ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 грудня 2020 року                                                 Справа № 906/1190/19 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуюча суддя Коломис В.В., суддя Дужич С.П. ,  суддя Миханюк М.В. 

секретар судового засідання Романець Х.В. 
за участю представників:
позивача за первісним позовом - Паска В.В.;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
відповідача за первісним позовом - Рогаль О.К. - директор, Раєцький А.О. - адвокат;
третьої особи за первісним позовом - не з`явився;
відповідача 3 за зустрічним позовом - не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Житомирської області від 11.09.2020 (повний текст складено 15.09.2020) у справі №906/1190/19 (суддя Лозинська І.В.)
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Державного підприємства "Спецагро"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс"
про стягнення 130139,15 грн.
та за зустрічною позовною заявою
позивач Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополіс"
відповідач-1 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
відповідач-2 Державне підприємство "Спецагро"
відповідач - 3 Головне управління Державної казначейської служби України у Житомирській області
про визнання дії РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях по нарахуванню орендної плати незаконними; стягнення на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс", відповідно, з РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях - 286965,36 грн., сплачених за оренду; з ДП "Спецагро" - 208016,33 грн., сплачених за оренду (з врахуванням заяви від 24.12.2019)

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11 вересня 2020 року у справі №906/1190/19 в задоволенні первісного позову про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" 130139,15 грн. - відмовлено.
В задоволенні зустрічного позову про стягнення з Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях 286965,36 грн., про стягнення з Державного підприємства "Спецагро" 208016,33 грн. та про визнання дій Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях по нарахуванню орендної плати незаконними - відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополіс" звернулося до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні зустрічного позову скасувати та прийняти в цій частині нове судове рішення, яким зустрічні позовні вимоги задоволити.
Також, не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях звернулося до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні первісного позову скасувати та прийняти в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги задоволити.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 15.10.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 вересня 2020 року у справі №906/1190/19. Призначено справу № 906/1190/19 до розгляду на 02 листопада 2020 р.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 вересня 2020 року у справі №906/1190/19. Об`єднано апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" та Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях в одне апеляційне провадження для спільного розгляду.
Обгрунтовуючи свої вимоги апелянти посилаються на порушення господарським судом Житомирської області норм матеріального та процесуального права, а також на невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого суду, обставинам справи.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.11.2020 у справі №906/1190/19, серед іншого, залучено до участі у справі №906/1190/19 Головне управління Державної казначейської служби України у Житомирській області (10008 м. Житомир, вул. Святослава Ріхтера, 24, Код ЄДРПОУ 37976485) в якості співвідповідача за зустрічним позовом.
ТОВ "Технополіс" у відзиві на апеляційну скаргу РВ Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях вважає оскаржуване рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні первісного позову законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
РВ Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та Державне підприємство "Спецагро" у відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "Технополіс" вважає рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його в цій частині без змін, а апеляційну скаргу ТОВ "Технополіс" - без задоволення.
ГУ Державної казначейської служби України у Житомирській області у відзиві на апеляційні скарги просить відмовити в задоволенні позовних вимог до Головного управління Державної казначейської служби України у Житомирській області.
В судове засідання представники відповідачів - 2,3 за зустрічним позовом не з`явились.
Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників відповідачів - 2,3 за зустрічним позовом, оскільки останні були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи. Крім того, ухвалою апеляційного суду від 23.11.2020 явка представників сторін обов`язковою не визнавалась.
Безпосередньо в судовому засіданні представники РВ Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Технополіс" підтримали вимоги та доводи, викладені відповідно в апеляційних скаргах та у відзивах на них.
Колегія суддів, заслухавши пояснення представників РВ Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях та ТОВ "Технополіс", розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги РВ Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях слід відмовити, апеляційну скаргу ТОВ "Технополіс" задоволити, рішення місцевого господарського суду в частині відмови в задоволенні зустрічного позову скасувати та прийняти в цій частині нове судове рішення, яким зустрічні позовні вимоги задоволити; в решті рішення залишити без змін.
