Постанова 
Іменем України
 
16 вересня 2020 року
м. Київ
 
справа № 1522/21119/12
провадження № 61-380св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - | Ступак О. В., |
суддів: | Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Усика Г. І., | Погрібного С. О., Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, 
треті особи: Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш двір»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 08 травня 2018 року у складі судді Загороднюка В. І. та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року у складі колегії суддів: Журавльова О. Г., Комлевої О. С., Кравця Ю. І.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
У вересні 2012 року Одеська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, у якому після неодноразових уточнень просила визнати недійсними прилюдні торги, що відбулися 06 лютого 2013 року, на яких ОСОБА_3 придбала нежиле приміщення (гараж), загальною площею 57,3 кв. м; визнати незаконним та скасувати свідоцтво від 28 березня 2013 року, зареєстроване в реєстрі за номером 488, яким приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. посвідчено, що ОСОБА_3 належить на праві власності майно, що складається з нежилого приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м, що раніше належало ОСОБА_2 на підставі дубліката договору купівлі-продажу, посвідченого Рибак С. О., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, 06 травня 2006 року за реєстровим номером 972, виданого тим самим приватним нотаріусом 05 серпня 2010 року за реєстровим номером 522, зареєстрованого Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» 29 жовтня 2010 року, номер запису 485, у книзі: 4г-159, реєстраційний номер в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно 11194573; скасувати запис про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на нежиле приміщення (гараж), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м; витребувати у ОСОБА_3 на користь Одеської міської ради нежиле приміщення (гараж), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м; стягнути з відповідачів судові витрати.
 
Позов обґрунтовано тим, що у 2005-2006 роках зазначений об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення гаража) вибув з власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради поза волею останньої, оскільки ОСОБА_1 було здійснене самовільне захоплення даного об`єкта.
 
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2005 року та від 23 лютого 2006 року, які стали підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт нерухомості, скасовані, договір купівлі-продажу вказаного нежилого приміщення, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ухвалами Апеляційного суду Одеської області від 21 грудня 2006 року визнано недійсними.
 
Право власності на нежитлове приміщення - гараж, загальною площею 57,3 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , знову перейшло до територіальної громади м. Одеси, тому вказане приміщення не могло бути продане з прилюдних торгів ОСОБА_3 .
Однак фактично вказане нежитлове приміщення - гараж знаходиться у володінні ОСОБА_3 . У зв`язку з чим Одеська міська рада змушена звернутися до суду з вказаним позовом та просять його задовольнити.
 
Не погоджуючись з указаним позовом, ОСОБА_3 звернулася до суду з зустрічним позовом до Одеської міської ради, Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, в якому просила визнати її добросовісним набувачем нежилого приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути на свою користь з Одеської міської ради судові витрати.
 
Позов обґрунтовано тим, що 28 березня 2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. відповідно до свідоцтва номер НОМЕР_1 посвідчено, що ОСОБА_3 належить на праві власності майно, що складається з нежилого приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м.
 
Зазначене свідоцтво було видане відповідно до статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» та на підставі акта державного виконавця про проведені прилюдні торги, затвердженого начальником Першого Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції Галатою Д. В. 06 лютого 2013 року.
 
З огляду на вказане, ОСОБА_3 вважала, що вона правомірно на законних підставах шляхом реалізації арештованого майна з прилюдних торгів придбала нежиле приміщення (гараж), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м. 
 
Крім того, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш двір» (далі - ОСББ «Наш двір») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, уточнивши який, просило визнати за ним право власності на нежитлове приміщення (гараж), загальною площею 57,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 11194573 (30190551101); скасувати свідоцтво про право власності, серія та номер: НОМЕР_2 , видане 30 квітня 2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Приваловою Є. Є.; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 1222822 від 28 березня 2013 року, видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В., номер запису про реєстрацію права власності - 484644; скасувати свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 28 березня 2013 року, реєстровий номер 488, видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В.; визнати недійсним договір купівлі-продажу від 06 травня 2006 року, реєстровий номер 972, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О., та дублікат договору купівлі-продажу від 05 серпня 2010 року, реєстровий номер 522, виданий приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О.; скасувати запис про державну реєстрацію права власності номер 485 у книзі: 4г-159 на нежитлове приміщення (гараж), загальною площею 55,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 11194573.
 
