ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2020 року 
м. Київ

Справа №  910/1168/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Пількова К. М., 

секретар судового засідання - Астапова Ю. В., 

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2020 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування рішення,
за участю представників:
позивача - Федосєєва Т. Р., Іванченко О. П.,
відповідача - Пилипчук І. І., 
третьої особи - Шляхова М. Р.,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У лютому 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" (далі - ТОВ "Гранд Спорт", позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київська міськрада, відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення від 20.11.2018 №   207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва № 62-6-00126 від 15.04.2004".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не мав права та правових підстав на одностороннє розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої під забудову ТОВ "Гранд Спорт", оскільки дії останнього були спрямовані на здійснення такої забудови, а вина позивача у несвоєчасному завершенні будівництва відсутня.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. На виконання пункту 30 рішення Київської міськради від 10.07.2003 №638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" 09.03.2004 між Київською міськрадою та ТОВ "Гранд Спорт" укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.   З. (реєстровий № 209) та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради, про що зроблено запис від 15.04.2004 № 62-6-00126 у книзі записів державної реєстрації договорів.

2.2. Згідно з пунктами 1.1, 3.1 договору оренди від 09.03.2004 відповідач передав позивачу за актом приймання-передачі в оренду на 25 років земельну ділянку з такими характеристиками: місце розташування - урочище Чорторий у Деснянському районі м. Києва; розмір - 1,9989 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу; кадастровий номер 8000000000:62:206:0007. Цей договір встановлює обмеження, серед яких завершити забудову земельної ділянки в строки встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору тощо.

2.3. Відповідно до пункту 7.3 цей договір може бути достроково розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати (протягом двох місяців поспіль) та невиконання орендарем інших умов цього договору.

2.4. З метою проведення забудови земельної ділянки позивачем було замовлено у Проектному інституті СБ України розроблення проєкту на будівництво, за результатами чого вказаним проєктним інститутом підготовлено проєкт на будівництво спортивного автокомплексу (дитячо-молодіжного розважально-навчального картингового центру) в урочищі Чорторий у Деснянському районі м.   Києва, що отримав позитивний висновок комплексної державної експертизи від 15.09.2009 № 5138.

2.5. 06.10.2006 Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва видало позивачу дозвіл на виконання будівельних робіт №   2205-Дс/С відповідно до проєктної документації, узгодженої та зареєстрованої Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 30.09.2005 за № 007-8178. Згодом дію дозволу було продовжено до 18.12.2008.

2.6. 15.01.2009 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві перереєструвала виданий раніше дозвіл № 2205-Дс/С та видала ТОВ "Гранд Спорт" дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.01.2009 №1103-Дс/с.

2.7. Будівництво спортивного автокомплексу розпочалося на підставі укладеного 03.05.2007 між позивачем і Товариством з обмеженою відповідальністю "Житло-Буд" (далі - ТОВ "Житло-Буд") договору підряду №   3-5 на будівництво спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва.

2.8. Головне управління контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном міста Києва видало ТОВ "Житло-Буд" як підряднику ордер № 6030181 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення у зв`язку із встановленням тимчасової огорожі на період будівництва спортивного автокомплексу.

2.9. У зв`язку з припиненням діяльності підрядника (ТОВ "Житло-Буд") позивач 25.02.2018 уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю "Юкітіс" рамкову угоду підряду на капітальне будівництво, згідно з якою сторони погодили умови спільної співпраці з реалізації проєкту на будівництво спортивного автокомплексу.

2.10. Водночас актом обстеження, складеним Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) на підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель міста Києва, затвердженого рішенням Київської міськради від 25.09.2003 № 16/890, в межах самоврядного контролю, передбаченого статтею 189 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), встановлено, що земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, будівництво спортивного автокомплексу не ведеться та не завершено. На земельній ділянці розміщено три об`єкти незавершеного будівництва невстановленого призначення. Територія земельної ділянки огороджена дерев`яним парканом, який частково демонтований, вкрита бур`янами та частково захаращена будівельним сміттям.

