СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2020 р.                                                                    Справа № 922/2413/19  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Геза Т.Д., суддя Бородіна Л.І., суддя  Мартюхіна Н.О., 

Секретар судового засідання – Соляник Н.В.,

за участю:
від позивача – Судаков Д.О.,
від відповідача – Олесів Н.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду
апеляційну скаргу Харківської міської ради, м. Харків (вх.№2192 Х/2)
          на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2020 (суддя – Кухар Н.М., ухвалене в м. Харкові о 13:13 год, повний текст складено 03.08.2020)
у справі №922/2413/19
за позовом Харківської міської ради, м.Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21", м. Харків,
про стягнення 2062601,37 грн.,

У судовому засіданні апеляційної інстанції 11.11.2020 оголошено перерву до 02.12.2020 о 10:45 годині та до 14.12.2020 о 10:15 годині.

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада 31.07.2019 звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21", в якій просила стягнути з відповідача 2062601,37 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5992 га по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у місті Харкові без достатніх правових підстав.
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що відповідач, набувши право власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (кадастровий №6310137500:06:001:0053) комунальної форми власності за адресою: м. Харків, вулиця Ейдемана Роберта (перейменовано на вул. Руслана Плоходька), 13-б, належним чином не оформив речове право на земельну ділянку та не сплачував в період з 01.07.2016 по 30.04.2018 плату за користування вказаною земельною ділянкою. Харківська міська рада вважає, що відповідач зберіг за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки,   грошові кошти у розмірі орендної плати, які відповідно до положень ст.ст. 1212-1214 Цивільного кодексу України, зобов`язаний відшкодувати як безпідставно збережені кошти у сумі 2062601,37 грн.

Рішенням господарського суду Харківської області від 07.11.2019 по справі №922/2413/19 у задоволенні вищевказаного позову було відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 17.12.2019 рішення Господарського суду Харківської області від 07.11.2019 по справі № 922/2413/19 залишено без змін.
   Рішення судів мотивовані тим, що земельна ділянка була предметом договору оренди від 16.07.2004, укладеного між Фізичною особою-підприємцем Шайкіним В.І. (попередній власник Нерухомого майна, далі – ФОП Шайкін В.І.) та Харківською міською радою (т. 1, а. с. 171), який діяв на час набуття Відповідачем права власності на Нерухоме майно, у зв`язку з чим відбулася заміна орендаря за цим договором з ФОП Шайкіна на ТОВ «Сава-21»; договірний характер правовідносин між сторонами у справі унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень статей 1212-1214 ЦК України.

Постановою Верховного Суду від 17.03.2020 рішення господарського суду Харківської області від 07.11.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 17.12.2019 у справі № 922/2413/19 скасовано; справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Верховний суд зазначив, що обмежившись хибним висновком про договірний характер спірних правовідносин та неможливість застосування до них положень статей 1212-1214 ЦК України, суди залишили поза увагою, що Договір припинено в установленому порядку, у зв`язку з чим не застосували наведені вище положення законодавства; оцінки спірним правовідносинам у контексті зазначених норм не надали; належним чином не з`ясували обставини, пов`язані з правильністю здійснення Радою розрахунку безпідставно збережених грошових коштів, та не здійснили оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується, зокрема, витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку Земельної ділянки від 11.06.2019 №786/0/45-19 (т. 1, а. с. 114).

За результатами нового розгляду рішенням господарського суду Харківської області від 23.07.2020 у справі №922/2413/19 у позові Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21" про стягнення 2062601,37 грн відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не надано доказів, що з 01.07.2016 по 30.04.2018 спірна земельна ділянка була сформована як об`єкт цивільних прав (оренди) відповідно до вимог статті 79-1 Земельного кодексу України із визначенням у встановленому порядку її площі, меж, внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру із присвоєнням кадастрового номеру.
Суд першої інстанції визнав наданий позивачем розрахунок з 01.07.2016 по 30.04.2018 неналежним, оскільки Харківська міська рада не надала відповідного витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель за заявлений у позові період, а наданий позивачем витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.06.2019 не може застосовуватися до заявленого у позові періоду.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем належними доказами не доведено, що відповідач у спірний період займав земельну ділянку площею 0,5992 га, пославшись на те, що акт обстеження земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул. Руслана Плоходько (Ейдемана Роберта), 13-Б складено 23.07.2019, тому він не підтверджує використання відповідачем всієї площі земельної ділянки.

