Постанова
Іменем України
 
28 жовтня 2020 року
м. Київ
 
справа № 428/7601/14-ц
провадження № 61-497св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фага», 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутова Крістіна Олексіївна, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, на рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року у  складі судді Бароніна Д. Б. та постанову Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року у складі колегії суддів: Карташова О. Ю., Дронської І. О., Яреська А. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1. Описова частина
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2014 року фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ) звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага» (далі - ТОВ «Фага»), ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутова К. О., Головне територіальне управління юстиції у Луганській області, про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання права власності.
 
Позовна заява мотивована тим, що 14 лютого 2012 року між нею та ТОВ  «Фага» був укладений договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 103 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 35 місяців, для здійснення роздрібної торгівлі. Після укладення договору оренди вона завезла у вказане приміщення торговельне обладнання та організувала роботу магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » з роздрібної торгівлі продуктами харчування. 
 
Пунктом 8.2 договору оренди передбачено першочергове право орендаря на викуп об`єкта в разі належного виконання своїх зобов`язань за договором.
 
Всі зобов`язання за договором оренди, які передбачені договором та законом, вона виконувала належним чином.
 
10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення.
 
Вважає продаж вказаного нежитлового приміщення, вчинений без повідомлення її про продаж об`єкта оренди та без пропозиції їй викупити цей об`єкт оренди, неправомірним, оскільки внаслідок таких дій ТОВ «Фага» вона позбавлена можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна.
 
У зв`язку із цим ОСОБА_1 , посилаючись на положення частини четвертої статті 362 ЦК України, просила суд:
- перевести на ФОП ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, укладеного ТОВ  «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з  другої сторони, та посвідченого 10 грудня 2013  року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557;
- визнати за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;
- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в рахунок оплати вартості приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, в сумі 147 327,00 грн.
 
ОСОБА_2 звернулась до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння.
 
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 12 грудня 2013 року ТОВ  «Фага» письмово повідомляло    ОСОБА_5 про намір припинити дію договору оренди та укласти Акт приймання-передачі нежитлового приміщення з оренди. 12 грудня 2014 року   ОСОБА_6 як дійсний власник  нежитлового приміщення, усвідомлюючи неналежне виконання ОСОБА_5 зобов`язань за договором оренди, звернулась до ОСОБА_5 з повідомленням про припинення дії договору оренди та необхідність укладення відповідного Акта приймання-передачі приміщення з користування. Після припинення дії договору оренди ОСОБА_5 протиправно користується спірним нежитловим приміщенням.
 
Враховуючи викладене, ОСОБА_2 просила суд: 
- витребувати з чужого незаконного володіння  ОСОБА_1 спірне нежитлове приміщення та передати його   ОСОБА_2 ; 
- стягнути з    ОСОБА_1 на користь     ОСОБА_2 судові витрати.
 
Ухвалою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від  27  листопада 2017 року зустрічний позов ОСОБА_2 об`єднано в одне провадження із первісним позовом ФОП ОСОБА_1 .
 
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
 
Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року, залишеним без змін постановою Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року, позов ФОП ОСОБА_1 задоволено.
Переведено на ФОП ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, посвідченим 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, та укладеним ТОВ «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з другої сторони.
Визнано за ФОП ОСОБА_1 право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в рахунок оплати вартості приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 102,9 кв. м, в сумі 147 327,00 грн, які були внесені ОСОБА_1 на депозитний рахунок (реквізити: Територіальне управління Державної судової адміністрації України в Луганській області, код в ЄДРПОУ 26297948, банк одержувача ГУ ДКСУ у Луганській області УДКСУ м. Рубіжне, МФО 804013, рахунок 37318003000730, код в ЄДРПОУ Сєвєродонецького міського суду Луганської області 05381484), шляхом перерахування вказаних коштів з депозитного рахунку суду на користь ОСОБА_2 .
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що ОСОБА_1 як орендар спірного нежитлового приміщення належним чином виконувала умови цього договору і мала переважне право на придбання орендованого майна у разі його продажу, її вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу нежитлового приміщення необхідно задовольнити.
Згідно з положеннями статті 362 ЦК України вона перерахувала на депозитний рахунок суду суму грошових коштів, яку вона як покупець повинна сплатити за договором купівлі-продажу. Тому суди дійшли висновку про обґрунтованість позовної вимоги ОСОБА_1 про переведення на не неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, та укладеного ТОВ  «Фага» як продавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_2 як покупцем, з  другої сторони та її задоволення.
Суди також вважали обґрунтованими вимоги первісного позову про визнання за ФОП ОСОБА_1 права власності на спірне нежитлове приміщення, оскільки такий спосіб захисту відповідає вимогам статей 16 та 392 ЦК України.
Відмовляючи у задоволені зустрічного позову ОСОБА_2 , суди виходили з того, що ОСОБА_1 є законним власником спірного нерухомого майна, у зв`язку із чим підстави для застосування до спірних правовідносин положень статті 387 ЦК України відсутні.
 
