Постанова
Іменем України
 
18 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа № 233/2012/19
провадження № 61-6199св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого -	Ступак О. В.,	 	
суддів:	Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Усика Г. І.,	Погрібного С. О., Яремка В. В.,	
 
учасники справи:
позивач - Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» та представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року у складі колегії суддів: Канурної О. Д., Мальованого Ю. М., Соломахи Л. І.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
 
У травні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору оренди.
Позов обґрунтовано тим, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 69, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія НОМЕР_1, виданим                  10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією.
01 лютого 2014 року позивач та відповідач підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору, в якому зазначено, що ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 договору встановлено строк його дії - 20 років, який на даний час не сплинув. З часу укладення договору по день звернення до суду з позовом ПрАТ «АПК-Інвест» сумлінно виконує свої зобов`язання за договором, у тому числі і зі сплати орендної плати                     ОСОБА_1 .
Позивачу стало відомо про виділення відповідачу в натурі земельної ділянки площею 3,5731 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, та яка на сьогодні фактично використовується позивачем на підставі укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року. Вищенаведені обставини встановлені рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області               від 11 березня 2019 року у справі № 233/5429/18.
ПрАТ «АПК-Інвест» зазначало, що ОСОБА_1 не дотримався норм, закріплених чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, щодо виконання останнім обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим грубо порушені права позивача як орендаря. Пунктом 3.1 укладеного 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 договору оренди земельної частки (паю) передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати такого виділення. Відповідно до частини п`ятої статті 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). 
Проте ОСОБА_1 не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання ним правовстановлюючого документа, що підтверджує його право власності на земельну ділянку кадастровий № 1422481500:35:000:0082, чим порушив вимоги договору, нормативних актів та безпосередньо права позивача як орендаря.
Земельна частка (пай) передавалася позивачу в оренду на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), шляхом укладення договору оренди земельної частки (паю), як передбачено Указом Президента України від 15 грудня 1998 року № 1353/98 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)», Указом Президента України від 03 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» та Типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322.
Як на момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , так і на теперішній час, діють норми Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договір оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні умови містяться і в укладеному між позивачем та відповідачем договорі оренди земельної частки (паю). Тобто під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 виявив волю щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки - переукладання договору оренди землі із орендарем відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Позивач належним чином виконує зобов`язання за договором оренди земельної частки (паю), а саме: своєчасно сплачує орендну плату, обробляє земельну ділянку, не змінюючи при цьому цільове призначення тощо. Орендар набув право «правомірного очікування» щодо переукладення договору, і відмова в цьому порушує його права не тільки безпосередньо на користування земельною ділянкою протягом встановленого договором двадцятирічного строку, а й на завершення поточних робіт, які розпочато на земельній ділянці, на отримання запланованого прибутку.
Згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Держкомзему України від 17 січня 2000 року № 5, у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Законом України «Про оренду землі» визначено вичерпний перелік підстав для припинення договору оренди, серед яких відсутня така підстава для розірвання (припинення) договору після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю). Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного                         у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню.
Посилаючись на те, що: розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором; умовами договору оренди земельної частки (паю) та чинним законодавством не передбачено такої підстави розірвання договору як виділ земельної ділянки в натурі (на місцевості); абзацом сьомим пункту 2.3 укладеного між сторонами договору оренди земельної частки (паю) встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін; що договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку; що ОСОБА_1 протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки, позивач просив:
визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого                   2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:35:000:0082, площею                3,5731 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку (кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га)                  в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (27 червня 2018 року)                        в запропонованій ним редакції договору, додатком до якого є акт приймання-передачі земельної ділянки до договору оренди землі від 27 червня 2018 року.
У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПрАТ «АПК-Інвест», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору.
В обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що 01 лютого                 2014 року між сторонами спору, орендодавцем та орендарем, укладений договір оренди земельної ділянки частки (паю), зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області 20 лютого 2014 року за № 69, предметом якого є земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, для сільськогосподарських потреб (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) терміном на 20 років, передана у користування ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі акта приймання-передачі земельної ділянки                           від 01 лютого 2014 року.
На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 02 січня 2018 року № 2 ОСОБА_1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку власнику сертифіката на пай КСП «Червона зірка», надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, загальною площею 3,5731 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
27 червня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував право приватної власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності - 26882427.
Ця земельна ділянка сформована з моменту присвоєння їй кадастрового номера, її межі були винесені в натуру (на місцевість) та вона стала об`єктом цивільних прав саме 27 червня 2018 року.
Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства виділення земельної ділянки в натурі є умовою припинення договору оренди паю, то з моменту виділення належної позивачеві за зустрічним позовом земельної ділянки у натурі (на місцевості) та реєстрації ним 27 червня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права власності на таку земельну ділянку, сертифікат на пай, на підставі якого укладено договір оренди паю, утратив чинність 27 червня 2018 року, зобов`язання сторін за укладеним договором оренди паю припинилися відповідно до чинного законодавства, а ОСОБА_1 набув статус власника земельної ділянки, а тому земельна ділянка підлягає поверненню йому позивачем.
