ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"23" листопада 2020 р.                           Справа№ 910/3230/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Корсака В.А.
суддів:            Попікової О.В. 
          Владимиренко С.В. 
 
за участю секретаря судового засідання: Костяк В.Д.
за участю представника(-ів): згідно протоколу судового засідання від 23.11.2020,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс" 
на рішення Господарського суду міста Києва від 13.08.2020, повний текст якого складено 02.09.2020
у справі №910/3230/20 (суддя Пінчук В.І.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс "
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна юридична компанія "Кратос" 
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Сага Інвест ЛТД" 
3. Приватного підприємства " Українська консультаційна група" 
4. Товариства з обмеженою відповідальністю "Служба охорони ЦСБ" 
5. Товариства з обмеженою відповідальністю "Кий Ріал"
Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів -  Державний реєстратор - Приватний нотаріус Петріцька Альона Павлівна
про визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс" (надалі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідачів - Товариства з обмеженою відповідальністю "Міжнародна юридична компанія "Кратос", Товариства з обмеженою відповідальністю           "Сага Інвест ЛТД", Приватного підприємства "Українська консультаційна група",  Товариства з обмеженою відповідальністю "Служба охорони ЦСБ" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Кий Ріал" про:
-  визнання недійсним договору купівлі - продажу (серія та номер: 6021, виданий 11.09.2019) видавник: Петріцька А.П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу щодо об`єкта нерухомого  майна - незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею 20299,1 кв. м., який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Набережно - Хрещатицька, 9 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 97000780000, що укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародна юридична компанія "Кратос" та  товариством з обмеженою відповідальністю "Сага Інвест ЛТД", приватним  підприємством "Українська консультаційна група", товариством з обмеженою відповідальністю "Служба охорони ЦСБ" та товариством з обмеженою відповідальністю "Кий Ріал";
- про скасування державної реєстрації на вищевказаний об`єкт нерухомого майна . 

Позов мотивано посиланнями на те, що на момент укладення спірного договору позивач був власником зазначеного нерухомого майна та не здійснював жодних дій по його відчуженню, а правовстановлюючі документи (акт приймання - передачі активів, згідно розподільчого балансу від 22.05.2019 та розподільчий баланс від 22.05.2019), які  були  підставою для державної реєстрації за ТОВ "Сігейт Пропертіс" на вказане нерухоме майно не були скасовані у судовому порядку. 

Матеріально-правовою підставою позову позивач обрав статті 11, 202, 203, 204, 215, 216, 317, 319, 328 Цивільного кодексу України. 

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.08.2020 у справі №910/3230/20 у задоволенні позову відмовлено повністю. 
          Суд виходив з того, що позивачем не доведено наявності фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання недійсним оспорюваного договору, так і про недоведеність порушення цим договором прав та інтересів позивача, тому у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс " звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 13.08.2020 у справі №910/3230/20 скасувати повністю та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.    

          В обґрунтування вимог апеляційної скарги    скаржник посилається    на те, що судом першої інстанції неповно досліджено обставини справи,    неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

          Зокрема, позивач посилається на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу власником відчужуваного за вказаним договором об`єкту незавершеного будівництва було ТОВ "Сігейт Пропертіс", тому оспореним довогором порушено його права. За твердженнями позивача, його право власності на об`єкт незавершеного будівництва підтверджується актом приймання-передачі активів згідно розподільчого балансу від 22.05.2019 та розподільчим балансом від 22.05.2019.

Серед іншого, позивач наголосив, що спірне нерухоме майно було зареєстровано згідно судового рішення, яке в свою чергу не передбачало перехід відповідного речового права щодо земельних ділянок, на яких майно розташоване та власником яких є Київська міська рада, що є окремою підставою для визнання договору недійсним. 
 
Позивач послався на неправильне застосування ч. 1 ст. 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в частині обов`язкового переліку документів, які необхідно подавати для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. 

          На думку позивача, обраний ним спосіб захисту, відновить його порушене право та відповідає положення 15, 16 Цивільного кодексу України. 

