СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" листопада 2020 р.                                                                   Справа № 922/3272/18  

Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С., суддя Шутенко І.А.,
за участю секретаря судового засідання Ярош В.В.,
за участю:
прокурора відділу Харківської обласної прокуратури- Ногіної О.М., посвідчення № 057318 від 09.10.2020;
представника ТОВ "Український зодчій" - Суркова О.О., наказ №01-2019 ОК,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника прокурора Харківської області на рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2019 у справі №922/3272/18,
за позовом - Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 Харківської області, м.Харків,
до -1)Харківської міської ради, м. Харків,
2)Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, м.Харків,
3)Товариства з обмеженою відповідальністю "Український зодчій", с.Бугаївка,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні третього відповідача: Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Терра Вілла", село Зарічне,
про визнання незаконним та скасування рішення,-

ВСТАНОВИЛА:

Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Український зодчій" у якому просив суд визнати незаконним та скасувати пункт 47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 № 283/16 "Про відчуження об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова"; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 20.10.2016 №5390-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Український зодчій", зареєстрований в реєстрі за № 4044; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 31.01.2017 №5442-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Український зодчій", зареєстрований в реєстрі за № 698.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що приватизація нерухомого майна, яке є комунальною власністю територіальної громади міста Харкова проведена без проведення аукціону або конкурсу, тобто з порушенням процедури, передбаченої ч. 1 ст.18-2 Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки під час оренди зазначених нежитлових приміщень орендар Товариство з обмеженою відповідальністю "Український зодчій" не здійснював їх поліпшення в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості цих приміщень.
Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області вважає, що обраний Харківською міською радою спосіб приватизації порушив інтереси держави та територіальної громади міста Харкова, оскільки унеможливив отримання бюджетом міста максимальної вигоди за об`єкт приватизації.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 27.03.2019 позові відмовлено повністю.
Рішення місцевого господарського суду із посиланням на статті 19, 41, 59, 140, 144 Конституції України, статті 1, 10, 25, 26, 29, 59, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування України", статті 3-5, 7, 15, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статті 11, 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", статті 4, 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльністю в Україні", статті 203, 215, 216, 227,327 Цивільного кодексу України, статті 207,208 Господарського кодексу України мотивоване тим, що: по-перше, вирішення питань щодо приватизації об`єктів комунального майна здійснюється органами місцевого самоврядування на пленарних засіданнях; по-друге, рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" відповідає вимогам чинного законодавства та Програмі приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки; по-третє, орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості; по-четверте, 1-м відповідачем дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки воно прийнято на черговій сесії ради, яка є правомочною, вказане питання було включено до порядку денного сесії. 
Щодо вимог про визнання договорів недійними, місцевий господарський суд зазначив, що сторони уклали договори купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття їх до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про безпідставність посилання прокурора на невідповідність спірних правочинів статті 203 Цивільного кодексу України. Крім того, суд дійшов висновку про недоведеність позивачем жодними належними та допустимими доказами наявності у сторін наміру на укладення угод, які б завідомо суперечили інтересам держави та суспільства. 
Заступник прокурора Харківської області із рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2019 у справі №922/3272/18 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов прокурора; судові витрати покласти на відповідачів. 
В обґрунтування заявлених вимог апелянт зазначає, що нежитлові будівлі, щодо яких прийнято оскаржуване рішення, віднесено до групи А, а отже, відповідно до статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, продаж майна, що є предметом спору, мав бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсного продажу. У даному випадку продажу майна шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, можливий лише якщо орендарем за згодою орендодавця за власні кошти здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за якою воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності – суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. На думку скаржника, обраний спосіб приватизації суперечить інтересам держави та територіальної громади, оскільки він фактично спрямований на непроведення конкурсного продажу цих об`єктів, що виключає можливість отримання за об`єкти приватизації ринкової вартості, що суперечить меті, принципам та завданням приватизації.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.12.2019 рішення суду першої інстанції скасовано; прийнято нове рішення, яким позов задоволено, визнано незаконним та скасовано пункт 47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова"; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 20.10.2016 №5390-В-С, укладений між Територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Український зодчій", який зареєстрований в реєстрі за №4044; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 31.01.2017 №5442-В-С, укладений між Територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Український зодчій", зареєстрований в реєстрі за №698; стягнуто з Харківської міської ради на користь Прокуратури Харківської області витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 1762,00 грн та 2643,00 грн за подання апеляційної скарги; стягнуто з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради на користь Прокуратури Харківської області витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 1762,00 грн та 2643,00 грн за подання апеляційної скарги, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Український зодчій" на користь Прокуратури Харківської області витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 1762,00 грн та 2643,00 грн за подання апеляційної скарги.