Короткий зміст вимог касаційних скарг та їх доводів
 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець А. Ю., просила суд скасувати рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від  18  липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року, ухвалити нове рішення про відмову у  задоволенні первісного позову ФОП ОСОБА_1 та задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 , обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2018 року до Верховного Суду, ТОВ  «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець А. Ю., просить суд скасувати рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року у частині вирішення первісного позову ФОП   ОСОБА_1 , ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні первісного позову ФОП ОСОБА_1 , обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
 
Касаційні скарги ОСОБА_2 та ТОВ  «Фага» мотивовані тим, що оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій ухвалені без всебічного та повного з`ясування фактичних обставин справи. ОСОБА_1 не довела належними та допустимими доказами те, що вона належним чином виконувала умови договору оренди. 
Також суди не врахували, що переважне право, на якому наполягає ОСОБА_1 , не є абсолютним, що вбачається зі змісту статті  777  ЦК  України та Рішення Конституційного Суду України від  11  травня 2005 року у справі № 4-рп/2005. 
У зв`язку з припиненням дії договору оренди у ОСОБА_5 відсутні правові підстави надалі користуватися спірним нежитловим приміщенням. 
 
Надходження касаційної скарги до Верховного Суду
 
Ухвалою Верховного Суду від 21 січня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець А. Ю., витребувано цивільну справу № 428/7601/14-ц із суду першої інстанції.
 
Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ  «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець А. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 06 жовтня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
 
Короткий зміст позиції інших учасників справи
 
У відзиві на касаційну скаргу, поданому до суду у лютому 2019 року, представник ФОП ОСОБА_1 адвокат Сімейко А. М. заперечував проти доводів ОСОБА_2 , а оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій вважав законними та обґрунтованими.
 
Фактичні обставини справи
 
14 лютого 2012 року між ТОВ «Фага» (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передає у тимчасове платне користування, а орендар приймає нежитлове приміщення, загальною площею 103 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для здійснення роздрібної торгівлі.
 
Згідно з пунктом 2.5 договору оренди строк його дії складає 35 місяців з  моменту підписання акта прийому-передачі об`єкта оренди.
 
Акт прийому-передачі № 1 був укладений сторонами 14 лютого 2012 року.
 
Розділом 3.2 договору оренди від 14 лютого 2012 року передбачено, що орендар зобов`язується використовувати об`єкт оренди за призначенням та згідно з умовами договору, нести відповідальність за додержання правил протипожежної безпеки, санітарних та інших норм користування приміщенням, сплачувати орендну плату у встановлені договором строки, компенсувати вартість отриманих на об`єкті оренди комунальних послуг згідно з рахунками, виставленими орендодавцем, протягом семи днів з моменту отримання рахунків та актів від орендодавця.
 
Згідно з пунктами 4.1, 4.3 договору оренди орендна плата за договором складає 200 грн на місяць та сплачується орендарем щомісячно до 10-го числа, а з 01 січня 2013 року - до 5-гo числа поточного місяця шляхом здійснення безготівкового розрахунку.
 
Пунктом 5.1 договору оренди передбачено сплату орендарем пені за порушення строків оплати орендної плати або комунальних платежів у  розмірі 0,7% за кожний день прострочки.
 
Відповідно до пункту 8.2 договору оренди в разі належного виконання своїх зобов`язань за договором орендар має першочергове право на викуп об`єкта оренди.
 
Із змісту акта про порушення № 811743, складеного 31 серпня 2012 року інспекторами енергозбуту ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання», відомо, що за адресою: АДРЕСА_1, у приміщенні магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » внаслідок дій споживача вогнем було пошкоджено прилад обліку.
 
У акті від 12 вересня 2012 року № 990/939 щодо експертно-технічного висновку електролічильника вказано, що лічильник визнаний непридатним для подальшої експлуатації. Також встановлено ознаки зовнішнього впливу вогню на лічильник. Попередній висновок: пожежа проведена штучно з  метою пошкодження лічильника та приховування фактичних показників. В   особі споживача під вказаним висновком наявний підпис директора ТОВ  «Фага» ОСОБА_8 від 12 вересня 2012 року та напис «З висновком акта не згодна».
 
27 вересня 2012 року ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання» виставило на ім`я ОСОБА_8 рахунок № 379/9/2 щодо сплати 5 150,69 грн заборгованості за вересень 2012 року. На рахунку наявний підпис ОСОБА_5 про його отримання.
 
Із змісту виписки з рахунку ТОВ «Луганське енергетичне об`єднання» вбачається, що сплату штрафу згідно з вказаним рахунком № 379/9/2 було проведено від імені ОСОБА_8 .
 
Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутовою К. О. за № 2557, ТОВ «Фага» в особі директора ОСОБА_8 передало, а ОСОБА_2 прийняла у власність нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , і сплатила вказану у договорі грошову суму. Продаж вчинено за 147 327,00 грн, які покупець сплатив продавцю під час підписання договору.
 
Ухвалою Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 27 березня 2015 року ФОП ОСОБА_1 дозволено внесення коштів в сумі 147 323,00  грн на депозитний рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації України в Луганській області.
 
Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від  08  червня 2017 року у справі № 428/512/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року, у задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Фага» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 грудня 2013 року, що  знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , відмовлено.
 
2. Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до частини другої розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній до набрання чинності Законом України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ») передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, і застосовані норми права
 
Відповідно до частин першої, другої, четвертої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в  постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і  заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Встановлено, й це вбачається з матеріалів справи, що рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанова Луганського апеляційного суду від 29 листопада 2018 року не у повному обсязі відповідають зазначеним вимогам цивільного процесуального законодавства України.
 
Щодо обраного позивачем способу захисту права на придбання орендованого майна 
 
ОСОБА_1 , звертаючись до суду з вимогою про переведення на неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10 грудня 2013 року, укладеним між ТОВ  «Фага» та ОСОБА_2 , вказувала, що орендує зазначене нежитлове приміщення на підставі договору оренди від  14 лютого 2012 року, укладеного між нею та ТОВ  «Фага», та виконує свої зобов`язання за цим договором належним чином.
 
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
 
Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
 
Положеннями частини другої статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
 
Правові висновки про застосування статті 777 ЦК України та можливість визнання за наймачем (орендарем) переважного права на придбання предмета найму (оренди) викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження 
№ 12-35гс20). Вони полягають у наступному.
 
Положення статей 759, 773, 777 ЦК України надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
 
При цьому норми ЦК України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у  випадку його порушення.
 
Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
 
Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
 
Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
 
Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
 
Велика Палата Верховного Суду констатувала, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 ЦК України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 ЦК України тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
 
Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
 
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
 
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
 
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні  висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у  справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
 
Судами встановлено, що 14 лютого 2012 року між ТОВ «Фага» та ФОП   ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
 
10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу вказаного нежитлового приміщення.
 
Факт здійснення позивачем своєчасної та повної сплати орендної плати за користування спірним приміщенням шляхом безготівкового та готівкового розрахунків підтверджується щомісячними розписками, які складені директором ТОВ «Фага» ОСОБА_8 за період з лютого 2012 року до вересня 2013 року.
 
Зокрема, представником ТОВ «Фага» не заперечується факт проведення готівкових розрахунків за лютий та березень 2012 року, про що директором ОСОБА_8 складені відповідні розписки. 
 
За період з лютого 2012 року до грудня 2013 року ТОВ «Фага» жодного разу не зверталося до ОСОБА_1 із претензіями щодо неналежного виконання умов договору, у тому числі з приводу несвоєчасної або неповної сплати орендної плати чи комунальних платежів. ТОВ «Фага» ніколи не вимагало сплати позивачем пені за прострочення орендних платежів на підставі пункту 5.1 договору оренди спірного приміщення.
 
ФОП   ОСОБА_1 як орендар використовувала об`єкт оренди за призначенням, зберігала об`єкт оренди в належному стані, провела поліпшення об`єкта оренди шляхом проведення певних робіт, результати яких є невід`ємними від об`єкта оренди.
 
Встановлено, що директор ТОВ «Фага» ОСОБА_8 не повідомила ОСОБА_1 про всі істотні умови продажу спірного нежитлового приміщення в належній письмовій формі, що за встановлених обставин справи вказує на порушення пережного права позивача перед іншими особами на купівлю цього майна.
 
Щодо визнання права власності
 
У своїй позовній заяві ФОП ОСОБА_1 також просить визнати за нею право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
 
Відповідно до статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права (пункт 1 частини другої цієї статті).
 
Згідно з положеннями статті 328 ЦК України (у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
 
За змістом статті 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю та мирно володіти своїм майном; право приватної власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
 
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
 
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
 
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
 
Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
 
Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті  392  ЦК  України, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
 
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.
 
Така правова позиція відповідає висновкам Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у його постановах від 02 травня 2018  року у справі № 914/904/17, від 27 червня 2018 року у справі № 904/8186/17, від 11 квітня 2019 року у справі № 910/8880/18, та висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у її постанові від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19), щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
 
У постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження №  12-35гс20) Велика Палата Верховного Суду не знайшла правових підстав для відступу від вказаної правової позиції. При цьому Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що позовні вимоги про переведення прав та обов`язків покупця та про визнання права власності на майно відповідають два різних способи захисту права: зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 ЦК України) та визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 цього Кодексу).
 
Позивач, пред`являючи позовну вимогу про визнання права власності на майно, не захищає право власності, яке в неї вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за собою право власності, яке вона бажає набути.
 
Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 ЦК України.
 
Отже, позовні вимоги про визнання права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , задоволенню не підлягають, оскільки ФОП ОСОБА_1 на момент звернення до суду права власності на спірне майно не набула.
 
Враховуючи, що суди визнали за ФОП ОСОБА_1 переважне право на  купівлю спірного об`єкта нерухомості, доводи ОСОБА_2 про  необгрунтованість відмови у задоволенні її зустрічного позову про  витребування майна з незаконного володіння відповідно до статті  387  ЦК  України є безпідставними.
 
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
 
Підсумовуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення вимог касаційних скарг ОСОБА_2 та ТОВ «Фага», від імені яких діє адвокат Любарець А. Ю., необхідність скасування рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанови Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року в частині задоволення позовних вимог ФОП   ОСОБА_1 про визнання права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та ухваленні в цій частині позовних вимог нового рішення про відмову в їх задоволенні, а в іншій частині - залишення без змін.
 
Відповідно до частин першої та третьої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Крім того, у січні 2019 року представник ОСОБА_2 - адвокат Любарець  А.  Ю., подав до Верховного Суду клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, передбачених частиною п?ятою статті 403 ЦПК України.
 
Клопотання мотивовано недостатність судової практики, пов`язаної з вирішенням подібних спорів щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Справа, яка переглядається у касаційному порядку, містить низку виключних правових проблем та питань, які мають фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики, зокрема, щодо встановлення особи, яка зобов`язана довести факт належного виконання зобов`язань за договором оренди, а також дослідження питання належного виконання умов договору, які за усною домовленістю були змінені сторонами.
 
Приписами частини п?ятої статті 403 ЦПК України визначено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
 
Питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи (частина перша статті 404 ЦПК України).
 
Наведені заявником аргументи для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, в розумінні приписів частини п?ятої статті 403 ЦПК України, не є тими обставинами, що містять виключну правову проблему, та стосуються реалізації сторонами своїх процесуальних прав щодо доказування обставин у справі, а тому в задоволенні клопотання адвоката Любарця  А.  Ю., який діє в інтересах ОСОБА_2 , про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду слід відмовити.
 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
У задоволенні клопотання адвоката Любарця  Андрія  Юрійовича, який діє в інтересах ОСОБА_2 , про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити.
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якої діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, та касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», від імені якого діє адвокат Любарець Андрій Юрійович, задовольнити частково.
 
Рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року в частині задоволення позовних вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу Кутова Крістіна Олексіївна, Головне територіальне управління юстиції у Луганській області про визнання права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 102,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , скасувати.
 
Ухвалити в цій частині позовних вимог нове рішення про відмову фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 у задоволенні позову.
 
У іншій частині рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 18 липня 2018 року та постанову Луганського апеляційного суду від  29  листопада 2018 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                      Д. Д. Луспеник

Судді:                                                                                                 І. А. Воробйова 

                                                                                                            Г. В. Коломієць

                                                                                                            Р. А. Лідовець 

                                                                                                            Ю. В. Черняк