Твердження позивача про те, що факт набуття відповідачем права власності на земельну ділянку не припиняє дію договору оренди паю, а тому такий договір підлягає переукладанню, є необґрунтованими і фактично зводяться до помилкового тлумачення правових норм.
Згідно з абзацом другим Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» передбачається лише право, а не обов`язок на переукладення договору оренди, а тому обов`язок орендодавця щодо переукладення договору оренди після отримання ним права власності на конкретну земельну ділянку нормами права не передбачений.
Враховуючи, що з моменту реєстрації за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права приватної власності на земельну ділянку, він набув статусу власника конкретної земельної ділянки, а сертифікат на пай (який був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання відповідачем права власності на таку земельну ділянку), на підставі якого укладався договір оренди паю, втратив чинність та зобов`язання за таким договором оренди паю припинилися, тому у ОСОБА_1 є всі правові підстави для звернення з таким зустрічним позовом з вимогою про розірвання договору оренди паю                             з підстав припиненням зобов`язань у сторін договору оренди паю.
На теперішній час відповідач є власником конкретної земельної ділянки, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, яка має іншу площу 3,5731 га (яка не відповідає площі паю), з встановленими межами, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
На підставі зазначеного ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» як орендарем та ОСОБА_1 як орендодавцем, предметом якого                      є земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, для сільськогосподарських потреб (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), терміном на 20 років, переданої у користування ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі акта приймання-передачі земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області                 20 лютого 2014 року за № 69; а також стягнути з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 суму понесених судових витрат - судового збору у розмірі 768,40 грн.
Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 10 жовтня 2019 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_1 , вимоги за зустрічним позовом об`єднані в одне провадження із вимогами за первісним позовом.
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року (з урахуванням ухвали Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 січня 2020 року про виправлення помилки) первісний позов ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору задоволено. Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га,                                      в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (27 червня 2018 року)                         у запропонованій ПрАТ «АПК-Інвест» редакції, зокрема:
у пункті 1.1 договору та пункті 1 акта приймання-передачі зазначено предметом договору земельну ділянку розміром 3,5731 га, з кадастровим номером 1422481500:35:000:0082, яка розміщена на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, у тому числі за складом угідь: рілля - 3,5731 га, сіножаті - 0,0000 га, пасовища - 0,0000 га;
абзац перший пункту 2.2 договору викладено в такій редакції: «За користування зазначеною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 грн (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 53 коп.). Починаючи з 01.01.2019 розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7 815,00 грн (сім тисяч вісімсот п`ятнадцять гривень 00 коп.)»;
абзац перший пункту 2.3 договору викладено в такій редакції: «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 20.02.2014»;
останній абзац пункту 2.3 договору викладено в такій редакції: «Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України»;
виключено з пункту 3.1 договору обов`язок орендодавця протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря;
змінено по всьому тексту договору та акта приймання-передачі слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 921,00 грн. У задоволенні зустрічного позову                     ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору відмовлено.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест», пославшись на положення Закону України «Про оренду землі», ЗК України, врахувавши позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, прийнявши до уваги, що договір оренди земельної частки (паю)                      від 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено строком на 20 років, дійшов висновку, що договір оренди автоматично не припинив своєї дії               у зв`язку з реєстрацією відповідачем права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082. На думку суду першої інстанції, позовні вимоги за первісним позовом про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року є такими, що ґрунтуються на законі, отже, підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції, пославшись на статті 651, 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 31, 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що закон пов`язує можливість розірвання договору в судовому порядку у зв`язку із недосягненням згоди сторін щодо розірвання договору та істотністю обставин, що змінилися. Проте ОСОБА_1 не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження тієї обставини, що питання розірвання договору оренди від 01 лютого 2014 року або його зміни було предметом обговорення сторін за договором. Також ОСОБА_1 не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження істотності обставин, що змінилися.
Постановою Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року скасовано, ухвалено нове рішення. Відмовлено ПрАТ «АПК-Інвест» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:35:000:0082, площа 3,5731 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (27 червня 2018 року). У задоволенні зустрічного позову              ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору оренди відмовлено. Стягнуто з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати за подання апеляційної скарги у розмірі 2 881,50 грн.
Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції, щодо позову ПрАТ «АПК-Інвест» зазначив, що з часу отримання ОСОБА_1 права приватної власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю)                      від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим. Зміст пункту 2.3 укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди. Зазначені висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі № 6-7167св06; постанові Верховного Суду від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19).
За таких обставин, на думку апеляційного суду, помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 27 червня 2018 року права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:35:000:0082. Апеляційний суд виходив             з того, що позивач уклав договір оренди з власником сертифіката на право на земельну частку (пай). Вказаний сертифікат був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок та отримання їх власником ОСОБА_1 права власності на землю.
Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , то апеляційний суд дійшов висновку про відмову в їх задоволенні, проте з інших правових підстав, ніж зазначено судом першої інстанції. На думку апеляційного суду, виділення земельної ділянки в натурі відповідно до вимог чинного законодавства є умовою припинення договору, відповідно з моменту виділення належної ОСОБА_1 земельної частки (паю)                   у натурі (на місцевості) та реєстрації ним 27 червня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права власності на таку земельну ділянку, договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ним та ПрАТ «АПК-Інвест» є припиненим та відсутня потреба в його додатковому розірванні.
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг та позиція інших учасників справи
 