Харківська міська рада звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2020 у справі №922/2413/19, в якій просила його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Апелянт посилається на те, що він, у відповідності до приписів чинного законодавства – ст. 79-1 ЗК України, ст.ст. 20, 23 Закону України «Про оцінку земель, здійснив розрахунок безпідставно збережених ТОВ «Сава-21» коштів у розмірі орендної плати, що підтверджує наданими до матеріалів справи доказами (витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-0003547312019 від 06.08.2019, витягом від 11.06.2019 №786/0/45-19 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові площею 0,5992 га). Вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що здійснений позивачем розрахунок є помилковим.
Апелянт зазначає, що наданий позивачем розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати є обґрунтованим.    Зокрема, ним застосовано у період з 01.07.2016 по 31.12.2016 Кф із значенням 2,5, як для земель комерційного використання, оскільки спірна земельна ділянка має цільове призначення «іншої комерційної діяльності». Разом з тим, з 01.01.2017 по 30.04.2018 застосовано Кф із значенням 2, оскільки у затвердженій таблиці ВЦПЗ 1.11.6 відсутній код класифікації ВЦПЗ для спірної земельної ділянки. Апелянт також посилається на те, що на дату видачі витягу від 11.06.2019 №786/0/45-19 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові площею 0,5992 га застосовувався коефіцієнт із значенням 3. Застосування вищезазначених коефіцієнтів апелянт обгрунтовує Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства від 25.11.2016 №489, яким затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про недоведеність користування відповідачем у спірний період усією площею земельної ділянки, оскільки відповідач до матеріалів справи не надав жодних доказів використання ним меншої площі земельної ділянки, ніж сформованої, як об`єкт цивільних прав.
Апелянт посилається на те, що судом першої інстанції залишено поза увагою, надані позивачем докази (копію витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-0003547312019 від 06.08.2019, копію акту обстеження земельної ділянки площею 0,5992 га з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові від 23.07.2019, інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174877570 щодо державної реєстрації права власності на літ. "Б-1", літ. "Г-1", літ. "Д-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" за ТОВ «Сава-21» з 22.10.2013 по 07.05.2018), які свідчать про доведеність використання ТОВ «Сава-21» у період з 01.07.2016 по 30.04.2018 земельної ділянки комунальної форми власності з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові саме площею 0,5992 га.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.08.2020 сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя – Геза Т.Д., суддя Здоровко Л.М., суддя Плахов О.В.
Склад суду змінювався відповідно до витягів з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.09.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2020 у справі №922/2413/19, розгляд справи признаено на 30.09.2020.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2020 у судовому засіданні у справі №922/2413/19 оголошено перерву до 28.10.2020 о 10:15 годині.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.10.2020 розгляд справи призначено на "11" листопада 2020.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 11.11.2020 оголошено перерву до 02.12.2020.
У зв`язку з перебуванням у відпустці судді-члена колегії Здоровко Л.М., відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.12.2020 сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя – Геза Т.Д., суддя Бородіна Л.І., суддя Мартюхіна Н.О.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 02.12.2020 оголошено перерву до 14.12.2020.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Фіксація судових засідань апеляційної інстанції здійснювалась за допомогою звукозаписувального технічного засобу згідно вимог ст.ст.222, 223 та п.17.7 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України в порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.270 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судових засіданнях    представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права з урахуванням повноважень, визначених в ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила.

16.07.2004 між Харківською міською радою (орендодавець) та суб`єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Шайкіним В.І. (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстрований 16.07.2004 за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах".
Відповідно до п. 1.1 договору, орендодавець на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Харків, вул. Ейдемана Роберта, 13-Б.
В оренду передається земельна ділянка площею 0,5992 га, на якій знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать орендареві на праві приватної власності - нежитлові будівлі літ. „Б-1". літ. ,,В-1 ", літ. „Г-1 ", а також інші об`єкти інфраструктури.
Згідно з п. 8 договору, вказаний договір укладено строком: на період будівництва - до 01.04.2006 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.04.2029 року.
Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації.

