Позивач через приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Магировську О. В. передала ОСОБА_2 заяви про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, проте на вказану вимогу відповідач не відреагував, порушення не усунув, борг не повернув
З урахуванням наведеного просила звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом надання їй права продажу будь-якій особі-покупцеві предмета іпотеки за іпотечним договором на умовах та у порядку, визначеному статтею 38 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV«Про іпотеку» (далі - 
№ 898-IV), а кошти, одержані від реалізації предмета іпотеки, спрямувати для задоволення її вимог до відповідача за договорами позики, а саме: основного боргу та пені. Надалі позивач збільшила позовні вимоги та просила за рахунок коштів, одержаних від реалізації предмета іпотеки, задовольнити також її вимоги до відповідача за договорами позики, а саме: про стягнення відсотків за користування коштами, інфляційних втрат та трьох відсотків річних.
Рішенням Жовківського районного суду Львівської області від 27 грудня 2018 року позов задоволено. Звернуто стягнення на предмет іпотеки - будинок, загальною площею 300,9 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку, загальною площею 0,089 га, кадастровий номер 4622710200:01:023:0092, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку, загальною площею 0,0368 га, кадастровий номер 4622710200:01:001:0007, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; магазин з офісними та побутовими приміщеннями, загальною площею 237,1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом надання ОСОБА_1 права продажу будь-якій особі-покупцеві предмета іпотеки за іпотечним договором на умовах та в порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, за ціною, не нижчою ніж: будинок, загальною площею 300,9 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - 3 874 400 грн; земельна ділянка, загальною площею 0,089 га, кадастровий номер 4622710200:01:023:0092, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - 348 720 грн; магазин з офісними та побутовими приміщеннями, загальною площею 237,1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2  - 1 797 800 грн; земельна ділянка, загальною площею 0,0368 га, кадастровий номер 4622710200:01:001:0007, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 - 141 250 грн. 
Кошти, одержані від реалізації предмета іпотеки, вирішено спрямувати для задоволення вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , а саме: 900 000 грн - основний борг, 363 082,20 грн - відсотки, 238 590 грн - інфляційні втрати, 57 032,88 грн - три відсотки річних та 3 285 000 грн - пеня за договором позики від 15 липня 2014 року; 320 000 грн - основний борг, 126 865,83 грн - відсотки, 84 832 грн - інфляційні втрати, 20 278,36 грн - три відсотки річних та 1 168 000 грн - пеня за договором позики від 05 серпня 2014 року; 538 750 грн - основний борг, 140 635,89 грн - відсотки, 174 447,25 грн - інфляційні втрати, 37 771,54 грн - три відсотки річних та 1 966 437,50 грн - пеня за договором позики від 13 березня 2015 року; 210 100 грн - основний борг, 50 141,95 грн - відсотки, 55 697,51 грн - інфляційні втрати, 13 314,01 грн - три відсотки річних та 766 865 грн - пеня за договором позики від 05 червня 2015 року, 952 280 грн - основний борг, 108 703,42 грн - відсотки, 254 830,13 грн - інфляційні втрати та 58 310,84 грн - три відсотки річних за договором позики від 13 грудня 2015 року, а всього у сумі 11 891 966,30 грн. Для забезпечення збереження предмета іпотеки передано його на зберігання на період до його реалізації ОСОБА_1 з моменту набрання рішенням законної сили. Виселено ОСОБА_2 та інших мешканців з будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договорами позики ОСОБА_1 як іпотекодержатель має право на захист свого права шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону № 898-IV. Позивач обрала правильний спосіб захисту, оскільки такий спосіб визначений Законом № 898-IVяк судовий.
Постановою Львівського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки та виселення відповідача, а також правильно зазначив, що позивач обрав належний спосіб захисту, оскільки обрання досудового врегулювання спору є правом, а не обов`язком особи та не вважається обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Апеляційний суд не взяв до уваги постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц, відповідно до якої звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, оскільки зазначений висновок ще не був висловлений на час ухвалення рішення суду першої інстанції.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників
У жовтні 2019 року представник ОСОБА_2 - адвокат Босак Р. І. звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд відступив від висновків Великої Палата Верховного Суду, викладених у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц, та не спростував доводів апеляційної скарги. Суди не перевірили правильність нарахування заборгованості, не врахували, що нарахування пені відбулося поза межами позовної давності. Позивач безпідставно нарахував відсотки за користування позикою у розмірі однієї облікової ставки НБУ, оскільки відсотки за користування позикою сторони у договорах позики не встановлювали. Розмір заборгованості є завищеним, а вартість спірного нерухомого майна відповідно до висновку експертизи є нижчою ніж його ринкова вартість. Житловий будинок, що є предметом договору іпотеки, відповідач придбав не за рахунок отриманої позики, а тому суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для виселення відповідача без надання іншого житла. Суди вирішили питання про права та інтереси неповнолітніх дітей, які були зареєстровані у спірному будинку, без залучення представників органу опіки та піклування.  