При цьому колегія суддів виходила з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 06 вересня 2018 року між РВ ФДМУ по Житомирській області (орендодавець/позивач за первісним позовом) (правонаступник - РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях) та ТОВ "Технополіс" (орендар/відповідач за первісним позовом) укладений договір оренди № 2055 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - договір оренди, т.1, а.с. 8-10), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що перебуває на балансі Державного підприємства "Спецагро" (балансоутримувач/відповідач 2 за зустрічним позовом), належить до сфери управління Міністерства аграрної політики та продовольства України та знаходиться у м. Житомирі по вул. Вересівський шлях, 15, а саме: групу інвентарних об`єктів (комплекс будівель і споруд) у складі: лабораторний корпус (літ.А) пл. 2974,3кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД001), віварій (літ.Б) пл. 2391,1кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД002), утилізаційний блок (літ.В) пл. 678,1 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД003), кормоцех (літ.И) пл. 651,6 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД004), дизблок для транспортних засобів (літ. пл. 133,3 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД005), автовагова (літ. Ж) пл. 77,3 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД006), прохідна (літ.Е) пл. 59,8кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД007), розплідник (літ.К) пл. 497,0 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД008), склад дезінфікуючих засобів (літ. Р) пл. 72,2 кв.м (реєстровий № 38516592.2.ЧУИКБД009), гараж на 5 автомашин (літ. 3) пл. 315,3 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД010), котельня (літ.М) пл. 502,8 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД012), насосна станція з артскважиною (літ.Л) пл. 24,7 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД013), установка для мазутопостачання (літ.Н) пл. 66,2 кв.м (реєстровий № 38516592.2.ЧУИКБД014), насосна автоматична установка (літ.О) пл. 34,6 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД015), автоматична установка перечистки стічних вод (літ.П) пл. 94,4 кв.м (реєстровий №38516592.2.ЧУИКБД017), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість і становить станом на 31.05.2018 в розмірі 3473387,00 грн.
За умовами п.2 договору оренди майно передається в оренду з метою організації дослідного виробництва сухих тваринних кормів.
Стан майна на момент укладення договору (потребує/не потребує поточного або капітального ремонту) визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря (п.1.3 договору оренди).
Згідно з п.2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.   
Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно; власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2 договору).
Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання майна покладається на орендодавця (п. 2.4 договору оренди).
За п.3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць оренди -липень 2018 року 43417,34 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - вересень 2018 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за серпень, вересень 2018.
Орендна плата за кожний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць (п. 3.3 договору оренди).
За умовами п.3.6 договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 15 числа наступного за звітним відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду за який здійснюється платіж.
За п.3.7 договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до Держбюджету з нарахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, діючої на дату її нарахування, від суми боргу, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати; нарахування та стягнення пені здійснюється за весь термін прострочення орендарем виконання зобов`язання щодо перерахування орендної плати.
Пунктом 3.8 договору оренди передбачено, що у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом  не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 1% від суми заборгованості.
Зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку у розмірі не меншому, ніж орендна плата за базовий місяць оренди, який вноситься в рахунок плати за останній місяць оренди (п.3.10 договору оренди).
Згідно з п.3.11 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету та балансоутримувачу.
За п.4.4 договору для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень, орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом ФДМУ від 03.10.2006 №1523, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006 за № 1123/12997.
За п.5.2 договору орендар зобов`язується протягом місяця після підписання договору внести завдаток, який стягується до Державного бюджету і балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному п. 3. 6 договору; після закінчення основного строку договору здійснюється перерахування орендної плати за останній місяць з урахуванням внесеного орендарем завдатку. У разі порушення орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати він має відшкодувати державному бюджету і балансоутримувачу збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку.
Пунктом 5.3 договору передбачено обов`язок орендаря своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює орендар, вказується "Призначення платежу" за зразком, який надає орендодавець листом при укладенні договору оренди). 
Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними та екологічними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду (п. 5.4 договору оренди).
Умовами п.5.7 договору оренди визначено обов`язок орендаря своєчасно, за погодженням з балансоутримувачем, здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень та погодження балансоутримувача та органу уповноваженого управляти майном.
Також на орендаря покладається обов`язок протягом місяця після укладення договору застрахувати орендоване майно на користь балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, надати орендодавцю та балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення (п.5.8 договору оренди).
У разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язується повернути орендодавцеві та балансоутримувачу або підприємству/товариству, указаному орендодавцем, орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу (п. 5.10 договору оренди).
Пунктом 6.2 договору оренди передбачено право орендаря з окремого письмового дозволу орендодавця, за наявності погодження балансоутримувача та органу управління майном, проводити поліпшення майна: заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. 