Задовольняючи позовні вимоги Східний апеляційний господарський суд виходив з того, що викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах, в силу приписів статті 18-2 з урахуванням статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та пунктів 5.4, 5.7 Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 рр., затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання №283, може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Встановивши, що матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - ТОВ "Український зодчій" здійснювались будь-які поліпшення орендованого ним приміщення за договором оренди від 23.02.2016 №6069 в редакції додаткової угоди 10.03.2016 №1; оціночна вартість спірного майна становить 3 855 398,00 грн, тоді як продано це майно за спірними договорами за 2083636,00 грн та 48991,20 грн відповідно суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що пункт 47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади" прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 рр., затвердженої рішенням 12 сесії  Харківської міської ради 6 скликання 23.12.2011, а відтак є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки спрямований не на досягнення мети, визначеної у цих Законах і Програмі, і тим самим порушує права територіальної громади на отримання максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.
Постановою Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24.09.2020 року постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.12.2019 у справі № 922/3272/18 скасовано; справу № 922/3272/18 направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Переглядаючи справу в касаційному порядку Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду погодився з правовою позицією Східного апеляційного господарського суду щодо незаконності оспорюваних рішень, втім зазначив про не надання судом апеляційної інстанції висновків про те, що задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будівель, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "Український зодчій" від 20.10.2016 №5390-В-С та від 31.01.2017 №5442-В-С, укладених на підставі рішення Ради, не суперечить частині першій статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. У зв`язку з чим суд касаційної інстанції вказав на необхідність дослідження апеляційним господарським судом порушень, на які відповідачі посилаються як на підставу для застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, та їх пов`язаності із винною або протиправною поведінкою самого набувача майна.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи №922/3272/18 між суддями від 20 жовтня 2020 року сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С., суддя Шутенко І.А.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.10.2020 прийнято справу №922/3272/18 до провадження, призначено розгляд апеляційної скарги Заступника прокурора Харківської області на рішення Господарського суду Харківської області від 27 березня 2019 року у справі №922/3272/18 на 16.11.2020 об 11:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 132. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 16.11.2020 задоволено клопотання представників Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради про відкладення розгляду справи (вх.№11102, вх.№11103); розгляд справи відкладено на 30.11.2020 о 10:30 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект  Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 132.

У судове засідання, яке відбулось 30.11.2020, з`явився прокурор відділу Харківської обласної прокуратури та представник ТОВ "Український зодчій". 
Під час проведення судового засідання колегія суддів встановила надходження від Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради клопотання про зупинення апеляційного провадження у справі №922/3272/18 (вх.№11748).
В обґрунтування заяви вказує на те, що на розгляді Верховного Суду перебуває справа №922/623/20 за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури №4 до Харківської міської ради, управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, фізичної особи-підприємця Нагорної Світлани Михайлівни про визнання незаконним та скасування рішення, визнання купівлі-продажу нежитлових будівель недійсним, зобов`язання повернення нежитлових приміщень та скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності. Ухвалою Верховного Суду від 11.11.2020 справу № 922/623/20 передано на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду. На думку заявника, необхідність зупинення провадження у цій справі зумовлена тим, що за результатами розгляду справи №922/623/20 будуть надані правові висновки щодо обставин, які підлягають дослідженню у даній справі.
Судом встановлено, що ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.11.2020 справу №922/623/20 передано на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Предметом розгляду справи №922/623/20 є, зокрема, визнання незаконним та скасування пункту 76 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 03.08.2018 №   5618-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП   Нагорною С. М., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С. А. і зареєстрований у реєстрі за №1183, з підстав незаконного обрання Харківською міською радою способу приватизації спірного майна.
Втім колегія суддів зазначає, що відповідно до пункту 7 частини першої статті 228 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
Таким чином, підставою для зупинення судом провадження в порядку пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України є наявність відкритого провадження об`єднаною палатою Верховного Суду.
Втім наразі відсутні докази прийняття об`єднаною палатою Верховного Суду справи №922/623/20 до провадження.
За таких обставин відсутні правові передумови для зупинення провадження у справі №922/3272/28 і колегія суддів відмовляє в задоволенні відповідного клопотання Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила такі обставини спору.
