Постанова
Іменем України
 
25 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа № 233/1950/19
провадження № 61-5137св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - | Ступак О. В., |
суддів: | Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Усика Г. І., | Погрібного С. О., Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року та додаткову постанову Донецького апеляційного суду від 24 березня 2020 року у складі колегії суддів: Кішкіної І. В., Азевича В. Б., Халаджи О. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
 
У березні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа -                          ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі.
Позов обґрунтовано тим, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований           20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 58, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів відповідно до сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0091807, виданого              10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області. 20 лютого 2014 року актом приймання-передачі земельної частки (паю) до договору ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом.
Пунктом 2.3 договору встановлений двадцятирічний строк його дії, тобто по                        20 лютого 2034 року. З часу укладення договору позивачем сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з договором, у тому числі і зі сплати орендної плати ОСОБА_1 .
В подальшому позивачу стало відомо про факт виділення в натурі відповідачу земельної ділянки площею 3,8978 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:11:000:0079 та яка на сьогоднішній день фактично використовується позивачем на підставі укладеного договору орендної земельної частки (паю)                        від 20 лютого 2014 року.
Відповідач ОСОБА_1 порушив норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, щодо обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим грубо порушив права позивача як орендаря.
Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати такого виділення. ОСОБА_1 не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання ним правовстановлюючого документа, що підтверджує його право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, чим порушив вимоги договору та чинних нормативних актів та безпосередньо права позивача як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю). На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , так само, як і на теперішній час, діють норми Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю), з яким укладено договір оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні вимоги встановлені укладеним договором оренди земельної частки (паю) між позивачем та відповідачем.
Отже, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинив волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі із орендарем відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що                  і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Проте відповідач протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання                        з переукладення договору оренди, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки.
У зв`язку із зазначеним позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року (невід`ємною частиною якого є акт приймання-передачі земельної частки (паю)), укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, у запропонованій ним редакції.
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року позов ПрАТ «АПК-Інвест» задоволено. Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:79, площею 3,8978 га, (04 травня 2018 року) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у запропонованій ПрАТ «АПК-Інвест» редакції, зокрема:
у пункті 1.1 договору та пункті 1 акта приймання-передачі зазначено предметом договору земельну ділянку розміром 3,8978 га, з кадастровим номером 1422481500:11:000:79, яка розміщена на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, у тому числі за складом угідь: рілля - 3,8978 га, сіножаті - 0,0000 га, пасовища - 0,0000 га;
абзац перший пункту 2.2 договору викладено в такій редакції: «За користування зазначеною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 грн (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 53 коп.). Починаючи з 01.01.2019 розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7 815,00 грн (сім тисяч вісімсот п`ятнадцять грн. 00 коп.)»;
абзац перший пункту 2.3 договору викладено в такій редакції: «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 20.02.2014, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 20.02.2014»;
останній абзац пункту 2.3 договору викладено в такій редакції: «Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України»;
виключено з пункту 3.1 договору обов`язок орендодавця протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря;
змінено по всьому тексту договору та акта приймання-передачі слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 921,00 грн.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест», пославшись на положення Закону України «Про оренду землі», Земельного кодексу України (далі - ЗК України), урахувавши позицію Верховного Суду, викладену у постанові                            від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, прийнявши до уваги, що договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено строком на 20 років, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) відповідачем узгоджено його волевиявлення на переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, у випадку виділення йому земельної ділянки в натурі, дійшов висновку, що договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією відповідачем права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079. На думку суду першої інстанції, позовні вимоги про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року                     є такими, що ґрунтуються на законі, отже, підлягають задоволенню в повному обсязі.
Щодо належності земельної ділянки третій особі ОСОБА_2 суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_2 стала власником земельної ділянки безпосередньо після виділення її в натурі відповідачу, тому права та обов`язки до неї, як нового власника, перейдуть після переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі.
Постановою Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задоволено. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року скасовано.                             У задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» про переукладення договору оренди земельної частки (паю) відмовлено. Стягнуто з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 понесені витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2 881,50 грн.
Додатковою постановою Донецького апеляційного суду від 24 березня 2020 року заяву ОСОБА_2 задоволено. Стягнуто з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_2 понесені витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2 881,50 грн.
Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, виходив з того, що позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди з відповідачем                     ОСОБА_1 як з власником сертифіката на право на земельну частку (пай),                     а вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_1 01 травня 2018 року свідоцтва про право власності на майно на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, що відповідає пункту 17 розділу X «Перехідні положення» ЗК України.
З часу отримання ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на земельну ділянку площею 3,8978 га, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим. Водночас зміст пункту 2.3 укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди. У свою чергу волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договору відсутнє. Зазначене свідчить про помилковість висновків суду першої інстанції.
На підтвердження своєї позиції апеляційний суд послався на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі  № 6-7167сво06, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18, від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року № 484/4067/18.
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи
 
У березні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» засобами поштового зв`язку подало до Верховного Суду касаційну скаргу (у квітні 2020 року - доповнення до касаційної скарги та уточнену касаційну скаргу) на постанову Донецького апеляційного суду              від 18 лютого 2020 року та додаткову постанову Донецького апеляційного суду                   від 24 березня 2020 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції. Разом із касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» подано клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
 
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень у справі заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без врахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного                  у постанові Верховного Суду України від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та у постанові Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18.
 