Рішенням господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі №922/238/15, яке залишено без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 та постановою Вищого господарського суду України від 23.09.2015, позов фізичної особи-підприємця Шайкіна В.І. задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 16.07.2004 року між Харківською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Шайкіним В.І., зареєстрований 16.07.2004 року за № 7570/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при    Державному комітеті по земельних ресурсах".
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №          174785218 від 23.07.2019, реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди) на земельну ділянку, на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 24.03.2015 №   922/238/18, здійснено 25.09.2015.
За актом прийому-передачі земельної ділянки (кадастровий номер 6310137500:06:001:0053) від 09.11.2015 фізична особа-підприємець Шайкін В.І. передав орендодавцю в особі Департаменту земельних відносин земельну ділянку, що знаходиться за адресою:    м. Харків, вул. Ейдемана Роберта, 13-Б, до земель запасу міста.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174877570, на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 зареєстроване право власності з 28.08.2015 за Харківською міською радою на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
Згідно цієї ж Інформації датою державної реєстрації земельної ділянки по    вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові площею 0,5992 га з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 зазначено 30.08.2004. Цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 - землі житлової та громадської забудови, для експлуатації складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації.
Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174785218, право власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1", загальною площею 333,8 кв.м., літ. "Г-1" загальною площею 386,0 кв.м., літ. "Д-1" загальною площею 13,3 кв.м., літ. "Е-1" загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. "Ж-1", готовність якої складає 34%, по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові з 22.10.2013 по 07.05.2018 було зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" на підставі свідоцтва про право власності від 23.10.2013 № 11442729.
Дане нерухоме майно передано ТОВ "Сава-21" ФОП Шайкіним В.І. 27.08.2013.

Вулиця Ейдемана Роберта перейменована на вулицю Руслана Плоходька згідно з розпорядженням голови Харківської обласної державної адміністрації від 17.05.2016 № 181.
З 26.07.2018 право власності на вказані об`єкти нерухомого майна по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові зареєстроване за ТОВ "Авто Тех Інвест" на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 25.07.2018.

23.07.2019 Департаментом територіального контролю Харківської міської ради проведено обстеження земельної ділянки та встановлено, що відповідач у період з 22.10.2013 по 07.05.2018 використовував земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - для експлуатації складських приміщень, гаражів, автомийки та кафе та її подальшої експлуатації) по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у м. Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "Г-1", літ. "Д-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1", право власності на які було зареєстровано за відповідачем.
За результатами обстеження складено акт обстеження земельної ділянки по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у м. Харкові від 23.07.2019.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:06:001:0053) від 11.06.2019 № 971/0/45-19, виданого Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області, площа вказаної земельної ділянки складає 0,5992 га.
Відповідно до наявної в матеріалах справи інформації Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 13.04.2018 № 2411/0/225-18, договори оренди на земельну ділянку по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові не обліковуються, рішення міської ради щодо надання у користування та рішення щодо продажу земельної ділянки за вказаною адресою не приймалося.
Враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку, та з урахуванням ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України, земельна ділянка площею 0,5992 га з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.

З матеріалів справи вбачається, що набувши право власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності, відповідач належним чином у встановленому законодавством порядку не оформив речового права на вказану земельну ділянку.

Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 30.03.2018 №6776/9/20-40-12-03-19, відповідач є платником земельного податку у Московському районі м. Харкова. 
Загальна сума надходжень земельного податку становить: у 2016 - 145445,20 грн, у 2017 - 167198,11 грн, по 28.02.2018 - 27998,42 грн. 
Оскільки земельна ділянка по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у м. Харкові розташована саме у Московському районі м. Харкова, то сплата відповідачем земельного податку була врахована Харківською міською радою при здійсненні розрахунку розміру безпідставно збережених коштів.
Також, позивачем вказано про те, що розрахунок розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати здійснювався позивачем на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:06:001:0053) від 11.06.2019 № 786/0/45-19, виданий Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області.
Позивач зазначає, що у період з 01.07.2016 по 30.04.2018 відповідач не сплачував плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі за користування земельною ділянкою по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у м. Харкові, внаслідок чого зберіг за рахунок Харківської міської ради грошові кошти у розмірі орендної плати.

Згідно із частиною 1 статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.
Пунктом 14.1.147 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є: територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України).
Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" ч.1 ст. 96 Земельного кодексу України).

З матеріалів справи вбачається, що у спірний період з 01.07.2016 по 30.04.2018 відповідач був власником нерухомого майна, проте матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником будівель права користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права. 

