Постанова 
Іменем України
02 грудня 2020 року
м. Київ
справа № 756/7622/18
провадження № 61-8344св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Висоцької В. С.,
суддів: Калараша А. А. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Мартєва С. Ю, 
Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Держаного управління справами,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року у складі судді Луценка О. М. та на постанову Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Махлай Л. Д., Кравець В. А, Мазурик О. Ф.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст вимог скарги 
У червні 2018 року комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Держаного управління справами (далі - КВ «Пуща-Водиця» ДУС) звернувся до суду з позовом до 
 ОСОБА_1 про стягнення плати за користування будинком.
В обґрунтування позовних вимог КВ «Пуща-Водиця» ДУС посилався на те, що з січня 2015 року ОСОБА_1 користується будинком АДРЕСА_1 на підставі договорів користування № 12-15, № 12-16, № 12-17, 
№ 12-18. 
З 01 січня 2016 року відповідач частково сплачував плату за користування будинком, встановлену договорами. Проте в подальшому утворилася заборгованість, яку у добровільному порядку відповідач сплатити відмовляється.
Посилаючись на зазначене, з урахуванням уточнених позовних вимог (а. с. 90-91, 180-181, т. 1), остаточно просив суд стягнути з ОСОБА_1 на користь КВ «Пуща-Водиця» ДУС плату за користування будинком у розмірі 361 691,05 грн та пеню у розмірі 93 125,37 грн, вирішити питання про розподіл судових витрат.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 25 лютого 
2020 року, позов задоволено. 
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь КВ «Пуща-Водиця» ДУС плату за користування будинком у розмірі 361 691, 05 грн та пеню у розмірі 93 125,37 грн. 
Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Рішення суду першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, мотивовано тим, що при укладенні договорів на користування будинком сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, у тому числі ціни договору, інших платежів та пені.
ОСОБА_1 не виконував належним чином взяті на себе зобов`язання, у результаті чого виникла заборгованість, яка підлягає стягненню з відповідача.
Крім того, у зв`язку зі збитками, завданими невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання, у позивача також виникло право на стягнення неустойки.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
23 травня 2020 року представник ОСОБА_2 , діючий в інтересах 
ОСОБА_1 , подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року та на постанову Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року, в якій, із урахуванням заяви про усунення недоліків, просить оскаржувані судові рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 серпня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
У серпні 2020 року справа № 756/7622/18 надійшла до Верховного Суду.
У вересні 2020 року до суду надійшло клопотання ОСОБА_1 про зупинення виконання оскаржуваних судових рішень.
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2020 року зупинено виконання рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року та постанови Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року до закінчення касаційного провадження у справі.
Ухвалою Верховного Суду від 20 листопада 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, оскільки судами застосовано до спірних правовідносин положення глав ЦК України щодо врегулювання питання найму (оренди) житла, які  не підлягають застосуванню у спірних правовідносинах. Правильний вибір норм матеріального права є визначальним при вирішенні справи по суті з урахуванням того, що позивач є державною організацією, єдиним засновником якого є Державне управління справами, яким було надано відповідачу та членам його сім'ї в строкове користування житло саме державної форми власності.
Крім того, судами повно та всебічно не досліджено обставини справи, оскільки 
31 грудня 2003 року між сторонами укладено договір оренди будинку площею 
85 кв. м, протягом дії якого відповідач здійснив реконструкцію, перебудову та добудову будинку, у результаті чого загальна площа приміщень збільшилася та становила 142,8 кв. м.
Судами не звернуто належної уваги та не досліджено докази у справі, зокрема, листи Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, відповідно до якого у власності КВ «Пуща-Водиця» ДУС знаходиться 85,0 кв. м будинку № 12 введених в експлуатацію, на решту площі будинку акт вводу в експлуатацію відсутній.
Зазначене свідчить, що позивач не є власником всієї площі будинку у розмірі 
142,8 кв. м, а тому не може бути наймодавцем вказаного майна та нараховувати плату за користування будинком понад площу, яка йому належить.
Судами також не враховано, що ОСОБА_1 не має заборгованості зі сплати найму житла відповідно до розміру будинку площею 85,0 кв. м.
Доводи інших учасників справи
У жовтні 2020 року КВ «Пуща-Водиця» ДУС подав відзив на касаційну скаргу, у якому просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що посилання касаційної скарги щодо проведення відповідачем реконструкції будинку, в результаті чого збільшилася його площа, є безпідставними, оскільки докази проведення таких дій подано лише під час судового засідання, тобто з порушенням строків подачі доказів, а тому не можуть бути взяті до уваги.