У квітні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» засобами поштового зв`язку подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного суду                     від 04 березня 2020 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції. Разом із касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» подало клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
 
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень у справі заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без врахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного              у постанові Верховного Суду від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14,                           у постанові Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
У касаційній скарзі заявник також посилається на те, що апеляційний суд:
- не застосував до спірних правовідносин абзац другий розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»;
- не врахував, що типовий договір, на який він посилається, не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі, а Законом України «Про оренду землі» не передбачено такої підстави для припинення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) як виділ земельної частки (паю) в натурі на місцевості та отримання державного акта на землю; норма пункту 17 Перехідних положень ЗК України визначає умови дійсності сертифіката на право на земельну частку (пай), тобто саме документа, а не правовідношення (зобов`язання) сторін після виділення в натурі земельної ділянки; згідно зі статтями 525, 526, 629 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та ЦК України та не допускається одностороння відмова від зобов`язання або його зміна; відмовляючись від своїх договірних зобов`язань щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю), ОСОБА_1 діяв недобросовісно по відношенню до орендаря - ПрАТ «АПК-Інвест», що є порушенням доктрини заборони суперечливої поведінки;
- не надав оцінку встановленим у справі № 233/5429/18 обставинам, заочне рішення у якій не оскаржувалось та набрало законної сили, а саме тому, що договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між сторонами не припинив своєї дії;
- відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, посилався на позицію, викладену в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 09 листопада 2011 року, навіть без наведення номера справи, а з урахуванням його припинення взагалі не мав враховувати прийняті ним рішення.
 
