КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
 
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
 
08 грудня 2020 року
 
м. Київ
 
справа № 361/6385/18
провадження № 22-ц/824/14093/2020
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді - Кравець В.А.(суддя-доповідач)
суддів - Мазурик О.Ф., Махлай Л.Д.
за участю секретаря судового засідання - Парфенюк В.А.
 
учасники справи:
 
позивач - Публічне акціонерне товариство «Універсал Банк» 
відповідач -  ОСОБА_1 
третя особа -  ОСОБА_2 
 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 
 
на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 вересня 2020 року у складі судді Селезньової Т.В.
 
у справі за позовом Публічного акціонерного товариства «Універсал Банк» до ОСОБА_1 , третя особа ОСОБА_2 про визнання майна предметом іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу з прилюдних торгів, -
 
В С Т А Н О В И В:
 
У жовтні 2018 року представник ПАТ «Універсал Банк» - Танащук М.В.  звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , предметом іпотеки; зареєструвати іпотеку і заборону на зазначене нерухоме майно в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та в Державному реєстрі іпотек; в рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 перед ПАТ «Універсал Банк», відповідно до додаткової угоди до генерального договору про надання кредитних послуг №BL955 від 18 грудня 2007 року, звернути стягнення на зазначений предмет іпотеки шляхом реалізації його на електронних торгах за початковою ціною 1 473 800 грн.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 18 грудня 2007 року між позивачем та третьою особою ОСОБА_2 укладено генеральний договір про надання кредитних послуг №BL955. Того ж дня між сторонами укладено додаткову угоду №BL955/К-1, відповідно до якої банк зобов`язався надати позичальнику кредитні кошти в сумі 85 000 дол. США з оплатою 11,5% річних за використання кредитних коштів у межах встановленого строку кредитування та 23% річних за користування коштами понад строк, встановлений договором або додатковою угодою до нього.
У зв`язку з невиконанням третьою особою кредитних зобов`язань, рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 01 серпня 2013 року у цивільній справі №361/2591/13-ц позов ПАТ «Універсал Банк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості задоволено.
Стверджував, що в забезпечення виконання зобов`язань за генеральним договором між банком та позичальником ОСОБА_2 18 грудня 2007 року укладено договір іпотеки нерухомого майна, а саме кв. АДРЕСА_1 .
Зазначав, що в ході проведення Відділом ДВС Броварського міськрайонного управління юстиції у Київській області виконавчих дій на виконання рішення суду першої інстанції по стягненню заборгованості з ОСОБА_2 стало відомо, що предмет іпотеки переведено в нежитловий фонд, що підтверджується витягом з протоколу №19 засідання інвестиційної ради міста від 12 грудня 2012 року та відчужено, чим, на думку банку, порушено умови генерального договору щодо збереження предмета іпотеки.
Звертав увагу суду на те, що позичальник станом на дату укладення договору з банком знала про рішення інвестиційної ради міста та умисно не повідомила про вказаний факт банк з метою виведення нерухомого майна з-під іпотеки та ухилення від виконання обов`язків перед банком.
14 грудня 2010 року ОСОБА_2 надано дозвіл на переведення житлових приміщень в нежитлові, а 20 грудня 2012 року останньою здійснено відчуження вказаного нерухомого майна на користь відповідача ОСОБА_1 , що підтверджується інформаційною довідкою №47595431 від 13 листопада 2015 року.
Згідно висновку про вартість майна, складеного ТОВ «Агентство незалежної оцінки «Ваш Експерт», вартість нерухомого майна складає 1 473 800 грн або 52 400 дол. США.
Вказував, що оскільки квартира АДРЕСА_1 фактично не існує, то це унеможливлює виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог банку.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 вересня 2020 року позов задоволено. 
Визнано спірне нежитлове приміщення предметом іпотеки за договором іпотеки, укладеним між АТ «Універсал Банк» і ОСОБА_1 ; в рахунок погашення заборгованості третьої особи перед АТ «Універсал Банк» за додатковою угодою до генерального договору про надання кредитних послуг звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом його реалізації з прилюдних торгів; стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ «Універсал Банк» судові  витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 524 грн.
Не погоджуючись з указаним рішенням 16 жовтня 2020 року представник                 відповідача ОСОБА_3 звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Апеляційну скаргу мотивує тим, що рішення суду першої інстанції є таким, що прийняте з порушенням норм матеріального права.