Висновки судів про задоволення позову є обґрунтованими та законними, оскільки відповідач належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за договорами оренди житла.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
04 грудня 2003 року  ОСОБА_1 звернувся до керівника Державного управління справами із заявою № 408/1 про надання дозволу на укладання договору оренди будинку № 12 , у якому він проживав із 1997 року та який входить до складу будинку відпочинку «Пуща-Водиця» ДУС з правом реконструкції, перебудови та добудови самого будинку та присадибних будівель. (а. с. 60, т. 1)
31 грудня 2003 між будинком відпочинку «Пуща-Водиця» ДУС та ОСОБА_1 укладено договір на оренду приміщень, відповідно до якого позивач надає, а відповідач приймає в платне строкове володіння та користування дачний будинок, загальною площею 85 кв. м, в тому числі житловою - 57 кв. м, з прилеглою прибудинковою територією 240 кв. м, який знаходиться на балансі Державного підприємства будинку відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами (а.с. 55-59, т. 1).
Відповідно до розділу 5 вказаного договору орендар має право з письмово дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого приміщення, здійснювати його поліпшення, проводити його поточний та капітальний ремонт, реконструкцію.
Вартість зроблених орендарем поліпшень, які не можна відокремити від орендованого приміщення без нанесення йому істотної шкоди під час виконання поточного чи капітального ремонту, його реконструкції за наявності дозволу орендодавця на проведення таких робіт, підлягає відшкодуванню орендодавцем або за згодою сторін цього договору може бути направлена на компенсацію орендної плати орендаря. (а. с. 56, т. 1)
Відповідно до п. 8 цього договору в разі проведення орендарем поліпшень під час поточного чи капітального ремонту, реконструкції приміщень при умові наявності письмового дозволу орендодавця, за рахунок чого вартість дачного будинку збільшується, сторони погоджуються, що це не зумовлює збільшення розміру орендної плати. (а. с. 57, т. 1)
Відповідно до акту від 31 грудня 2003 ОСОБА_1 прийняв у тимчасове користування під матеріальну відповідальність житловий будинок АДРЕСА_1 , (а. с. 61, т. 1).
19 січня 2004 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «Агроюмекс» укладено договір підряду на виконання ремонтно-будівельних робіт. (а. с. 199-200, т. 1) Також узгоджено довідку про розрахунок та вартість виконаних робіт, акти приймання виконаних робіт. (а. с. 201-224, т. 1)
Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 27 квітня 2007 року у справі № 22-2516 визнано недійсним договір оренди приміщень від 31 грудня 2003 року № 9, укладений між будинком відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами та ОСОБА_1 , за яким в платне строкове володіння ОСОБА_1 передано дачний будинок загальною площею загальною площею 85 кв. м, в тому числі житловою 57 кв. м з прилеглою прибудинковою територією 240 кв. м та припинити дію цього договору на майбутнє (а.с. 160-164, т. 1).
Відповідно до листа Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна від 25 травня 2009 року 
№ 20940 у власності КВ «Пуща-Водиця» ДУС знаходиться 85,0 кв. м будинку № 12 введених в експлуатацію, на решту немає акта вводу в експлуатацію (а.с. 67, т. 1).
У лютому 2015 року ОСОБА_1 звертався до керівника ДУС із заявою, у якій просив врахувати при визначені розміру орендної плати за користування будинком виходячи з його площі 85 кв. м, оскільки збільшення такої площі відбулося за рахунок реконструкції, проведеної ОСОБА_1 , на підставі інвестиційного договору, укладеного 06 лютого 2009 року між ним та КВ «Пуща-Водиця» ДУС. (а. с. 70-71, т. 1)
Між КВ «Пуща-Водиця» ДУС та ОСОБА_1 укладено договір користування будинком № 12-16 від 01 січня 2016 року, відповідно до якого позивач надав відповідачу в користування будинок 
АДРЕСА_1 , загальною площею 142,8 кв. м, що складається з 
3-х кімнат. Ціна договору та проживання становить 287 313,30 грн. Вартість проживання в місяць становить 23 942,80 грн. Крім того, стороною відповідача сплачується плата за комунальні послуги згідно показників лічильника по факту використання. (а.с. 18-21, т. 1).
Відповідно до листа Київського міського бюро технічної інвентаризації Київської міської ради від 06 вересня 2016 року № 11614 за даними матеріалів технічної інвентаризації, яку Бюро проводило 31 липня 2007 року, загальна площа приміщень будинку АДРЕСА_1 становить 142,8 кв. м. 
В інвентаризаційній справі на об`єкти нерухомості, які розташовані за адресою: 
АДРЕСА_1 , немає документів про прийняття в експлуатацію будинку № 12 (а. с. 68, т. 1).