Цей договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 06.09.2018 до 04.09.2021 включно (п.10.1 договору оренди).
Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін; зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 10.3 договору оренди).
Пунктом 10.6 договору оренди визначено, що його чинність припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря - юридичної особи.
У разі припинення або розірвання договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю та балансоутримувачу; у разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження (п. 0.9 договору оренди).
Майно вважається поверненим орендодавцю та балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання; обов`язок щодо складання акта приймання-передавння майна покладається на орендаря (п.10.11 договору оренди).
Пунктом 10.12 договору сторони погодились, що його може бути достроково розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар не застрахував орендоване майно та не надав копію договору страхування та/або не сплатив завдаток.
У разі несплати орендної плати орендарем протягом трьох місяців підряд, орендодавець має право відмовитись від договору та вимагати повернення майна у порядку, передбаченому ст.782 Цивільного кодексу України (п.10.13 договору оренди).
Згідно акту приймання-передавання орендованого нерухомого майна, що належить до державної власності, від 06.09.2018, орендодавець - Регіональне відділення Фонду Державного майна  України по  Житомирській області та балансоутримувач - ДП "Спецагро" передали, а орендар - ТОВ "Технополіс" прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, що перебуває на балансі ДП "Спецагро" та належить до сфери управління Міністерства аграрної політики та продовольства України, та розташоване за адресою: м.Житомир, вул.Вересівський шлях, 15 (т.1, а.с.11).
Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях посилаючись на те, що ТОВ "Технополіс" орендна плата за користування державним майном за червень 2019 року сплачена частково, а за липень - вересень 2019 року не перераховувалась, звернулось до господарського суду з позовом про стягнення з ТОВ "Технополіс" 125095,26 грн заборгованості по орендній платі, пені в розмірі 3792,94 грн та штрафу в розмірі 1250,95 грн.
В свою чергу, ТОВ "Технополіс", посилаючись на те, що з моменту укладення договору не могло з об`єктивних причин використовувати орендоване майно, звернулось до суду з зустрічним позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях, ДП "Спецагро" про визнання дій РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях по нарахуванню орендної плати незаконними; стягнення  на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс", відповідно, з РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях - 286965,36 грн, сплачених за оренду; з ДП "Спецагро" - 208016,33 грн, сплачених за оренду (з врахуванням заяви від 24.12.2019).
Місцевий господарський суд, розглянувши подані сторонами документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення як первісного, так і зустрічного позовів.
При цьому, суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні первісного позову зазначив в оскаржуваному рішенні, що відповідач за первісним позовом довів, що у період з червня 2019 по вересень 2019 не користувався орендованим майном, і про ці обставини завчасно був повідомлений позивач за первісним позовом, а відтак підстави для стягнення з нього орендних платежів та нарахованих шрафних санкцій відсутні в силу закону.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
Згідно зі ст.173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).
Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог   Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст.283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч.6 ст.283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Оскільки орендоване майно є державною власністю до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов`язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
За змістом частини першої статті 2 Закону, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, яке необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч.3 ст.18 Закону, орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Згідно з ч.1 ст.19 Закону орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст.762 Цивільного кодексу України).
Статтею 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до ч.1 ст.773 ЦК України, наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наведеному кореспондується обов`язок наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1 ст.767 ЦК України).
Частиною 2 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Відповідно до ч.4 ст.14 ЦК України, особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені.
Суд враховує, що при оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.
Причому, з наведених норм законодавства випливає, що для звільнення орендаря від внесення орендної плати або повернення сплаченої орендної плати через неможливість використання орендованого майна з незалежних від орендаря обставин, немає необхідності внесення відповідних змін до договору оренди.
Відсутність у частині шостій  статті 762 Цивільного кодексу України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
При цьому, як вже зазначалось судом апеляційної інстанції, обов`язок підтвердити належними та допустимими доказами неможливість використання об`єкту оренди за його цільовим призначенням через обставини за які він не відповідає лежить на орендареві.
Судом апеляційної інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивач за первісним позовом за актом приймання-передавання орендованого нерухомого майна, що належить до державної власності, від 06.09.2018 передав ТОВ "Технополіс" нерухоме майно, що перебуває на балансі ДП "Спецагро" та належить до сфери управління Міністерства аграрної політики та продовольства України, та розташоване за адресою: м.Житомир, вул.Вересівський шлях, 15 (а. с. 11 на звороті).