2.11. 20.11.2018 Київська міськрада прийняла рішення № 207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва від 15.04.2004 № 62-6-00126", згідно з яким вирішила: "Розірвати договір оренди земельної ділянки від 15.04.2004 № 62-6-00126 площею 1,9989 га (кадастровий номер 8000000000:62:206:0007), укладений між Київською міськрадою та ТОВ "Гранд Спорт" на підставі пункту 30 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", для будівництва експлуатації та обслуговування спортивного автокомплексу в урочищі Чорторий у Деснянському районі м. Києва (справа № А-25993)."

2.12. Підставою для розірвання договору оренди від 09.03.2004 в оспорюваному рішенні визначено те, що "... Товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" не виконуються умови пунктів 3.1 та 4.5 цього договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації цього договору і, як наслідок, земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення...". 

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 19.06.2019, позов ТОВ "Гранд Спорт" задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення Київської міськради від 20.11.2018 № 207/6258 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва № 62-6-00126 від 15.04.2004".

3.2. Постановою Верховного Суду від 17.09.2019 вищевказані судові рішення скасовано, справу № 910/1168/19 передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд зазначив, що висновок судів про обґрунтованість позовних вимог і наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі є передчасним; судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної правової оцінки умовам пунктів 3.1, 4.5, 7.3 договору оренди в їх сукупності, залишено поза увагою встановлені ними ж обставини початку будівництва позивачем спортивного автокомплексу на підставі договору підряду від 03.05.2007 № 3-5, укладеного з ТОВ "Житло-Буд" (підрядник), що підтверджується наявним у матеріалах справи актом №   1 приймання виконаних підрядних робіт за грудень 2017 року, тобто поза межами встановленого 3-річного строку забудови земельної ділянки, незважаючи на своєчасну видачу орендарю дозволу на виконання будівельних робіт від 06.10.2006 № 2205-Дс/С .

Верховний Суд також наголосив на тому, що суди попередніх інстанцій замість самостійного встановлення наявності або відсутності вини позивача у невиконанні умов договору оренди земельної ділянки в частині закінчення забудови протягом трьох років, що є необхідним для застосування положень статті 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), обмежилися передусім посиланнями на доводи позивача щодо нездійснення остаточної забудови земельної ділянки не з його вини, а також встановленням обставин недоведеності використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тоді як в оспорюваному рішенні Київської міскради таке (нецільове) використання землі не визначено як підстава для одностороннього розірвання договору оренди від 09.03.2004.

Крім того, суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що судами попередніх інстанцій не надано правової оцінки та належним чином не спростовано доводи відповідача про порушення позивачем положень пунктів 3.1, 4.5 договору оренди в частині обов`язку саме закінчити, а не лише розпочати забудову земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, внаслідок чого земельна ділянка не використовується відповідно до її цільового призначення, як наслідок судами не враховано того, що за змістом пункту 7.3 договору самостійною підставою для його одностороннього розірвання є невиконання орендарем інших умов цього договору, в зв`язку з чим орендодавець правомірно скористався своїм правом на одностороннє розірвання договору.

3.3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.01.2020 (суддя Головіна  К.  І.) у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що ТОВ "Гранд Спорт" приступило до використання наданої йому земельної ділянки за її призначенням та вчинило ряд дій, спрямованих на підготовку земельної ділянки до подальшої забудови, однак, всупереч умовам договору, позивач не завершив забудову земельної ділянки з моменту державної реєстрації договору оренди протягом трьох років, тобто до 15.04.2007; наведена позивачем причина невиконання зазначеної умови договору не свідчить про відсутність його вини, оскільки відповідно до преамбули договору земельна ділянка в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва була виділена позивачеві для забудови на підставі рішення Київської міськради № 638/798 від 10.07.2003, що свідчить про те, що вже у липні 2003 року позивач знав та усвідомлював, що у майбутньому ним мають вестись будівельні роботи, тому ще з липня 2003 року у позивача була можливість вчиняти необхідні підготовчі дії для забудови ділянки, у тому числі і щодо отримання дозвільної документації на будівництво; дозволи на виконання будівельних робіт позивач отримав у Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві та Управління державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва лише у жовтні 2006 року; договір підряду, на який посилається позивач та відповідно до якого ТОВ "Житло-буд" зобов`язувалось виконати проектні та будівельно-монтажні роботи на об`єкті, був укладений між сторонами лише 03.05.2007, тобто після спливу кінцевого строку завершення забудови земельної ділянки (15.04.2007), при цьому підставою розірвання вказаного договору підряду стало не припинення діяльності ТОВ "Житло-буд", як зазначає позивач, а заборгованість останнього перед підрядником; порушення умов договору оренди були встановлені у жовтні 2018 року актом обстеження земельної ділянки № 18-1330-03 від 04.10.2018, проведеного Департаментом земельних ресурсів, зі змісту якого вбачається, що будівництво спортивного автокомплексу на ділянці в урочищі Чорторий у Деснянському районі міста Києва жодним чином не ведеться; враховуючи встановлений судом факт невиконання ТОВ "Гранд Спорт" п. 3.1 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки та з огляду на недоведеність позивачем відсутності його вини у порушенні умов договору, суд дійшов висновку, що оспорюване рішення Київської міськради було прийняте правомірно, у спосіб, передбачений статтею 32 Закону України "Про оренду землі" та п. 7.3 договору оренди.