Зазначено, що за актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01 грудня 2003 року на баланс ОСББ «Наш двір» було передано будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1118,9 кв. м. Загальна площа квартир - 798,7 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 320,2 кв. м, у зв`язку з чим комунальні установи припинили здійснення управління цим будинком (його приміщеннями та устаткуванням). Тому всі допоміжні приміщення за вказаною адресою знаходяться у власності співвласників квартир даного будинку в особі ОСББ «Наш двір». У зв`язку з чим просять позов задовольнити.
 
Під час розгляду справи всі вищезазначені позови були об`єднані судом у спільне провадження.
 
Справа розглядалася судами неодноразово. 
 
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 15 липня 2014 року, позов Одеської міської ради задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 06 травня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О. (реєстровий номер 972), згідно з яким ОСОБА_1 продала, а ОСОБА_2 купила належне ОСОБА_1 на підставі           рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 лютого 2006 року нежитлове  приміщення - гараж по АДРЕСА_1 , загальною площею 96,1 кв. м, на підставі якого право власності зареєстроване за ОСОБА_2 29 жовтня 2010 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із зазначенням площі нежилого приміщення (гаража) - 55,8 кв. м та адреси: АДРЕСА_2 , за номером 485 в книзі: 4г-159 (реєстраційний номер майна 11194573), та скасовано запис про його реєстрацію. Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав від 29 жовтня 2010 року на нежитлове приміщення - гараж, площею, 55,8 кв. м, яке знаходиться по АДРЕСА_2 , за ОСОБА_2 (номер запису: 485 у книзі: 4г-159, реєстраційний номер майна 11194573), здійснений на підставі дубліката договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О. (реєстровий номер 972); визнано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради право власності на реконструйоване нежиле приміщення - гаража, загальною площею 55,8 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
 
Задовольняючи позов Одеської міської ради, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що оскільки рішення про визнання за ОСОБА_1 права власності на нежиле приміщення (гараж) скасовано, то підлягає й визнанню недійсним договір купівлі-продажу. Крім того, дійшовши висновку про те, що самовільно захоплене та реконструйоване спірне нежиле приміщення - гараж, загальною площею  55,8 кв. м, знаходиться на земельній ділянці, яка не передавалась а ні у власність, а ні у користування ОСОБА_1 , а належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, тому задовольнив позовні вимоги про  визнання за останньою права власності на загадане вище приміщення (гараж).
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справа від 17 грудня 2014 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 червня 2014 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 15 липня 2014 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій і передаючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, суд касаційної інстанції виходив із того, що суди жодного висновку про дотримання позовної давності, заяву про застосування якого було подано під час розгляду справи щодо вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, не зробили. 
 
Крім  того, суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що вирішуючи спір та задовольняючи позов про визнання за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради права власності на реконструйоване нежиле приміщення (гараж), загальною площею 55,8 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , суди першої та апеляційної інстанцій не звернули уваги на те, що це майно належить на праві власності іншій особі, а саме ОСОБА_3 .
 
Останнім рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року, позовні вимоги Одеської міської ради задоволено частково. Визнано недійсними прилюдні торги, які відбулися 06 лютого 2013 року, на яких ОСОБА_3 придбала нежиле приміщення (гараж), загальною площею 57,3 кв. м. Визнано незаконним та скасовано свідоцтво від 28 березня 2013 року, зареєстроване в реєстрі за номером 488, яким приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. було посвідчено, що ОСОБА_3 належить на праві власності майно, що складається з нежилого приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м, що раніше належало ОСОБА_2 на підставі дубліката договору купівлі-продажу, посвідченого Рибак С. О., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, 06 травня 2006 року за реєстровим номером 972, виданого тим самим приватним нотаріусом 05 серпня 2010 року за реєстровим номером 522, зареєстрованого КП «ОМБТІ та РОН» 29 жовтня 2010 року, номер запису 485, у книзі: 4г-159, реєстраційний номер у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно 11194573. Скасовано запис про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на нежиле приміщення (гаража), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м. У задоволенні іншої частини позовних вимог Одеської міської ради відмовлено. 
 
