Постанова
Іменем України
 
11 листопада 2020 року
м. Київ
 
справа №233/2053/19
провадження №61-6207св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Висоцької В. С. (суддя-доповідач),
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Фаловської І. М., 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Костянтинівська міська рада Донецької області про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю); за зустрічним позовом ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання, за касаційною скаргою приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2019 року у складі судді Бєлостоцької О. В. та постанову Донецького апеляційного суду 
від 10 березня 2020 року у складі колегії суддів: Мірути О. А., Агєєва О. В., Космачевської Т. В.,
учасники справи:
позивач - відповідач за зустрічним позовом - приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
представник приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» - Демченко Ірина Сергіївна,
відповідач - позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,
представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Костянтинівська міська рада Донецької області,
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
 
1.   У квітні 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - 
ПрАТ «АПК-Інвест», товариство) звернулося до  ОСОБА_1 з позовом, у якому просило  визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) 
від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 1422483900:25:000:0039, площею 
4,43 умовних кадастрових га на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 24 грудня 2012 року, в запропонованій редакції.
2.   Позовна заява мотивована тим, що за умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та 
ОСОБА_1 , остання передала в оренду товариства  строком на 20 років земельну часту (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових га. 
3.   Позивачу стало відомо про виділення ОСОБА_1 в натурі земельної ділянки площею 4,43 га, кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, яка фактично використовується товариством на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року. 
4.   Зазначало, що в порушення пункту 3.1 договору та вимог діючого законодавства ОСОБА_1 не повідомила позивача про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості). Укладеним між ПрАТ «АПК-Інвест» та 
ОСОБА_1 договором оренди земельної частки (паю) передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні положення стосовно переукладення договору, які носять імперативний характер, містяться і в абзаці 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». 
5.   Позивач вважав, що під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинила волевиявлення щодо правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі з орендарем на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки. ОСОБА_1 протиправно вчинила односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладання договору оренди, чим порушила права та законні інтереси позивача як орендаря та користувача земельної ділянки.
6.   Посилаючись на наведені обставини, ПрАТ «АПК-Інвест» просило позов задовольнити.
7.   У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до ПрАТ «АПК-Інвест» із зустрічною позовною заявою, у якій просила припинити дію договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між 
ПрАТ «Апк-Інвест» та ОСОБА_1 , зареєстрованого 30 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 992, шляхом його розірвання.
8.   Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 22 березня 2012 року 
ОСОБА_1 уклала із ПрАТ «АПК-Інвест» договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,86 умовних кадастрових га, 24 грудня 2012 року отримала державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,43 га, а 24 грудня 2017 року зареєструвала право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
9.   Зазначала, що у зв`язку з виділенням земельної ділянки в натурі припинилися зобов`язання за договором оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, скориставшись своїм правом як власник, вона уклала договір оренди землі із СФГ «Надія», який 26 вересня 2018 року було визнано недійсним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області у цивільній справі № 233/187/18. При цьому зазначеним рішенням суду, яке набрало законної сили, в задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» про визнання укладеним 24 грудня 2012 року договору оренди землі між останнім та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,43 га було відмовлено. 
10.   27 вересня 2018 року ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «АПК-Інвест» лист-повідомлення про припинення договору оренди земельної частки (паю) з огляду на те, що вона вирішила господарювати на належній земельній ділянці самостійно. Проте, ПрАТ «АПК-Інвест» на її адресу було направлено листи з пропозицією переукласти договір оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки, хоча це відповідно до умов діючого законодавства є її правом, а не обов`язком. 
11.    ОСОБА_1 зазначала, що після оформлення нею права власності на земельну ділянку, сертифікат, на підставі якого укладався договір оренди земельної частки (паю), втратив чинність, зважаючи на це договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим. Визнання договору переукладеним, як того вимагає ПрАТ «АПК-Інвест», порушує принцип свободи договору та право власника на розпорядження своєю власністю.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
12.   Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області 
від 16 грудня 2019 року позов ПрАТ «АПК-Інвест» та зустрічний позов 
ОСОБА_1 залишені без задоволення. 
13.   Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову 
ПрАТ «АПК-Інвест», мотивоване відсутністю волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину. З 24 грудня 2012 року ОСОБА_1 набула статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , з 24 грудня 2012 року слід вважати припиненим.