Посилання відповідача на те, що до нього автоматично перейшло право оренди спірної земельної ділянки від попереднього користувача - ФОП Шайкіна В.І. є помилковим, оскільки договір оренди землі, укладений з ФОП Шайкіним В.І., розірвано рішенням Господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі №922/238/15, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.06.2015 та постановою Вищого господарського суду України від 23.09.2016. 
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного суду від 17.03.2020 у справі №922/2413/19. Зокрема, скасовуючи попередні судові рішення у справі № 922/2413/19 Верховним Судом у постанові зазначено, що висновки судів першої та апеляційної інстанції про наявність між сторонами у справі орендних відносин за договором у спірному періоді (з 01.07.2016 по 30.04.2018) та неможливість застосування до спірних правовідносин положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України помилкові, оскільки договір оренди розірвано судовим рішенням, яке набрало законної сили, та, на підставі якого внесено відповідний реєстраційний запис про припинення права оренди за договором.

25.09.2015, на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 24.03.2015 у справі №922/238/15 внесено відповідний запис про припинення ФОП Шайкіну В.І. права оренди за Договором.

Отже, правова підстава для користування ТОВ “Сава-21” спірною земельною ділянкою припинена в установленому порядку.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
З огляду на викладене, фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Стаття 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює, що земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Як вбачається з матеріалів справи, датою державної реєстрації спірної земельної ділянки по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові, площею 0,5992 га з кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 є 30.08.2004.
З 30.08.2004, тобто з моменту присвоєння спірній земельній ділянці кадастрового номера, вона є сформованою.

Вищенаведеним спростовується висновок суду першої інстанції, що в матеріалах справи відсутні докази, щодо сформованості у період з 01.07.2016 по 30.04.2018 спірної земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав (оренди).

Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174785218, право власності на нежитлові будівлі, розташовані на спірній земельній ділянці, з 22.10.2013 по 07.05.2018 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" на підставі свідоцтва про право власності від 23.10.2013 № 11442729.

В підтвердження факту розташування на сформованій земельній ділянці площею 0,5992 га, кадастровий номер 6310137500:06:001:0053 нерухомого майна, право власності на яке було зареєстровано за відповідачем у заявлений у позові  період (01.07.2016 по 30.04.2018) Харківська міська рада надала Акт обстеження земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул. Руслана Плоходько (Ейдемана Роберта), 13-Б. 
У вищенаведеному акті зазначено, що згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174785218, право власності на нежитлові будівлі, розташовані на спірній земельній ділянці, з 22.10.2013 по 07.05.2018 було зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" на підставі свідоцтва про право власності від 23.10.2013 № 11442729. Право власності припинено 07.05.2018.

За змістом частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Отже, нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. 
Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. 

Матеріалами справи підтверджено, що нерухоме майно відповідача розташоване на спірній земельній ділянці. 
Таким чином, у зв`язку з користуванням відповідачем нежитловими будівлями літ. Б-1 загальною площею 333,8 кв.м., літ. Г-1 загальною площею 386,0 кв.м., літ. Д-1 загальною площею 13,3 кв.м., літ. Е-1 загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. Ж-1, готовність якої складає 34%, розташованими на земельній ділянці площею 0,5922 за адресою: м. Харків, вул. Ейдемана Роберта (перейменовано на вул. Руслана Плоходька), 13-Б презюмується його користування спірною земельною ділянкою.

Отже, Товариство з обмеженою відповідальністю "Сава-21" використовувало протягом періоду часу з 22.10.2013 по 07.05.2018 земельну ділянку загальною площею у розмірі 0,5992 га у м. Харків, по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б. без виникнення права власності та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.125,126 Земельного кодексу України."
Відповідач не надав до матеріалів справи доказів на підтвердження формування за зазначеною адресою земельної ділянки меншою площею для експлуатації та обслуговування нерухомого майна.

Вищенаведене свідчить про фактичне використання Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" спірної земельної ділянки, сформованої як об`єкт цивільних прав.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Сава-21" з 22.10.2013 по 07.05.2018 використовувало земельну ділянку площею 0,5922 за адресою: м. Харків, вул. Ейдемана Роберта (перейменовано на вул. Руслана Плоходька), 13-Б для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. Б-1 загальною площею 333,8 кв.м., літ. Г-1 загальною площею 386,0 кв.м., літ. Д-1 загальною площею 13,3 кв.м., літ. Е-1 загальною площею 80,0 кв.м. та незавершену будівництвом літ. Ж-1 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 ЗК України.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції послався на необґрунтованість та безпідставність розрахунку суми позову з огляду на відсутність доказів щодо нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки за адресою м. Харків по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б, за період з 01.07.2016 по 30.04.2018.