У касаційній скарзі заявник також посилається на те, що апеляційний суд:
- не застосував до спірних правовідносин абзац другий розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»;
- не врахував, що норма, наведена у пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, є відсильною і підлягає застосуванню лише у комплексі із нормами матеріального права, наразі відсутні норми матеріального права, які б передбачали припинення зобов`язання сторін у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та/чи відсутності бажання власника на переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки на місцевості (в натурі), крім того, типовий договір, на який він посилається, не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі; згідно зі статтями 525, 526, 629 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та ЦК України та не допускається одностороння відмова від зобов`язання або його зміна;
- не надав оцінку встановленим у справі № 233/5386/18 обставинам, заочне рішення у якій не оскаржувалось та набрало законної сили, зокрема тому, що договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року між сторонами не припинив своєї дії;
- посилався на позицію, викладену у постановах Верховного Суду України, що суперечить частині п`ятій статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».
 
Додаткову постанову Донецького апеляційного суду від 24 березня 2020 року заявник оскаржує з підстав неправильності висновків суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову, відповідно і неправильного розподілу апеляційним судом судових витрат.
 
У березні 2020 року представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подала до Верховного Суду засобами поштового зв`язку клопотання про відмову                 у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» та             у задоволенні клопотання позивача про передачу справи на розгляд до Великої Палати Верховного Суду, посилаючись на пункт 5 частини другої статті                               394 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), оскільки Верховний Суд у своїй постанові вже викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.
 
У квітні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» подало засобами поштового зв`язку до Верховного Суду додаткові пояснення до касаційної скарги.
 
У травні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до Верховного Суду із заявою про зупинення провадження у справі, в якій, посилаючись на те, що ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 61-14-65цс20) передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу у подібних правовідносинах, просить зупинити касаційне провадження у цій справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19.
 
Представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 у червні                       2020 року засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», в якому просить залишити касаційну скаргу позивача без задоволення, оскільки вона є безпідставною, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки вони є законними та обґрунтованими. У відзиві ОСОБА_3 виклала також клопотання про розгляд справи за її участю, прохання залишити без задоволення клопотання позивача про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Разом із відзивом представник                      ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подала клопотання про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест», посилаючись на пункт 5 частини першої статті 396 ЦПК України, оскільки висновки про застосування норми права, які викладені у постановах Верховного Суду та на які посилається позивач у своїй касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними спірним.
 
У вересні 2020 року ПрАТ «АПК Інвест» подало до Верховного Суду клопотання про долучення до матеріалів справи постанови Великої Палати Верховного Суду                        від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20).
 
У жовтні 2020 року представником ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 надано до Верховного Суду клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 1-25/2020 (395/20), що розглядається в порядку конституційного провадження Великою палатою Конституційного Суду України за конституційним поданням 45 народних депутатів України, постановивши відповідну ухвалу.
 
