Постанова
Іменем України
 
18 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа № 233/2636/19
провадження № 61-5281св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого -	Ступак О. В.,	 	
суддів:	Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Усика Г. І.,	Погрібного С. О., Яремка В. В.,	
 
учасники справи:
позивач - Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 03 березня 2020 року у складі колегії суддів: Будулуци М. С., Агєєва О. В., Гапонова А. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
У квітні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, в якому просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня               2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею                4,3487 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, з 18 травня 2018 року, у запропонованій редакції.
Позов обґрунтовано тим, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради під номером 1107, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів, право на яку належало йому на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії НОМЕР_1, виданого 28 січня 2009 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. 22 березня          2012 року сторони уклали акт приймання-передачі земельної ділянки (паю). Позивач виконував свої зобов`язання за договором оренди належним чином, зокрема, сплачував на користь відповідача орендну плату. На підставі вказаного сертифіката ОСОБА_1 виділено в натурі земельну ділянку площею 4,3487 га з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, право власності на яку зареєстроване 18 травня 2018 року. Про вказані обставини ОСОБА_1 позивача не повідомив та ухилився від переукладення договору оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим договір має бути визнаний переукладеним судом на тих же умовах, що і договір оренди земельної частки (паю), з встановленням орендної плати з урахуванням індексації в розмірі 8 373,00 грн.
У серпні 2019 року ОСОБА_1 подав зустрічний позов до ПрАТ «АПК-Інвест» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між ним та ПрАТ «АПК-Інвест» та зареєстрованого 30 березня 2012 року                у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток паїв Миколайпільської сільської ради за № 1107.
Зустрічний позов обґрунтовано тим, що після виділення земельної ділянки в натурі сертифікат на земельну частку (пай) є недійсним, що є підставою, передбаченою чинним законодавством, для розірвання договору оренди земельної частки (паю). Власник земельної ділянки, враховуючи принцип непорушності його права власності, після виділення її в натурі та реєстрації свого права власності не мав наміру переукладати договір оренди земельної ділянки, оскільки став обробляти її самостійно, про що повідомив орендаря, орендну плату не отримує. Чинним законодавством не передбачений обов`язок для сторін переукласти договір оренди земельної ділянки після виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї, а наявність вільного волевиявлення сторін під час укладання договору є обов`язковою умовою для його дійсності. У вказаних орендних правовідносинах відбулась зміна статусу сторін та предмета договору оренди земельної частки (паю), місце розташування земельної ділянки, що є істотними умовами договору. Крім того, чинним законодавством передбачено, що у разі зміни меж або цільового використання земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. А отже, у разі відсутності домовленості сторін про його переукладання, договірні відносини щодо оренди земельної частки (паю) припиняються шляхом визнання судом вказаного договору розірваним. Обраний ПрАТ «АПК-Інвест» спосіб захисту, а саме визнання договору переукладеним, чинним законодавством не передбачений.
Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 03 вересня 2019 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_1 , вимоги за зустрічним позовом об`єднані в одне провадження із первісним позовом.
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області                                від 11 листопада 2019 року позов ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про переукладення договору оренди земельної ділянки задоволено частково. Визнано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га, за орендарем ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради за № 1107. У частині позовних вимог щодо визнання договору оренди землі переукладеним відмовлено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1 921,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що наявні правові підстави для визнання права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га, за орендарем - ПрАТ «АПК-Інвест», оскільки відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права позивача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно порушує його права. Вимога про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, зареєстрованого 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельної ділянки, на тих самих умовах не підлягає задоволенню з огляду на відсутність волевиявлення обох сторін договору оренди земельної частки (паю) на його переукладення або зміну.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що не встановлено наявність визначених статтями 31,                    32 Закону України «Про оренду землі» підстав для припинення договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 .
Постановою Донецького апеляційного суду від 03 березня 2020 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року в частині визнання права оренди, відмови у задоволенні зустрічного позову, розподілу судових витрат скасовано і ухвалено нове рішення. Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест», зареєстрований 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради за № 1107. Стягнуто з ПрАТ «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати з оплати судового збору за подання зустрічного позову і апеляційної скарги - 4 803,40 грн.
Апеляційний суд, приймаючи постанову, зазначив, що необґрунтованим є висновок суду першої інстанції про те, що відсутні правові підстави для розірвання договору оренди земельної частки (паю), та помилково визнав право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га, за орендарем - ПрАТ «АПК-Інвест». Судом першої інстанції залишено поза увагою вимоги статті        627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), якою передбачено, що сторони      є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину. Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, наведеним у постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13. Проте волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договору відсутнє.
Окрім цього, суд першої інстанції, ухваливши рішення про визнання за орендарем права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003 площею 4,3487 га, порушив принцип диспозитивності цивільного судочинства, передбачений статтею 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі -                ЦПК України).
На думку апеляційного суду, після набуття ОСОБА_1 статусу власника земельної ділянки змінився предмет оренди і статус сторін договору оренди, відповідно апеляційний суд прийняв доводи апеляційної скарги про неврахування судом першої інстанції висновку Верховного Суду, викладеного у постанові                    від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 та постанові від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи
 