28.12.2006 Виконавчим комітетом Старосалтівської селищної ради Вовчанського району Харківської області  прийнято рішення №138 "Про оформлення Харківському комунальному підприємству "Міськелектротранс" права власності на нежилі будівлі пансіонату "Комунальник", розташовані в с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, Вовчанського району Харківської області", яким вирішено оформити право власності на нежилі будівлі пансіонату "Комунальник", розташовані в с. Петрівське по вул. Вовчанський шлях, 13, Вовчанського району Харківської області, які належать територіальній громаді міста Харкова в особі міської ради (Том 1,а.с.157). 
Старосалтівською селищною радою 04.02.2008 на підставі рішення Виконкому  Старосалтівської селищної ради Вовчанського району Харківської області від 28.12.2006 №138 видано свідоцтво про право власності Територіальній громаді міста Харкова на шістдесят шість будівель та частину будівлі (згідно додатку №1), що розташовані в селі Петрівське Вовчанського району Харківської області по вул. Вовчанський шлях, буд. №13 (Том , а.с.141).
У додатку 1 до вказаного свідоцтва про право власності, виданого Територіальною громадою міста Харкова в особі міської ради від 09.01.2007 на підставі рішення виконкому Старосалтівської селищної ради 28.12.2006 №138, визначений перелік об`єктів нерухомого майна (Том 1, а.с.143,144).
23.02.2016 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) та ТОВ "Український зодчій" (орендарем) укладений договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №6069, п. 1.1 якого встановлено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові будівлі у кількості 60 одиниць загальною площею 10218,3кв.м, далі –"майно", яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13 та знаходиться на балансі Комунального підприємства "Міськелектротранссервіс" (балансоутримувач) (Том 2, а.с.187-190).
Відповідно до п.3.1 цього договору вартість об`єкта оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 3855398,00грн станом на 28.07.2015.
Згідно з п.4.8 цього договору орендар зобов`язаний: здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця та балансоутримувача; за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця та балансоутримувача при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.
23.02.2016 на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення (будівлі) Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) передано, а ТОВ "Український зодчій" (орендарем) прийняті в орендне користування нежитлові будівлі у кількості 60 одиниць, загальною площею 10218,3кв.м, розташовані за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13 (Том 2, а.с.191).
10.03.2016 між тими ж сторонами укладена додаткова угода №1 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 23.02.2016 №6069, якою сторони дійшли згоди викласти договір в новій редакції (Том 2, а.с.192-195), так, зокрема, відповідно до п.1.1 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові будівлі у кількості 60 одиниць загальною площею 10218,3 кв.м, далі – "майно", яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, що розташоване  за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, та відображається на обліку Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради. Право на оренду цього майна отримано орендарем на підставі наказу управління комунального майна та приватизації від 22.02.2016 №31 "Про затвердження результатів вивчення попиту потенційних орендарів на об`єкти оренди". 
Майно, яке є предметом цього договору, належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності про нерухоме майно від 04.02.2008, виданим на підставі рішення виконкому Старосалтівської селищної ради Вовчанського району Харківської області від 28.12.2006 №138 (Том 2, а.с.192-195).
Пункт 3.1 цієї додаткової угоди залишився незмінним зі змістом п.3.1 договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 23.02.2016 №6069.
Відповідно до п.5.6 цієї додаткової угод орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передано в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп. 
27.05.2016, тобто через три місяці з моменту підписання договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) №6069, ТОВ "Український зодчій" звернулося до  Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з заявою, в якій просило надати згоду на приватизацію нежитлових будівель, що знаходяться за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, згідно договору оренди нежитлових приміщень (будівель) від 23.02.2016 №6069 та додаткової угоди від 10.03.2016 №1 (Том 1, а.с.239).
06.07.2016 Харківською міською радою прийнято рішення №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова",  в преамбулі якого зазначено, що з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м.Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради  6 скликання від 23.12.2011 №565/11, керуючись статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", вирішено  провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу (згідно з додатком)  (Том 1, а.с.240).  
У п.47 додатку до вказаного рішення визначено спірне майно (Том 1,а.с.241).
Згідно звіту про оцінку майна – нежитлових будівель, що знаходяться за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, здійсненого задля визначення вартості об`єкта оцінки для приватизації шляхом викупу Товарною біржою "Євромаркет" на підставі договору від 31.08.2016 №02/31-08/2016, ринкова вартість об`єкта оцінки: нежитлової будівлі – корпус літ. "А-5", нежитлової будівлі – павільон – склад літ.В-1, нежитлової будівлі – павільон - ігротека літ. "Ж-1", нежитлової будівлі - магазин літ. "Д-1", нежитлової будівлі - кафе літ. "Г-1", нежитлової будівлі -скважина літ. "Р-1", нежитлової будівлі - скважина, літ. "О-1", нежитлової будівлі – вбиральня загального користування літ. "У", нежитлової будівлі - літній кінотеатр літ. " 3- 1", будиночків 1-51,  станом на 31.08.2016 становить 2083636,00грн (Том 1, а.с.180-219).