14.   Суд першої інстанції також дійшов висновку, що позовні вимоги 
ОСОБА_1 за зустрічним позовом про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання не ґрунтуються на законі, оскільки договір оренди земельної частки (паю) вже припинив свою дію.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
15.   ПрАТ «АПК-Інвест» оскаржило рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог товариства.
16.   В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржувалось, тому не переглядалось в апеляційному порядку.
17.   Постановою Донецького апеляційного суду від 10 березня 2020 року апеляційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест» залишено без задоволення. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 
2019 року в частині відмови в задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю)залишено без змін.
18.   Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції всебічно і повно з`ясував обставини справи, що мають значення для справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Судом постановлено обґрунтоване рішення з дотриманням вимог матеріального і процесуального права.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
19.   У касаційній скарзі, поданій у квітні 2020 року, ПрАТ «АПК-Інвест» просить скасувати ухвалені у справі судові рішення в  частині відмови в задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест», у цій частині ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог товариства, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
20.   Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили усіх обставин справи та не врахували при вирішенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» правових висновків Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, які викладені в постановах від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, згідно з якими оформлення державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв, а такі договори підлягають переукладанню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». 
21.   Аргументом касаційної скарги також указано те, що  суди не врахували положення частини другої розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», згідно з яким договір оренди при вказаних вище обставинах переукладається, а не припиняється автоматично.
 
Доводи інших учасників справи
22.   У відзиві ОСОБА_1 заперечила проти доводів касаційної скарги, зіславшись на те, що мотиви та підстави зазначені в скарзі є безпідставними та необґрунтованими. Зазначала, що судові рішення у справі ухвалені у відповідності до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, в межах наданих судам повноважень, без порушень норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
23.   Інші учасники справи відзиву щодо  вимог і змісту касаційної скарги до суду не направили.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
24.   Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2020 рокувідкрито касаційне провадження у справі, справу витребувано з суду першої інстанції.
25.   Ухвалою  Верховного Суду від 04 листопада 2020 року справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
26.   23 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,86 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років. Даний договір зареєстровано в установленому законом порядку 30 березня 2012 року.
27.   Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату, один раз на рік у грудні поточного року.
28.   Відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у випадку виділення земельної ділянки земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством .
29.   Відповідно до довідок ПрАТ «АПК-Інвест» від 01 липня 2019 року № 996 з додатком № 1 від 01 липня 2019 року № 997 земельна ділянка, розташована на території Миколайпільської селищної ради, передана в оренду ОСОБА_1 на підставі договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року, обробляється товариством.
30.   ПрАТ «АПК-Інвест»  здійснювало орендну плату. 
31.   24 грудня 2012 року ОСОБА_1 отримала державний акт на право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,4300 га та виготовила технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж вказаної земельної ділянки в натурі (на місцевості).
32.   Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 06 грудня 2017 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 4,4300 га.
33.   Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області 
від 26 вересня 2018 року у справі № 233/187/18 за позовом ПрАТ «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , СФГ «Надія» визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039 площею 
4,43 га, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Надія», право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису 23842117 та скасовано запис № 23842117 про державну реєстрацію права оренди; відмовлено в задоволенні позовних вимог про визнання укладеним 24 грудня 2012 року договору оренди землі між 
ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» щодо земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, зважаючи на те, що такий спосіб захисту не передбачений статтею 16 ЦК України, укладеним сторонами договором та вказана позовна вимога є передчасною.
34.   27 вересня 2018 року ОСОБА_1 зверталась до ПрАТ «АПК-Інвест» із заявою, в якій просила вважати припиненим договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, припинити виплату орендної плати, повернути їй земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, надіславши на її адресу акт приймання-передачі земельної ділянки та утриматись від дій, які б перешкоджали їй використовувати належну земельну ділянку.
35 .   Листом від 17 жовтня 2018 року № 856 ПрАТ «АПК-Інвест» повторно відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) запропонувало ОСОБА_1 переукласти договір у зв`язку із виділенням земельної ділянки в натурі (на місцевості) та направило проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039.
36.   Листом від 03 листопада 2018 року ОСОБА_1 повідомила ПрАТ «АПК-Інвест» про відмову у переукладенні договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, пославшись на намір обробляти її самостійно.
37.   Листом від 19 грудня 2018 року № 1130 ПрАТ «АПК-Інвест» направляло на адресу ОСОБА_1 проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, проте остання листом від 22 січня 2019 року відмовилась від переукладання договору.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
38. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
39.   Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
40.   Частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження.