Як зазначає відповідач за первісним позовом, він не вступив в користування орендованим майном та не користується ним до цього часу, оскільки майно, яке передано йому в строкове платне користування, перебуває в незадовільному технічному стані і його неможливо використовувати без проведення невід`ємних поліпшень.
Як вбачається із поданої відповідачем за первісним позовом переписки, а саме, копій листів від 11.08.2018 вих. №312, від 08.10.2018 вих. №374, від 07.09.2018 вих. №316/9, від 12.09.2018 вих. №319/9, ТОВ "Технополіс" повідомляло РВ ФДМУ, ДП "Спецагро" та Мінагрополітики України про факт виявлення недоліків інженерно-технічногго характеру, що вимагають негайного відновлення з метою збереження цілісності приміщень та окремих конструкцій для їх використання за цільовим призначенням, про необхідність здійснення екологічного оцінювання можливих наслідків поводження з небезпечними хімічними речовинами і препаратами мікробіологічного походження, що були виявлені в окремих приміщеннях орендованих будівель, у зв`язку з чим товариство не може здійснювати господарську діяльність, тому просило надати дозвіл на виконання невід`ємних поліпшень (т.1, а.с. 118, 149-151).
Так, 12.09.2018 ТОВ "Технополіс" звернулось до Міністерства аграрної політики та продовольства України з проханням надати дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень, до якого було додано акт обстеження фактичного стану будівель і споруд від 06.09.2018 року. (лист №319/9 від 12.09.2018).
Листом від 27.09.2018 №06/2893 Регіональне відділення повідомило, що не заперечує щодо виконання орендарем ремонтних робіт на об`єкті оренди, однак вказало на те, що згідно пункту 6.2 договору передбачено право орендаря з окремого письмового дозволу орендодавця, за наявності погодження балансоутримувача та органу управління майном, проводити поліпшення майна (т.1, а.с. 152).
Листом від 08.04.2019 №164 ТОВ "Технополіс" повторно звернулося до Регіонального відділення та Міністерства аграрної політики та продовольства України про надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, додавши експертний звіт щодо розгляду кошторисної частини проектної документації від 27.03.2019 (т. 2, а.с. 14).
Листом від 25.04.2019 №37-21-15/10772 Міністерство аграрної політики та продовольства України повідомило, що на черговому засіданні комісії з питань оренди державного майна, утвореної наказом Мінагрополітики від 12.09.2017 № 507 "Про утворення комісії з питань оренди державного майна", прийнято рішення про недоцільність здійснення вищевказаних невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (т.1, а.с.155).
Листом № 164 від 08.04.2019 (т.2, а.с. 14) товариство повторно звернулось до Міністерство аграрної політики та продовольства України та РВ ФДМУ з проханням про надання дозволу здійснення невід`ємних поліпшень. У відповідь РВ ФДМУ зазначило, що листом від 25.04.2019 №37-21-15/10772 Мінагрополітики повідомили регіональне відділення про недоцільність вказаних невід`ємних поліпшень орендованого майна та залишило документи без розгляду (лист № 06/1169 від 10.05.2019, т.2, а.с. 37).
23.05.2019 товариство повторно звернулося до Міністерство аграрної політики та продовольства України та Фонду державного майна України з проханням надати дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень (лист № 185 від 23.05.2019, т. 2, а.с. 40).
Листом від 30.05.2019 № 0-16-10065 Фонд державного майна України направив на адресу Регіонального відділення для розгляду лист ТОВ "Технополіс" від 23.05.2019 № 185 щодо повторного надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень.
Регіональне відділення листом від 11.06.2019 № 06/1461 повторно звернулося до Міністерства аграрної політики та продовольства України щодо повторного розгляду звернення ТОВ "Технополіс" про надання інформації про доцільність здійснення поліпшень вищевказаного орендованого майна та погодити проведення таких поліпшень.
Листом №218 від 03.07.2019 ТОВ "Технополіс" повідомило ДП "Спецагро" про бажання відновити інженерні мережі, на що отримано відповідь за вих. № 201/54-13 від 22.07.2019, якою ДП "Спецагро" підтвердило непридатний стан інженерних мереж і не заперечувало проти їх відновлення товариством.