Також, на виконання вищевказаного рішення Харківської міської ради Управлінням комунального майна та приватизації доручено суб`єкту оціночної діяльності ТБ "Євромаркет" проведення оцінки вартості об`єкта комунальної власності територіальної громади м. Харкова: нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 2, 3 загальною площею 46,2 кв.м в нежитловій будівлі літ. "Л-2"; нежитлового приміщення 2- го поверху № 4 загальною площею 12,3 кв.м в нежитловій будівлі літ. "Л-2" за адресою: Харківська обл., Вовчанський район, с. Зарічне (Петрівське), вул.Вовчанський шлях, 13 станом на 30.09.2018.
09.09.2016 суб`єктом оціночної діяльності Оніщенко В.Н. здійснена рецензія на "Звіт про оцінку майна – нежитлових приміщень, за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13"  та встановлено, що звіт про оцінку майна відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, однак має незначні недоліки, які не впливають на достовірність оцінки та може бути використаний за призначенням, визначеним у звіті. Оціночна вартість об`єкта оцінки становить – 2083636,00 грн без ПДВ (Том 2,а.с.197).
12.10.2016 суб`єктом оціночної діяльності Оніщенко В.Н. здійснена рецензія на "Звіт про оцінку майна – нежитлових приміщень в літ Л-2, площею 46,2кв.м, за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13" та встановлено, що звіт про оцінку майна відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, однак має незначні недоліки, які не впливають на достовірність оцінки та може бути використаний за призначенням, визначеним у звіті. Оціночна вартість об`єкта оцінки -30785,00 грн без ПДВ (Том 2, а.с.199).
12.10.2016 суб`єктом оціночної діяльності Оніщенко В.Н. здійснена рецензія на "Звіт про оцінку майна – нежитлових приміщень в літ Л-2, площею 12,3 кв.м, за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13" та встановлено, що звіт про оцінку майна відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, однак має незначні недоліки, які не впливають на достовірність оцінки та може бути використаний за призначенням, визначеним у звіті. Оціночна вартість об`єкта оцінки -10041,00 грн без ПДВ (Том 2,а.с.201).
20.10.2016 між Територіальною громадою міста Харкова, від імені якого діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як виконавчий орган Харківської міської ради (продавцем) та ТОВ "Український зодчій" (покупцем), на підставі рішення 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 №565/11 "Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2012-2016 рр" та рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова"  укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю  "Український зодчій", № 5390-В-С, п.1 якого встановлено, що продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти нежитлові будівлі  загальною площею 10169,1 кв.м, розташовані за адресою: Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, орендовані ТОВ "Український зодчій" згідно з договором оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 23.02.2016 №6069, а саме: 
-нежитлова будівля-корпус, літ. "А-5", загальною площею 7939,2 кв.м; 
-нежитлова будівля - павільйон-склад, літ. "В-1", загальною площею 177,4 кв.м; 
-нежитлова будівля-павільон-ігротека, літ. "Ж-1", загальною площею 148,3 кв.м; 
-нежитлова будівля - магазин літ. "Д-1", загальною площею 51,9 кв.м;
-нежитлова будівля-кафе, літ. "Г-1", загальною площею 146,7 кв.м;
-нежитлова будівля-скважина, літ. "Р-1", загальною площею 6,1 кв.м;
-нежитлова будівля-скважина, літ. "О-1", загальною площею 9,3 кв.м;
-нежитлова будівля-вбиральня загального користування, літ. "У", загальною площею 42,3 кв.м;
-нежитлова будівля-літній кінотеатр літ. "3- 1", загальною площею 41,6 кв.м;
-будиночок № 1 загальною площею 15,4 кв.м;
-будиночок № 2 загальною площею 15,4 кв.м;
-будиночок № 3 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 4 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 5 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 6 загальною площею 25,8 кв.м; 
-будиночок № 7 загальною площею 25,8 кв.м;
-будиночок № 8 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 9 загальною площею 19,2 кв.м;
-будиночок № 10 загальною площею 25,8 кв.м;
-будиночок № 11 загальною площею 25,8 кв.м;
-будиночок № 12 загальною площею 19,3 кв.м; 
-будиночок № 13 загальною площею 30,8 кв.м;
-будиночок № 14 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 15 загальною площею 39,2 кв.м;
-будиночок № 16 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 17 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 18 загальною площею 11,7 кв.м;
