Постанова
Іменем України                                   
                                                              
21 жовтня 2020 року
м. Київ
 
справа № 235/5121/19
провадження № 61-6198св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
Черняк Ю. В., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - ОСОБА_2 ,
третя особа - відділ державної реєстрації Покровської районної державної адміністрації Донецької області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Донецького апеляційного суду від 26 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Тимченко О. О., Корчистої О. І., Хейло Я. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до 
ОСОБА_2 , третя особа - відділ державної реєстрації Покровської районної державної адміністрації Донецької області, про розірвання договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 27 серпня 2014 року вона уклала договір оренди землі з ОСОБА_2 , згідно з умовами якого вона передала, 
а відповідач прийняв у строкове платне користування належну їй на праві власності земельну ділянку, кадастровий номер 1422756300:07:000:0279, площею 5,7276 га. Договір укладений на 49 років. 
Зазначала, що пунктом 9 цього договору передбачено, що орендна плата сплачується у грошовій формі у розмірі 20 000 грн за весь термін оренди 
(49 років), єдиною сумою одноразово в період з дати державної реєстрації договору протягом послідуючих за датою реєстрації чотирьох місяців. Спірний договір оренди зареєстровано 27 серпня 2014 року реєстраційною службою Красноармійського міськрайонного управління юстиції Донецької області, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру. 
Вказувала, що термін сплати орендної плати з 27 серпня 2014 року 
по 27 грудня 2014 року. У зазначений термін орендна плата виплачена не була. Протягом 2015-2019 років орендну плату вона також не отримала.
Продовження дії договору ставить її вкрай невигідне становище, оскільки умова договору щодо виплати орендної плати в розмірі 20 000 грн однією сумою за всі 49 років користування землею суперечить принципам справедливості та розумності. 
Вважала, що відповідно до мінімального розміру орендної плати, встановленим Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» та з врахуванням розміру нормативної грошової оцінки, зазначеної у договорі оренди, розмір річної плати мав бути не менше 2 686,63 грн, у той час як згідно з пунктом 9 договору оренди такий розмір становив 408,16 грн на рік. 
Відповідач не виконав своє зобов`язання в частині сплати орендної плати та виконання вимог Указу Президента № 92/2002 щодо підвищення розміру орендної плати. На вимогу розірвати договір оренди відповідач письмово повідомив, що не заперечує проти дострокового припинення договірних відносин. У листі від 02 травня 2019 року відповідач зазначив про сплату їй 20 000 грн, нібито за договором оренди від 27 серпня 2014 року. Однак зазначена сума була сплачена 04 березня 2014 року, тобто до укладення договору оренди. 
Вказувала, що відповідач сплатив їй 20 000 грн за те, щоб вона заповіла йому земельну ділянку, про що свідчить розписка та заповіт. І відношення до договору оренди, укладеного 27 серпня 2019 року ця сума не має. Враховуючи те що, відповідач в листі від 02 травня 2019 року погодився припинити дію договору оренди від 27 серпня 2014 року, то на адресу відповідача було направлено проект додаткової угоди про розірвання договору з 01 червня 2019 року, який він отримав 10 червня 
2019 року (згідно повідомлення про вручення). Однак станом на день подання позову додаткову угоду відповідач не підписав.
Ураховуючи зазначене, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди землі від 27 серпня 2014 року щодо земельної ділянки, кадастровий номер 1422756300:07:000:0279, площею 5,7276 га, укладений між нею та 
ОСОБА_2 , та зареєстрований 27 серпня 2014 року Реєстраційною службою Красноармійського міськрайонного управління юстиції Донецької області.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області 
від 16 грудня 2019 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не заперечує факт отримання грошей від відповідача в розмірі, встановленому умовами договору орендної плати. Факт оплати відповідачем наперед орендної плати не є порушенням умов договору. Оскільки, факт передачі грошей в момент укладення заповіту не встановлено, зазначення в розписці позивачем про факт отримання нею грошей у розмірі 20 000 грн за складання заповіту суд пов`язує з її юридичною необізнаністю, тому зазначена обставина не має правового значення для визнання зазначеної суми як отриманої саме за складання заповіту.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції 
Постановою Донецького апеляційного суду від 26 лютого 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. 
Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області 
від 16 грудня 2019 року скасовано.
Позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 27 серпня 2014 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1422756300:07:000:0279, площею 5,7276 га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та зареєстрований 
27 серпня 2014 року Реєстраційною службою Красноармійського міськрайонного управління юстиції Донецької області. 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що відповідач не надав суду належних та допустимих доказів та підтвердження того, що він сплатив орендну плату у розмірі 20 000 грн, протягом наступних за датою реєстрації чотирьох місяців, як це передбачено умовами договору. Отже, відповідач порушив істотні умови договору оренди землі від 27 серпня 2014 року, щодо своєчасної сплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у квітні 2020 року до Верховного Суду, 
 ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить судове рішення апеляційного суду скасувати та залишити 
в силі рішення суду першої інстанції.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.
У травні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 21 вересня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції безпідставно не взяв до уваги того, що законодавством не заборонено як встановлення ціни за домовленістю сторін, так як і не заборонена сплата коштів одним платежем за всі роки користування земельною ділянкою за погодженням сторін наперед. Також апеляційний суд не врахував, що він щороку сплачує земельний податок та не врахував показання свідків, які підтвердили, що грошові кошти у сумі 20 000 грн він передав ОСОБА_1 саме за договором оренди землі від 27 серпня 2014 року одним платежем, 
а не за заповітом.
Вважає, що факт оплати ним наперед орендної плати не може розцінюватися як порушення умов договору.
Зазначає, що апеляційний суд не врахував щодо застосування норм права 
у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду 
від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/19 (провадження 
№ 61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження № 61-32303св18).
 