У березні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» засобами поштового зв`язку звернулось до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Донецького апеляційного суду від 03 березня 2020 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень у цій справі заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без врахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року              у справі № 917/1739/17 та постановах Верховного Суду від 19 березня 2018 року                   у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
У касаційній скарзі заявник також посилається на те, що апеляційний суд:
- не застосував до спірних правовідносин абзац другий розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»;
- неправильно застосував статті 31, 32 Закону України «Про оренду»;
- не врахував, що типовий договір, на який він посилається, не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі, а Законом України «Про оренду землі» не передбачено такої підстави для припинення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) як виділ земельної частки (паю) в натурі на місцевості та отримання державного акта на землю; згідно зі статтями 525, 526,                629 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та ЦК України, не допускається одностороння відмова від зобов`язання або його зміна; відмовляючись від своїх договірних зобов`язань щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю), ОСОБА_1 діяв недобросовісно по відношенню до орендаря ПрАТ «АПК-Інвест», що є порушенням доктрини заборони суперечливої поведінки; суд згідно зі статтею 5 ЦПК України відповідно до викладеної в позові вимоги особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону, відповідно до пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.
 
Щодо зустрічного позову ОСОБА_1 заявник звертає увагу, що апеляційний суд керувався не законом, а пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» - без врахування фактичних обставин справи, всіх наявних доказів у матеріалах справи та змісту положень статті 31, 32, абзацу другого розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», статей 525, 526, 629 ЦК України, частини п`ятої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» і висновків Верховного Суду в актуальній судовій практиці.
 
На думку позивача, апеляційним судом безпідставно здійснено посилання на статтю 13 ЦПК України, оскільки визнання права оренди - це ефективний спосіб захисту порушеного права ПрАТ «АПК-Інвест», що відповідає приписам статті 5 ЦПК України, статті 16 ЦК України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
 
До Верховного Суду у квітні 2020 року засобами поштового зв`язку надійшло клопотання представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про відмову у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест» з посиланням на пункт 5 частини другої статті 394 ЦПК України, оскільки Верховний Суд у своїй постанові вже викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.
 
У квітні 2020 року засобами поштового зв`язку представник ОСОБА_1  - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», у якому просить закрити касаційне провадження у справі або відмовити в задоволенні касаційної скарги, а оскаржуване судове рішення залишити без змін.
 
У травні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до Верховного Суду із заявою про зупинення провадження у вказаній справі, в якій, посилаючись на те, що ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження   № 14-65цс20) передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу, яка виникла у подібних правовідносинах, просить зупинити касаційне провадження у цій справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19.
У вересні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» подало до Верховного Суду клопотання про долучення до матеріалів справи постанови Великої Палати Верховного Суду                        від 01 вересня у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20).
 
Станом на дату розгляду справи відзивів на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» від третьої особи на адресу Верховного Суду не надходило.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 20 березня 2020 року касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» передана на розгляд судді-доповідачу Сердюку В. В.
 
