Постанова
Іменем  України 
 
16 грудня 2020 року
м. Київ
 
справа № 645/6189/16-ц
провадження № 61-15458св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),  
суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні ініціативи», приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Остапенко Євген Михайлович, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець Іван Олександрович, ОСОБА_2 , 
третя особа - управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова в складі судді Бабкової Т. В. від 21 серпня 2018 року та постанову Харківського апеляційного суду в складі колегії суддів: Котелевець А. В., Піддубного Р. М., Тичкової О. Ю.  від 10 липня 2019 року,
 
ВСТАНОВИВ: 
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні ініціативи» (далі - ТОВ «ФК «Приватні ініціативи»), приватних нотаріусів Харківського міського нотаріального округу Остапенка І. О. та Ємець Є. М. , ОСОБА_2 , третя особа - управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради, про визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, витребування майна з чужого незаконного володіння.
 
Позовна заява, з урахуванням уточнень, мотивована тим, що 08 вересня 2008 року між банком та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № Ф79/09-08/В5, відповідно до умов якого позичальник отримав грошові кошти в розмірі 82 000 дол. США з кінцевим строком повернення 07 вересня 2023 року. Цього ж дня, на забезпечення виконання позичальником взятих на себе зобов`язань щодо повернення кредитних кошті між банком та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, предметом якого є трикімнатна квартира АДРЕСА_1 . 16 грудня 2011 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» був укладений договір про відступлення прав за договором іпотеки. 09 грудня 2016 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» передало, а ОСОБА_2 прийняв у власність трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
 
Жодних повідомлень про відступлення прав за договором іпотеки без згоди іпотекодавця, яке не було зареєстровано в установленому законом порядку, він не отримував. Крім того, вказує, що він не отримував від ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» повідомлень щодо усунення порушень за договором іпотеки.
 
Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Остапенко І. О. не дослідив документи, які підтверджують права ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на іпотечне майно, та не врахував, що зазначена квартира є єдиним місцем проживання позивача, зазначене нерухоме майно як таке, що відповідає вимогам підпункту 1 пункту першого Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення вимог кредиторів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Крім того, продаж вчинено за заниженою ціною - 330 000 грн.
 
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просив визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець Є. М. про реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ ФК «Приватні інвестиції» від                     24 листопада 2016 року; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09 грудня 2016 року, укладений між ТОВ ФК «Приватні ініціативи» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О.; визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець І. О. про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 від 09 грудня 2016 року; витребувати з володіння ОСОБА_2 на його користь вказане житло.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня              2018 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення. 
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_1 не виконував взяті на себе зобов`язання за кредитним договором, а тому у ТОВ ФК «Приватні ініціативи» виникло право вимоги повернення кредиту та сплати інших передбачених договором платежів, у тому числі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Недотримання вимог закону в момент реєстрації права власності за                  ТОВ ФК» Кредитні ініціативи» та договору купівлі-продажу від імені останнього, на які посилається позивач, не є підставою для визнання правочинів недійсними, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною за нього.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Харківського апеляційного суду від 10 липня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від               21 серпня 2018 року залишено без змін.
 
Апеляційний суд, погоджуючись з висновками суду першої інстанції про відмову в позові, зазначив про те, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, підстав для його скасування немає.
 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги
 
У серпні 2019 року на адресу Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня 2018 року та постанову Харківського апеляційного суду від 10 липня 2019 року (з урахуванням поданих у подальшому пояснень до його касаційної скарги), у якій заявник посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просив скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що процедура звернення стягнення на предмет іпотеки порушена, оскільки приватним нотаріусом під час здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не виконано його обов`язок по встановленню відповідності заявлених вимог і поданих документів положенням чинного законодавства при здійсненні державної реєстрації права власності на іпотечне майно, що призвело до протиправного позбавлення позивача його права власності. У порушення частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» приватний нотаріус, який діяв як державний реєстратор, провів державну реєстрацію права власності за відсутності відповідного висновку (звіту) про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції». Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
 
У січні 2020 року на адресу Верховного Суду від ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надійшли пояснення на касаційну скаргу ОСОБА_1 , у яких заявник просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. Зазначає, що судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, підстав для їх скасування немає.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від                       21 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано цивільну справу № 645/6189/16-ц з Фрунзенського районного суду м. Харкова.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від                            19 листопада 2020 року вказану справу призначено до судового розгляду.                    
 
Фактичні обставини справи, встановлені судом
 
Суд установив, що 08 вересня 2008 року між ПАТ «Кредобанк» в особі Харківського відділення Центральної філії та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № Ф79/09-08/В5, відповідно до умов якого позичальник отримав грошові кошти в розмірі 82 000 дол. США з кінцевим строком повернення 07 вересня 2023 року.
 
У цей же день з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором укладено договір іпотеки, предметом якого є трикімнатна квартира АДРЕСА_1 , належна на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Звєрєвим А. М. 27 жовтня 2006 року за реєстраційним номером 2848. Договір іпотеки посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харченко Л. Л, за реєстраційним номером 2033.
 
На підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки від              16 грудня 2011 року право вимоги за вказаним договором іпотеки відступлене ТОВ «ФК «Приватні інвестиції». Договір посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І. Я. за реєстровим № 5389.
 
Рішенням приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець Є. М. від 24 листопада 2016 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано на нового власника - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
 
Оскільки боржник не виконав вимоги договору, в зазначений строк гроші банку не повернув, 09 грудня 2016 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» передало, а ОСОБА_2 прийняв у власність трикімнатну квартиру.
 
У договорі купівлі-продажу зазначено, що згідно зі звітом про оцінку майна, виконаного ПП «Віпагент» 08 грудня 2016 року, оціночна вартість вищевказаної квартири становить 328 686,00 грн.
 
2.Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
За таких обставин розгляд касаційної скарги ОСОБА_1 на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня 2018 року та постанову Харківського апеляційного суду  від 10 липня 2019 року здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. 
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.
 
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням  шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
 
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
 
Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб  задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення  вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
 
Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Відповідно до частини першої та другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем в суді.
 
Системний аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.
 
Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 07 липня 2004 року.
 
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
 
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України», наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюту, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є суб`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м. для квартири та 250 кв.м. для житлового будинку.
 
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України», наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
 
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
 
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпоткодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
 
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
 
Отже, визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.
 
Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі      № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19, від 19 травня 2020 року, у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20.
 
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції, встановивши, що за наслідками прийнятого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець Є. М. рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Приватні ініціативи» за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дійшов передчасного висновку про те, що зазначений закон не поширюється на виниклі правовідносини.
 
Апеляційний суд не з`ясував чи позивач постійно проживає у спірній квартирі, загальна площа якої не перевищує 140 кв.м., чи не знаходиться у власності позивача інше нерухоме майна, оскільки зазначене є необхідною умовою для застосування до виниклих правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин). Матеріали справи зазначених доказів не містять.
 
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Постанову Харківського апеляційного суду від 10 липня 2019 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	С. Ю. Бурлаков  	
 	А. Ю. Зайцев  	
 	Є. В. Коротенко   	
 	В. М. Коротун