Листом №226 від 16.07.2019 ТОВ "Технополіс" звернулось до Міністерства аграрної політики та продовольства України (органу управління майном) та повідомило про неможливість використання об`єкту за призначенням та просило сприяння у господарському використанні майна.
Листом від 06.08.2019 №37-21-15/167-18 Міністерство аграрної політики та продовольства України повідомило, що позиція Міністерства залишається незмінною.
Таким чином, ТОВ "Технополіс" було відмовлено у наданні дозволу на поліпшення орендованого майна.
При цьому, судом апеляційної інстанції враховується, що згідно п.1.3 договору стан майна на момент укладення договору (потребує/не потребує поточного або капітального ремонту) визначається за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря. Тобто, лише після укладення договору оренди сторони можуть зафіксувати реальний стан майна, що і було зроблено сторонами.
Так, згідно акту обстеження фактичного стану будівель і споруд від 06.09.2018 року (т. 1, а.с. 123) більшість орендованих приміщень потребують відновлювального чи капітального ремонту, або непридатні до використання за призначенням, або фактично зруйновані, тобто використання орендованих приміщень без проведення ремонтних робіт є неможливим.
Крім того, згідно Звіту про проведення екологічного аудиту дотримання вимог природоохоронного законодавства при зберіганні мікробіологічних препаратів та хімічних речовин на території вірусослогічного центру ДП "Спецагро", наданого в оренду ТОВ "Технополіс" за адресою: м. Житомир,, вул. Вересівський шлях, 15, в орендованих приміщеннях та на території виявлені небезпечні відходи (ветеринарні препарати з простроченим терміном дії, розсипані невпізнані хімічні речовини), умови їх зберігання становлять потенційну загрозу для здоров`я людей та навколишнього природного середовища. Також рекомендовано обмежити доступ до приміщень, де виявлено відходи. (т.1, а.с.135-148).
Таким чином, отриманий відповідачем в строкове платне користування комплекс будівель та споруд, що знаходиться у м. Житомирі по вул. Вересівський шлях, 15, з метою організації дослідного виробництва сухих тваринних кормів знаходиться в незадовільному технічному стані, що виключає можливість використання його за призначенням. Крім того, для виготовлення сухих тваринних кормів не можливо використовувати приміщення, в яких знаходяться небезпечні відходи, без їх утилізації та очистки цих приміщень.
Протилежного позивачем не спростовано та в установленому порядку не доведено.
Колегія суддів звертає увагу на те, що згідно п.7.2 договору позивач за первісним позовом як орендодавець взяв на себе імперативний обов`язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись майном на умовах цього договору, однак дозвіл на поліпшення орендованого майна позивачем не надано.
Разом з тим, п.п. 5.4, 5.7 договору сторони передбачили, що орендар зобов`язується забезпечувати збереження орендованого майна, запобігти його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними та екологічними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду. Своєчасно за погодженням з балансоутирмувачем, здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.
Таким чином судом констатовано, що через неотримання дозволу на поліпшення орендованого майна, знаходження на об`єкті небезпечних речовин, ТОВ "Технополіс" було не в змозі виконувати взяті на себе договірні зобов`язання щодо проведення ремонтних робіт приміщення, запобігання його пошкодженню і псуванню, а також не може використовувати приміщення за цільовим призначенням - з метою організації дослідного виробництва сухих тваринних кормів.
Водночас, договором оренди встановлений обов`язок сплати орендарем орендних платежів за ф ак т и ч н е користування орендованим приміщенням до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно.
Оскільки відповідач за первісним позовом довів, що у період з червня 2019 по вересень 2019 не користувався орендованим майном, і про ці обставини завчасно був повідомлений позивач за первісним позовом, а вина відповідача за первісним позовом в тому, що переданий йому згідно договору оренди комплекс будівель і споруд не може бути використаний ним за цільовим призначенням відсутня, місцевий господарський суд прийшов до правильного висновку про відсутність правових підстав для стягнення з ТОВ "Технополіс" орендних платежів та нарахованих штрафних санкцій.
При цьому, заперечення РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях про те, що відповідачу - ТОВ "Технополіс" при укладенні договору оренди були відомі технічні характеристики об`єкта оренди, колегією суддів до уваги не беруться, оскільки позивачу за первісним позовом також було відомо для яких цілей відповідач (орендар) мав намір використовувати комплекс будівель та споруд, а тому за відсутності згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень як передумови фактичного його використання, товариство вправі бути звільненим від орендної плати за період, протягом якого майно не могло бути використане.