Звертає увагу суду на те, що майно, яке визнано судом предметом іпотеки,                     ОСОБА_1 отримала на підставі договору дарування, укладеного між нею та          ОСОБА_5 ще у 2012 році. З огляду на вказане, вважала, що відповідач отримала майно на законних підставах, а тому таке майно не може бути предметом іпотеки у зобов`язаннях між АТ «Універсал Банк» та ОСОБА_1 
Зазначає, що суд не задовольнив клопотання ОСОБА_1 про закриття провадження у справі у зв`язку з винесенням постанови Апеляційного суду Київської області від 25 червня 2018 року у справі №361/82/16 між тими самими сторонами, з тих самих підстав та з таким же предметом позову.
Вважає, що банк дізнався про проведення реконструкції спірного майна з листа позивача від 03 серпня 2012 року, у зв`язку з чим пропустив строк позовної давності. 
Стверджує, що суд першої інстанції в основу рішення поклав лише свої міркування та не спирався на докази, надані відповідачем.
Указує на те, що оскільки реконструкція спірного нерухомого майна була зроблена з отриманням відповідних дозволів контролюючих органів; об`єкт нерухомості виділено в натурі; реєстрація права власності відбулась як на окремий та/або самостійний об`єкт (з присвоєнням окремої поштової адреси), то таке майно не може бути визнано предметом іпотеки.
10 листопада 2020 року представник АТ «Універсал Банк» - Чорний О.В. подав до суду відзив, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскільки вважає її необґрунтованою.
На підтвердження своєї позиції посилається на висновки Верховного Суду від                       05 червня 2019 року у справі №316/1736/16-ц.
07 грудня 2020 року на електронну адресу Київського апеляційного суду надійшла заява ОСОБА_1 , в якій остання просить розглядати справи у її відсутність та зазначає, що вимоги апеляційної скарги підтримує та просить задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача у судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримала та просила задовольнити з підстав, наведених у скарзі.
Представник позивача проти апеляційної скарги заперечував та просив залишити оскаржуване рішення без змін.
Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, своїх представників не направили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином.
Відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, а тому колегією суддів вирішено розглядати справу за відсутності осіб, що не з`явилися.
Заслухавши доповідь судді Кравець В.А., обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено факт порушення позичальником умов кредитного договору, прострочення і наявності заборгованості в указаному розмірі, достатньої для звернення стягнення на предмет іпотеки; порушення іпотекодавцем умов договору іпотеки, свідомі цілеспрямовані дії на виведення предмету іпотеки з-під обтяження та його відчуження; а також з того, що предмет іпотеки за договором іпотеки не був знищений і тому іпотека не припинилась; що перетворений (реконструйований) об`єкт нерухомості є предметом іпотеки за даним договором іпотеки; договір іпотеки є чинним, а також, що відповідач разом з набуттям майна у власність набув і всі обов`язки іпотекодавця за даним договором іпотеки, а тому має відповідати за боргами позичальника вказаним майном.
Висновок суду відповідає обставинам справи та ґрунтується на вимогах закону.
Частиною першою статті 367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом установлено, що 18 грудня 2007 року між ВАТ «Універсал Банк» і ОСОБА_1 укладено генеральний договір №BL955/K про надання кредитних послуг і додаткова угода № BL955/K-1 від 18 грудня 2007 року.
Для забезпечення виконання позичальником грошових зобов`язань за кредитним договором між тими ж сторонами ВАТ «Універсал Банк» (іпотекодержатель) і ОСОБА_1 (іпотекодавець) 18 грудня 2007 року укладений договір іпотеки (далі - Договір).
Згідно п. 1.1 Договору іпотекодавець передає в іпотеку наступне нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 1.5 Договору іпотека розповсюджується на всі приналежності предмету іпотеки та на всі невід?ємні від майна поліпшення, складові частини, внутрішні системи, що існували на момент укладення договору та виникнуть у майбутньому.
Пунктом 2.4.1 Договору передбачено, що іпотекодавець зобов?язаний не порушувати прав іпотекодержателя, що надані останньому Законом України «Про іпотеку».
Згідно п.2.3 Договору іпотекодавець зобов`язаний: п.2.3.1 використовувати предмет іпотеки за цільовим призначенням, не порушуючи умов договору; п.2.3.2 замінити предмет іпотеки за попередньою письмовою згодою іпотекодержателя; п.2.3.3. порушувати перед іпотекодержателем питання про надання письмової згоди на продаж або передачу третім особам предмету іпотеки за умови переведення на покупця суми заборгованості, що виникла із зобов`язання, забезпеченого іпотекою.
