ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 622/464/19                                        Головуючий суддя І інстанції Шабас О. С.
Провадження № 22-ц/818/1245/20                        Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Справи у спорах, що виникають з земельних відносин

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2020 року                                                        м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого судді                                Яцини В.Б.
суддів колегії:                                        Бурлака І.В., Хорошевського О.М.,
за участю секретаря судового засідання        Семикрас О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» на рішення Золочівського районного суду Харківської області від 20 листопада 2019 року, ухвалене у складі судді Шабас О.С., у цивільній справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «AURUM» про визнання недійним договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

У травні 2019 року до суду звернувся СТОВ «Перше Травня» Рева В.О. з позовом, в якому позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «AURUM», зареєстрований 30.07.2018 року, запис 27288104, та скасувати його державну реєстрацію; зобов`язати ОСОБА_1 переукласти договір оренди від 04.09.2000 з СТОВ «Перше Травня», який був зареєстрований Світличненською сільською радою 04.09.2000 за № 324, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147 на тих самих умовах, що і раніше укладений договір від 04.09.2000; судові витрати покласти на відповідача.
Свої вимоги позивач мотивував тим, що між СТОВ «Перше Травня» та ОСОБА_2 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) було укладено договір оренди земельної частки площею 8,53 га без номеру від 04 вересня 2000 року, який був зареєстрований Світличненською сільською радою 04 вересня 2000 року за № 324, відповідно до умов якого земельна ділянка була надана строком на 20 років, тобто до 03.09.2020. Під час дії договору ОСОБА_2 помер. ОСОБА_1 повідомив, позивача, що він є єдиним спадкоємцем спірної ділянки, для її оформлення потрібні кошти у розмірі 12000 грн, які він отримав в рахунок майбутніх платежів з орендної плати, проте документів на підтвердження оформлення спадкових прав не надав. У березні 2019 року невідомі особи не допустили працівників СТОВ «Перше Травня» до сільськогосподарських робіт на вказаній ділянці, та повідомили, що ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з ФГ «AURUM», а земельна ділянка виділена в натурі та має кадастровий номер 6322685500:02:012:0147. При цьому факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладання. Оскільки позивачу не було відомо про виділення земельної частки в натурі, договір не переукладався, однак наразі відсутні підстави для його припинення, у зв`язку з чим позивач зараз вимушений звернутися до суду зі вказаним позовом, сплативши судовий збір.
В судовому засіданні представник позивача за довіреністю від 22.04.2019 адвокат Єршова О.І. позовні вимоги підтримала та просила задовольнити. В обґрунтування позову зауважила, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладанню. Договір не переукладався, а тому є чинним, та має виконуватися спадкоємцем ОСОБА_2 ОСОБА_1 , який не надав позивачу документів, що підтверджували б його право на спірну ділянку. При цьому сам позивач, після того як дізнався про оформлення спадкових прав на спірну ділянку, направив ОСОБА_1 лист про виплату орендної плати та переукладання договору оренди, на який останній не відповів. Одночасно договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «AURUM» щодо земельної ділянки площею 6,9515 га та кадастровим номером 6322685500:02:012:0147 має бути визнаний недійсним, як такий, що порушує право позивача на оренду. Аналогічні відомості також містяться у письмовій відповіді на відзив представника позивача адвоката Єршової О.І.
Представник відповідача ФГ «AURUM» за ордером серії ХВ № 1530 адвокат Мамницька А.В. проти позову заперечувала, просила відмовити у його задоволенні. В обґрунтування своїх заперечень вказала, що позивач не звертався до ОСОБА_1 з пропозицією переукласти договір, при цьому ФГ «AURUM» не отримувало претензій чи повідомлень з приводу припинення чи переукладання договору оренди, також вважала, що з документів наданих позивачем до позовної заяви можна зробити висновок, що позивач протягом 15 років не сплачував орендну плату ОСОБА_1 . При цьому договір оренди від 04.09.2000 стосувався земельної частки (паю), а не виділеної в натурі земельної ділянки, а тому відносини є різними. Так, оскільки ОСОБА_1 у липні 2018 року набув статус власника земельної ділянки, договір оренди укладений на підставі сертифікату про право на земельну частку (пай), слід вважати припиненим, оскільки змінюється предмет оренди та статус орендодавця. Також з наявних в матеріалах справи документів неможливо встановити чи отримував ОСОБА_1 орендну плату за 2015 по 2018 роки. При цьому у договорі від 04.09.2000 площа земельної ділянки, переданої в оренду складає 8,53 га, в той час коли ОСОБА_1 передав в оренду ФГ «AURUM» земельну ділянку площею 6,9515 га, крім того у договорі від 04.09.2000 відсутня відмітка про реєстрацію. Одночасно не зрозуміло чого позивач не переуклав договір оренди зі спадкодавцем чи спадкоємцем, коли оформив державний акт про право власності на земельну ділянку. Крім того, зазначений договір від 04.09.2000 не відповідає Типовому договору оренди земельної частки (паю, не містить посилання на земельну частку (пай) як таку, а також інші істотні умови договору), а тому він має бути визнаний недійсним. Аналогічні відомості містяться також у письмових відзивах голови ФГ «AURUM» Голобородька С.О. та ОСОБА_1 , а також запереченнях на відповідь на відзив голови ФГ «AURUM» ОСОБА_3 .
Рішенням Золочівського районного суду Харківської області від 20 листопада 2019 року відмовлено у задоволенні позовних вимог СТОВ «Перше Травня».
В апеляційній скарзі представник СТОВ «Перше Травня» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове про задоволення позову. Судові витрати покласти на відповідачів
