Єдиний унікальний номер 233/5262/19 
Номер провадження 22-ц/804/1737/20        

Єдиний унікальний номер 233/5262/19                                              Головуючий у 1 інстанції Бєлостоцька О.В. 
Номер провадження 22-ц/804/1737/20                                                             Доповідач Корчиста О.І.

ПОСТАНОВА
Іменем   України

22 грудня  2020 року           Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді              Корчистої О.І.
суддів:                                  Папоян В.В., Тимченко О.О.
за участю секретаря            Цимбала Д.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Донецького апеляційного суду в м. Бахмуті цивільну  справу цивільну справу №233/5262/19 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,  про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації,
за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест»,
на заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 27 лютого 2020 року,

                                                             встановив:

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ
У серпні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації. 
В обґрунтування позовних вимог зазначало, що 22 березня 2012 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), який зареєстрований 30 березня 2012 року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 994. 
Відповідно до укладеного договору позивачу ПрАТ «АПК-Інвест» в оренду була передана земельна частка (пай) розміром 4,86 умовних кадастрових га строком на 20 років. З моменту укладення договору та до теперішнього часу земельна ділянка з користування позивача не вибувала. ПрАТ «АПК-Інвест» використовує та обробляє земельну ділянку, сумлінно виконує зобов`язання за договором, в тому числі, і щодо сплати на користь ОСОБА_1 орендної плати та використання земельної ділянки протягом 2012-2019 років.
З даних публічної кадастрової карти позивачу стало відомо про виділення ОСОБА_1 в натурі (на місцевості) земельної ділянки з присвоєнням їй кадастрового номеру № 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985 га. 
Також ПрАТ «АПК-Інвест» стало відомо про укладення ОСОБА_3 та ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 17 серпня 2018 року всупереч того, що є діючий договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року.
Згодом позивач також дізнався про укладення договору міни, за яким ОСОБА_2 набув право власності на спірну земельну ділянку, проте правомірність переходу права власності на спірну земельну ділянку не оспорюється. 
Також позивач вказував, що пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року та абзацом 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. 
Проте, ОСОБА_1 не повідомив позивача про оформлення права власності на земельну ділянку та виділення її в натурі (на місцевості). 
Договір оренди землі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений та право оренди за ним було зареєстровано під час дії чинного договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_4 , що суперечить вимогам ст.203, 215 ЦК України, порушує права позивача як орендаря і є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації права оренди.
Просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , право оренди за яким зареєстровано 17 серпня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською державною районною адміністрацією Донецької області та скасувати запис №27574130 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі зазначеного договору оренди. 
КОРОТКИЙ ЗМІСТ РІШЕННЯ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 27 лютого 2020 року в задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,  про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації  відмовлено.
КОРОТКИЙ ЗМІСТ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
В апеляційній скарзі ПрАТ «АПК-Інвест», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати заочне рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 27 лютого 2020 року та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
УЗАГАЛЬНЕННЯ ДОВОДІВ ОСОБИ ЯКА ПОДАЛА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що підстави для припинення договору оренди земельної частки (паю) відсутні, оскільки припинення дії договорів оренди земельних паїв може мати місце тільки після їх переукладення, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, встановлених ЗУ «Про оренду землі».
Чинним законодавством не передбачено розірвання (припинення) договору після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю). Виділення земельних ділянок на основі земельної частки (паю) в натурі (га місцевості) не припиняє зобов`язання сторін за такими договорами.
Договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суперечить вимогам цивільного законодавства та порушує права позивача, як орендаря, що є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації.
УЗАГАЛЬНЕННЯ ДОВОДІВ ТА ЗАПЕРЕЧЕНЬ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
          Відзив на апеляційну скаргу не надано.
          Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
ПОЯСНЕННЯ СТОРІН У СУДОВОМУ ЗАСІДАННІ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
В судовому засіданні апеляційного суду представник ПрАТ «АПК-Інвест» Демченко І.С. доводи, викладені в апеляційній скарзі підтримала та просила її задовольнити.
В судове засідання апеляційного суду відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не з`явились, повідомлялись належним чином про час та місце розгляду справи. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_2 отримав судову повістку особисто. Згідно відміток на поштових конвертах, адресат ОСОБА_1 відсутній за вказаною адресою, що, в розумінні статті 128 ЦПК України, є належним повідомленням про час та місце розгляду справи. (т.І, а.с.235-236,  т.ІІ, а.с.9, 27-28, 31,32)
В судове засідання апеляційного суду представник третьої особи Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області не з`явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи. Подав заяву з проханням розглянути справу без його участі. (т.ІІ, а.с. 6) 
ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ
Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 на підставі сертифікату серія ДН №0237598 належало право на земельну частку (пай) розміром 4,86 умовних кадастрових га. 