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 28 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали.
Ухвалою Верховного Суду від 30 листопада 2020 року справу призначено до судового розгляду.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Касаційна скарга у цій справі подана у жовтні 2019 року, тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (тут і далі - у редакції до набрання чинності Законом № 460-IX) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. 
Зазначеним вимогам оскаржувані судові рішення не відповідають.
Суди встановили, що упродовж 2014-2015 років між сторонами були укладені договори позики грошових коштів. Так, 15 липня 2014 року між ОСОБА_1 (позикодавець) та ОСОБА_2 (позичальник) укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В., згідно з пунктом 1 якого позикодавець надав у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 900 000 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 15 липня 2015 року (т. 1, а. с. 10).
05 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір № 1 про внесення змін до договору позики грошових коштів від 15 липня 2014 року, яким продовжено строк повернення коштів до 05 червня 2016 року (т. 1, а. с. 11).
05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В., згідно з пунктом 1 якого позикодавець надав у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 320 000 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 15 липня 2015 року (т. 1, а. с. 12).
05 червня 2015 року між позивачем та відповідачем укладений договір № 1 про внесення змін до договору позики грошових коштів від 05 серпня 2014 року, яким продовжено строк повернення коштів до 05 червня 2016 року (т. 1, а. с. 13).
13 березня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В., згідно з пунктом 1 якого позикодавець надав у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 538 750 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 13 березня 2016 року (т. 1, а. с. 14).
05 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В., згідно з пунктом 1 якого позикодавець надав у власність, а позичальник прийняв грошові кошти у сумі 210 100 грн, які позичальник зобов`язався повернути до 05 червня 2016 року (т. 1, а. с. 15).
На забезпечення виконання умов договору позики від 15 липня 2014 року цього ж дня між позивачем та відповідачем укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В. Згідно з пунктом 2.1 цього договору предметом іпотеки є будинок, загальною площею 300,9 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка, загальною площею 0,089 га, кадастровий номер 4622710200:01:023:0092, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 16-18).
05 серпня 2014 року між сторонами укладений договір № 1 про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В. 15 липня 2014 року за реєстровим № 2817, відповідно до умов якого іпотека забезпечує виконання боржником основного зобов`язання, що виникло за договорами позики щодо повернення у строк до 15 липня 2015 року грошових коштів у сумах 900 000 грн та 320 000 грн (т. 1, а. с. 19).
13 березня 2015 року між сторонами укладений договір № 2 про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О.В. 15 липня 2014 року за реєстровим № 2817, відповідно до умов якого іпотека забезпечує виконання боржником основного зобов`язання, що виникло за договорами позики щодо повернення у строк до 15 липня 2015 року грошових коштів у сумах 900 000 грн та 320 000 грн, а також зобов`язання щодо повернення позики у сумі 538 750 грн у строк до 13 березня 2016 року (т. 1, а. с. 20).
05 червня 2015 року між сторонами укладений договір № 3 про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Магировською О. В. 15 липня 2014 року за реєстровим № 2817, відповідно до умов якого іпотека забезпечує виконання боржником основного зобов`язання, що виникло за договорами позики щодо повернення у строк до 05 червня 2016 року грошових коштів у сумах 900 000 грн та 320 000 грн, зобов`язання щодо повернення позики у сумі 538 750 грн у строк до 13 березня 2016 року, а також зобов`язання щодо повернення позики у розмірі 210 100 грн до 05 червня 2016 року (т. 1, а. с. 21).
Також між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 30 грудня 2015 року укладений договір позики, за умовами якого позикодавець передав, а позичальник прийняв у власність 952 280 грн, що в еквіваленті становить 40 000 дол. США за офіційним курсом НБУ на момент укладення договору, які позичальник зобов`язався повернути до 30 червня 2016 року (т. 1, а. с. 22).
На забезпечення виконання умов договору позики від 30 грудня 2015 року цього ж дня між позивачем та відповідачем укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Жовківського районного нотаріального округу Львівської області Головач О. Р. Згідно з пунктом 1.2 цього договору предметом іпотеки є магазин з офісними та побутовими приміщеннями, загальною площею 237,1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та земельна ділянка, загальною площею 0,0368 га, кадастровий номер 4622710200:01:001:0007, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а. с. 23-26).
На підставі зазначених договорів іпотеки від 15 липня 2014 року з додатками та від 30 грудня 2015 року внесено відомості про реєстрацію обтяжень та іпотек у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Умови договорів позики відповідач не виконав, кошти не повернув.
Позивач через приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Магировську О. В. передала ОСОБА_2 заяви про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, які він отримав 19 липня 2016 року (т. 1, а. с. 39-41).
На зазначену вимогу відповідач не відреагував, порушення не усунув, борг не повернув.