За змістом п. 4.1 Договору звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у випадках та на підставах, передбачених законодавством України, зокрема у разі порушення будь-якого основного зобов?язання, що запезпечене іпотекою за цим договором, та/або будь-якого зобов?язання іпотекодавця за цим договором.
Відповідно до п.п. 4.2, 4.5. Договору звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду. Звернення стягнення за рішенням суду та виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до закону України «Про іпотеку».
За п. 6.8 Договору іпотека за цим договором зберігає силу у випадку, коли у встановленому законом порядку відбувається переведення Іпотекодавцем боргу за договором, що обумовлюють основне зобов?язання на іншу особу та змінюється власник предмету іпотеки з інших підстав.
З матеріалів справи вбачається та встановлено судом першої інстанції, що правонаступником ВАТ «Універсал Банк» став ПАТ «Універсал Банк», у подальшому АТ «Універсал Банк». Тобто АТ «Універсал Банк» є належним позивачем і стороною даних правовідносин.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 01 серпня 2013 року позов ПАТ «Універсал Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості задоволено. Стягнуто із ОСОБА_1 заборгованість за даним кредитним договором і додатковою угодою в сумі 745 787,18 грн. 
Зі змісту рішення вбачається, що дана сума заборгованості розрахована за курсом валют і була еквівалентною сумі заборгованості у 93 305,04 доларів США, у тому числі заборгованість по кредиту 80 849,96 дол. США, що еквівалентно 646 233,73 грн; заборгованість за відсотками - 12 101,86 дол. США, що еквівалентно 96730,17грн; заборгованість за підвищеними відсотками - 353,22 дол. США, що еквівалентно 2 823,29 грн
Рішення набрало законної сили.
Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 травня 2016 року позов ПАТ «Універсал Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено. У рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_1 перед ПАТ «Універсал банк» за додатковою угодою від 18 грудня 2007 року до генерального договору про надання кредитних послуг у сумі 117 677,89 доларів США звернуто стягнення на предмет іпотеки - нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 77,3 кв.м, що належить ОСОБА_1 на підставі договору дарування від 20 грудня 2012 року, за ціною 1 190 000 грн у спосіб передачі даного об`єкту нерухомості (нежитлового приміщення) у власність позивача-іпотекодержателя.
Постановою Апеляційного суду Київської області від 25 червня 2018 року заочне рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 травня 2016 року скасоване, у задоволенні позову відмовлено.
При цьому, з наданого позивачем розрахунку заборгованості встановлено, що у ОСОБА_1 існує заборгованість за даним договором кредиту у сумі 91 740,21 доларів США, сума заборгованості була зменшена на суму 46 709,40 доларів США - запис від 01 березня 2017 року про платіж в указаній сумі.
Згідно пояснень позивача вказана сума є списанням частини боргу як наслідок виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (вказане приміщення) за рішенням суду від 10 травня 2016 року (про визнання за позивачем права власності на предмет іпотеки). І що оскільки у подальшому після здійснення даної транзакції по списанню частини боргу (вартості майна, яке перейшло у власність позивача за судовим рішенням) рішення суду першої інстанції про визнання за позивачем права власності на спірний об`єкт було скасоване, тому дана заборгованість у вказаній сумі відновлена, існує і не є погашеною.
Відповідач і третя особа під час розгляду справи не заперечували, що такого платежу позичальник не здійснювала і не погашала заборгованість в указаній сумі.
Отже, відповідач і третя особа дані обставини фактично визнали, не спростували і не надали доказів на підтвердження виконання позичальником даного судового рішення повністю або в частині і не надали доказів на підтвердження виконання грошових зобов`язань за договором іпотеки у будь-який спосіб.
Таким чином, колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що сума заборгованості за кредитним договором, забезпеченим договором іпотеки, з урахуванням даної суми є встановленою і підтвердженою належними доказами, розмір такої заборгованості ані відповідачем, ані третьою особою не спростований.
Згідно ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. Якщо вимога за основним зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов`язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Ураховуючи розмір невиконаного позичальником грошового зобов`язання за договором кредиту, правильним є висновок місцевого суду, що кредитор набув право вимоги і як іпотекодержатель набув право звернути стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог за невиконаними і простроченими грошовими зобов`язаннями боржника в указаній сумі. 
Щодо вимог про визнання нежитлового приміщення предметом іпотеки, колегія суддів виходить з наступного.