Судова колегія апеляційної інстанції вважає висновки суду першої інстанції такими, що суперечать фактичним обставинам справи, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи позивач просив стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти за період з 01.07.2016 по 30.04.2018. 
У якості додатків до позовної заяви надано розрахунки за період з 01.07.2016 по 31.12.2016, з 01.01.2017 по 31.12.2017, з 01.01.2018 по 30.04.2018. 
Позивачем до матеріалів справи надано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 971/0/45-19 від 11.06.2019, в якому зазначено: категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення земельної ділянки - у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код класифікації видів цільового призначення земель.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі", об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України.
Частиною першою статті 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 18 Закону України “Про оцінку земель” встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше, ніж один раз на 5 - 7 років.
Підставою для проведення оцінки земель, згідно ст. 15 Закону України "Про оцінку земель", є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
За результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів складається технічна документація, яка підлягає державній експертизі відповідно до закону. Технічна документація, зокрема, містить визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту, середньої для економіко-планувальної зони вартості одного квадратного метра земель різного функціонального використання та схему зон впливу локальних факторів, які виявляються в межах окремої земельної ділянки. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що дані про нормативну грошову оцінку стосовно окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України "Про оцінку земель", витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.
Системний аналіз наведених правових норм дає підстави дійти до висновку про те, що нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. При цьому, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради. 
З наведених вище норм законодавства не вбачається можливості визначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж шляхом оформлення витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, тому необґрунтованими є будь-які розрахунки, зроблені за відсутності такого витягу (зокрема на підставі базової вартості одного квадратного метра землі із застосуванням відповідних коефіцієнтів), а також доводи про необов`язковість витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель для розрахунку розміру орендної плати.

Рішенням 25 сесії Харківської міської ради Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, яка застосовується з 01.01.2014 року і по теперішній час. Базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова становить 291,18 грн. (т.2, а.с.164).
Відповідно до наданого позивачем до позовної заяви Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.06.2019 № 971/0/45-19, виданого Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області, нормативно грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові становить 22724061, 00 грн. (т.1, а.с. 26).

Чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування щодо обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі. 
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.05.2020 № 922/2843/19.

Розрахунок розміру безпідставно збережених Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою саме на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.06.2019 № 971/0/45-19. 
При цьому, під час здійснення розрахунків Харківська міська рада також керувалась наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, яким затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель, Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства від 25.11.2016 № 489 “Про затвердження порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів”, наказом Мінагрополітики від 27.01.2006 № 18/15/21/11, рішеннями Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 та від 03.07.2013 № 1209/13.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що показники, які було застосовано для здійснення розрахунків, не змінювалися із дати прийняття Харківською міською радою рішення від 03.07.2013 № 1209/13, яким затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.
Наведе свідчить, що жодних змін нормативно грошової оцінки земельної ділянки не відбувалося, а тому відповідні показники були аналогічними протягом всього спірного періоду.

Згідно даних Держгеокадастру коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: за 2016 рік-1,789817; за 2017 рік-1,89720602; за 2018 рік-1,89720602, що враховано позивачем під час здійснення відповідних розрахунків.

Щодо застосування коефіцієнту Кф із зазначенням 2,5 за період з 01.07.2016 по 31.12.2016, судом апеляційної інстанції встановлено, що позивач керувався порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики України від 27.01.2006 №18/15/21/11 визначаючи відповідний коефіцієнт, як для земель комерційного використання (оскільки вказана земельна ділянка передавалася в оренду для будівництва складських приміщень, гаражів, автомийки, кафе та її подальшої експлуатації).
Щодо застосування коефіцієнту Кф із зазначенням 2 за період з 01.01.2017 по 31.12.2017 та за період з 01.01.2018 по 30.04.2018, судом апеляційної інстанції встановлено, що земельна ділянка за кадастровим номером 6310137500:06:001:0053 по вул. Ейдемана Роберта, 13-Б у м. Харкові, зареєстрована у Державному земельному кадастрі із цільовим призначенням – землі житлової та громадської забудови (іншої комерційної діяльності, код призначення – відсутній), тобто код цільового призначення не визначений у Наказі Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 538. 
Відповідно до п. 2 прим. 2 до додатку 1 Наказу Мінагрополітики України від 25.11.2016 № 489 у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0. 
Судом апеляційної інстанції встановлено, що інші вихідні дані для розрахунку нормативної гршової оцінки за 2016-2018 роки є ідентичними вихідним даним, зазначеним у  Витязі з технічної документації № 971/0/45-19 від 11.06.2019.
Отже, наданий позивачем розрахунок позовних вимог відповідає законодавству.