В обґрунтування скарги зазначено, що питання виділення земельної ділянки на основі паю в натурі в договорі не врегульоване.
Послались на те, що припинення дії договору допускається лише у випадках, визначених законом.
Учасники справи не скористались правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, що не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції відповідно до правила ч. 3 ст. 360 ЦПК України.
Частина третя статті 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, з повідомленням учасників справи. 
Вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників ТОВ «Перше Травня» та ФГ «AURUM», суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
У статті 263 ЦПК України визначені наступні вимоги до законності і обґрунтованість судового рішення:
1. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
2. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
3. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
4. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
5. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Наведеним вимогам рішення суду відповідає не у повному обсязі.
Судом першої інстанції встановлено, що 07.08.1997 на ім`я ОСОБА_2 із земель колективної власності КСП «Перше Травня», розміщених на території Світличненської сільської ради видавався сертифікат на право на земельну частку (пай) серії ХР №0218308, реєстраційний номер 308, згідно інформації голови районної державної адміністрації Гуріна І. від 08.05.2019 № 02-28/982.
За Договором оренди земельної ділянки без номера від 04 вересня 2000 року ОСОБА_2 передав СТОВ «Перше Травня» належну йому земельну ділянку площею 8,53 га в оренду строком на 20 років з 04.09.2000 до 04.09.2020. Вказаний договір має відмітку секретаря Світличненської сільської ради Олійник Т.В. про його реєстрацію в Світличненській сільській раді за № 324 від 04.09.2000.
Договір оренди земельної ділянки укладений на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії ХР № 0218308 між ОСОБА_2 з СТОВ «Перше травня» 04 вересня 2000 року зареєстрований в журналі реєстрації договорів оренди Світличненською сільською радою Золочівського району Харківської області 04.09.2000 за № 324, що підтверджується інформацією в.о. старости Світличненського старостинського округу виконавчого комітету Золочівської селищної ради Харківської області Затірки А.З. від 19.04.2019 року № 78.
ОСОБА_2 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серія ХР № 0218308 було виділено земельну частку пай в натурі (на місцевості) та видано державний акт на право власності на землю серія Р2 №755118, площею 6,9515 га, присвоєно кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, що підтверджується повідомленням начальника відділу у Золочівському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області Трофімова В.П. від 24.04.2019 № 274/112-19, наданого на запит адвоката Біловуса Р.В.
24 липня 2018 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті свого батька ОСОБА_2 , померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 , на земельну ділянку площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, на території Світличненської сільської ради Золочівського району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, посвідчене державним нотаріусом Четвертої Харківської державної нотаріальної контори, виконуючою обов`язки державного нотаріуса Золочівської державної нотаріальної контори Харківської області Нікуліною О.М., зареєстроване в реєстрі за № 2-267, спадкова справа № 158/2015.
Згідно з видатковим касовим ордером від 18.09.2017 ОСОБА_1 керівником СТОВ «Перше Травня» ОСОБА_4 було виплачено 12000 грн за земельний пай. Вказаний видатковий ордер містить підпис про отримання вказаних коштів.
25 липня 2018 року на виконання умов договору №180 ОСОБА_1 передав фермерському господарству «AURUM» належну йому земельну ділянку кадастровий номер 6322685500:02:012:0147 площею 6,9515 га в оренду строком на 10 років. Невід`ємними частинами договору є акт приймання-передачі об`єкта оренди, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) згідно з договором оренди землі № 180 від 25.07.2018, копія правовстановлюючих документів на земельну ділянку, копія паспорту, коду власника.
З інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 15:41 27.03.2019 вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 6322685500:02:012:0147 площею 6,9515 га, що перебуває у власності ОСОБА_1 , з 30.07.2018 перебуває в оренді ФГ «AURUM», номер запису про право 27288104, орган, що здійснив державну реєстрацію права Філія комунального підприємства «Реєстраційно-інвентаризаційна служба» Опішнянської територіальної громади в Харківській області.
Як вбачається з довідки СТОВ «Перше Травня» №167 від 17.04.2019, складеної за підписами директора ОСОБА_5 та головного бухгалтера ОСОБА_6 , у господарстві сформована виплата по орендній платі на користь спадкоємця ОСОБА_2 , а саме: за 2015 рік – 5151,16 грн, за 2016 рік – 6181,70 грн, за 2017 рік – 10303,72 грн, за 2018 рік – 12364,45 грн. Всього 34001,03 грн. За цей період до бюджету було перераховано: прибутковий податок – 7602,87 грн, військовий збір – 633,56 грн.
ОСОБА_1 директор СТОВ «Перше Травня» ОСОБА_4 08.04.2019 надіслав листа із запрошенням для отримання нарахованої орендної плати та переукладання договору оренди відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку, який було отримано 16.04.2019 згідно з поштовим повідомлення.
У справі встановлено, що позивач, уклав договір оренди з ОСОБА_2 , як з власником сертифікату на право на земельні частки (паї). Вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_2 державного акту на право власності на землю, що відповідає пункту 17 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України.
У пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за №101/4322 визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.