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року, в якій просить постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року скасувати в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1  до ПрАТ «АПК-Інвест», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору оренди земельної частки (паю) та ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , а також змінити постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року в частині розподілу судових витрат, стягнувши з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь відповідача судовий збір за подання зустрічного позову, апеляційної та касаційної скарг. У касаційній скарзі також викладено клопотання про розгляд справи за участю представника                ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .
Підставами касаційного оскарження постанови апеляційного суду заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без врахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 та від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Заявник зазначає, що погоджується із постановою апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» до нього, проте дійшов неправильного висновку про відсутність потреби в додатковому розірванні договору оренди паю, який є припиненим, що не співпадає із зазначеними висновками                        у постановах Верховного Суду.
На думку заявника, апеляційний суд застосував правові висновки, викладені в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ        від 09 листопада 2011 року, щодо правовідносин, які стосуються припинення договору оренди земельної частки (паю) та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, які не є подібними спірним правовідносинам у справі, що стосуються розірвання договору оренди земельної частки (паю).
ОСОБА_1 вказує, що звернувся до суду із зустрічним позовом на захист своїх прав та законних інтересів, виходячи з того, що з моменту виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права приватної власності на земельну ділянку (27 червня 2018 року), він набув статусу власника конкретної земельної ділянки, а сертифікат на пай (який був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання відповідачем права власності на таку земельну ділянку), на підставі якого укладався договір оренди паю, втратив чинність та зобов`язання за таким договором оренди паю припинилися, а також враховуючи невизнання позивачем факту того, що договір оренди паю припинив свою дію 27 червня            2018 року, та у зв`язку зі звернення позивача до суду із первісним позовом та запереченнями ПрАТ «АПК-Інвест» проти припинення використання належної відповідачеві земельної ділянки та проти її повернення відповідачеві, тому право відповідача як власника земельної ділянки (орендодавця) на землю підлягає захисту в загальному порядку шляхом задоволення зустрічного позову про розірвання договору оренди земельної частки (паю).
 
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подала клопотання про відмову у відкритті касаційного провадженняза касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест», посилаючись на пункт 5 частини другої статті 394 ЦПК України, оскільки Верховний Суд у своїй постанові вже викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.
 
Представник ОСОБА_1  - ОСОБА_2 у травні 2020 року подала до Верховного Суду клопотання про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест», посилаючись на пункт 5 частини другої статті 394 ЦПК України, оскільки Верховний Суд у своїй постанові вже викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.
У травні 2020 року ПрАТ «АПК Інвест» звернулося до Верховного Суду із заявою про зупинення провадження у вказаній справі, в якій, посилаючись на те, що ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження              № 14-65цс20) передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу, яка виникла у подібних правовідносинах, просить зупинити касаційне провадження у цій справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19.
У травні 2020 року засобами поштового зв`язку ПрАТ «АПК Інвест» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу представника ОСОБА_1  - ОСОБА_2 , в якому просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, що               є необґрунтованою, та залишити законне рішення суду першої інстанції без змін.
Представник ОСОБА_1  - ОСОБА_2 у травні 2020 року засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», в якому просить залишити її без задоволення, та задовольнити касаційну скаргу ОСОБА_1 , а також викликати представника ОСОБА_1  - ОСОБА_2 для надання пояснень у справі в порядку частини першої статті 402 ЦПК України.
 
У вересні 2020 року ПрАТ «АПК Інвест» подало до Верховного Суду клопотання про долучення до матеріалів справи постанови Великої Палати Верховного Суду                        від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20).
 
У жовтні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 надала до Верховного Суду клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 1-25/2020 (395/20), що розглядається в порядку конституційного провадження Великою палатою Конституційного Суду України за конституційним поданням 45 народних депутатів України, постановивши відповідну ухвалу.
 