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної                    скарги по суті.

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи  між суддями від 13.10.2020, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: Корсак В.А. - головуючий суддя, судді - Євсіков О.О.,             Попікова О.В. 

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.10.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.08.2020 у справі №910/3230/20. Закінчено проведення підготовчих дій. Повідомлено учасників справи про призначення апеляційної скарги до розгляду на 23.11.2020 о 15:00 год. Роз`яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі до 18.11.2020. Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі до 18.11.2020. Доведено до відома учасників справи, що явка їх представників в судове засідання є необов`язковою. З урахуванням епідеміологічної ситуації в України, сторони можуть подати до суду    заяви про розгляд справи за їхньої відсутності.
На підставі службової записки головуючого судді та розпорядження Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/4867/20 від 23.11.2020, у зв`язку з перебуванням судді Євсікова О.О., який входить до складу колегії суддів, у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/3230/20.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.11.2020, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: Корсак В.А. - головуючий суддя, судді - Попікова О.В., Владимиренко С.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.11.2020 ппеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігейт Пропертіс" на рішення Господарського суду міста Києва від 13.08.2020 у справі №910/3230/20 прийнято до провадження у визначеному складі колегії суддів: Корсак В.А. - головуючий суддя, судді Попікова О.В., Владимиренко С.В. Розгляд справи ухвалено здійснити в раніше призначеному судовому засіданні 23.11.2020 о 15:20 год. 
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Відповідач-1, відповідач-4 у відзивах на апеляційну скаргу просили скаргу відхилити, та оскаржене судове рішення залишити без змін, як правильне та обґрунтоване.

Інші учасники справи не скористалися своїм правом згідно ч. 1 ст. 263 ГПК України та не надали суду письмового відзиву на апеляційну скаргу, що згідно ч. 3 ст. 263 ГПК України    не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.        

Явка представників сторін.

В судове засідання від 23.11.2020 з`явилися представники позивача та відповідачів. 

Третя особа до судового засідання не з`явився, про час та місце судового засідання належним чином повідомлена у відповідності до ст.  120, 242 ГПК України, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази, зокрема залучені поштові повідомлення.
  Колегією суддів враховано, що постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" (з подальшими змінами) з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу з 12.03.2020 по 31.12.2020 на всій території України встановлено карантин та запроваджено обмежувальні заходи.

В той же час, за приписами    статті 129 Конституції України,    статті 2 ГПК України    одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає положенням    статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод    (далі - Конвенція), згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.
Суд констатує, що до визначеної дати проведення судового засідання - 23.11.2020 - від учасників справи не надійшло заяв, клопотань пов`язаних з рухом апеляційної скарги, в т.ч. про перерву чи відкладення розгляду справи, що унеможливило б розгляд справи у цьому судовому засіданні.
Беручи до уваги те, що суд апеляційної інстанції не визнавав участь учасників справи обов`язковою, учасники належним чином повідомлені про дату та час судового засідання, а також з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, необхідності забезпечення захисту здоров`я учасників судового процесу і співробітників суду та з урахуванням рекомендацій уповноважених суб`єктів щодо запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, з огляду на наявність достатніх у матеріалах справи доказів для вирішення даної справи, ураховуючи те, що від учасників справи не надходило будь-яких заяв чи клопотань, зокрема щодо відкладення розгляду справи, колегія суддів дійшла до висновку про можливість здійснення апеляційного перегляду оскарженого рішення за наявними матеріалами справи. 
Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Згідно із ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Статтею 129 Конституції України   та ч. 1   ст. 74 ГПК України    визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши пояснення присутніх представників учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов висновку апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржене рішення у даній справі залишити без змін, виходячи з наступного. 

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.