Ухвалою Верховного Суду від 27 березня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали справи № 233/2636/19 із Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області та встановлено учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
Касаційне провадження у справі відкрито на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
У квітні 2020 року матеріали справи № 233/2636/19 надійшли до Верховного Суду
 
Розпорядженням керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 11 вересня 2020 року № 2230/0/226-20 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
 
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 20 березня 2020 року касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» та матеріали справи № 233/2636/19 передані на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 листопада 2020 року відмовлено в задоволенні клопотань представника ОСОБА_1  - ОСОБА_2 про відмову у відкритті касаційного провадження та закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест», відмовлено у задоволенні заяви ПрАТ «АПК-Інвест» про зупинення касаційного провадження та справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                          є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи                                 з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 30 березня 2012 року в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради за № 1107, відповідно до якого позивачу в оренду строком на 20 років передана земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових гектарів.
Пунктом 2.3 договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Того ж дня сторони договору підписали акт прийому-передачі земельної частки (паю).
Відповідно до розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 07 травня 2018 року № 240 ОСОБА_1 - власнику сертифікату на право на земельну частку (пай) серії НОМЕР_1, із земель колективної власності КСП «Дружківський» виділена в натурі земельна ділянка з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га. Право власності на земельну ділянку зареєстровано 18 травня 2018 року державним реєстратором Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області за № 26251784, що підтверджується технічною документацією із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру від 12 квітня 2019 року, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 травня 2019 року № 166139200.
18 травня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га, яка на підставі договору оренди земельної частки (паю) використовується                        ПрАТ «АПК-Інвест».
Протягом 2014-2018 років позивач належним чином виконував свої зобов`язання щодо сплати орендної плати на користь ОСОБА_1 , що підтверджується копіями платіжних документів.
Листом від 02 червня 2018 року ОСОБА_1 повідомив позивача про виділення земельної частки (паю) в натурі на місцевості та припинення договору оренди земельної частки (паю), оскільки оброблятиме її самостійно.
Орендна плата, сплачена орендарем у розмірі 3 370,19 грн, повернута                     ОСОБА_1 15 жовтня 2019 року, що підтверджується долученою до матеріалів справи квитанцією № N0U4C3141M.
Нормативно-правове обґрунтування
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Отже, задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифіката, тобто орендодавець за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, щодо якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки. Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
Отже, формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб (пункт 56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18)).
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
Частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Згідно з частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Отже, словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», необхідно розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмета оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга статті 652 ЦК України). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті  7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути тією обставиною, що дає підстави для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлене причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а і є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20)).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Враховуючи зазначене, висновки суду апеляційної інстанції щодо вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 є помилковими, оскільки зміна статусу земельної ділянки, яка була предметом оренди на підставі укладеного між сторонами договору, а саме: виділення її в натурі на місцевості, не припинило орендних відносин сторін.
Оскільки такої підстави, як припинення дії договору оренди землі у зв`язку з отриманням державного акта на право власності на земельну ділянку, статтями 140, 141 ЗК України, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» не передбачено, то відповідно зміна статусу земельної ділянки не має наслідком автоматичне припинення договору і такий договір підлягає переукладенню на підставі отриманого державного акта на право власності на земельну ділянку.
Окрім цього, направлення ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-Інвест» листа-повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) в односторонньому порядку, суперечить як умовам укладеного договору, так і положенням Закону України «Про оренду землі».
Відповідач, відмовляючись від переукладення договору оренди земельної ділянки, виділеної на місцевості, яка раніше перебувала в оренді позивача як земельна частка (пай), порушує права позивача як орендаря, які виникли на підставі договору                       від 22 березня 2012 року, оскільки ці договірні відносини не припинились, а тому наявні підстави для відновлення порушеного права позивача, як орендаря, шляхом визнання переукладеним зазначеного договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
Апеляційний суд при прийнятті оскаржуваної постанови не врахував, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором, дійшовши неправильного висновку, що після набуття ОСОБА_1 статусу власника земельної ділянки змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди.
З огляду на правову позицію, викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20), у якій суд відступив від висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820св19) та від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971св19), не можуть бути прийняті посилання апеляційного суду на зазначені вище постанови від 14 серпня 2019 року та 30 жовтня 2019 року.
Окрім цього, апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині визнання права оренди, відмови у задоволенні зустрічного позову, розподілу судових витрат, нічого не зазначив у резолютивній частині щодо рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про визнання договору оренди землі переукладеним, що є порушенням статей 264, 382 ЦПК України.
У свою чергу рішення суду першої інстанції щодо вирішення позовних вимог                    ПрАТ «АПК-Інвест» також не може бути залишено в силі, оскільки, відмовляючи у переукладенні договору оренди земельної ділянки, виділеної на місцевості, яка раніше перебувала в оренді позивача як земельна частка (пай), судом першої інстанції не враховано порушення прав позивача, як орендаря, які виникли на підставі договору від 22 березня 2012 року, оскільки ці договірні відносини не припинились, а тому наявні підстави для відновлення порушеного права позивача, як орендаря, шляхом визнання переукладеним зазначеного договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).
Окрім цього, судом першої інстанції при прийнятті рішення у цій частині порушено передбачений статтею 13 ЦПК України принцип диспозитивності цивільного судочинства, оскільки позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю), натомість суд першої інстанції ухвалив визнати право оренди земельної ділянки, що є підставою для скасування рішення у відповідній частині.
Верховний Суд вважає, що заявлений позивачем спосіб захисту щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю) не порушує приписів статті 16 ЦК України та статті 5 ЦПК України.
Відповідно до частин першої та третьої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею                     400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, а саме статей 651, 652 ЦК України, частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», та порушення норм процесуального права, зокрема статей 13, 264, 265 ЦПК України, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що у цій справі наявні підстави для скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій у частині вирішення вимог ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 про переукладення спірного договору з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест».
Рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 про припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання відповідає вимогам закону, а тому відсутні підстави для його скасування.
Щодо розподілу судових витрат
 
