СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" грудня 2020 р.                                                                    Справа № 917/804/20  

Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Гребенюк Н.В. , суддя  Чернота Л.Ф. 
при секретарі  Казаковій О.В.
за участю представників сторін:
позивача -  не з`явився, 
відповідача – Удовидський Є.М.,  свідоцтво про зайняття адвокатською діяльністю   №2393   від 19.12.2019, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх.№3022) на рішення Господарського суду Полтавської області від 22.09.2020 (суддя Кльопов І.Г., повний текст складено 28.09.2020) у справі №917/804/20
за позовною заявою Кременчуцької міської ради Полтавської області, м.Кременчук, Полтавська область,
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Приватофис",    м.Дніпро, 
про  стягнення 97 932,75грн.

                                                   ВСТАНОВИЛА:

Кременчуцька міська рада Полтавської області звернулася до Господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Приватофис" про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі   97 932,75 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, набувши право власності на об`єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності  по вул.Першотравневій, 38-А в м.Кременчук, належним чином не оформив та не зареєстрував речові права на землю,  не вносив плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати в розмірі 97932,75 грн. (в період з 01.03.2019 по 04.12.2019) за рахунок міської ради, як власника земельної ділянки. В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на положення статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 22.09.2020 у справі №917/804/20 позов задоволено.
В наведеному рішенні суд першої інстанції встановив, що в період з 01.03.2019 по 04.12.2019 відповідач без оформлення правовстановлюючих документів користувався земельною ділянкою по вул.Першотравневій, 38-А в м.Кременчук для експлуатації та обслуговування належного йому на праві власності адміністративного будинку, що є підставою для стягнення з останнього  97932,75 грн. безпідставно збережених коштів  у вигляді несплаченої орендної плати на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України. 

Відповідач із вказаним рішенням  місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції всіх обставин справи,   просить це рішення  скасувати та прийняти нове, яким  в позові відмовити. 
В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що позивачем не було додано до позовної заяви докази на підтвердження розміру сплаченого ТОВ «Приватофис» земельного податку за спірний період. 
Відповідач також вказує на те, що позивачем при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів застосовано відсоток орендної плати – « 10», як для земельних ділянок, переданих для обслуговування банківських установ, тоді як, цільове призначення спірної земельної ділянки – «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», а тому має застосуватись відсоток – « 5». 

Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав.

В судове засідання 15.12.2020 позивач не з`явився, хоча належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

14.12.2020 до суду від позивача надійшов електронний лист із заявою             №06-14/1863 про розгляд справи без участі його представника.
Вказаний електронний лист  не засвідчено електронним цифровим підписом, про що Східним апеляційним господарським судом складено акт №13-35/584 від 14.12.2020.
Відповідно до ч. 8 ст.  42 ГПК України, якщо документи подаються учасниками справи до суду або надсилаються іншим учасникам справи в електронній формі, такі документи скріплюються електронним цифровим підписом учасника справи (його представника).
Згідно п.1.5.6 Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої Наказом Державної судової адміністрації України від 20.02.2013 №28, електронний лист є офіційним, якщо містить вкладення з текстом офіційного документа у вигляді файлу, скріпленого електронним цифровим підписом.
Документи, отримані електронною поштою без електронного цифрового підпису або каналами факсимільного зв`язку, не належать до офіційних (п.1.5.17 Інструкції).
Оскільки електронний лист позивача від 14.12.2020 не засвідчено електронним цифровим підписом, заява позивача №06-14/1863 не приймається судом до розгляду. 

Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Оскільки судом апеляційної інстанції належним чином повідомлено позивача  про дату, час та місце судового засідання,  колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника позивача.       

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представника відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного  апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається зі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.12.2014, ОСОБА_1 та ТОВ «Приватофис» на праві спільної часткової власності належав адміністративний будинок, загальною площею 569 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 .  
Відповідно до вказаного свідоцтва, ОСОБА_1 належало 49/100 частки будинку, ТОВ «Приваофис» - 51/100. 

30.03.2015 між ОСОБА_1 (продавець) та  ТОВ «Приватофис» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (а.с.16-19), за умовами якого, покупець придбав 49/100 частки, загальною площею 278,2, від адміністративного будинку, загальною площею 569 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
В п.1.2 вказаного договору зазначено, що майно розташоване на земельній ділянці загальною площею 703 кв.м., яка зареєстрована  в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 5310436500:08:003:0666, цільове використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку. Земельна ділянка знаходиться в орендному користуванні продавця на підставі договору оренди землі від 11.04.2014.

Рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 26.05.2015 (а.с.24)  ФОП Ковальову B.C. припинено право користування земельною ділянкою площею   703 кв.м. (кадастровий номер 5310436500:08:003:0666), наданою для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку по АДРЕСА_1 та вирішено розірвати договір оренди землі, укладений  17.11.2014 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 7759362, підстава внесення запису індексний №17349292 від 20.11.2014) за взаємною згодою сторін.
Як зазначено в п.4.1 вказаного рішення міської ради, розірвання договору оренди землі здійснити шляхом підписання відповідної письмової угоди між міською радою та ФОП Ковальовим В.Є. та зареєструвати її в установленому законом порядку. 