          11.09.2019 між товариством з обмеженою відповідальністю "Міжнародна юридична компанія "Кратос" (продавцем), товариством з обмеженою відповідальністю "Українська консультаційна група"              (покупцем-1), товариством з обмеженою відповідальністю "Сага Інвест ЛТД" (покупцем-2), товариством з обмеженою відповідальністю "Кий Ріал" (покупцем-3) та товариством з обмеженою відповідальністю "Служба охорони ЦСБ" (покупцем-4) був укладений договір купівлі-продажу, за умовами п. 1.1 якого продавець продає (передає у власність), а покупці купують (приймають у власність) наступне нерухоме майно: незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею 20  299,10 кв.м., який розташований за адресою: м. Київ, вулиця Набережно-Хрещатицька, буд. 9  (далі за текстом - нерухоме майно), у відповідних частках:
- покупець-1 купує (приймає у власність) 3/10 (три десятих) частки нерухомого майна;
- покупець-2 купує (приймає у власність) 3/10 (три десятих) частки нерухомого майна;
- покупець-3 купує (приймає у власність) 1/5 (одну п`яту) частку нерухомого майна;
- покупець-4 купує (приймає у власність) 1/5 (одну п`яту) частку нерухомого майна.

Згідно п. 1.2 вказаного договору, відчужуваний об`єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці, площею 0,1326 га, кадастровий номер 8000000000:85:379:0001 та на земельній ділянці, площею 0,3233 га, кадастровий номер 8000000000:85:379:0004.

У п. 1.3 договору купівлі-продажу від 11.09.2019 вказано, що нерухоме майно належить продавцю на праві приватної власності на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2012, що набрало законної сили 10.12.2012 у справі №5011-32/10471-2012. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.07.2013, номер запису про право власності: 1524985; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 97000780000, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №5741755 від 05.07.2013.

Згідно п. 1.6. вказаного договору продавець свідчить, що на момент укладення цього договору відчужуване нерухоме майно належить йому на праві приватної власності, нікому іншому не продане, не подароване, не передане в оренду або найм, в спорі та заставі, у тому числі податковій, не перебуває; воно не є предметом іпотеки або інших договорів, не внесене до статутного капіталу будь-якої юридичної особи; не є об`єктом культурної спадщини, не обтяжене правами будь-яких третіх осіб.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта та щодо об`єкта відсутність заборони, арешту майна та/або перебування в іпотеці, підтверджується Інформаційними довідками від 11.09.2019, сформованими приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П. ( п. 1.7. договору купівлі-продажу ).

Відповідно до п. 2.1 договору купівлі-продажу від 11.09.2019 ціна нерухомого майна, що купується покупцями за цим договором, становить -                    5 879  236,00 грн без ПДВ.

Право власності на об`єкт нерухомого майна, вказаний в п. 1.1 цього договору, підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та виникає з моменту такої реєстрації відповідно до                ст.ст. 334, 182 Цивільного кодексу України ( п. 4.1. договору купівлі-продажу).

У п. 3.1. договору купівлі-продажу вказано, що цей договір вважається укладеним та набуває чинності з моменту його підписання сторонами і нотаріального посвідчення.

Договір підписано представниками всіх сторін, скріплено печатками юридичних осіб, а також посвідчено нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу  Петріцькою А.П.

Позивач - ТОВ "Сігейт Пропертіс" просить визнати вказаний договір купівлі-продажу недійсним, посилаючись на наступні обставини:
- на момент укладення спірного договору власником об`єкту незавершеного будівництва було ТОВ "Сігейт Пропертіс", оскільки його правовстановлюючі документи на даний об`єкт (акт приймання-передачі активів згідно розподільчого балансу від 22.05.2019 та розподільчий баланс від 22.05.2019 ) не були скасовані в судовому порядку;
- будучи власником об`єкту, ТОВ "Сігейт Пропертіс" не вчиняло жодних дій на його відчуження;
- об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельних ділянках, власником яких є Київська міська рада, а орендарем -  ТОВ "ЮАйПі Лтд.";
- для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва державному реєстратору не було надано всіх документів, передбачених законодавством про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Як свідчать матеріали справи, позивач не є стороною оспореного договору купівлі-продажу нерухомого майна, в той же час, в обґрунтуваннях позову наголошує на тому, що він є власником нерухомого майна, яке було відчужене за договором, чим порушено його права. 
Відповідно до частини 2  статті 4 ГПК України  юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду  за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів  у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Статтею 203 ЦК України  встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами 1, 3  статті 215 ЦК України  підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6  статті 203 цього Кодексу.  Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За змістом  статті 215 ЦК України  вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину,  так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Згідно ст. 20 Господарського кодексу України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Статтею 16 вказаного кодексу передбачено, що одним із способів захисту цивільного права є визнання правочину недійсним.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей  3,  15,  16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Отже, за змістом статей  15,  16,  215 ЦК України  визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав позивача, який не є стороною цього правочину, а в разі відсутності такого порушення в позові має бути відмовлено.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 по справі №905/1227/17).
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність позивачем порушення його прав чи інтересів, оскаржуваним договором купівлі-продажу. Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам у справі, здійснюючи правову кваліфікацію даного судового спору, суд апеляційної інстанції враховує наступне.  