Квартира НОМЕР_1 , яка вказана предметом іпотеки у договорі іпотеки від 18 грудня 2007 року, станом на день укладення договору іпотеки належала іпотекодавцю ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 09 листопада 2007 року. Право власності іпотекодавця на вказану квартиру було зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу                        14 листопада 2007 року.
Згідно витягу з Протоколу №19 засідання інвестиційної ради міста Бровари від                  12 грудня 2007 року за заявою ОСОБА_1 про переобладнання (перепланування) з розширенням квартири вирішено вважати за можливе переобладнання (перепланування) з розширенням квартири НОМЕР_1 під перукарню з влаштуванням окремого входу в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_1 .
Згідно рішення Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області №710 від 14 грудня 2010 року громадянці ОСОБА_2 - власниці квартири АДРЕСА_1 надано дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове та розробку проекту для проведення реконструкції під перукарню.
Декларація про готовність об`єкту до експлуатації зареєстрована 13 грудня 2011 року. Згідно Декларації проведена реконструкція з розширенням частини нежитлового вбудованого приміщення (колишньої квартири АДРЕСА_1 , замовник ОСОБА_1 , площа 77,3 кв.м.
05 січня 2012 року виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , власник ОСОБА_2 .
18 грудня 2012 року виготовлено технічний паспорт на перукарню з влаштуванням окремого входу у житловому будинку (гуртожитку) АДРЕСА_1 , власник ОСОБА_5 .
Згідно довідки БТІ станом на 31 грудня 2012 року право власності на об`єкт нерухомого майна перукарню з влаштуванням окремого виходу по АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_5 на підставі договору дарування від 29 листопада 2012 року.
Вказані обставини не заперечувались ОСОБА_1 .
Згідно договору дарування від 20 грудня 2012 року ОСОБА_5 подарував               ОСОБА_1 нежитлове приміщення (перукарня з влаштуванням окремого входу), розташоване у будинку АДРЕСА_1 . Згідно п. 2 Договору дане нежитлове приміщення належить дарувальнику на підставі договору дарування нежитлового приміщення від 29 листопада 2012 року. Відповідно до п. 6 Договору відчужуване нежитлове приміщення не є предметом іпотечного договору, що підтверджується витягом з державного реєстру іпотек за № 39474196 від 20 грудня 2012 року. Дар сторони оцінили у 248 000 грн (п. 7 Договору).
Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно нежитлове приміщення площею 77,3 кв.м за адресою АДРЕСА_1 , зареєстроване на праві власності за ОСОБА_1 (відповідач) 12 січня 2013 року, підстава виникнення права власності: договір дарування від 20 грудня 2012 року.
При цьому, у державному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна є відомості про іпотеку; предмет іпотеки: квартира за адресою АДРЕСА_1 ; підстава обтяження: договір іпотеки від 18 грудня 2007 року, власник ОСОБА_1 (третя особа), іпотекодержатель ВАТ «Універсал Банк», строк виконання зобов`язання: 01 грудня 2027 року.
Відомості про іпотеку (обтяження) нежитлового приміщення за вказаною адресою у реєстрі обтяжень відсутні.
Суд першої інстанції належним чином дослідивши лист за вих. №010/608 від                          03 вересня 2012 року, на який відповідач та третя особа посилались як на підставу законності проведення реконструкції квартири в нежитлове приміщення і як на наявність згоди іпотекодержателя, дійшов вірного висновку, що такий доказ за зовнішніми ознаками викликає об`єктивні сумніви, оскільки не відповідає вимогам щодо оформлення документів довідкового чи іншого подібного характеру, які видаються юридичною особою, оскільки в ньому відсутня інформація, яка б прямо і однозначно вказувала на надання іпотекодержателем безумовної згоди на реконструкцію (перетворення) жилого приміщення-предмету іпотеки в нежитлове, згоди на перетворення зі зміною адреси і з виведенням у такий спосіб майна з-під обтяження, лист підписаний ОСОБА_7 без зазначеної посади, на підпису є відтиск печатки «Для довідок».
Окрім того, аналізуючи текст листа можна дійти висновку, що даним листом видавник документу не заперечував проти переведення житлового приміщення в нежитлове , але лише при умові, що буде збережена ідентифікація об`єкту як предмету іпотеки (збереження адреси і внесення відповідних змін до договору іпотеки), і за умови, що за іпотекодержателем будуть збережені права іпотекодержателя відносно даного об`єкту, яке має залишитись предметом іпотеки.
Отже, іпотекодавець переобладнала квартиру в нежитлове приміщення в обраний нею спосіб формального створення нового об`єкту і видимості знищення предмету іпотеки не у відповідності до умов договору іпотеки і без згоди іпотекодержателя, а також у порушення умов договору іпотеки без повідомлення іпотекодержателя про таке перетворення предмету іпотеки, про що обґрунтовано зазначено судом першої інстанції. Доказів зворотного суду надано не було.