-будиночок № 19 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 20 загальною площею 29.6 кв.м;
-будиночок № 21 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 22 загальною площею 39,2 кв.м; 
-будиночок № 23 загальною площею 30,8 кв.м;
-будиночок № 24 загальною площею 39,2 кв.м; 
-будиночок № 25 загальною площею 21,4 кв.м;
-будиночок № 26 загальною площею 29,6 кв.м; 
-будиночок № 27 загальною площею 38,5 кв.м;
-будиночок № 28 загальною площею 29,2 кв.м;
-будиночок № 29 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 30 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 31 загальною площею 29.6 кв.м; 
-будиночок № 32 загальною площею 29,6 кв.м;
-будиночок № 33 загальною площею 21,2 кв.м; 
-будиночок № 34 загальною площею 30,2 кв.м;
-будиночок № 35 загальною площею 29,8 кв.м; 
-будиночок № 36 загальною площею 30,2 кв.м;
-будиночок № 37 загальною площею 30,0 кв.м;
-будиночок № 38 загальною площею 21,5 кв.м; 
-будиночок № 39 загальною площею 29,8 кв.м;
-будиночок № 40 загальною площею 29,3 кв.м; 
-будиночок № 41 загальною площею 29,3 кв.м; 
-будиночок № 42 загальною площею 29,4 кв.м; 
-будиночок № 43 загальною площею 29,5 кв.м;
-будиночок № 44 загальною площею 30,4 кв.м; 
-будиночок № 45 загальною площею 30,1 кв.м;
-будиночок № 46 загальною площею 29,9 кв.м; 
-будиночок № 47 загальною площею 68,1 кв.м; 
-будиночок № 48 загальною площею 13,8 кв.м; 
-будиночок № 49 загальною площею 75,9 кв.м;
-будиночок № 50 загальною площею 75,1 кв.м; 
-будиночок № 51 загальною площею 76,3 кв.м (Том 1,а.с.220-229).
Відповідно до п.2 цього договору оціночна вартість будівель, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, зафіксована у висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 23.09.2016, дата оцінки 31.08.2016, і складає 2083636,00 грн. 
31.01.2017 Територіальною громадою міста Харкова, від імені якого діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як виконавчий орган Харківської міської ради (продавцем) та ТОВ "Український зодчій" (покупцем) на підставі рішення 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 №565/11 "Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 р.р." та рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова", рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.10.2016 №413/16  "Про внесення змін до деяких рішень Харківської міської ради щодо приватизації комунального майна" укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "Український зодчій", № 5442-В-С, п.1 якого встановлено, що продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти нежитлові приміщення загальною площею 58,5 кв.м, розташовані за адресою:  Харківська область, Вовчанський район, с. Петрівське, вул. Вовчанський шлях, 13, орендовані ТОВ "Український зодчій" згідно з договором оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 23.02.2016 №6069, а саме:
-нежитлові приміщення 1-го поверху №1,2,3, І загальною площею 46,2кв.м в нежитловій будівлі літ. "Л-2";
-нежитлове приміщення 2-го поверху №4, загальною площею 12,3кв.м в нежитловій будівлі літ. "Л-2". Вказані вище нежитлові приміщення належать продавцю на праві власності (Том 2, а.с.23-26).
Відповідно до п.2 цього договору оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначається у відповідності до Методики  оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, зафіксована у висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 04.11.2016, і складає 40826,00 грн. 
          Покупець сплачує продавцю вартість нежитлових приміщень в сумі 48991,20грн протягом 30-ти календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.3.2 договору)
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 10.07.2017 у справі №640/2676/17 задоволено клопотання старшого слідчого СВ Київського ВП ГУНП в Харківській області капітана поліції по кримінальному провадженню №142017221080000002 від 04.01.2017 про надання дозволу на тимчасовий доступ до речей і документів (Том 1,а.с.161-163).
Згідно з висновком комісійної судової оціночно-будівельної експертизи, проведеної по матеріалам досудового розслідування, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №142017221080000002 від 04.01.2017, ринкова вартість нежитлових будівель пансіонату " ІНФОРМАЦІЯ_1 ", розташованого по вул. Вовчанський шлях, 13 в с. Зарічне (попередня назва с. Петрівське) Вовчанського району Харківської області, загальною площею 10169,1кв.м, які відчужені на підставі договору купівлі-продажу від 20.10.2016 №5390-В-С з комунальної власності територіальної громади м. Харкова в особі міськради, станом на 31.08.2016 складала 5819214грн (Том 1, а.с.178,179).