Відзив на касаційну скаргу не подано.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину є власником земельної ділянки, кадастровий номер 1422756300:07:000:0279, площею 5,7276 га, що розташована на території Удачненської селищної ради Покровського району, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 6-8).
Згідно із заповітом від 04 березня 2014 року ОСОБА_1 заповіла належну їй на праві власності земельну ділянку, що розташована на території Удачненської селищної ради ОСОБА_2 (а.с. 23).
Відповідно до розписки від 04 березня 2014 року ОСОБА_2 передав, 
а ОСОБА_1 отримала грошові кошти згідно заповіту на земельний пай 
у сумі 20 000 грн (а.с. 22, 46).
Згідно з договором оренди землі від 27 серпня 2014 року ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 5,7276 га, кадастровий номер 1422756300:07:000:0279, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яке знаходиться на території Удачненської селищної ради Красноармійського району Донецької області. Договір укладено на 49 років (а.с. 10).
Відповідно до пункту 5 цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 156 220,85 грн з урахуванням коефіцієнту індексації земель - 3,2; 1,756.
Згідно з пунктом 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 20 000 грн за весь термін оренди (49 років), єдиною сумою одноразово в період із дати державної реєстрації даного договору протягом послідуючих за датою реєстрації чотирьох місяців.
Відповідно до пунктів 10, 11 договору обчислення розміру орендної плати 
за землю здійснюється з урахуванням індексації (коефіцієнт індексації земель - 3,2; 1,756). Орендна плата виплачується у такі строки єдиною сумою одноразово в період з дати державної реєстрації цього договору протягом послідуючих за датою реєстрації 4-х місяців.
Згідно з пунктом 13 договору розмір орендної плати не переглядається.
Відповідно до пункту 20 договору передача земельних ділянок орендарю здійснюється актом прийому-передачі земельних ділянок у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору.
Згідно з пунктом 36 договору зміна умов договору здійснюється 
у письмовій формі за взаємною згодою сторін і оформлюється додатковою угодою. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, інших підстав, визначених законом (пункт 38 договору).
Відповідно до пункту 39 договору розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.
Згідно з актом приймання-передачі від 27 серпня 2014 року орендодавець ОСОБА_1 передала, а орендар ОСОБА_2 прийняв в оренду земельну ділянку загальною площею 5,7276 га, кадастровий номер 1422756300:07:000:0279, для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Удачненської селищної ради 
з визначеними зовнішніми межами ділянки в натурі (а.с. 43).
02 травня 2019 року ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 лист про розірвання договору оренди землі, на що отримала відмову останнього 
(а.с. 13).
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга ОСОБА_2 задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди 
землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, 
а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій  формі (частина перша 
статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною першою статті 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, 
а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним 
з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними 
в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору 
з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір 
є обов`язковим для виконання сторонами
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Звертаючись до суду із цим позовом, позивач зокрема посилався на те, що він не одержав орендну плату протягом всього часу користування відповідачем земельною ділянкою, а тому договір підлягає розірванню. 
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Суд апеляційної інстанції, враховуючи вказані норми матеріального права, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог у зв`язку з їх доведеністю. 
При вирішенні спору апеляційним судом надана належна оцінка розписці про отримання грошових коштів позивачем у березні 2014 року, тобто майже за пів року до укладення спірного договору оренди землі. Посилань на те, що кошти передані в рахунок майбутніх платежів за оренду землі розписка не містить, а навпаки зазначено, що кошти отримано згідно із заповітом на земельний пай. Інших доказів на підтвердження сплати орендної плати 
у визначеному у договорі розмірі та строк матеріали справи не містять.
Згідно з пунктом 9 договору оренди землі від 27 серпня 2014 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 20 000 грн за весь термін оренди (49 років), єдиною сумою одноразово в період з дати державної реєстрації цього договору протягом наступних за датою реєстрації чотирьох місяців.
Позивач у цій справі довела істотне порушення орендарем умов договору, позбавлення її права на те, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України).
Колегія суддів погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, оскільки суд правильно застосував до правовідносин сторін норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Посилання ОСОБА_2 як на підставу касаційного оскарження на застосування норм права без урахування висновку у подібнихправовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/19 (провадження № 61-16545св18) та 
від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження 
№ 61-32303св18) не заслуговують на увагу, оскільки у справі яка переглядається та у справах, на які посилається заявник, встановлені різні фактичні обставини.
Інші доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність оскаржуваного судового рішення не впливають, а направлені виключно на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Керуючись статтями 400, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Постанову Донецького апеляційного суду від 26 лютого 2020 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                                               І. А. Воробйова
 
                                                                                                            Г. В. Коломієць
 
                                                                                                            Р. А. Лідовець
 
                                                                                                            Ю. В. Черняк