Між КВ «Пуща-Водиця» ДУС та ОСОБА_1 укладено договір користування будинком № 12-17 від 01 січня 2017 року, відповідно до якого позивач надав відповідачу в користування будинок 
АДРЕСА_1 , загальною площею 142,8 кв. м, що складається з 3-х кімнат та інше майно, яким обладнано та укомплектовано і приміщення комплексу. Ціна цього договору на проживання становить 321 871,20 грн. Вартість проживання в місяць становить 26 822,60 грн. Термін дії договору до 31 грудня 2017 року (а.с. 14-17, т. 1).
Згідно з технічним паспортом на дачний будинок № 12 , виготовленим 16 листопада 2017 року, об`єкт самочинно реконструйовано. Документи на землю не надано. 
(а. с. 236-241, т. 1)
Між КВ «Пуща-Водиця» ДУС та ОСОБА_1 укладено договір користування будинком № 12-18 від 02 січня 2018 року, відповідно до якого позивач надав відповідачу в користування будинок 
АДРЕСА_1 , загальною площею 142,8 кв. м, що складається з 3-х кімнат та інше майно, яким обладнано та укомплектовано і приміщення. Ціна цього договору на проживання на шість місяців становить 167 361,60 грн. Вартість проживання в місяць становить 27 893,60 грн. Згідно з п. 5.3 договору при простроченні ОСОБА_1 плати за користування приміщеннями, фактично спожиті енергоресурси та комунальні послуги понад 30 календарних днів позивач має право вимоги на сплату їй відповідачем пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми, сплата якої затримується, за кожний календарний день прострочення. (а.с. 7-13, т. 1)
02 травня 2018 року позивач звертався до відповідача з повідомленням про припинення дії договору, у якому зазначено, що з 01 січня 2016 року відповідач сплачував оренду плату частково, у зв`язку з чим утворилась заборгованість у розмірі 210 933,45 грн. Крім того, протягом 4-х місяців 2018 року утворилась заборгованість у розмірі 94 970,40 грн. У зв`язку з чим просив звільнити приміщення будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 142,8 кв. м протягом 10 календарних днів з моменту отримання повідомлення та здійснити плату за користування будинком у розмірі 
305 903,85 грн з 01 січня 2016 року до 01 травня 2018 року (а.с. 40, т. 1).
05 травня 2018 року  ОСОБА_1 звертався до директора КВ «Пуща-Водиця» ДУС із заявою, у якій просив провести перерахунок за користуванням будинком № 12 за  2015-2017 роки відповідно до його загальної площі 85,0 кв. м, посилаючись при цьому на укладений між сторонами договір № 12 про участь у реконструкції (інвестиційна угода від 06 лютого 2009 року).
У липні 2018 року ОСОБА_1 звертався до директора КВ «Пуща-Водиця» ДУС із заявою, у якій просив створити комісію для прийняття на баланс поліпшень, які були зроблені ним протягом 2004-2009 років, створити комісію з метою введення в експлуатацію реконструйованого з добудовою об`єкту будинку № 12 згідно з інвестиційним договором від 06 лютого 2009 року № 12. (а. с. 73, т. 1)
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» 
№ 460-ІХ від 15 січня 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, врахувавши аргументи, викладені у відзиві, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Оскаржувані судові рішення не відповідають вказаним вимогам закону.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. 
Предметом спору у справі, що переглядається, є стягнення плати за користування будинком та пені за несвоєчасне виконання зобов`язань, передбачених договором оренди житлового приміщення, укладеного між КВ «Пуща-Водиця» ДУС та ОСОБА_1 . Предметом договору оренди є будинок АДРЕСА_1 , та знаходиться на балансі державного підприємства КВ «Пуща-Водиця» ДУС. 
Указом Президента України від 23 лютого 2000 року № 278 утворено Державне управління справами як єдиний орган з матеріально-технічного, соціально-побутового, лікувально-профілактичного забезпечення діяльності Президента України, Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, Ради національної безпеки і оборони України, інших державних органів, вищих посадових осіб зарубіжних країн. Для виконання покладених завдань Державному управлінню справами було передано в управління об`єкти державної власності.
Відповідно до Указу Президента України від 23 лютого 2000 року № 278 розпорядженням Кабінету Міністрів України від 06 квітня 2000 року № 165 будинок відпочинку «Пуща-Водиця» ( АДРЕСА_1 ) з державними резиденціями, державними дачами, дачами та іншим майном передано в управління Державного управління справами.
Відповідно до п. 4.1. Положення про Комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами, затвердженого Розпорядженням Керівника Державного управління справами від 05 жовтня 2016 року № 268, майно Комплексу відпочинку є державною власністю і закріплюється за ним на праві оперативного управління для виконання покладених на нього завдань. 