29.11.2018 заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, ТОВ "Український зодчій" про:
-визнання незаконним та скасування п. 47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова";
-визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 20.10.2016 №5390-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Український зодчій", який зареєстрований в реєстрі за №4044;
-визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 31.01.2017 №5442-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ТОВ "Український зодчій", зареєстрованого в реєстрі за №698. При цьому, з посиланням на статтю 131-1 Конституції України, статтю 23 Закону України "Про прокуратуру" зазначив, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві самостійно визначає в чому полягає порушення інтересів держави та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також зазначає орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, або про відсутність такого органу. З урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси громади міста Харкова, однак у даному випадку вона є відповідачем у справі і саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, прокурор самостійно подає вказаний позов (Том 1, а.с.5-248).
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що звертаючись з цим позовом прокурор виходить з необхідності вирішення проблем суспільного значення, існування яких виправдовує застосування механізму скасування рішення органу місцевого самоврядування про відчуження комунального майна та визнання недійсними відповідних договорів купівлі-продажу. Про наявність суспільної потреби свідчить той факт, що відчуження комунального майна здійснено не за відповідною процедурою, яка направлена на максимальну вартість продажу, а також за ціною значно нижчою за ринкову. Позивач вважає, що його звернення до суду спрямовано на задоволення суспільних потреб у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо відчуження майна комунальної власності, з урахуванням принципу справедливої рівноваги між суспільними інтересами і необхідністю дотримання прав власників. Так, Харківською місцевою прокуратурою №2 здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №42017221080000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.365-2КК України, в межах якого експертами Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса проведено комісійну судову оціночно-будівельну експертизу з метою встановлення дійсної вартості спірних нежитлових будівель станом на 31.08.2016. Згідно висновку експертизи від 15.08.2017 №5577/13888-13948 ринкова вартість нежитлових будівель станом на 31.08.2016 становила 5819214,00 грн. Крім того, прокурор  зазначив, що згідно з вимогами чинного законодавства Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади. Однак, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу та лише у виключних випадках може бути здійснений шляхом викупу , зокрема, орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, якщо ним за згодою орендодавця здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити в розмірі не менше як 25% вартості майна. На думку позивача, обраний Харківською міською радою спосіб приватизації- шляхом викупу, у правовідносинах, що склалися між відповідачами, є  незаконним, а тому оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування підлягає скасуванню, що також свідчить про те, що договори, укладені на підставі цього рішення, суперечать вимогам чинного законодавства і підлягають визнанню недійсними. Також зауважив, що на момент передачі нерухомого майна в оренду їх ринкова вартість без ПДВ становила 3886401,00 грн, а станом на момент приватизації -2083636,00 грн, що свідчить про умисне заниження ціни та про те, що будь-яких поліпшень, тим паче на 25 відсотків від вартості майна не проводилось. 

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з врахуванням вказівок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладених у постанові від 24.09.2020, суд апеляційної інстанції зазначає про таке.
В оспорюваному рішенні Ради від 06.07.2016 № 283/16 зазначено, що його прийнято на підставі Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", статі 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2012 р.р., затвердженої рішенням Ради від 23.12.2011 № 565/11.
Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
Програма приватизації визначає основні цілі, пріоритети, завдання, способи приватизації комунального майна, групи об?єктів, що підлягають приватизації, орієнтовні завдання щодо обсягів приватизації та надходження коштів від приватизації до бюджету міста Харкова, завдання щодо реалізації стратегії відносин власності в 2012-2016 роках і відповідні заходи щодо виконання цієї Програми.
Відповідно до пунктів 5.1 -5.4 Програми приватизації продаж  об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою для кожної групи об?єктів. 
Умови  відчуження  об?єктів комунальної власності визначено цією Програмою та чинним законодавством України. 
Одним із способів, що застосовуються при індивідуальній приватизації, є конкурсний продаж як інструмент збалансування досвіду та переваг, наявних у покупців, які можуть посилити конкурентні переваги підприємства, та збільшення розміру ціни об?єкта. 
Продаж об?єктів групи А здійснюється відповідно  до Закону України "про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та цієї програми шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.
Згідно з пунктом 5.7 Програми  орендар має переважне право  на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснені за рахунок власних коштів поліпшення, які неможливо відокремити від відповідного об?єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової вартості майна (будинки, споруди, приміщення).