За приписом ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Суд враховує, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. 

Відповідно до ст. 628 ЦК України, ст. 180 ГК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписом ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

                    При цьому, за змістом ч. 3 ст. 180 ГК України при укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму ( ст. 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Враховуючи те, що позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 11.09.2019, керуючись приписами чинного на момент укладання договору цивільного та господарського законодавства України господарським судом було встановлено, що відповідачами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, а отже, спірний правочин є укладеним.

За висновком колегії суддів, суд першої інстанції правомірно відхилив аргументи позивача про те, що на момент укладення договору купівлі-продажу власником відчужуваного за вказаним договором об`єкту незавершеного будівництва було ТОВ "Сігейт Пропертіс". При цьому, судом обґрунтовано встановлено наступне. 

На момент укладення спірного договору купівлі-продажу, право власності на об`єкт незавершеного будівництва було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" та підтверджувалось належним правовстановлюючим документом, а саме рішенням Господарського суду міста Києва від 09.10.2012 у справі №5011-32/10471-2012, яке набрало законної сили 10.12.2012, відповідно до резолютивної частини якого:
-   в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ " ЮАйПі Лтд." перед ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" в розмірі 4 6625 815,00 грн, яка складається із сум простроченої заборгованості за процентами в сумі 24154730,31 грн та заборгованості за кредитом в сумі 22471084,69 грн за додатковою угодою №2-1 від 30.11.2007 до Генерального договору про здійснення кредитування №18/107-К, звернуто стягнення, зокрема, на предмет іпотеки згідно з іпотечним договором від 30.11.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М., зареєстрованим в реєстрі за №1732, а саме: майнові права на незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею 20299,1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9, та будується на земельній ділянці площею 0,3233 га (кадастровий номер 8000000000:85:379:0004), розташованій за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9, та земельній ділянці площею 0,1326 га (кадастровий номер 8000000000:85:379:0001), розташованій за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9, на підставі застережень про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос";
- визнано за ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" право власності на майнові права на незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею  20299,10 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9, та будується на земельній ділянці площею 0,3233 га (кадастровий номер 8000000000:85:379:0004), розташованій за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9, та земельній ділянці площею 0,1326 га (кадастровий номер 8000000000:85:379:0001), розташованій за адресою: м. Київ, вул. Набережно-Хрещатицька, буд. 9.

Вказане судове рішення було залишене без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.12.2012, постановою Вищого господарського суду України від 09.04.2013 та постановою Верховного Суду України від 19.08.2014 (провадження №3-43гс14).

03.07.2013 на підставі даного судового рішення  за ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" було зареєстровано право власності на незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею 20 299,10 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, вулиця Набережно-Хрещатицька, буд. 9, що підтверджується відповідним Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №5741755 від 05.07.2013.

Згідно ч. 2, 5 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Відповідно до ч. 5 ст. 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції на час укладення спірного договору купівлі-продажу) відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Сформованими приватним нотаріусом в день укладення договору купівлі-продажу інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта та щодо об`єкта від 11.09.2019 підтверджується реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" (номер запису про право власності: 1524985; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 97000780000).

Наведені обставини свідчать про те, що на момент укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу, саме ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" виступало власником об`єкту незавершеного будівництва та, як наслідок, на власний розсуд могло реалізовувати будь-які правомочності власника, у тому числі, розпорядитись об`єктом шляхом його продажу на користь інших осіб.

Позивачем,  в свою чергу,  не доведено, що відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо належності об`єкту незавершеного будівництва на праві власності ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" були скасовані або є недостовірними.

Що стосується посилань позивача, як на підставу належності йому права власності на об`єкт незавершеного будівництва на акт приймання-передачі активів згідно розподільчого балансу від 22.05.2019 та розподільчий баланс від 22.05.2019, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем не доведено факту виникнення у нього права власності на нерухоме майно на підставі цих документів.  

При цьому, з приводу зазначених аргументів позивача слід зазначити наступне. 

Так, згідно ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до п. 88, 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України). Особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника. Факт володіння нерухомим майном (possessio) може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).

Колегія суддів зазначає, що суттєвим для правової кваліфікації  спірних правовідносин та оцінки доводів позивача, враховуючи викладені вище положення чинного законодавства є те, що за діючим законодавством момент виникнення права власності на нерухоме майно збігається з моментом проведення державної реєстрації права власності та відраховується з дня проведення такої реєстрації.

Відтак, з урахуванням наведеного вище    та, встановивши, що на момент укладення договору купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні будь-які відомості та чинні записи про реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за                     ТОВ "Сігейт Пропертіс", суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що ця особа у розумінні вказаних норм законодавства не може вважатись такою, у якої виникло та існувало право власності на спірне нерухоме майно.

Між тим, з дослідження змісту акту приймання-передачі активів згідно розподільчого балансу від 22.05.2019, судом встановлено, що цей акт з боку ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" (в акті значиться як                      ТОВ "Пікбленк") підписаний директором товариства ОСОБА_1 . 

Оцінивши акт, суд зауважує, що відповідно до відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань керівником ТОВ "Міжнародна юридична компанія "Кратос" (код ЄДРПОУ 36799623), починаючи з 26.07.2012, і по теперішній час, значиться ОСОБА_2 , що, в свою чергу, свідчить про підписання вказаного акту приймання-передачі активів неповноважною особою, яка, відповідно, не виражала дійсну волю юридичної особи щодо передачі власних активів на користь ТОВ "Сігейт Пропертіс".

Як було зазначено вище, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена, як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч. 1 ст. 74 ГПК України.

Частиною 3 ст. 162 ГПК України передбачено, що позовна заява повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову.

За таких обставин, позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а також порушення внаслідок укладання відповідного правочину своїх прав та законних інтересів.

З огляду на вищевикладене вище, оскільки ТОВ "Сігейт Пропертіс" не довело виникнення у нього права власності на незавершений будівництвом офісний комплекс (друга черга), загальною площею 20  299,10 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, вулиця Набережно-Хрещатицька, буд. 9, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що оскаржуваним договором купівлі-продажу були порушені будь-які права або охоронювані законом інтереси позивача, що, в свою чергу, є достатньою та самостійною підставою для відмови у задоволенні його позовних вимог.

Окрім недоведеності заявлених позовних вимог та порушення власних прав, апеляційна інстанція також погоджується з висновком суду, що позивачем було також обрано неналежний спосіб їх захисту. 

В контексті зазначеного, судом враховано наступну правову позицію. Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц).

В даному випадку, позивач, не будучи стороною оскаржуваного договору купівлі-продажу, звернувся до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Разом з тим, якщо особа вважає себе власником майна, однак, не є стороною договору щодо його відчуження, належним способом захисту прав такої особи є пред`явлення позову про витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі положень ст. 330, 388 ЦК України.

Аналогічний висновок міститься також у п. 10 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" №9 від 06.11.2009 та п. 2.15. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" від 29.05.2013 №11.

          Враховуючи викладене, аргументи апеляційної скарги позивача, зокрема з приводу того, що у разі задоволення позову про визнання оспореного договору недійсним та скасування державної реєстрації  спірного нерухомого майна за відповідачами, буде поновлено його порушене право, зазначених висновків не спростовують, та відхиляються колегією суддів. 