Крім того колегія суддів зазначає, що зважаючи на те, що норма ч.6 ст.762 ЦК України не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін ніяким чином не залежить від таких обставин, як-от, невизначеність в договорі умов щодо звільнення орендаря від внесення орендної плати через неможливість користування орендованим майном, за яку орендар не відповідає; обізнаність (необізнаність) орендаря з незадовільним (аварійним) технічним станом орендованого нерухомого майна тощо.
Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ "Технополіс" про визнання дій РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях по нарахуванню орендної плати незаконними; стягнення з ДП "Спецагро" 30% гарантійного внеску та орендних платежів на суму 208016,33 грн, стягнення з РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях сплачених 70% гарантійного внеску та орендних платежів на суму 286965,36 грн, то колегія суддів зазначає наступне.
Як вже зазначалося вище, ч.1 ст.762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно ч.1 ст.773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Частиною 4 ст.13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Таким чином, діючим законодавством передбачено, що наймодавець зобов`язаний передати майно наймачу у визначені строки та забезпечити можливість використання такого майна за призначенням для досягнення мети оренди.
Відповідно, правова природа орендних правовідносин полягає саме у передачі майна у користування іншої особи. Виключно на це направлені орендні правовідносини та без можливості використовувати об`єкт оренди орендні правовідносини втрачають будь-який сенс. І саме за користування майном з наймача справляється орендна плата.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч.6 ст.762 ЦК України).
Як вже зазначалося вище, з незалежних від позивача за зустрічним позовом обставин останній не мав змоги використовувати орендований комплекс будівель та споруд за його цільовим призначенням - з метою організації дослідного виробництва сухих тваринних кормів - з початку дії договору оренди від 06.09.2018 через неотримання дозволу на поліпшення орендованого майна та знаходження на об`єкті небезпечних речовин.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, порушення прав позивача за зустрічним позовом, як орендаря, полягає в нарахуванні йому відповідачем-1 орендної плати за користування орендованим майном - комплексом будівель та споруд, яке потребує невід`ємного поліпшення та є зовсім непридатним для використання (експлуатації) за цільовим призначенням, передбаченим умовами договору (організація дослідного виробництва сухих тваринних кормів), в той час як норма ч.6 ст.762 ЦК України прямо передбачає звільнення орендаря від внесення орендної плати за наявності таких обставин.
Викладене, в свою чергу, свідчить про наявність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог в частині визнання незаконними дій Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо нарахування позивачу орендної плати згідно договору оренди №2055 від 06.09.2018.
Щодо позовних вимог в частині стягнення з ДП "Спецагро" та Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях орендних платежів в розмірі 494 981,69 грн, то колегія суддів зазначає наступне.
Як свідчать наявні в матеріалах справи платіжні доручення, ТОВ "Технополіс" відповідно до умов договору оренди №2055 від 06.09.2018 було здійснено орендну плату в сумі 494 981,69 грн (в тому числі сплачено гарантійні внески в розмірі 260505,00 грн).
В свою чергу, орендарю надається право порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати, якщо він з незалежних обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном.
У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення, при цьому відповідно до законодавства повернення сплаченої орендної плати через неможливість використання орендованого майна з незалежних від орендаря обставин, не потребує необхідності внесення відповідних змін до договору оренди.
На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув та, як наслідок, не надав належної правової оцінки.
Крім того, суд першої інстанції, приймаючи рішення в частині зустрічних позовних вимог, обмежився лише висновком про відутність підстав для їх задоволення, самоусунувшись від правового обгрунтування, як того вимагає ст.238 ГПК України.
Статтею 236 ГПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обгрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим кодексом. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Технополіс" сплатило орендні платежі на суму 494 981,69 грн, з яких 208 016,33 грн сплачено балансоутримувачу - ДП "Спецагро", а 286 965,36 грн - до Державного бюджету України.
Враховуючи викладене та зважаючи на те, що ТОВ "Технополіс" підтверджено належними та допустимими доказами те, що останнє не мало змоги використовувати орендоване майно через обставини, за які позивач за зустрічним позовом не відповідає, апеляційний суд прийшов до висновку про відсутність в останнього обов`язку щодо сплати орендної плати за період існування таких обставин, а тому одержані балансоутримувачем - ДП "Спецагро" та орендодавцем - РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях орендні платежі в сумі 494 981,69 грн повинні бути повернуті ТОВ "Технополіс" на підставі приписів ч.6 ст.762 ЦК України.