Згідно з розрахунками, наданими ОСОБА_1 , заборгованість відповідача перед позивачем за договором позики від 15 липня 2014 року, прострочення боржника за яким настало 05 червня 2016 року, становить: 900 000 грн - основний борг, 363 082,20 грн - відсотки, 238 590 грн - інфляційні втрати, 57 032,88 грн - три відсотки річних, 3 285 000 грн - пеня; заборгованість за договором позики від 05 серпня 2014 року, прострочення боржника за яким настало 05 червня 2016 року, становить: 320 000 грн - основний борг, 126 865,83 грн - відсотки, 84 832 грн - інфляційні втрати, 20 278,36 грн - три відсотки річних, 1 168 000 грн - пеня; заборгованість за договором позики від 13 березня 2015 року, прострочення боржника за яким настало 13 березня 2016 року, становить: 538 750 грн - основний борг, 140 635,89 грн - відсотки, 174 447,25 грн - інфляційні втрати, 37 771,54 грн - три відсотки річних, 1 966 437,50 грн - пеня; заборгованість за договором позики від 05 червня 2015 року, прострочення боржника за яким настало 05 червня 2016 року, становить: 210 100 грн - основний борг, 50 141,95 грн - відсотки, 55 697,51 грн - інфляційні втрати, 13 314,01 грн - три відсотки річних, 766 865 грн - пеня; заборгованість за договором позики від 30 грудня 2015 року, прострочення боржника за яким настало 30 червня 2016 року, становить: 952 280 грн - основний борг, 108 703,42 грн - відсотки, 254 830,13 грн - інфляційні втрати, 58 310,84 грн - три відсотки річних.
Всього заборгованість відповідача перед позивачем становить 11 891 966,30 грн.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону № 898-IVза рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону № 898-IV передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з частинами першою, п`ятою, дев`ятою статті 38 Закону № 898-IV, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, то іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Відповідно до пункту 6.2 договору іпотеки від 15 липня 2014 року звернення стягнення на предмет іпотеки буде здійснюватися одним з таких способів за вибором іпотекодержателя: 1) за рішенням суду; 2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; 3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з пунктами 6.7, 6.7.1 договору іпотеки від 15 липня 2014 року (застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі) у разі виникнення у  іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі шляхом укладення з нею відповідного договору купівлі-продажу. Продаж предмета іпотеки здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
Пунктом 5.3 договору іпотеки від 13 грудня 2015 року передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду в порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання (шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється способом за вибором іпотекодержателя. 
Отже, сторони, підписавши іпотечні договори, обумовили всі умови, у тому числі вирішили питання позасудового врегулювання спору, зокрема передбачили право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV.
Спосіб захисту цивільного права чи інтересу - це дії, які спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Спосіб захисту цивільного права чи інтересу має бути доступним та ефективним.
Способи захисту цивільного права чи інтересу можуть бути судові (стаття 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та позасудові (статті 17-19 ЦК України).
Відповідно до статей 12 і 33 Закону № 898-IV одним зі способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
Закон № 898-IV визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 цього Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).
Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону № 898-IV): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду є: 1) реалізація предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів (стаття 39 Закону № 898-IV); 2) продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві (стаття 38 цього Закону).
Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, є неналежним способом захисту незалежно від того, чи просить позивач встановити у рішенні суду право продати предмет іпотеки від імені іпотекодержателя, чи від імені іпотекодавця.
Такі правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) та від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц (провадження № 14-48цс19).
З урахуванням наведеного, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону № 898-IV, є способом позасудового врегулювання, а такі вимоги, заявлені позивачем у судовому порядку, є неналежним способом захисту.
Отже, оскільки судові рішення в частині вирішення вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки ухвалені внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, вони підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення, яким у позові необхідно відмовити з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту. 
За наявності підстав для відмови у позові про звернення стягнення на предмети іпотеки не підлягає задоволенню і вимога про виселення всіх мешканців з іпотечного житла, яка у спірному випадку є похідною від вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на підстави відмови у позові інші доводи касаційної скарги, в тому числі про неправильність розрахунку заборгованості, до уваги не беруться.
Апеляційний суд безпідставно не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) та від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц (провадження № 14-48цс19), не взяв до уваги, що згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частинами першою, другою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.
У зв`язку з наведеним, зважаючи на неправильне застосування судами попередніх інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, Верховний Суд вважає за необхідне рішення судів попередніх інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити з наведених вище підстав.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
Оскільки за результатами касаційного перегляду оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі 32 244, 60 грн (13 215 грн + 19 029,60 грн) 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Босака Романа Івановича задовольнити.
Рішення Жовківського районного суду Львівської області від 27 грудня 2018 року та постанову Львівського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року скасувати, ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 32 244, 60 грн - витрати зі сплати судового збору.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                                 О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                        А. С. Олійник
 
                                                                                                                        С. О. Погрібний
 
                                                                                                                        В. В. Яремко