Станом на дату розгляду справи відзивів на касаційні скарги ПрАТ «АПК Інвест» та ОСОБА_1 від третьої особи на адресу Верховного Суду не надходило.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями касаційна скарга ПрАТ «АПК Інвест» передана на розгляд судді-доповідачу                Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» у справі, витребувано матеріали справи № 233/2012/19 із Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області, відмовлено представнику ОСОБА_1 - ОСОБА_2 в задоволенні клопотання про відмову у відкритті касаційного провадження та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу. Касаційне провадження у справі відкрито на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 квітня 2020 року поновлено представнику   ОСОБА_1  - ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження постанови Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року, відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 у справі та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
Касаційне провадження у справі відкрито на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
У квітні 2020 року матеріали справи № 233/2012/19 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 листопада 2020 року відмовлено в задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 1-25/2020 (395/20), що розглядається в порядку конституційного провадження Великою палатою Конституційного Суду України за конституційним поданням 45 народних депутатів України.
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 листопада 2020 року (з урахуванням ухвали Верховного Суду від 16 листопада 2020 року про виправлення описки) відмовлено в задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про закриття касаційного провадження у справі за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року; відмовлено в задоволенні клопотань ПрАТ «АПК-Інвест» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду та зупинення касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року; відмовлено в задоволенні клопотання представника  ОСОБА_1  - ОСОБА_2 про розгляд справи за її участю та справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                          є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті,                    є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи                                 з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає задоволенню, касаційна скарга представника  ОСОБА_1 - ОСОБА_2 підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 01 лютого 2014 року між                            ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серія НОМЕР_2, розміром 4,66 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, терміном на 20 років.
Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату два рази на рік: червень-грудень поточного року (пункт 2.2 договору оренди земельної частки (паю)).
Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю) встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Відповідно до пункту 3.1 договоруоренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 як орендодавець зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це ПрАТ «АПК-Інвест» як орендаря.
Згідно з позначкою у договорі його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради                          20 лютого 2014 року за № 69 за підписом посадової особи ОСОБА_3 , скріплено печаткою Білокузьминівської сільської ради.
01 лютого 2014 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди земельної частки (паю)                      від 01 лютого 2014 року.
На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати за договором оренди земельної частки (паю) ПрАТ «АПК-Інвест» надано копії платіжних документів, а також відомість розподілу масових виплат, зокрема ОСОБА_1 .
Розпорядженням голови Костянтинівської райдержадміністрації ОСОБА_1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки громадянам - власникам сертифікатів на право власності на земельну частку (пай) КСП «Червона Зірка» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, а також надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га, у тому числі - рілля 3,5731 га.
27 червня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
07 липня 2018 року ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Веліс» (далі -                    ФГ «Веліс») уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, площею 3,5731 га, строком на 49 років.
Заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області                                від 11 березня 2019 року у цивільній справі № 233/5429/18 за позовом ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , ФГ «Веліс», третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, що набрало законної сили, позов ПрАТ «АПК-Інвест» задоволено, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,5731 га, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 13 серпня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, скасовано запис № 27492210 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Веліс» щодо земельної ділянки площею 3,5731 га, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, що внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вирішено питання розподілу судових витрат.
Підтвердження про повідомлення позивача відповідачем ОСОБА_1 про реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0082, та про відсутність у нього наміру переукладати договір оренди земельної частки на договір оренди земельної ділянки матеріали справи не містять.
Нормативно-правове обґрунтування
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Отже, задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифіката, тобто орендодавець за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, щодо якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості, як земельної ділянки. Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
Отже, формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб (пункт 56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18)).
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
Частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Отже, словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», необхідно розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмета оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга статті 652 ЦК України). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті  7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути тією обставиною, що дає підстави для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлене причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а і є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20)).
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
 