Про наявність рішення інвестиційної ради міста Бровари про переобладнання (перепланування) квартири і про наміри іпотекодавця переобладнати квартиру в нежитлове приміщення в договорі іпотеки не зазначено, і відсутні будь-які докази на підтвердження того, що іпотекодержатель був проінформований іпотекодавцем про його наміри (в стадії реалізації таких намірів) відносно предмету іпотеки.
Також, як установлено судом першої інстанції, доказом перетворення іпотекодавцем предмету іпотеки з порушення умов договору іпотеки є встановлена хронологія подій і дій іпотекодавця, згідно якої ОСОБА_1 розпочала процедуру перетворення житлового приміщення, яке передається в іпотеку, в нежитлове (12 грудня 2007 року) раніше, ніж уклала іпотечний договір (18 грудня 2007 року). При цьому, лист, на який відповідач і третя особа посилаються як на згоду іпотекодержателя щодо реконструкції предмету іпотеки, датований вереснем 2012 року, що означає, що іпотекодавець із запитом до іпотекодержателя звернулась вже після виконання реконструкції, а такі дії не відповідають умовам договору іпотеки.
Більш того, іпотекодавець порушив умови договору іпотеки і тим, що без згоди іпотекодержателя змінив цільове призначення предмету іпотеки та 29 листопада 2012 року у порушення умов договору іпотеки здійснив відчуження за договором дарування предмету іпотеки іншій особі ( ОСОБА_5 ), не повідомивши про таке відчуження іпотекодержателя.
Таким чином, у сукупності вищезазначені обставини свідчать про те, що нібито новостворений об`єкт нерухомості в дійсності не є новоствореним об`єктом, а є тим об`єктом нерухомості, який був предметом іпотеки за договором іпотеки, але реконструйованим, дещо збільшеним у площі, зі зміненим цільовим призначенням та зі зміненою адресою.
Згідно ст.ст. 9, 10, 12 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; відчужувати предмет іпотеки.
Якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов`язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб. Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, обов`язків щодо збереження предмета іпотеки іпотекодержатель має право пред`явити вимогу про дострокове стягнення, звернути стягнення на предмет іпотеки, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна є недійсним.
Перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи регулюється статтею 23 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Відтак, іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Отже, у разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця, законодавством встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов`язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності на майно. 
Таким чином, нежитлове приміщення, незалежно від того, що воно було зареєстроване як новий об`єкт нерухомості, по суті і за змістом є реконструйованим предметом іпотеки, і залишається предметом іпотеки незалежно від всіх дій по його перетворенню в інший об`єкт.
Згідно статті 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Встановивши, що предмет іпотеки, житлове приміщення квартира, не був знищений, а був свідомими діями іпотекодавця видозмінений і перетворений, що не означає його знищення, суд першої інстанції правильно зазначив про відсутність правових підстав для припинення іпотеки у розумінні статті 17 Закону України «Про іпотеку».
Зважаючи на викладене, посилання заявника в апеляційній скарзі на те, що належне їй на праві власності нежиле приміщення не є предметом іпотеки спростовується матеріалами справи з яких убачається, що квартира за адресою АДРЕСА_1 була передана ОСОБА_1 в іпотеку банку, а згодом переобладнана в нежиле приміщення та відчужена спочатку ОСОБА_5 та згодом ОСОБА_1 .
Аргументи апелянта щодо наявності підстав для закриття провадження у даній справі у зв`язку із наявністю постанови Апеляційного суду Київської області від 25 червня 2018 року про відмову у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, що винесена у справі між тими самими сторонами, про той самий об`єкт, є необґрунтованими.
Так, суд першої інстанції проаналізувавши зміст вказаного рішення вірно встановив обставини, за якими предметом позову в указаній вище цивільній справі було звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, тому дане рішення не є рішенням у справі між тими самими сторонами про той самий предмет і з тих самих підстав. У зв`язку з чим постанова Апеляційного суду Київської області від 25 червня 2018 року не є перешкодою для задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб його продажу з прилюдних торгів.
Згідно наданого висновку про вартість майна від 21 вересня 2018 року вартість трикімнатної квартири площею 72,6 кв.м за адресою АДРЕСА_1 - 1 473 800 грн або 52 400 долари США. Ліквідаційна вартість об`єкта 1 105 400 грн або 39 300 доларів США.