Пунктом 4.4. вказаного Положення передбачено, що списання, надання в оренду, передача майна, закріпленого за Комплексом відпочинку, здійснюється в установленому законодавством порядку, за погодженням з Органом управління майном.
Статтею 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. (стаття 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», 
в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, визначено перелік істотних умов договору оренди державного майна, зокрема: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; відповідальність сторін, а також страхування орендарем взятого в оренду майна та обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Таким чином, орендна плата, є однією із істотних умов правочину та має бути узгоджена сторонами відповідно до вимог закону.
У справі, що переглядається, встановлено, що укладаючи договори № 12-16, № 12-17, № 12-18 користування будинком 
АДРЕСА_1 , сторони погодили ціну договору і порядок оплати.
Разом із тим, не погоджуючись із зазначеним розміром заборгованості із орендної плати за користування будинком, встановленим відповідно до розміру будинку площею 142,8 кв. м, ОСОБА_1 посилався на те, що він прийняв у користування від позивача будинок площею 85 кв. м. Площа спірного будинку збільшилася внаслідок проведення ним робіт по реконструкції, що підтверджується належними доказами та свідчить про неприпустимість визначення розміру орендної плати, виходячи з розміру 142,8 кв. м. 
Відповідно до статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. 
Частиною третьою статті 23 ЗаконуУкраїни «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Відповідно до частини другої статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Зазначене кореспондується зі статтею 776 ЦКУкраїни, у якій, зокрема, визначено, що наймач має право: відремонтувати річ, передану у найм, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно зі статтею 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 08 серпня 2018 року у справі № 753/22529/16-ц у аналогічних правовідносинах.
Крім того,  ОСОБА_1 вказував на те, що будинок № 12 , що є предметом договорів оренди та перебуває в його користуванні, введено в експлуатацію площею саме 85 кв. м, а реконструйована ним частина будинку в експлуатацію не введена, що також підтверджує неправомірність дій позивача щодо визначення розміру орендної плати, виходячи з розміру 142,8 кв. м.
Судами встановлено та підтверджено матеріалами справи, що у власності комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами знаходиться 85,0 кв. м будинку № 12 введених в експлуатацію, на решту немає акту вводу в експлуатацію (а.с. 67, т. 1), в інвентаризаційній справі на об`єкти нерухомості, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , немає документів про прийняття в експлуатацію будинку № 12 (а.с. 68, т. 1). 
Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів передбачено, зокрема, Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.
Новостворене, реконструйоване нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації. До цього моменту, не будучи житловим будинком із юридичного погляду, об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу.
Закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, а до цього моменту експлуатація не прийнятих в установленому законодавством порядку об`єктів забороняється, таким чином, неможливо і укласти договір про надання в оренду приміщення в недобудованому об`єкті нерухомості.
Суди першої та апеляційної інстанцій на зазначене належної уваги не звернули та дійшли передчасного висновку про задоволення позовних вимог КВ «Пуща-Водиця» ДУС.
Задовольняючи позовні вимоги КВ «Пуща-Водиця» ДУС та стягуючи з 
ОСОБА_1 плату за користування будинком 
АДРЕСА_1 , встановлено виходячи з розміру 142,8 кв. м, судами першої та апеляційної інстанцій повно та всебічно не досліджено обставини, що мають значення для правильного вирішення справи про суті спору, не досліджено докази, не враховано доводів ОСОБА_1 про здійснення ним реконструкції та поліпшень орендованого житлового приміщення державного фонду, у результаті чого відбулося збільшення його площі, не встановлено, чи введений в експлуатацію спірний будинок у визначеному договорами оренди розмірі, а саме - площа 
142,8 кв. м, чи перебуває на балансі позивача спірний будинок у зазначеному розмірі та чи має позивач право розпоряджатися площею будинку, не введеною в експлуатацію та не взятою на баланс.
Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, збирати та надавати оцінку доказам, касаційна скарга  ОСОБА_1 підлягає задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
За змістом частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2020 року зупинено виконання рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року та постанови Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року до закінчення касаційного провадження у справі.
Враховуючи те, що рішення Оболонського районного суду м. Києва від 
18 листопада 2019 року та постанова Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, відсутні підстави для поновлення їх виконання. 
Висновки Верховного Суду за результатом розгляду касаційної скарги
У частині четвертій статті 411 ЦПК України закріплено, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку про те, що оскаржені судові рішення ухвалено без додержання норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права. Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, збирати та надавати оцінку доказам, у зв`язку з цим колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, оскаржені судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року скасувати. 
Справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                           В. С. Висоцька
 
Судді:                                                                                  А. А. Калараш
 
І. В. Литвиненко
 
                                                                                                           С. Ю. Мартєв
 
                                                                                                           Є. В. Петров