Позовні вимоги ОСББ «Наш двір» задоволено. Визнано за ОСББ «Наш двір» право власності на нежитлове приміщення (гараж) загальною площею 57,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 11194573 (30190551101). Скасовано свідоцтво про право власності, серія та номер: НОМЕР_2 , видане 30 квітня 2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Приваловою Є. Є. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 1222822 від 28 березня 2013 року, видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В., номер запису про реєстрацію права власності 484644. Скасовано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 28 березня 2013 року, реєстровий номер 488, видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 06 травня 2006 року, реєстровий номер 972, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О. та дублікат договору купівлі-продажу від 05 серпня 2010 року реєстровий номер 522, виданий приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рибак С. О. Скасовано запис про державну реєстрацію права власності номер 485 у книзі: 4г-159 на нежитлове приміщення (гараж), загальною площею 55,8 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 11194573.   
 
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 відмовлено.
 
Задовольняючи частково позовні вимоги Одеської міської ради, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що вони обґрунтовані та доведені належними доказами, за виключенням визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості, яке слід визнати за ОСББ «Наш двір».
 
Задовольняючи позовні вимоги ОСББ «Наш двір», суд першої інстанції виходив з того, що за Актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01 грудня 2003 року на баланс ОСББ «Наш двір» було передано будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1 118,9 кв. м. Загальна площа квартир - 798,7 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 320,2 кв. м, у зв`язку з чим комунальні установи припинили здійснення управління цим будинком (його приміщеннями та устаткуванням). Вказаний акт на час розгляду справи є чинним, тому спірне нерухоме майно належить ОСББ «Наш двір».
 
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_3 , суд першої інстанції виходив з його безпідставності.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг, позиція інших учасників справи
 
У грудні 2018 року ОСОБА_1 із застосуванням засобів поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року у вищевказаній справі, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 
 
До касаційної скарги додано клопотання ОСОБА_1 про зупинення виконання оскаржуваних судових рішень.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої  та апеляційної інстанцій:
 
- не врахували, що Одеська міська рада була обізнана про перебудову спірного приміщення гаража ще з 2007 року, проте з позовом до суду звернулась більш ніж через п`ять років з цього моменту;
 
- не розглянули заяви сторін про застосування позовної давності щодо позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року недійсним, скасування реєстраційного запису та визнання права власності на приміщення гаража;
 
- не звернули увагу на те, що позовні вимоги ОСББ «Наш двір» щодо визнання недійним договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року та дубліката договору купівлі-продажу від 05 серпня 2010 року, скасування запису про державну реєстрацію права власності на нежиле приміщення (гараж), за адресою:  АДРЕСА_1 , та визнання права власності на вказане нежитлове приміщення (гараж), вже були предметом розгляду судів у цивільній справі № 22ц-6781/11, в якій 08 грудня 2011 року прийнято остаточне рішення Апеляційним судом Одеської області про відмову у задоволенні позовних вимог ОСББ «Наш двір», та не вирішили питання про закриття провадження у справі в цій частині;
 
- не врахували необхідність застосування про розгляді вимог про визнання торгів недійсними статей 650, 655, 656 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та обов`язковий розгляд справи за участю організатора публічних торгів -                              Приватного підприємства «Нива В. Ш.» (далі - ПП «Нива В. Ш.»), продавця спірного майна - Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, як сторін правочину;
 
- не надали належної оцінки доводам заявника про те, що на момент               укладення договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року спірного нежитлового приміщення (гаража) ОСОБА_1 була дійсним власником цього нерухомого майна та на законних підставах відчужила його; 
 
- дійшли помилкового висновку про те, що передача майна на баланс ОСББ «Наш Двір» є тотожнім з визнанням права власності.
 