Також судом встановлено, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.п.1.1, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передав орендарю – позивачу по справі у володіння та користування земельну частку (пай) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років.
Пунктом 2.2 вказаного договору передбачено обов`язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 4823 гривні 53 копійки. 
Згідно позначки на договорі оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, його зареєстровано в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) за №994 30 березня 2012 року за підписом посадової особи ОСОБА_5 , скріпленим печаткою Миколайпільської селищної ради.
Також судом встановлено, що 22 березня 2012 року ПрАТ «АПК-Інвест» і ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю).
Крім цього судом встановлено, що в період з 2012 року по 2019 рік включно ПрАТ «АПК-Інвест» сплачувало на користь ОСОБА_1 орендну плату, що підтверджується письмовими доказами у вигляді видаткових касових ордерів від 13 квітня 2012 року, від 19 грудня 2012 року, від 22 липня 2013 року, від 09 грудня 2013 року та платіжних доручень № 85015 від 31липня 2014 року, № 933 від 28 січня 2015 року, № 5470 від 18 серпня 2015 року, № 7528 від 22 грудня 2015 року, № 32347 від 16 серпня 2016 року, № 41945 від 25 жовтня 2016 року, № 2103 від 17 січня 2017 року, № 6905 від 26 квітня 2017 року, № 1280 від 30 червня 2017 року, № 11755 від 24 жовтня 2017 року, № 22375 від 19 грудня 2017 року, № 14873 від 07 червня 2018 року, № 23373 від 24 жовтня 2018 року, № 32490 від 21 грудня 2018 року, № 7914 від 25 червня 2019 року, №4855 від 04 червня 2019 року.
Крім цього, довідками від 02 серпня 2019 року № 1163, від 02 серпня 2019 року № 1162 підтверджується, що земельна ділянка кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га, розташована на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського районі, яка передана в оренду ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, використовується ПрАТ «АПК-Інвест» в складі поля №58; на зазначеній земельні ділянці була засіяно соняшник; згідно даних бухгалтерського обліку витрати на виробництво зернових культур у 2019 році по полю № 58 склали 304442,05 гривень.
Відповідно до розпорядження Голови Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області від 29 травня 2018 року № 273 ОСОБА_1 надано у власність та виділено в натурі земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га.
Також судом встановлено, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 06 червня 2018 року за ОСОБА_1 на підставі розпорядження Голови Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області від 29 травня 2018 року № 273 було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га, а 18 вересня 2018 року право власності ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку припинено.
17 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 за актом приймання передачі від 17 серпня 2018 року (а.с.107) передав останньому в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га строком на 49 років.
18 вересня 2018 року право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га було зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі договору міни, посвідченого 18 вересня 2018 року приватним нотаріусом Костянтинівського районного нотаріального округу Донецької області Панасенко І.П. 
Згідно інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно 17 серпня 2018 року Костянтинівською районною державною адміністрацією було зареєстровано право оренди ОСОБА_2 на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га строком на 49 років, а згодом - 18 вересня 2018 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку.
ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Апеляційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає задоволенню.
МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИВ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД, ТА ЗАСТОСОВАНІ НОРМИ ПРАВА
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.  
Згідно частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно  з частиною  першою, другою та п`ятою стаття 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічного з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції не  відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що з 06 червня 2018 року ОСОБА_1 набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю), укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» з 06 червня 2018 року слід вважати припиненим.
Такі висновки суду першої інстанції не відповідають нормам матеріального та процесуального права за наступних підстав.
Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, відносини щодо найму землі регулюються спеціальними актами земельного законодавства та Законом України «Про оренду землі».
Законом визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону  України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У даній справі сторони Договору оренди не заперечували обставин укладення договору на умовах визначених в ньому.
Встановлено, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.п.1.1, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передав орендарю – ПрАТ «АПК-Інвест» у володіння та користування земельну частку (пай) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років. (т.І, а.с.9-12)
Пунктом 2.2 вказаного договору передбачено обов`язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 4823 гривні 53 копійки. 
Як вбачається з позначки на договорі оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, він зареєстрований книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) за №994 30 березня 2012 року за підписом посадової особи ОСОБА_5 , скріпленим печаткою Миколайпільської селищної ради (т.І, а.с.11), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119. (т.І, а.с.9-12)
22 березня 2012 року ПрАТ «АПК-Інвест» і ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) (т.І, а.с.12а)
На підтвердження сплати на користь ОСОБА_1 орендної плати ПрАТ «АПК-Інвест» надало копії видаткових касових ордерів від 13 квітня 2012 року, від 19 грудня 2012 року, від 22 липня 2013 року, від 09 грудня 2013 року та платіжних доручень № 85015 від 31липня 2014 року, № 933 від 28 січня 2015 року, № 5470 від 18 серпня 2015 року, № 7528 від 22 грудня 2015 року, № 32347 від 16 серпня 2016 року, № 41945 від 25 жовтня 2016 року, № 2103 від 17 січня 2017 року, № 6905 від 26 квітня 2017 року, № 1280 від 30 червня 2017 року, № 11755 від 24 жовтня 2017 року, № 22375 від 19 грудня 2017 року, № 14873 від 07 червня 2018 року, № 23373 від 24 жовтня 2018 року, № 32490 від 21 грудня 2018 року, № 7914 від 25 червня 2019 року, №4855 від 04 червня 2019 року. (т.І, а.с.16-34) 
