ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2020 року 
м. Київ

Справа №  908/3146/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Багай Н. О., Чумак Ю. Я.

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:
позивач - Безух А. М., адвокат;
відповідач - не з`явився.

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелітопольський олійноекстракційний завод" (далі - Завод)
на постанову Центрального апеляційного господарського суду (головуючий - Мороз   В.   Ф., судді: Кузнецов В. О., Чередко А. Є.) від 02.07.2020 у справі Господарського суду Запорізької області
за позовом Заводу
до Мелітопольської міської ради Запорізької області (далі - Рада)
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки,

Короткий зміст позовних вимог
1.1.          Завод звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Ради про зобов`язання укласти договір оренди земельної ділянки на умовах, викладених у позовній заяві (далі - Договір).
1.2.          Позовна заява мотивована тим, що Завод за договорами купівлі-продажу від 19.04.2019 № 1340 та № 1342 (далі - Договір-1 та 2 відповідно) набув у власність нерухоме майно, а саме: 21/25 (двадцять одну двадцять п`яту) та 4/25 (чотири двадцять п`ятих) часток комплексу нерухомого майна, що знаходяться по вулиці Гетьмана Сагайдачного (колишня вулиця Фрунзе), 33 у місті Мелітополі Запорізької області (далі - Нерухоме майно), яке розташоване на земельній ділянці 0,5775 га, кадастровий номер 2310700000.01.032.0080 (далі - Земельна ділянка). Завод звертався до Ради стосовно переоформлення права користування Земельною ділянкою, однак Договір укладений не був.

2.          Короткий зміст рішень, прийнятих у справі
2.1.          Рішенням Господарського суду Запорізької області (суддя Науменко А. О.) від   30.01.2020 позов задоволено.
2.2.          Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що за Договорами-1,2 Завод набув у власність Нерухоме майно, розташоване на Земельній ділянці, яка знаходилась в оренді у Товариства з обмеженою відповідальністю "Таврійська олійножирова компанія" (далі - Компанія) за договором оренди від 22.12.2004, зареєстрованим 25.01.2005 за № 10489 (далі - Договір №   10489); з 19.04.2019 Договір № 10489 припинив свою дію для Компанії (орендаря) в силу закону, а до Заводу (новий власник Нерухомого майна) перейшло право оренди Земельної ділянки в тому ж обсязі та на тих самих умовах, як і у попереднього орендаря; Рада не надала доказів на підтвердження розгляду питання укладення Договору, а також доказів своєчасного інформування про це Заводу; у Заводу виникло право вимагати переоформлення права користування Земельною ділянкою шляхом укладення Договору.
2.3.          Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2020 рішення Господарського суду Запорізької області від 30.01.2020 скасовано; прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
2.4.          Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що Земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній Нерухомого майна (Заводу) у порядку, визначеному статтями 116, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди; відсутність рішення Ради про передачу Земельної ділянки в оренду Заводу, тобто відсутність волевиявлення орендодавця на виникнення орендних правовідносин, виключає можливість передачі Земельної ділянки в користування (оренду) Заводу шляхом укладення з ним відповідного договору; у разі безпідставного зволікання Ради у вирішенні питання щодо передачі Земельної ділянки в оренду та не розгляду його протягом встановленого законом строку, Завод не був позбавлений права оскаржити саме таку бездіяльність до суду, натомість він звернувся з позовом про визнання укладеним Договору; Завод обрав неналежний спосіб захисту своїх порушених прав, обраний спосіб захисту не відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення, а також не передбачений законодавством.

3.          Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1.          03.08.2020 Завод звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2020, рішення Господарського суду Запорізької області від 30.01.2020 - залишити в силі.

4.          Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі
4.1.          Суд апеляційної інстанції неправильно застосував частину другу статті 120   ЗК   України, частину третю статті 415 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частину третю статті 7 Закону України "Про оренду землі", оскільки дійшов висновку, що Земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній Нерухомого майна (Заводу) у порядку, визначеному статтями 116, 124 ЗК України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди, а відсутність рішення Ради про передачу Заводу Земельної ділянки, тобто відсутність волевиявлення орендодавця на виникнення орендних правовідносин, виключає можливість передачі цієї ділянки в користування (оренду) Заводу шляхом укладення Договору. Також суд апеляційної інстанції проігнорував, що Рада приймала рішення про передачу Земельної ділянки в оренду та уклала відповідний договір з Компанією, права та обов`язки за яким перейшли до Заводу. При цьому висновки суду апеляційної інстанції суперечать правовій позиції про заміну орендаря земельної ділянки у відповідному договорі оренди землі, викладеній у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №   914/2687/17, від   07.11.2018 у справі № 910/20774/17 та від 27.02.2019 у справі №   913/661/17.

5.          Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1.          У встановлений Судом строк відзив на касаційну скаргу від Ради не надійшов.

6.          Розгляд справи Верховним Судом
6.1.          Ухвалою Суду від 03.09.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Заводу; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 13.10.2020; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 18.09.2020.