Посилання суду першої інстанції на те, що у Витязі з технічної документації № 971/0/45-19 від 11.06.2019, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 22724061, що значно більше ніж грошова оцінка, визначена у розрахунках за спірний період, є необгрунтованими, оскільки інформація щодо нормативної грошової оцінки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, відповідно до законодавства, надається саме на час звернення з заявою, з урахуванням коефіцієнту індексації за відповідні періоди.

Щодо ставки річної орендної плати на рівні 8%, яка була застосована позивачем при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів, колегія суддів зазначає, що згідно з пунктом 2.5. Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові від 27.02.2008 № 41/08, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області 19 сесії 5 скликання, в основу розрахунку базової ставки орендної плати покладена компенсація відстроченої вигоди, яку має одержати власник (Харківська територіальна громада) за надання земельної ділянки в оренду. Розмір відстроченої вигоди представляє різницю між тими доходами, які би Харківська міська рада отримала сьогодні, продав земельну ділянку (одноразові надходження від первинного продажу ділянки та капіталізовані поточні надходження земельного податку), і тими доходами, які вона мала би від цього продажу по закінченні строку оренди, приведених у часі (продисконтованих).
Вказаним пунктом положення узгоджено розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, який становить 0,08 (тобто, 8%).
Оскільки договору оренди між сторонами укладено не було і відповідач фактично користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, а розмір ставки річної орендної плати встановлено на рівні 8 % (значення переведено для обрахунку у відсотки), то міськрада керувалася ним при здійсненні відповідного розрахунку.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що позивач просив стягнути з відповідача 2062601,37 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5992 га по вул. Руслана Плоходька, 13-Б у місті Харкові.
У якості додатків до позовної заяви позивачем надано розрахунки за період з 01.07.2016 по 31.12.2016 у сумі 641868,94 грн., з 01.01.2017 по 31.12.2017 у сумі 1044748,61 грн, з 01.01.2018 по 30.04.2018 у сумі 375983,82 грн.

Однак, як вбачається з матеріалів справи (т.1, а.с.28-29), позивач під час здійснення розрахунку врахував, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Сава-21" за 2016 рік сплачено 145444,80 грн., за 2017 – 167198,14 грн., за 2018 (по 28.02.2018) сплачено 27998,42 грн. – земельного податку. 
Разом з тим, в матеріалах справи містяться докази (квитанції ПАТ КБ «Приватбанк»), з яких вбачається, що відповідач у період з 01.01.2018 по 30.04.2018 систематично сплачував земельний податок за користування спірною земельною ділянкою у сумі 13999,21 грн. (т.1, а.с.71).
Тобто, всього за період з 01.01.2018 по 30.04.2018 відповідачем сплачено земельний податок у сумі 44998,72 грн. (13999,21 грн х 4).

Розмір орендної плати за період з 01.01.2018 по 30.04.2018 з урахуванням сплаченого земельного податку визначається як різниця між сумами 403982,24 грн. (орендна плата, яка повинна була надійти до місцевого бюджету) та 44998,72 грн. (фактично здійснена оплата за користування земельною ділянкою у формі земельного податку) і становить 358983,52 грн.

Отже, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню у сумі 2034602,95 грн.

На підставі викладеного, враховуючи невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч. 14 статті 129, абз. “б” п.  4 ч.  1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, у разі скасування  рішення суду першої інстанції із прийняттям нового рішення, суд апеляційної інстанції здійснює новий (змінений) розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції. 

Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви, апеляційної скарги відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіляються між сторонами пропорційно задоволеним позовним вимогам.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2020 у справі №922/2413/19 задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 23.07.2020 у справі №922/2413/19 скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позовні вимоги Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21" про стягнення 2062601,37 грн. задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21" (61118, м. Харків, вул. Руслана Плоходька, буд. 13-Б; код ЄДРПОУ: 38876374) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 7; код ЄДРПОУ: 04059243) 2034602,95 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

В задоволенні позовних вимог про стягнення 27998,42 грн. відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сава-21" (61118, м. Харків, вул. Руслана Плоходька, буд. 13-Б; код ЄДРПОУ: 38876374) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 7; код ЄДРПОУ: 04059243) судовий збір за звернення з позовною заявою у сумі 30519,04 грн., судовий збір за звернення з апеляційною скаргою у сумі 45778,57 грн.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено   17.12.2020. 

Головуючий суддя                                                                    Т.Д. Геза

Суддя                                                                                           Л.І. Бородіна  

Суддя                                                                                           Н.О. Мартюхіна