Згідно довідок від 02 серпня 2019 року №1163, від 02 серпня 2019 року №1162 земельна ділянка кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га, розташована на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського районі, яка передана в оренду ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року використовується ПрАТ «АПК-Інвест» в складі поля № 58; на зазначеній земельні ділянці була засіяно соняшник; згідно даних бухгалтерського обліку витрати на виробництво зернових культур у 2019 році по полю № 58 склали 304442,05 гривень(а.с.36-38).
Відповідно до п.2.3 договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року сторони дійшли згоди про те, що у випадку виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством. (т.І, а.с.9-12)
ОСОБА_1 як орендодавець розпорядився належною йому власністю - земельною часткою (паєм) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, що узгоджувалося із вимогами чинного законодавства згідно якого громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування.
Встановлено, що 17 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 за актом приймання передачі від 17 серпня 2018 року (т.І, а.с.107) передав останньому в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га строком на 49 років. (т.І, а.с.105-106)
Як вбачається з інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно 17 серпня 2018 року Костянтинівською районною державною адміністрацією було зареєстровано право оренди ОСОБА_2 на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985 га строком на 49 років,номер запису про право 27574130.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (частина перша статті 407 ЦК України).
Згідно зі статтею 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього кодексу.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
Таким чином, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договром оренди земельної ділянки створюються перешкоди для позивача у реалізації наявного в нього права користування тією ж самою земельною ділянкою.
Згідно з правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду України від 15 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13, від 09 грудня 2015 року у справі № 6-849цс15, від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16, однією з обов`язкових умов визнання договору недійсним є порушення, у зв`язку з його укладенням, прав та охоронюваних законом інтересів.
Укладення договорів оренди землі на об`єкти, право оренди на які не припинено, не може визнаватися законним, оскільки одна й та сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями.
Такий висновок зроблений в постанові Верховного Суду у справі № 659/326/19 (провадження № 61-22607св19) від 01 квітня 2020 року, у справі №229/4059/19 (провадження № 61-1970св20) від 24 червня 2020 року.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
Такий висновок зроблений Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65 цс 20).
Отже, доводи апеляційної скарги, що чинним законодавством не передбачено розірвання (припинення) договору після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), та договір укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 суперечить вимогам цивільного законодавства та порушує права позивача, як орендаря, що є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації, є обґрунтованими.
Виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, зі змісту вище зазначених положень закону вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.
Таким чином колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію оспорюваного договору оренди землі.
Беручи до уваги наведені вище висновки суду, колегія суддів, зважаючи на те, що наявність державної реєстрації права оренди, на підставі договору від 17 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , створює і в подальшому буде створювати перешкоди у вільному та безперешкодному користуванні ПрАТ «АПК-Інвест» спірною земельною ділянкою, виходячи з встановлення порушення прав останніх, вважає за можливе задовольнити їх вимоги  щодо скасування даної державної реєстрації.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ)вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до пунктів 3 та 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що оскаржене рішення ухвалено з  порушенням норм матеріального та процесуального права, апеляційну скаргу слід задовольнити.
РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ
Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
При подачі апеляційної скарги ПрАТ «АПК-Інвест» було сплачено судовий збір у розмірі 2881,50 гривень.
Зважаючи на те, що колегія суддів дійшла висновку, про задоволення позовних вимог, з ОСОБА_1 підлягає стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги у розмірі 1440,75 гривень, з ОСОБА_2 підлягає стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги у розмірі 1440,75 гривень.
Керуючись ст. 367, 369, 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд, 

постановив:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити.
Заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 27 лютого 2020 року скасувати.
Позовні вимоги Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,  про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди землі від 17 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Скасувати запис №27574130 від 17 серпня 2018 року про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0043 площею 4,0985га.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1440,75 гривень.
Стягнути ОСОБА_2 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1440,75 гривень.
            Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий                                              О.І. Корчиста

Судді:                                         В.В. Папоян

                                                                                                                                  О.О.Тимченко

Повний текст постанови складений  24 грудня 2020 року.

Головуючий                                              О.І. Корчиста