7.          Встановлені судами обставини
7.1.          19.04.2019 за Договорами-1,2, посвідченими приватним нотаріусом Мелітопольського міського нотаріального округу Чудською О.О., Завод (покупець) придбав у Компанії та громадянки Наумової Людмили Семенівни Нерухоме майно.
7.2.          За витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.04.2019 № 164634271 та № 164628244 право власності на Нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав за № 1799937223107.
7.3.          Нерухоме майно розташоване на Земельній ділянці, яка перебувала в оренді у Компанії за Договором № 10489, державна реєстрація якого відбулась 25.01.2005 за №   040526201403, з урахуванням додаткової угоди, зареєстрованої 07.10.2009 у Запорізькій регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру" за № 040926200217.
7.4.          Пунктом 8 Договору № 10489 передбачено, що він укладений на 50 років починаючи з дати його державної реєстрації (25.01.2005).
7.5.          Листом № 539/01-19 від 10.07.2019 Управління комунальною власністю Мелітопольської міської ради Запорізької області (далі - Управління) повідомило Завод про необхідність звернення із заявою про передачу в оренду сформованої земельної ділянки під об`єктом нерухомого майна, який Завод придбав у власність.
7.6.          На виконання цього листа Завод звернувся до Ради та Управління листом №   2020/23 від 10.09.2019 щодо переоформлення на нього землекористування Земельною ділянкою, що знаходилась в оренді у Компанії за Договором №   10489, до якого додав відповідний проєкт договору оренди.
7.7.          На лист № 2020/23 від 10.09.2019 надана відповідь № 883/01-19/№888/01-19 від 19.09.2019, що питання буде винесене на розгляд чергового засідання постійної депутатської комісії з питань земельних відносин та комунальної власності територіальної громади.

8.          Позиція Верховного Суду
8.1.          Відповідно до статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку. Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
8.2.          Зважаючи на викладене, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства - без оформлення права користування, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Суд звертається до власних правових позицій з цього приводу (див. mutatis mutandis пункт 13 постанови Верховного Суду від   20.03.2018 у справі № 910/1016/17, пункт 12 постанови Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17, пункт 10 постанови Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 915/101/15, пункт 11 постанови Верховного суду від   12.06.2018 у справі № 916/2948/15, пункт 16 постанови від 04.09.2018 у справах № 915/1279/17, № 915/1284/17, пункт 15 постанови № 915/1283/17, пункт 8.12 постанови Верховного суду від 05.11.2019 у справі № 926/746/19).
8.3.          Суди встановили, що за Договорами-1,2, Завод (покупець) придбав у Компанії та ОСОБА_1 . Нерухоме майно; право власності на Нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав; Нерухоме майно знаходиться на Земельній ділянці, яка перебувала в оренді у Компанії за Договором № 10489, укладеним на 50 років починаючи з дати його державної реєстрації (25.01.2005); між сторонами у справі велось листування стосовно переоформлення на Завод права користування Земельною ділянкою, однак Договір укладений не був. 
8.4.          Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд апеляційної інстанції виходив, зокрема, з того, що Земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній Нерухомого майна (Заводу) у порядку, визначеному статтями 116, 124 ЗК України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди; відсутність рішення Ради про передачу Земельної ділянки в оренду Заводу, тобто відсутність волевиявлення орендодавця на виникнення орендних правовідносин, виключає можливість передачі Земельної ділянки в користування (оренду) Заводу шляхом укладення з ним відповідного договору.
8.5.          Суд вважає, що позов у цій справі не підлягає задоволенню, однак не погоджується з мотивами суду апеляційної інстанції, виходячи з такого.
8.6.          Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
8.7.          За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
8.8.          Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
8.9.          Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №   904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
8.10.          Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від   19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі №   914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
8.11.          Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від   26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.
8.12.          Беручи до уваги вищевикладені висновки та встановлені судами обставини набуття Заводом права власності на Нерухоме майно, яке розташоване на Земельній ділянці, під час дії Договору № 10489, Суд доходить висновку, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у Договорі № 10489, а саме до Заводу перейшли права орендаря за цим договором, які мала Компанія. При цьому договір оренди Земельної ділянки щодо Компанії (попереднього власника Нерухомого майна) припинився відповідним договором купівлі-продажу.
8.13.          Враховуючи, що Завод замінив Компанію за Договором № 10489 та набув її права та обов`язки орендаря за цим правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права Заводу, Суд доходить висновку про відсутність порушення Радою права (інтересу) Заводу, по захист якого він звернувся з позовом у цій справі, що є підставою для відмови у позові.
8.14.          За таких обставин висновки апеляційного суду про необхідність відмови у позові у зв`язку з тим, що відсутність рішення Ради про передачу Земельної ділянки в оренду Заводу, тобто відсутність волевиявлення орендодавця на виникнення орендних правовідносин, виключає можливість передачі цієї ділянки в користування (оренду) Заводу шляхом укладення з ним відповідного договору оренди, Суд відхиляє як недоречні та такі, що здійснені без застосування вищевказаних норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та частково погоджується з доводами Скаржника, викладеними у підпункті 4.1. цієї постанови.
8.15.          Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
8.16.          Згідно з частиною четвертою статті 311 ГПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
8.17.          Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову, проте ухвалив оскаржувану постанову з неправильним застосуванням норм матеріального права, що може створити для Заводу перешкоди в реєстрації права оренди Земельної ділянки, у зв`язку з чим оскаржувану постанову необхідно змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
8.18.          Беручи до уваги викладене, а також ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, Суд вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, отримали часткове підтвердження під час касаційного провадження, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанцій підлягає зміні шляхом викладення її мотивувальної частини в редакції цієї постанови, у зв`язку з чим касаційна скарга Заводу підлягає частковому задоволенню.

9.          Судові витрати
9.1.          За змістом частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення, він змінює розподіл судових витрат.
За змістом пункту 2 частини четвертої цієї статті у разі відмови в позові судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.
9.2.          Зважаючи на висновок Суду про необхідність  відмовити у задоволенні позову, однак зі зміною мотивувальної частини постанови суду апеляційної інстанції, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на Завод.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :
1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мелітопольський олійноекстракційний завод" задовольнити частково.

2.          Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2020 у справі № 908/3146/19 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                К. М. Пільков
Судді                                                                                                    Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак