П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И

24 листопада 2020 року                                                                 місто Київ
 
справа № 361/4292/18
апеляційне провадження № 22-ц/824/10160/2020
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого Головачова Я.В.,
суддів: Вербової І.М., Шахової О.В.,
за участю секретаря судового засідання Коцюрби Л.О.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області у складі судді Сердинського В.С. від 18 травня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Чижевської Зої Володимирівни, ОСОБА_3 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно,  
 
в с т а н о в и в :
 
У липні 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із  зазначеним позовом, посилаючись на те, що вони є спільними частковими власниками нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
3 квітня 2008 року між відкритим акціонерним товариством "ВіЕйБі Банк" (далі ВАТ "ВіЕйБі Банк"), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство "ВіЕйБі Банк" (далі ПАТ "ВіЕйБі Банк"), та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 320, відповідно до умов якого позичальнику надано кредит в розмірі 50 000 доларів США.
В забезпечення належного виконання умов кредитного договору, 3 квітня 2008 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ВАТ "ВіЕйБі Банк" укладено договір іпотеки № 07-І-07 нежитлового приміщення, загальною площею 51,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням Апеляційного суду Київської області від 20 червня 2017 року ПАТ "ВіЕйБі Банк" було відмовлено у задоволенні позову про звернення стягнення на вказаний предмет іпотеки та визнано банк таким, що втратив право вимоги за договором іпотеки від 3 квітня 2008 року.
 16 липня ОСОБА_1 стало відомо, що 29 травня 2018 року державним реєстратором Чижевською З.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким спірне нерухоме майно було зареєстроване за ОСОБА_3 .
З інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру
заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна позивачі дізнались,  що державний реєстратор визначив підстави виникнення права власності як договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором з актом прийому-передачі, серія та номер: 430, виданий 20 червня 2017 року, видавник: ПАТ "ВіЕйБі Банк", ОСОБА_3 , посвідчено приватним нотаріусом Антиповою І.В.; договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: 4583, виданий 20 червня 2017 року, видавник: ПАТ "ВіЕйБі Банк", ОСОБА_3 , акт прийому-передачі за договором відступлення права вимоги, серія та номер: б\н, виданий 20 червня 2017 року, видавник: ПАТ "ВіЕйБі Банк", ОСОБА_3 . 
З урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, посилаючись на те, що банк не мав права укладати з ОСОБА_3 договору про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, оскільки вони по своїй суті є договорами факторингу, а їх укладення з фізичною особою не допускається; реєстраційні дії державного реєстратора вчинені з порушенням закону, оскільки вона не пересвідчилась у дотриманні вимог чинного законодавства та наявності для цього правових підстав, позивачі просили суд скасувати рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, запис № 26421724 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо реєстрації за ОСОБА_3 права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 51,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1566564032106.  
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня         2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відмовлено. 
У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, просять скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове рішення про задоволення позову. Скаржники зазначають, що рішення державного реєстратора прийнято не на підставах та не у спосіб визначений законодавством України, оскільки позивачі не отримували повідомлення про усунення порушень забезпеченого іпотекою зобов`язання і матеріали справи таких підтвердження не містять; суд першої інстанції не дослідив, а державний реєстратор не перевірила наявність доказів, що підтверджують факт невиконання боржниками їх зобов`язання та їх розмір; суд не врахував, що відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року); суд не врахував роз`яснення Міністерства юстиції України від 29 січня 2016 року щодо відсутності правових підстав у нотаріусів для посвідчення договорів про відступлення права вимоги за іпотечним договором на користь фізичної особи; суд не врахував правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові № 910/11298/16 від 16 січня 2020 року по аналогічній справі, де суд дійшов висновку про нікчемність правочинів (договорів) неплатоспроможних банків згідно частини 3 статті 38 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб".  
Відзиви на апеляційну скаргу до суду не надходили.
Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 в суді апеляційної інстанції підтримав апеляційну скаргу з наведених в ній підстав та просив її задовольнити.
Представник ОСОБА_3 - ОСОБА_5 проти задоволення апеляційної скарги заперечувала та просила залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Інші учасники справи в суд апеляційної інстанції не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялися належним чином. З урахуванням положень частини 2 статті 372 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розгляду справи.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення в цій частині, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
Судом установлено, що 3 квітня 2008 року між ВАТ "ВіЕйБі Банк", правонаступником якого є ПАТ "ВіЕйБі Банк", та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 320, відповідно до умов якого позичальнику надано кредит в розмірі 50 000 доларів США.
В забезпечення належного виконання умов вказаного кредитного договору, 3 квітня 2008 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ВАТ "ВіЕйБі Банк" укладено договір іпотеки № 07-І-07 нежитлового приміщення, загальною площею 51,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно пункту 2.2. договору іпотеки, іпотека забезпечує повне виконання грошових зобов`язань ОСОБА_1 , що випливають та/або виникнуть у майбутньому кредитного договору від 3 квітня 2008 року № 320.
Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 листопада 2010 року з ОСОБА_1 стягнуто на користь ВАТ "ВіЕйБі Банк" заборгованість за кредитним договором від 3 квітня 2008 року № 320 в розмірі 431 117 грн. 21 коп., а також 1 820 грн. судових витрат. Рішення суду набрало законної сили (том І  а.с.72-73).
На виконання вказаного судового рішення видано виконавчий лист за № 2-2600 від 5 вересня 2011 року (том І а.с.74), який в подальшому пред`явлено для примусового виконання до Броварського міськрайонного відділу ДВС ГТУЮ у Київській області.
15 грудня 2017 року головним державним виконавцем Броварського міськрайонного відділу ДВС ГТУЮ у Київській області Лопатинською Н.О., на підставі пункту 5 статті 39 Закону України "Про виконавче провадження", виконавче провадження № 29252715 було закінчено (том І  а.с.18).
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 9 грудня 2016 року задоволено позов ПАТ "ВіЕйБі Банк" в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації Славкіної М.А. до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки. В рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_1 перед ПАТ "ВіЕйБі Банк" за кредитним договором від 3 квітня 2008 року № 320, що становить нестягнуту суму боргу в сумі 1 105 462 грн. 16 коп., з них: по відсотках - 38 090,15 доларів США, що в гривневому еквіваленті складає 1 036 761 грн. 70 коп.; заборгованість по комісіям за обслуговування кредиту - 15 380 грн. 81 коп.; штраф/пеня за несвоєчасне погашення кредиту (неустойка) - 53 319 грн. 65 коп., звернуто стягнення на нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , 1/3 частка якого належить ОСОБА_2 , 2/3 частки - ОСОБА_1 , шляхом його продажу ПАТ "ВіЕйБі Банк" від свого імені будь-якій особі-покупцю за початковою ціною, визначеною на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності під час його реалізації у порядку, передбаченому статтею 38 Закону України "Про іпотеку", з наданням ПАТ "ВіЕйБі Банк" всіх прав продавця. Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ПАТ "ВіЕйБі Банк" витрати по сплаті судового збору.
Рішенням Апеляційного суду Київської області від 20 червня 2017 року скасовано рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 9 грудня 2016 року та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ПАТ "ВіЕйБі Банк".
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні вказаного позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що висновок суду першої інстанції щодо наявності заборгованості ОСОБА_1 перед банком в цілому є правильним, проте сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
20 червня 2017 року між ПАТ "ВіЕйБі Банк" та ОСОБА_3 укладено договір про відступлення прав вимоги № 4583 та договір про відступлення прав вимоги за Іпотечним договором, посвідченим 3 квітня 2008 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. за реєстровим № 1833, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. 20 червня 2017 року за реєстровим № 430. 
Згідно додатку № 1 до договору відступлення прав вимоги від 20 червня 2017 року загальна сума права грошової вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_1 становила суму в розмірі 2 639 997 грн. 87 коп. (том І а.с.58-65).
29 травня 2018 року державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Чижевською З.В. зареєструвано право власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_3 на підставі застереження, що міститься в договорі іпотеки відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку".
1 червня 2018 року державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Чижевська З.В. прийняла відповідне рішення, індексний номер 41391967, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив із того, що державний реєстратор при прийнятті оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав діяла виключно в межах повноважень, визначених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", а також керувалася Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Проте з таким висновком суду погодитися не можна з таких підстав. 
Зобов`язання виникають з підстав, передбачених статтею 11 ЦК України, зокрема, із договорів.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, установлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина 1 статті 1054 ЦК України).
Разом з тим, відповідно до частини 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Сторонами в зобов`язанні є боржник і кредитор (частина 1 статті 510 ЦК України).
Законодавство також передбачає порядок та підстави заміни сторони (боржника чи кредитора) в зобов`язанні.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Відступлення права вимоги за суттю означає договірну передачу зобов`язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором.  
За загальним правилом наявність згоди боржника на заміну кредитора в зобов`язанні не вимагається, якщо інше не встановлено договором або законом.
До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 514 ЦК України).
Як було встановлено судом, 20 червня 2017 року між ПАТ "ВіЕйБі Банк" та ОСОБА_3 укладено договір про відступлення прав вимоги № 4583 та договір про відступлення прав вимоги за Іпотечним договором, посвідченим 3 квітня 2008 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. за реєстровим № 1833, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. 20 червня 2017 року за реєстровим № 430.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
За приписами частини 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону "Про іпотеку" передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі
договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України "Про іпотеку" її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У цьому випадку умовами іпотечного договору від 3 квітня 2008 року, зокрема пунктом 6.1.8., передбачено, що у разі порушення позичальником зобов`язання за кредитним договором чи іпотекодавцем зобов`язання за цим договором, а також інших обов`язків іпотекодавця, іпотекодержатель має право вимоги дострокового виконання зобов`язання, а в разі його невиконання - отримати задоволення свої вимог з вартості предмета іпотеки.
Вимоги іпотекодержателя можуть бути задоволені, зокрема, шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (пункт 8.5. договору іпотеки).  