Станом на дату розгляду справи відзиву на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» від третьої особи на адресу Верховного Суду не надходило.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» передана на розгляд судді-доповідачу                Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 04 травня 2020 року (з урахуванням ухвали Верховного Суду від 03 квітня 2020 року про надання строку для усунення недоліків) поновлено ПрАТ «АПК-Інвест» строк для подання доповнень до касаційної скарги, відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» у справі, витребувано матеріали справи № 233/1950/19 із Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області, відмовлено представнику ОСОБА_1 та ОСОБА_2  -              ОСОБА_3 у задоволенні клопотання про відмову у відкритті касаційного провадження та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу. Касаційне провадження у справі відкрито на підставі пунктів                  1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
У травні 2020 року матеріали справи № 233/1950/19 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 13 листопада 2020 року відмовлено у задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про закриття касаційного провадження у справі; відмовлено у задоволенні клопотань ПрАТ «АПК-Інвест» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду та зупинення касаційного провадження у справі до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19; відмовлено у задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ОСОБА_3 про зупинення касаційного провадження у справі до закінчення розгляду Конституційним Судом України справи № 1-25/2020 (395/20); відмовлено у задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про розгляд справи за її участю та призначено справу до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                          є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті,                    є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи                                 з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 20 лютого 2014 року між                     ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає,              а орендар ПрАТ «АПК-Інвест» приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), серія ДН № 0091807, розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,65 га, терміном на 20 років.
Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату два рази на рік - червень-грудень поточного року (пункт 2.2 договору).
Відповідно до пункту 3.1 договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
Пунктом 2.3 договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Згідно з позначкою у договорі його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради                       20 лютого 2014 року за № 58 за підписом посадової особи ОСОБА_4 , скріплено печаткою Білокузьминівської сільської ради.
20 лютого 2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 20 лютого 2014 року.
Відповідно до відповіді на запит до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру на надання інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, 04 травня 2018 року зареєстровано за ОСОБА_1 .
Згідно із відповіддю на запит до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру на надання інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, 28 грудня 2018 року зареєстровано за ОСОБА_2 .
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області                    від 22 лютого 2019 року у цивільній справі № 233/5386/18 визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1422481500:11:000:0079, площею 3,8978 га, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Веліс» (далі - ФГ «Веліс»), право оренди за яким зареєстровано 21 травня 2018 року                       в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, та скасовано запис № 26275601 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Веліс».
На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь ОСОБА_1 позивачем надано копії платіжних документів.
ПрАТ «АПК-Інвест» виконувались обов`язки за договором оренди, здійснювалась сплата орендної плати (протягом 2014-2018 років).
ОСОБА_1 протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово не повідомив про це                               ПрАТ «АПК-Інвест».
Нормативно-правове обґрунтування, мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс19) зроблено правовий висновок, що виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлене причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості  і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Таким чином, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
З огляду на викладене, слід зазначити, що висновок апеляційного суду про те, що з часу отримання орендодавцем державного акта на право приватної власності на землю змінюється предмет оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим, є помилковим, оскільки зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору у правовідносинах щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю).
Разом із тим колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами, та, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
За результатами розгляду справи суд ухвалює рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову, вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
Згідно зі статтею 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї обставини є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Для визнання відповідача неналежним, крім названої обставини, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, тобто належного відповідача.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
У постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження                  № 14-61цс18) Велика Палата Верховного Суду зробила правовий висновок про те, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо неналежного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Отже, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Звертаючись до суду із вказаним позовом у березні 2019 року, позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого          2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:11:000:0079, площею    3,8978 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно                  (04 травня 2018 року) в запропонованій ним редакції договору, додатком до якого               є акт приймання-передачі земельної ділянки від 04 травня 2018 року.
Тобто позивач просив суд переукласти договір оренди земельної частки (паю) у зв`язку із виділенням орендодавцю в натурі земельної ділянки площею 3,8978 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:11:000:0079 та яка фактично ним використовується.
З інформаційної довідки Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку вбачається, що з 28 грудня 2018 року, тобто до пред`явлення позову у цій справі, власником спірної земельної ділянки стала  ОСОБА_2 (про що також зазначено позивачем у позовній заяві та судами                      в тексті оскаржуваних рішень), яка залучена до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (а. с. 13 т. 1). Натомість у позовній заяві позивач просив переукласти договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 .
Однак відповідно до частини першої статті 148^1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Отже, заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків ОСОБА_2 і не можуть бути розглянуті судом і вирішені у спорі позивача з третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, та яка в такій ситуації має бути залучена співвідповідачем, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.
Проте ОСОБА_2 до участі в справі як співвідповідач не залучена, клопотань про її залучення співвідповідачем за цим позовом позивач не заявляв, що є підставою для відмови у задоволенні позову.
Посилання заявника на те, що в силу статті 148^1 ЗК України ОСОБА_2 із отриманням у власність спірної земельної ділянки набула права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди щодо такої земельної ділянки, не можуть бути прийняті судом, оскільки ОСОБА_2 не є співвідповідачем у вказаній справі, а вказаний спір безпосередньо стосується її прав та обов`язків щодо розпорядження належної їй земельної ділянки.
Вирішуючи спір між сторонами, суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, не звернули уваги, що позов пред`явлено не до всіх належних відповідачів, внаслідок чого ухвалили судові рішення, які не відповідають вимогам закону.
Таким чином, враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду не можуть вважатися такими, що відповідають вимогам закону, оскільки, встановивши, що місцевим судом не було залучено до участі у справі всіх належних співвідповідачів, такий мав відмовити у задоволенні позову саме з цих підстав. 
Натомість апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог про переукладення договору оренди земельної частки (паю), не врахував того, що судом першої інстанції не було залучено до участі у справі всіх належних співвідповідачів та набуття права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення договору оренди земельної частки (паю).Отже, апеляційний суд, переглядаючи справу в апеляційному порядку, допущену судом першої інстанції помилку не виправив, прийнявши необґрунтоване рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» з підстав припинення договору оренди земельної частки (паю) з часу отримання                   ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на спірну земельну ділянку.
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
З огляду на викладене, враховуючи, що судові рішення судів попередніх інстанцій не відповідають вимогам щодо законності й обґрунтованості, колегія суддів дійшла висновку про задоволення касаційної скарги частково, скасування рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року та постанови Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову з підстав, наведених вище.
Оскільки додаткова постанова Донецького апеляційного суду від 24 березня             2020 року регулює порядок розподілу судових витрат між учасниками справи та                     є безпосередньо пов`язаною із скасованою постановою Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року щодо суті спору, то підстав для залишення її в силі немає та вона також підлягає скасуванню.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити частково.
 
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року, постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року та додаткову постанову Донецького апеляційного суду від 24 березня 2020 року скасувати, ухвалити нове рішення.
 
У задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК?Інвест» до  ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) відмовити.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,                 є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий | О. В. Ступак
Судді: | І. Ю. Гулейков
| С. О. Погрібний
| Г. І. Усик
| В. В. Яремко