04.12.2019 на підставі договору про внесення додаткового вкладу третьою особою №7685 та додаткової угоди до нього, ТОВ “Приватофис” відчужив на користь ТОВ “Цукорпром” право власності на 49/100 адміністративного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50046672 від 05.12.2019 (а.с.12-12 зворот).
04.12.2019 на підставі договору про внесення додаткового вкладу третьою особою №7553 та додаткової угоди до нього, ТОВ “Приватофис” відчужив на користь ТОВ “Цукорпром” право власності на 51/100 адміністративного будинку за адресою: Полтавська область, м.Кременчук, вул. Першотравнева. 38-А. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:50046885 від 05.12.2019 (а.с.12- 13 зворот).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, набувши 30.03.2015 право власності на 49/100 частки від адміністративного будинку, розташованого на земельній ділянці комунальної форми власності  по вул.Першотравневій, 38-А в м.Кременчук, належним чином не оформив та не зареєстрував речові права на землю,  не вносив плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати в розмірі 97932,75 грн. (в період з 01.03.2019 по 04.12.2019) за рахунок міської ради, як власника земельної ділянки. В якості правових підстав позову позивач зазначає  положення статтей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Судова колегія враховує наступне. 
Відповідно до   ч. 1  ст. 377 Цивільного кодексу України  визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно з ч.ч.1, 2  ст. 120 Земельного кодексу України  у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За положеннями ч.3  ст.7 Закону України "Про оренду землі"  до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З наведених положень законодавства вбачається, що особа, яка набула право власності на майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. 
При цьому, договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно  (аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі №922/510/19). 

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою.
Тобто, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права та обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (вказана правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019  у справі №263/6022/16-ц).

Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні.
При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена в численних постановах Верховного Суду, зокрема,  від 17.11.2020 у справі №904/5968/19, від 27.02.2019 у справі №913/661/17).

Як свідчать матеріали справи,  на час набуття відповідачем права власності на 49/100 частки від адміністративного будинку за адресою: Полтавська область, м.Кременчук, вул.Першотравнева, буд.38-А, земельна ділянка площею 703 кв.м.  під вказаним нерухомим майном знаходилася в орендному користуванні продавця на підставі діючого договору оренди землі від 01.11.2014, про що зазначено в п.1.2 договору купівлі-продажу нерухомості від 30.03.2015 (а.с.16 зворот).

Рішення Кременчуцької міської ради Полтавської області від 26.05.2015 про припинення ФОП Ковальову B.C.  за згодою сторін права користування спірною земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі  від 01.11.2014 є волевиявленням позивача, як уповноваженого органу, яке не має наслідком розірвання договору, оскільки сторони не вчинили дій, спрямованих на реалізацію вказаного рішення. 
В матеріалах справи відсутні докази укладення сторонами письмової угоди про розірвання договору оренди землі від 01.11.2014 з її подальшою державною реєстрацією.

Отже, договір оренди землі від 01.11.2014 не був припинений повністю 30.03.2015, а припинився із вказаної дати щодо зобов`язань для ОСОБА_2 (попереднього власника майна).
З огляду на наведене, договір оренди землі від 01.11.2014 є чинним.
Таким чином, з 30.03.2015 відповідач фактично став стороною зазначеного договору оренди землі, відповідно до якого, у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (аналогічна правова думка викладена в постанові Верховного Суду від 27.02.2019 у справі №913/661/17).

Враховуючи, що договір оренди землі від 01.11.2014,  укладений позивачем з попереднім власником, продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для відповідача, як нового власника майна, відповідні обставини виключають застосування до таких правовідносин  статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань (вказана правова позиція узгоджується з висновками, викладеними Верховним Судом в постанові від 17.11.2020 у справі №904/5968/19).

Вказані обставини не були враховані судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення.
З огляду на наведене, судова колегія приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення місцевим господарським судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, не застосовано практику Верховного Суду відповідно до ч.4 ст.236 ГПК України, у зв"язку з чим,  апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Полтавської області від 22.09.2020 року у справі  №917/804/20 -скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.
З урахуванням вимог ст.129 ГПК країни, витрати зі сплати судового збору за подання позову та апеляційної скарги покладаються на позивача.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.129, 270, п.2 ч.1 ст. 275, п.1 ч.1 ст.277, ст.282,  Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів 

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача  задовольнити.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 22.09.2020 року у справі        №917/804/20 скасувати.
Прийняти  нове рішення.
В задоволені позову відмовити. 
Стягнути з Кременчуцької міської ради Полтавської області (39600, Полтавська область, м.Кременчук, площа Перемоги, 2, код ЄДРПОУ 24388300) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Приватофис" (49044, м.Дніпро, узвіз Крутогірний, 14, код ЄДРПОУ 33546549) витрати зі сплати судового збору в розмірі 3153 грн.    

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 17.12.2020р.

Головуючий суддя                                                                    О.Є. Медуниця

Суддя                                                                                           Н.В. Гребенюк  

Суддя                                                                                           Л.Ф. Чернота