Зміна статусу земельної ділянки, яка була предметом оренди на підставі укладеного між сторонами договору, а саме: виділення її в натурі на місцевості, не припинила орендних відносин сторін.
Оскільки такої підстави, як припинення дії договору оренди землі у зв`язку з отриманням державного акта на право власності на земельну ділянку, статтями 140, 141 ЗК України, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» не передбачено, то відповідно зміна статусу земельної ділянки не має наслідком автоматичне припинення договору і такий договір підлягає переукладенню на підставі отриманого державного акта на право власності на земельну ділянку.
Окрім цього, відмова від переукладання договору оренди земельної частки (паю) після ухвалення Костянтинівським міськрайонним судом Донецької області                          11 березня 2019 року заочного рішення про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ«Веліс», та скасування його державної реєстрації, суперечить як умовам укладеного договору, так і положенням Закону України «Про оренду землі».
Відповідач, відмовляючись від переукладення договору оренди земельної ділянки, виділеної на місцевості, яка раніше перебувала в оренді позивача як земельна частка (пай), порушує права позивача як орендаря, які виникли на підставі договору                       від 01 лютого 2014 року, оскільки ці договірні відносини не припинились, а тому наявні підстави для відновлення порушеного права позивача, як орендаря, шляхом визнання переукладеним зазначеного договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
Апеляційний суд при прийнятті оскаржуваної постанови не врахував, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором, та дійшов неправильного висновку про те, що з часу отримання ОСОБА_1 права приватної власності на землю, коли він набув статусу власника земельної ділянки, змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, відповідно договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим.
Неправильним також є висновок апеляційного суду про те, що зміст пункту                         2.3 спірного договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору               у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди, оскільки в такому разі узгоджені сторонами положення договору можна вважати беззмістовними та такими, що позбавлені будь-якого правового навантаження. Так само за такого підходу нівелюється значення частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі».
Водночас відповідно до частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов`язком. Ця норма є імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору.
Крім того, задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору «автоматично припиненим» внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda («договори повинні виконуватися»), допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через чотири роки (про що свідчить укладення між ОСОБА_1 та ФН «Веліс» договору оренди землі в 2018 році) від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.
З огляду на правову позицію, викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20), в якій суд відступив від висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19), не можуть бути прийняті посилання апеляційного суду на зазначену вище постанову від 30 жовтня 2019 року та судове рішення Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі № 6-7167св06.
Не є обґрунтованими посилання апеляційного суду на Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрований у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, оскільки у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов такого Типового договору. Хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Не погоджується Верховний Суд із висновками апеляційного суду і щодо зміни правових підстав відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Окрім цього, посилання апеляційного суду на висновки в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ                            від 09 листопада 2011 року, без зазначення номера справи, не відповідає критеріям обґрунтованості судового рішення та суперечить частині четвертій статті 263 ЦПК України, частині п`ятій статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів».
Доводи касаційної скарги представника ОСОБА_1  - ОСОБА_2 про те, що суд першої інстанції та апеляційний суд при розгляді його зустрічних позовних вимог належним чином не дослідили усіх обставин справи та не врахували при ухваленні оскаржуваного судового рішення правові висновки Верховного Суду, які викладені у постановах від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820св19), від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19), від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (провадження № 61-8657св19), а також в ухвалі Верховного Суду від 04 березня                2020 року у справі № 233/2217/19 (провадження № 61-2926ск20), згідно з якими після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства, є необґрунтованими, оскільки від зазначених висновків Велика Палата Верховного Суду відступила, виклавши мотиви у постанові                   від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20).
З урахуванням зазначеного доводи касаційної скарги ПрАТ «АПК-Інвест» знайшли своє підтвердження, у свою чергу доводи касаційної скарги представника              ОСОБА_1 - ОСОБА_2 не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.
Таким чином, вирішуючи спір, суд першої інстанції з дотриманням вимог статей 263-265 ЦПК України правильно встановив правовідносини, що склалися між сторонами, повно, всебічно та об`єктивно з`ясував обставини справи, надав правильну правову оцінку заявленим сторонами доводам та наданим доказам і дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову ПрАТ «АПК-Інвест» та відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , а суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення суду, яке відповідає закону.
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня                     2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00).
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із розподілу судових витрат. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
 
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги та скасування постанови суду апеляційної інстанції, понесені відповідачем судові витрати за подачу апеляційної та касаційної скарг залишаються за ОСОБА_1 . На користь ПрАТ «АПК-Інвест»                  з ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 5 378,81 грн за подачу позивачем касаційної скарги.
 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити.
 
Постанову Донецького апеляційного суду від 04 березня 2020 року скасувати, рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року залишити в силі.
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» 5 378,81 грн судового збору за подачу касаційної скарги.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,                 є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	О. В. Ступак  	
Судді:	І. Ю. Гулейков  	
 	С. О. Погрібний  	
 	Г. І. Усик  	
 	В. В. Яремко