Проте сторонами укладено не типовий договір, та питання виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі в договорі не врегульовані.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції мотивував свої висновки тим, що твердження про те, що укладення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, між спадкоємцем ОСОБА_2 ОСОБА_1 та ФГ «AURUM», право оренди за яким було зареєстровано 21 березня 2018 року порушує права позивача, як орендаря, не ґрунтуються на вимогах закону.
Суд апеляційної інстанції не погоджується з такими висновками районного суду.
Відповідно до ст.ст. 12, 13 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. 
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини, що визначено п. 1 ч. 1 ст. 11 ЦК України. Правочин є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 202 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Підставою недійсності правочину передбаченою ч. 1 ст. 215 ЦК України є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.
Частинами 1, 2 ст. 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Нормами ч. 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
У статті 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами:
1) письмовими, речовими і електронними доказами;
2) висновками експертів;
3) показаннями свідків.
У статті 77 ЦПК України вказано про належність доказів:
1. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.
2. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
3. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.
4. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
У статті 78 ЦПК України зазначено про допустимість доказів:
1. Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.
2. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Про достатність доказів вказано у ст. 80 ЦПК України: 
1. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
2. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стаття 55 Конституції України гарантує, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
На виконання вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України суд апеляційної інстанції при розгляді цієї справи враховує висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19.
Суд касаційної інстанції дійшов висновків, що частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Повертаючись до принципу правової визначеності, що є одним з фундаментальних аспектів верховенства права, Велика Палата Верховного Суду нагадує про використання в практиці ЄСПЛ поряд з «якістю та точність закону» таких загально-правових категорій, як «непорушність прав» та «законні очікування».
Формуючи власний правовий висновок, Верховний Суд складі колегії суддів Касаційного цивільного суду опирався в першу чергу на роз`ясненнями ПП ВСУ № 7 щодо застосування норм права у спірних правовідносин. Обґрунтовуючи свої роз`яснення, Пленум ВСУ виходив з тлумачення пункту 2.3 Типового договору.
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 7 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних відносинах не застосовується.
І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, Велика Палата Верховного Суду вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Схожий висновок викладений Верховним Судом у складі Касаційного господарського суду в постановах від 22 травня 2019 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18. Велика Палата Верховного Суду погоджується з таким висновком та не вбачає підстав відступати від нього.
Вказане свідчить про те, що у справі, яка наразі перебуває в провадженні апеляційного суду, не відбулось припинення попереднього договору оренди земельного паю у зв`язку із зміною предмету оренди, а отже укладений в подальшому договір оренди земельної ділянки з іншим орендарем є таким, що суперечить ст. 203 ЦК України.
За таких обставин договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «AURUM» підлягає визнанню недійсним.
Суд апеляційної інстанції вважає, що належним способом захисту цивільного права є визнання договору оренди земельного паю переукладеним, а такої вимоги позивачем заявлено не було.
З таких обставин не підлягає задоволенню вимога про зобов`язання ОСОБА_1 переукласти такий договір.
Таким чином, оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з порушенням норм матеріального і процесуального права, а доводи скарги частково спростовують висновки суду, то відповідно до ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції частково задовольняє апеляційну скаргу та скасовує оскаржене рішення в частині відмови у визнанні недійсним договору оренди земельної ділянки площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «AURUM», зареєстрований 30.07.2018, запис 27288104, задовольнивши цю вимогу.
Питання про розподіл судових витрат вирішується на підставі ст. 141 ЦПК України.
Керуючись ст.ст. 259, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» – задовольнити частково.
Рішення Золочівського районного суду Харківської області від 20 листопада 2019 року – скасувати в частині відмови у визнанні недійсним договору оренди земельної ділянки площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «AURUM», зареєстрований 30.07.2018, запис 27288104. У згаданій частині позовну вимогу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» - задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 6,9515 га, кадастровий номер 6322685500:02:012:0147, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «AURUM», зареєстрований 30.07.2018, запис 27288104, та скасувати його державну реєстрацію.
В іншій частині рішення Золочівського районного суду Харківської області від 20 листопада 2019 року – залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги у сумі 2401,25 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня проголошення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст судового рішення складено 19 листопада 2020 року.

Головуючий                                                        В.Б. Яцина.

Судді колегії                                                        І.В. Бурлака.

                                                                       О.М. Хорошевський.