3.4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2020 (колегія суддів у складі: Мальченко А. О., Козир Т. П., Агрикової О. В.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
4.1. ТОВ "Гранд Спорт" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема статей 11, 654 ЦК України.

Скаржник наголошує, що ні договором оренди земельної ділянки, ні законами, зокрема, ЦК України, Законом України "Про місцеве самоврядування" не встановлено особливого порядку розірвання договору оренди, який би передбачав, що для розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з органом місцевого самоврядування як з орендодавцем, достатньо лише прийняття таким органом відповідного рішення.

Крім того, скаржник зазначає, що факту використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, як це передбачено у пункті 7.3 договору, встановлено не було, а невикористання земельної ділянки не може тягнути за собою припинення права користування нею в обраний Київською міськрадою спосіб.

Скарга подана на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України - відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме статті 654 ЦК України.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Департамент земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) подав заяву про закриття касаційного провадження з посиланням на наявність судової практики щодо розірвання договору оренди в односторонньому порядку, на підставі 651 ЦК України, а саме: постанови Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №  910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 15.01.2019 у справі №  910/19694/16, постанови Вищого арбітражного суду України від 25.05.2017 у справі № 910/17554/16, від 10.05.2017 у справі № 910/17556/16.

Заява про закриття касаційного провадження задоволенню не підлягає з огляду на підстави касаційного оскарження.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
6.1. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Як зазначалося вище, в якості підстави для подання касаційної скарги скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм статті 654 ЦК України у подібних правовідносинах.

6.3. Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

6.4. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

6.5. Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

6.6. Скаржник, звертаючись із касаційною скаргою наголосив, що орендодавець не дотримався визначеної законом процедури розірвання договору, не скористався судовим способом як це передбачено статтею 651 ЦК України та не звернувся до суду із позовом. За відсутності у договорі порядку/механізму одностороннього розірвання договору за ініціативи орендодавця шляхом прийняття останнім відповідного рішення судами мала застосовуватися стаття 654 ЦК України.

6.7. Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. 

6.8. Згідно зі статтею 205 ЦК України, якою визначено форми правочину, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

6.9. Безпідставне ототожнення скаржником форми та виду договору не дає підстав для застосування до спірних правовідносин статті 654 ЦК України, тому для формування правового висновку щодо застосування зазначеної статті до спірних правовідносин немає підстав.

При цьому, з матеріалів справи вбачається, що жодна зі сторін не заявляла про недотримання форми спірного правочину, відповідно судами не досліджувалося питання форми правочину та не застосовувалася стаття 654 ЦК України.

6.10. Отже, доводи заявника про наявність передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження є необґрунтованими, а наявність такої виключної підстави для касаційного перегляду судових рішень є недоведеною.

6.11. Поряд з цим, частинами 1, 3 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. У разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Враховуючи статтю 651 ЦК України, а також положення статей 188 ГК України, 31, 32 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №910/8011/17, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, суди дійшли висновку, що наведені норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку. Крім того, про це рішення має бути повідомлено іншій стороні договору. Аналіз наведеної позиції дає підстави вважати, що суди правильно застосували зазначені норми права.
7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення суду першої та постанову апеляційної інстанцій - без змін. 

8. Судові витрати

Судові витрати відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд Спорт" залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.01.2020 у справі № 910/1168/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                    Є. Краснов

Суддя                                                                                                    Г. Мачульський

Суддя                                                                                                    К. Пільков