Колегія суддів не приймає до уваги як такі, що не мають істотного значення для правильного вирішення цієї справи, інші доводи та аргументи скаржника, окрема з приводу того, що спірне нерухоме майно було зареєстровано згідно судового рішення, яке в свою чергу не передбачало перехід відповідного речового права щодо земельних ділянок, на яких майно розташоване та власником яких є Київська міська рада.  

Ці твердження правомірно визнані безпідставними та необґрунтованими судом першої інстанції. Обставина того, що відчужуваний об`єкт незавершеного будівництва був розташований на земельних ділянках, орендарем яких виступало ТОВ "ЮАйПі Лтд.", не може вважатись підставою недійсності договору купівлі-продажу, оскільки відповідно до положень ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

До того ж, як вбачається з даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ТОВ "ЮАйПі Лтд." (код ЄДРПОУ 25194502) було ліквідовано та припинено як юридичну особу 19.03.2019, тобто ще до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу.

Апеляційна інстанція також погоджується з висновком суду першої  інстанції щодо  помилковості посилань позивача на ч. 1 ст. 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", щодо обов`язкового переліку документів, які необхідно подавати для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. 

В цій частині колегія суддів вважає ґрунтованими посилання відповідачів на те, що перелік документів, визначений у ч. 1 ст. 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", подається лише при первісній реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а не за наслідками переходу права власності на такий об`єкт на підставі цивільно-правового договору, позаяк відповідно до положень  ч. 3 ст. 27-1 цього Закону, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.

Аналогічні положення містяться й в Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553), відповідно до п. 70 якого для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються відповідний договір або свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися.

У зв`язку з вищенаведеним, суд першої інстанції  дійшов правильного висновку, як про недоведеність позивачем наявності фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання недійсним оспорюваного договору, так і про недоведеність порушення цим договором прав та інтересів позивача, тому у задоволенні позовних вимог правомірно відмовлено судом. 

Інших доводів та доказів, які б слугували підставою для скасування оскарженого рішення скаржником не наведено. Водночас, зазначаючи про порушення судом норм процесуального та матеріального права, скаржник вдається до заперечення обставин, установлених судом першої інстанції під час розгляду справи, та перегляду вже здійсненої цим судом оцінки доказів у справі.

Саме лише прагнення скаржника ще раз розглянути та оцінити ті самі обставини справи і докази в ній не є достатньою підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.

Поряд з цим, суд апеляційної інстанції  зазначає, що за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України",       no. 4241/03 від 28.10.2010 Суд повторює, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Всім встановленим обставинам, які мають значення для правильного вирішення спору надана належна правова оцінка. 

Відтак, усі інші доводи та міркування скаржника, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують   висновків суду першої інстанції.

Проаналізувавши текст оскаржуваного рішення, колегія суддів дійшла висновку про вмотивованість судового рішення, враховуючи, що доводи та аргументи сторін були почуті, судом зазначено з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтується його рішення, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Хаджинастасиу проти Греції", "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації"). 

Процесуальні права сторін  при розгляді справи судом першої інстанції не порушено. 

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Нормою  ст.276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене в сукупності, доводи апеляційного оскарження є необґрунтованими, підстав для зміни чи скасування оскарженого рішення у даній справі колегія суддів не вбачає.

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Судові витрати.
Розподіл судових витрат здійснюється у відповідності до ст. 129 ГПК України та, у зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги, покладаються на  скаржника. 

Керуючись Главою 1 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

                                       ПОСТАНОВИВ:

1.  Апеляційну скаргу залишити без задоволення. 
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.08.2020 у справі №910/3230/20 залишити без змін.           
3. Матеріали справи повернути до господарського суду першої інстанції. 

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути  оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

          Повний текст постанови суду складено та підписано - 30.11.2020. 

Головуючий суддя                                                            В.А. Корсак 

Судді                                                                                О.В. Попікова

                                                                                С.В. Владимиренко