Пунктом 8.1. договору іпотеки встановлено, що у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язання по кредитному договору в цілому або в тій чи іншій його частині та/або невиконання або неналежне виконання іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, в цілому або в тій чи іншій його частині, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. При цьому, якщо вимога іпотеко- держателя до іпотекодавця про дострокове виконання зобов`язання не пов`язана з простроченням іпотекодавцем грошових зобов`язань за кредитним договором та/або зобов`язань, визначених статтею 4 цього договору, іпотекодержатель набуває право
звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу тридцяти днів з дня повідомлення іпотекодавця про дострокове виконання зобов`язання.    
Отже, згідно з вищенаведеним пунктом іпотечного договору, що кореспондується зі статтею 35 Закону України "Про іпотеку" у випадку порушення основного зобов`язання або умов іпотечного договору іпотекодержатель направляє іпотекодавцю та позичальнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору.
З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.
Як убачається з матеріалів справи, звертаючись до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки ( АДРЕСА_1 ) ОСОБА_3 , на підтвердження направлення боржникам письмової вимоги про усунення порушення, було подано: копію вимоги про усунення порушень від 24 червня 2017 року (том 2 а.с. 75,76); копію повідомлення про зміну кредитора від 24 червня 2017 року (том 2 а.с. 77,78); копію вимоги про усунення порушень від 19 жовтня 2017 року (том 2 а.с. 84,85); копію опису вкладень у конверт від 25 жовтня 2017 року (том 2 а.с.86,99); копії конвертів про направлення листів боржникам (том 2 а.с. 87-89, 93-95); копію конверта про направлення листа ОСОБА_1 із відміткою про його отримання (том 2 а.с. 58); копію чеків про відправлення листів АТ "Укрпошта" (том 2 а.с.59,83,90,97,98,).
З наведених доказів не вбачається, що ОСОБА_1 отримувала письмові вимоги про усунення порушень, оскільки вказані конверти були повернуті відправнику із зазначенням причини невручення "за закінченням строку зберігання". При цьому, колегія суддів критично ставиться до копії конверта про направлення листа ОСОБА_1 із відміткою про його отримання, оскільки вказаний конверт був заповнений невірно та отримувачем листа вказано самого адресанта ( ОСОБА_3 ). 
Крім того, зазначення на конверті про його отримання ОСОБА_1 також не можна вважати належним повідомленням, оскільки у випадку вручення рекомендовано листа, відмітка про його отримання ставиться у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення і яке повертається адресанту, що у даному випадку відсутнє.
Докази направлення ОСОБА_2 письмової вимоги про усунення порушення у матеріалах справи взагалі відсутні, а наявність лише копії такого повідомлення не свідчить про його направлення/отримання останнім.
За таких обставин колегія суддів вважає помилковим висновок суду щодо дотримання ОСОБА_3 порядку направлення письмових вимог про усунення порушень, а також належної перевірки цих обставин державним реєстратором (не дотримано вимог пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень) .   
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції вважав, що оскільки рішення про державну реєстрацію прав, яке позивач просить скасувати, було прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства, відсутні підстав для скасування такого рішень.
Колегія суддів не погоджуються з таким висновком суду, оскільки ОСОБА_3 фактично не було подано документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного
строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотеко держателя.
Разом з тим, колегія суддів вважає необхідним зазначити, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням, зокрема фізичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини 1, 3 статті 13 ЦПК України).
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, право або інтерес позивачів, які вважають себе власниками спірного нерухомого приміщення, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності на це майно іншої особи. При цьому рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. 
Тому належним способом захисту права або інтересу позивачів у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (частина 2 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Вказана правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного суду від 4 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц.
Крім того, колегія суддів також зазначає, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що у подібних з цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)).
Зміст і характер відносин між учасниками справи підтверджує, що спір у позивачів є саме з ОСОБА_3 з приводу порушення ним права власності позивачів на нежитлове приміщення ( АДРЕСА_1 ) внаслідок дій ОСОБА_3 щодо реєстрації за ним такого права. Фізична особа, яка досягла повноліття, у цивільному процесі може бути стороною саме як така особа, а не як нотаріус, державний реєстратор тощо.
Отже позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності не може бути звернена до державного реєстратора, яку позивачі визначили співвідповідачем. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду (зокрема щодо
скасування запису про державну реєстрацію права власності) незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що звертаючись до суду з указаним позовом, позивачі обрали неналежний спосіб захисту порушеного права, колегія суддів вважає недоцільним перевірку інших доводів апеляційної скарги.
За таких обставин колегія суддів вважає, що судом ухвалено рішення про відмову у задоволенні позову через неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до статті 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду й ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з інших підстав.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
                
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня 2020 року скасувати і ухвалити нове судове рішення наступного змісту.
У задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Чижевської Зої Володимирівни, ОСОБА_3 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо
до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
            Повний текст постанови складений 4 грудня 2020 року.

Головуючий                                                                                      Я.В. Головачов
 
Судді:                                                                                                  І.М. Вербова
 
                                                                                                             О.В. Шахова