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із розподілу судових витрат. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
 
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги ПрАТ «АПК-Інвест» з               ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає стягненню судовий збір за подання позову у розмірі 1 921,00 грн, за подання апеляційної скарги - 4 035,00 грн, за подання касаційної скарги - 5 378,81 грн, а всього - 11 334,81 грн.
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити частково.
 
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року в частині вирішення позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) та постанову Донецького апеляційного суду від 03 березня 2020 року скасувати, ухвалити у цій частині нове рішення.
 
Позов Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) задовольнити.
 
Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня               2012 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, площею 4,3487 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, з 18 травня                 2018 року:
 
зазначивши у пункті 1.1 договору та пункті 1 акта приймання-передачі предметом договору земельну ділянку розміром 4,3487 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0003, яка розміщена на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, у тому числі за складом угідь: рілля - 4,3487 га, сіножаті - 0,0000 га, пасовища - 0,0000 га;
 
виклавши абзац перший пункту 2.2 договору в такій редакції: «За користування зазначеною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 грн (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 53 коп.). Починаючи з 01.01.2019 розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373,00 грн (вісім тисяч триста сімдесят три гривні 00 коп.)»;
 
виклавши абзац перший пункту 2.3 договору в такій редакції: «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22.03.2012, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 30.03.2012»;
 
виклавши останній абзац пункту 2.3 договору в такій редакції: «Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України»;
 
виключивши з пункту 3.1 договору обов`язок орендодавця протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря;
 
змінивши по всьому тексту договору та акта приймання-передачі слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
 
У частині зустрічних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» про припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року залишити без змін.
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судовий збір у загальному розмірі 11 334,81 грн.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття,                 є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий	О. В. Ступак  	
Судді:	І. Ю. Гулейков  	
 	С. О. Погрібний  	
 	Г. І. Усик  	
 	В. В. Яремко