41.   Касаційна скарга підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
42.   Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
43.   Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
44.   Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
45.   Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
46.   Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
47.   Разом з тим частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
48.   Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
49.   Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
50.   Разом з тим у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65 цс 20) Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
51.   Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
52.   І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
53.   Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
54.   У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
55.   Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
56.   Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 7 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних відносинах не застосовується.
57.   І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
58.   Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
59.   Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, колегія суддів вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
60.   Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
61.   Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (частина перша). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
62.   Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
63.   У постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей  651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
64.   Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
65.   У пункті 2.3. договору оренди паю сторони прямо погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
66.   Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
67.   Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 06 грудня 2017 року права власності на земельну ділянку. Отже, фактично ОСОБА_1 листом 
від 27 вересня 2018 року висловила намір про припинення договірних відносин в односторонньому порядку та про відмову від переукладання договору, що суперечить як умовам укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, так і чинному законодавству, зокрема, Закону України «Про оренду землі».
68.   При цьому, зважаючи на те, що суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання переукладеним договору на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю) від 22 березня 
2012 року, суд не вважає доцільним наводити в судовому рішенні повний зміст договору, обмежившись лише зазначенням в якості предмету договору - земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, площею 
4,43 га; розміру орендної плати - 4 823,53 грн. Починаючи з 01 вересня 
2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373 грн; та строку дії договору - 20 років, який обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 30 березня 2012 року.
69.   Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження знайшли своє підтвердження.
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
70.   Частиною першою статті 412 ЦПК України встановлено, що  підставою для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є те, що таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
71.   Згідно з частинами другою та третьою статті 412 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
72.   Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але в частині вирішення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» судами допущено неправильне застосування норм матеріального права, тому ухвалені у наведеній частині судові рішення підлягають скасуванню, з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог. 
Щодо клопотання, яке надійшло на адресу Верховного Суду
73. ПрАТ «АПК-Інвест» подало клопотання щодо передачі даної справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою формування єдиної парвозастосовчої практики у вирішенні спорів, що виникли з кредитних правовідносин та відносин застави нерухомого майна.
74. У статті 403 ЦПК України наведено підстави для передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду. Однією із таким підстав є те, що справа має містити виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
75. Разом із тим, доводи клопотання позивача про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Судуне знайшли підтвердження, оскільки у постанові 01 вересня 2020 року у справі 
№ 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20) Велика Палата Верховного Суд вже висловила позицію щодо застосування норми матеріального права в аналогічних спорах, у зв`язку з чим клопотання задоволенню не підлягає.
Щодо судових витрат
76. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
77. Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
78. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо) (частина восьма статті 141 ЦПК України).
79. ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не заявляло вимог про відшкодування судових витрат. 
80. З огляду на задоволення касаційної скарги, судовий збір, сплачений ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» за перегляд справи в суді касаційної інстанції, підлягає компенсації за рахунок ОСОБА_1 .
81. Відповідно до платіжного доручення від 17 березня 2020 року № 1136 ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» сплатило судовий збір у сумі 5 378,81 грн за подання касаційної скарги. Заявник не надав інших розрахунків документально підтверджених судових витрат.
Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ :
1. Клопотання приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду залишити без задоволення
2. Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити.
3. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 16 грудня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду 
від 10 березня 2020 року в частині вирішення позовних вимог приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) скасувати, у цій частині прийняти нову постанову.
Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) 
від 22 березня 2012 року між приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422483900:25:000:0039, площею 
4,43 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності  ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, площею 4,43 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 06 грудня 2017 року, зазначити:
- в пункті 1.1 договору предметом договору земельну ділянку розміром 4,43 га   кадастровий номер 1422483900:25:000:0039, яка розміщена на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 4,43 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га;
- виклавши абзац 1 пункту 2.2 договору в такій редакції - «за користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 грн (чотири тисячі вісімсот двадцять три грн 53 коп.). Починаючи з 01 вересня 2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373 грн (вісім тисяч триста сімдесят три грн 
00 коп.)»
-  виклавши абзац 1 пункту 2.3 договору в такій редакції - «договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 30 березня 2012 року»;
- виключивши абзац 6 пункту 2.3 договору, та підпункт 4 абзацу 1 пункту 3.1 договору;
- змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» витрати на сплату судового збору за подання касаційної скарги в сумі 5 378,81 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                             В. С. Висоцька
Судді                                                                                       А. І. Грушицький
                                                                                                       А. А. Калараш
                                                                                                        І. В. Литвиненко
                                                                                                        І. М. Фаловська