За змістом частини 1 статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А – окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно.
Частиною 2 статті 5-1, частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації, зокрема, шляхом викупу з урахуванням результатів оцінки об`єкта, публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, а також вчинені інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.
Викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України (частини 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності – суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі – Порядок № 439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
З огляду на наведені положення законодавства, Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності – суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Вказане свідчить про помилковість висновку суду першої інстанції  про те, що Рада як орган місцевого самоврядування має право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.
Колегія суддів вважає безпідставним посилання суду першої інстанції на підтвердження свого висновку про право Ради самостійно обирати будь-який спосіб приватизації на рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації), оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19.
Судом встановлено, що матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - ТОВ "Український зодчій" здійснювались будь-які поліпшення орендованого ним приміщення за договором оренди від 23.02.2016 №6069 в редакції додаткової угоди 10.03.2016 №1. 
Крім того, судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно договору оренди від 23.02.2016 №6069 оціночна вартість спірного майна становить 3 855 398,00 грн, тоді як продано це майно за спірними договорами купівлі-продажу від 20.10.2016 №5390-В-С та від 31.01.2017 №5442-В-С за 2 083 636,00грн та 48 991,20 грн, відповідно до вказаних вище звітів про оцінку майна.
Також суд апеляційної інстанції вважає безпідставним посилання відповідачів на п.5.6 додаткової угоди від 10.03.2016 №1 до договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 23.02.2016 №6069, яким встановлено, що  орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передано в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп, оскільки таке право виникає у орендаря лише за умов, визначених Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Згідно із частиною 10 статті 51 Закону України "Про місцеве самоврядування" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Ураховуючи викладене, суд апеляційної інстанції погоджується з позиціє апелянта, що п.47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади" прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 рр., затвердженої рішенням 12 сесії  Харківської міської ради 6 скликання 23.12.2011, а відтак є незаконним.
В частині позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будівель, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю  "Український зодчій" від 20.10.2016 №5390-В-С та  від 31.01.2017 №5442-В-С, укладених у тому числі на підставі п.47 додатку до рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади", суд апеляційної інстанції зазначає таке.
Оскільки договори купівлі-продажу нежитлових будівель, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю  "Український зодчій" від 20.10.2016 №5390-В-С та від 31.01.2017 №5442-В-С укладені на підставі, зокрема, рішення Харківської міської ради від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади", останні також не відповідають в повній мірі вимогам законодавства.
Однак, надаючи юридичну оцінку необхідності позбавлення права мирного володіння приватизованим майном, колегія суддів вважає, що у даному спорі підлягають застосуванню ряд рішень Європейського суду з прав людини про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Так, Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.
Згідно положень статті 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006 визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
Також у цьому Рішенні зазначено, що відповідно до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Ця свобода оцінювання, тим не менше, йде пліч-о-пліч з Європейським наглядом.  Суд вважає, що державні органи неминуче вступають у численні договори приватноправової природи із звичайними громадянами у ході виконання своїх функцій.
У випадку укладання правочинів із перевищенням органом влади або місцевого самоврядування своїх повноважень, ЄСПЛ застосовуються наслідки такого виходу за межі повноважень, які в узагальненому виді прийнято називати доктриною ultra vires, тобто сукупністю правил щодо оцінки такого порушення та встановлення його наслідків для усіх учасників правочину. 
Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.
Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07 та постанові Верховного Суду від 29.10.2019 у справі № 905/2236/18.
З рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" вбачається, що Європейський суд наголошує на тому, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахування принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном. У зазначеній справі, констатуючи порушення статті 1 Першого протоколу до вказаної Конвенції, Європейський суд з прав людини обґрунтував його тим, що орган державної влади при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.
В аспекті викладеного, колегія суддів відзначає, що такий спосіб приватизації, як викуп майна орендарем, передбаченій національним законодавством, хоча і за інших умов (здійснення орендарем невід`ємних поліпшень у встановленому законом обсязі). 
Відсутність поліпшень орендованого майна, відоме усім учасникам правочину, а отже, і невірне обрання способу приватизації, є порушенням, допущеним виключно першим відповідачем (Харківською міською радою), але не набувачем майна, оскільки очевидним є той факт, що набувач майна жодним чином не міг вплинути на виконання Харківською міською радою своїх функцій. 