При цьому, сплачені позивачем за зустрічним позовом на користь Державного бюджету України орендні платежі підлягають поверненню товариству з обмеженою відповідальністю "Технополіс" відповідно саме з Державного бюджету України, а не з позивача - Регіонального відділення Фонду державного майна по Рівненській та Житомирській областях, оскільки повернення даних коштів в такому випадку здійснюється за рахунок держави органом, що здійснює казначейське обслуговування бюджетних коштів, а не за рахунок коштів на утримання органу державної влади.
При цьому, судом апеляційної інстанції враховуються висновки Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №12-110гс18 про те, що резолютивні частини рішень у випадках повернення коштів з Державного бюджету України не повинні містити відомостей щодо органу, через який грошові кошти мають перераховуватися, або номера чи виду рахунку, з якого має бути здійснено стягнення/списання, оскільки такі відомості не впливають ні на підстави, ні на обов`язковість відновлення права позивача в разі встановлення судом його порушення, та за своєю суттю є регламентацією способу та порядку виконання судового рішення, що має відображатися у відповідних нормативних актах, а не резолютивній частині рішення (аналогічний правовий висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №910/23967/16). 
Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області прийняте з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з огляду на що апеляційну скаргу РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях слід залишити без задоволення, апаляційну скаргу ТОВ "Технополіс" задоволити, рішення господарського суду Житомирської області в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог - скасувати, прийнявши в цій частині нове рішення, яким позов задоволити, в решті рішення залишити без змін.
При цьому, судові витрати, передбачені ст.123 ГПК України, у відповідності до вимог ст.129 ГПК України, за розгляд первісного позову та за рогляд апеляційної скарги РВ ФДМУ по Рівненській та Житомирській областях - покладаються на позивача за первісним позовом; за розгляд зустрічних позовних вимог та за розгляд апеляційної скарги ТОВ "Технополіс" - на відповідачів за зустрічним позовом.   
Керуючись ст.ст. 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -
                         
ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях    залишити без задоволення.
2. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" задоволити.
3. Рішення Господарського суду Житомирської області від 11 вересня 2020 року у справі №906/1190/19 в частині відмови в задоволенні первісного позову залишити без змін.
Рішення Господарському суду Житомирської області від 11 вересня 2020 року у справі 3906/1190/19 в частині відмови в задоволенні зустрічного позову скасувати. Прийняти в цій частині нове рішення.
"Позов задоволити.
Визнати дії Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33028, м.Рівне, вул.16 Липня,77, Код ЄДРПОУ 42956062) по нарахуванню орендної плати незаконними.
Стягнути з Державного бюджету України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна, 19, Код ЄДРПОУ 22064383) сплачені за оренду кошти в сумі 286 965,36 грн.
Стягнути з Державного підприємства "Спецагро" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 24, Код ЄДРПОУ 38516592) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна,19, Код ЄДРПОУ 22064383) сплачені за оренду кошти в сумі 208 016,33 грн.
Стягнути з Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33028, м.Рівне, вул.16 Липня,77, Код ЄДРПОУ 42956062) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна, 19, Код ЄДРПОУ 22064383) 6 225,48 грн судового збору.
Стягнути з Державного підприємства "Спецагро" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 24, Код ЄДРПОУ 38516592) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна,19, Код ЄДРПОУ 22064383) 3120,25 грн судового збору.
Видати накази."
4. Стягнути з Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33028, м.Рівне, вул.16 Липня,77, Код ЄДРПОУ 42956062) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна, 19, Код ЄДРПОУ 22064383) 9 338,22 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
Стягнути з Державного підприємства "Спецагро" (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 24, Код ЄДРПОУ 38516592) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополіс" (10014, м. Житомир, вул. Хлібна,19, Код ЄДРПОУ 22064383) 4680,38 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
5. Місцевому господарському суду видати відповідні накази.
6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
7. Справу №906/1190/19 повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений "14" грудня 2020 р.

Головуюча  суддя                                                                        Коломис В.В. 

Суддя                                                                                              Дужич С.П.  

Суддя                                                                                              Миханюк М.В.