Суд першої інстанції, посилаючись на положення статті 39 Закону України «Про іпотеку», обґрунтовано зазначив, що суд, задовольняючи позов і звертаючи стягнення на спірне майно у спосіб його продажу з прилюдних торгів, не вказує у резолютивній частині рішення суду його початкову ціну. Дана обставина не означає часткового задоволення позову, оскільки по суті всі позовні вимоги задовольняються.
З огляду на викладене, встановивши, що основне зобов`язання щодо повернення суми кредиту за кредитним договором не виконано, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів без зазначення початкової ціни іпотеки.
Доводи скаржника щодо порушення банком строку позовної давності не заслуговують на увагу суду, виходячи з наступного.
За статтею 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Статтею 257 ЦКУ загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За зобов`язаннями, строк виконання яких не визначений або визначений моментом вимоги, перебіг позовної давності починається від дня, коли у кредитора виникає право пред`явити вимогу про виконання зобов`язання. 
Відповідно до ст. 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. 3. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується. 
Як вище встановлено судом, іпотекодавець здійснив реконструкцію квартири з новою реєстрацією об`єкта нерухомості та з виведенням його з-під обтяження без згоди і відома іпотекодержателя. У листопаді 2012 року іпотекодавець у порушення умов договору іпотеки не отримав згоду іпотекодержателя та не повідомив осаннього про відчуження предмету іпотеки, не довів до відома іпотекодержателя про здійснену реконструкцію, зміну адреси, зміну цільового призначення предмету іпотеки і про реєстрацію об`єкта нерухомості як нового.
З матеріалів справи вбачається та встановлено судом першої інстанції, що право власності відповідача, набуте за даним договором дарування, було зареєстровано лише                 05 січня 2013 року, про що не було повідомлено позивача, банк вперше позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за ним права власності на вказаний предмет іпотеки подав у межах трирічного строку позовної давності у грудні 2015 року, а після скасування постановою Апеляційного суду Київської області від 25 червня 2018 року рішення суду про задоволення такого позову, ПАТ «Універал Банк» 05 жовтня 2018 року подав до суду новий позов, тобто дотримався трирічного строку позовної давності.
Отже, вважаючи доведеним факт порушення позичальником умов кредитного договору, прострочення і наявності заборгованості в указаному розмірі, достатньої для звернення стягнення на предмет іпотеки, встановивши дійсність та чинність іпотеки, наявність порушення ОСОБА_1 умов іпотечного договору, у зв`язку із самовільним перетворенням предмета іпотеки із жилого в нежиле приміщення та відчуження його третій особі за відсутності згоди іпотекодержателя, колегія вважає, що суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для звернення стягнення на вказаний об`єкт нерухомого майна як на предмет іпотеки для задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок заставленого майна в указаний позивачем спосіб, шляхом його продажу з прилюдних торгів.
 Інші доводи апелянта зводяться до переоцінки доказів у справі, які не дають підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, не спростовують висновків суду, обґрунтовано викладених у мотивувальній частині оскаржуваного рішення.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, апеляційний суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції. 
Колегія суддів перевірила доводи апеляційної скарги на предмет законності судового рішення виключно в межах, які безпосередньо стосуються правильності застосування місцевим  судом норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, яким надано належну правову оцінку судом першої інстанції.
Згідно статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду постановлено з дотриманням норм процесуального права, а тому підстав для його скасування колегія суддів не вбачає.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що підстави для скасування рішення суду першої інстанції з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, відсутні, а отже у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів, -
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 - залишити без задоволення.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 вересня 2020 року - залишити без змін. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
 
Повне судове рішення складено «08» грудня 2020 року.

Головуючий                                                                                  В.А. Кравець

Судді                                                                                              О.Ф. Мазурик

                                                                                                                                  Л.Д. Махлай