Той факт, що набувач, достеменно знаючи про відсутність поліпшень орендованого майна, здійснив викуп майна на підставі рішення органу самоврядування, не свідчить про порушення з боку набувача, оскільки купівля майна є легітимною дією, яка не має ознак жодного порушення.
В цьому аспекті колегія суддів акцентує увагу на тому, що за встановлених обставин не може існувати солідарного ризику і солідарної відповідальності учасників правочину за перевищення відчужувачем майна своїх повноважень, оскільки, по-перше, у приватного учасника обороту відсутній обов`язок контролювати законність рішень Харківської міської ради; по-друге, приватний учасник обороту об`єктивно позбавлений змоги впливати на рішення Харківської міської ради, незалежно від оцінки дій останньої.
Вказане підтверджує відсутність протиправної поведінки покупця при укладенні оспорюваних правочинів в розумінні позиції Європейського суду з прав людини
Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24.06.2003 вважається законним та обґрунтованим набуття майна або майнового права за договором, укладеним з органом публічної влади, який при відчуженні перевищив свої повноваження, в разі відсутності порушень з боку набувача. За висновком Суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".
Пунктом 55- 58 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Україна - Тюмень проти України" від 22.02.2008 визначено, що втручання в право на мирне володіння майном повинно бути здійснено з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (також рішення у справі "Спорронґ та Льоннрот проти Швеції", від 23.09.1982, Sеrіеz А nо. 52, р. 26, §69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення у справі "Прессоз Компанія Нав`єра та інші проти Бельгії", від 20.11.1995, Sеrіеz А nо. 332, р. 23, § 38). Держава користується широкою свободою розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети закону, про який йдеться. Проте, Суд не може не скористатися своїм повноваженням щодо здійснення перевірки та повинен визначити, чи було дотримано необхідного балансу в спосіб, сумісний з правом заявника на "мирне володіння його майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу (рішення у справі "Звольски та Звольська проти Республіки Чехія", N 46129/99, § 69, ЕСНК. 2002-ІХ). 
Колегія суддів звертає увагу на те, що у вищевказаній справі "Україна-Тюмень" проти України" Європейський суд встановив, що "справедливий баланс" не дотримано, адже заявник не знав і не міг знати про те, що майно відчужується за межами повноважень державного органу і не отримав ніякої компенсації за позбавлення його права на таке майно. Суд встановив, що таким чином на заявника було покладено індивідуальне і важкий тягар, яка порушила справедливий баланс, який повинен був бути дотриманий між вимогами суспільного інтересу з одного боку, і захистом права на мирне володіння майном - з іншого.
Обставини даного спору – подібні (аналогічним чином не встановлено жодного впливу набувача на прийняття рішення органом влади, аналогічним чином відсутня будь-яка компенсація за майно, яке вилучається), і в даній справі колегія суддів доходить до висновку про те, що позбавлення набувача його майна є непропорційним втручанням.
Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що позбавлення права мирного володіння майном тільки за те, що орендар не відмовився від участі у правочині, є безпідставним покладанням на приватного учасника обороту ризиків і відповідальності за порушення, які допущені органом місцевого самоврядування. 
Аналогічна правова позиція закріплена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.10.2019 по справі №905/2236/18, а саме:
"Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця."
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07.
Таким чином, застосовуючи практику Європейського суду з прав людини в позові про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, з огляду на наявність імовірних порушень процедури такого відчуження з боку органу місцевого самоврядування, колегією суддів враховано, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу в порушення права власності набувачів такого майна, оскільки вони не допущені внаслідок його винної, протиправної поведінки.
В силу викладеного вимоги про визнання правочину недійсним та витребування майна є такими, що не підлягають задоволенню.
Таким чином, підсумовуючи вищевикладене та враховуючи принципи справедливості, добросовісності та розумності, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість позовних вимог, а відтак позов задоволенню не підлягає.
Заперечення апелянта, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують вищенаведених судових висновків, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення та відхиляються як необґрунтовані.
За таких обставин, апеляційну скаргу прокурора слід залишити без задоволення, а мотивувальну частину рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2019 у справі №922/3272/18  в частині обґрунтування відмови у задоволенні позову, виклавши її в редакції мотивувальної частини цієї постанови, як зазначено вище; в решті рішення слід залишити без змін.
Ураховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені прокурором, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, п.2, ч.1 ст.275, ч.4 статті 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Заступника прокурора Харківської області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2019 у справі №922/3272/18 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В решті рішення залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту.
Повний текст постанови складено 03.12.2020. 

Головуючий суддя                                                                    В.В. Россолов

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян  

Суддя                                                                                           І.А. Шутенко