У січні 2019 року ОСОБА_3 із застосуванням засобів поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року у вищевказаній справі, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати вказані судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
До касаційної скарги додано клопотання ОСОБА_3 про зупинення виконання оскаржуваних судових рішень.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій: 
 
- проігнорували необхідність застосування статей 650, 655, 656 ЦК України та розгляду справи при обов`язковій участі організатора публічних торгів - ПП «Нива В.Ш.», та продавця спірного майна - Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції, як сторін правочину;
 
- не звернули увагу на те, що Одеська міська рада не мала права оспорювати дійсність прилюдних торгів, які відбулись 06 лютого 2013 року, на яких заявником придбане спірне нежитлове приміщення - гараж, загальною площею 57,3 кв. м, оскільки Одеська міська рада не є стороною спірного правочину та не є заінтересованою особою в розумінні статті 215 ЦК України, права якої порушено;  
 
- не врахували, що на момент реалізації спірного нерухомого майна з торгів від 06 лютого 2013 року його єдиним беззаперечним власником була    ОСОБА_4 , право власності якої на це майно не було скасовано;
 
- не надали належну оцінку тому, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень;
 
- проігнорували, той факт, що в матеріалах справи є рішення Апеляційного суду Одеської області, прийняте 08 грудня 2011 року у справі № 22-ц-6781/11 предметом розгляду якої вже були вимоги ОСББ «Наш двір» про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року та дубліката договору купівлі-продажу від 05 серпня 2010 року, скасування запису про державну реєстрацію права власності на нежиле приміщення (гараж) за адресою: АДРЕСА_1 та визнання права власності на вказане нежитлове приміщення, та не застосували норми статей 186, 225 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України);
 
- не звернули увагу на те, що акт приймання-передачі нерухомого майна з балансу на баланс не є документом, що підтверджує існування чи виникнення права власності на нерухоме майно.
 
У лютому та березні 2019 року ОСББ «Наш двір» із застосуванням засобів поштового зв`язку надіслало до Верховного Суду відзиви на касаційні скарги  ОСОБА_1 та  ОСОБА_3 , у якому зазначає про необґрунтованість та безпідставність їх доводів, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень.
 
У липні 2019 року ОСББ «Наш Двір» із застосуванням засобів поштового зв`язку надіслало до Верховного Суду клопотання про залучення доказів, а саме копії рішення Господарського суду Одеської області в справі № 916/159/19.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 10 січня 2019  року касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року передано на розгляд судді-доповідачуКурило В. П.
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 січня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 у цій справі, витребувано матеріали справи № 522/21119/12 із Приморського районного суду м. Одеси, зупинено виконання рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року, яке залишене без змін постановою Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року, до закінчення касаційного провадження та надано учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 18 січня 2019 року касаційну скаргу  ОСОБА_3 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року передано на розгляд судді-доповідачуКурило В. П.
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 лютого 2019 року (після усунення недоліків касаційної скарги, визначених ухвалою суду від 23 січня 2019 року) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою  ОСОБА_3  у цій справі, зупинено виконання рішення Приморського районного суду м. Одеси від 08 травня 2018 року, яке залишене без змін постановою Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року, до закінчення касаційного провадженнята надано учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
У лютому 2019 року матеріали справи № 522/21119/12 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 30 березня 2020 року справу № 522/21119/12 призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів. 
 
Розпорядженням керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 15 квітня 2020 року № 1094/0/226-20 у зв`язку з  зі звільненням судді-доповідача ОСОБА_7. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.
 
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15 квітня 2020 року касаційні скарги  ОСОБА_1 ,  ОСОБА_3 та матеріали справи № 522/21119/12 передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю. 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ).
 
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону               № 460-ІХ касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
Враховуючи, що касаційні скарги  ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у справі, що переглядається, подані у грудні 2018 року та січні 2019 року, то вони підлягають розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-IX.
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на дату подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Частиною першою статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на дату подання касаційної скарги) передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги  ОСОБА_1 та ОСОБА_3 підлягають задоволенню частково з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
 
Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Приморської районної адміністрації м. Одеси від 13 вересня 1995 року № 382 дозволено ОСОБА_5 використовувати господарську споруду по  АДРЕСА_1  під гараж.
 
14 жовтня 2002 року установчими зборами власників квартир багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , створено ОСББ «Наш двір» та затверджено статут цього об`єднання. 
 
04 листопада 2002 року здійснено державну реєстрацію ОСББ «Наш двір».
 
Метою створення ОСББ «Наш двір», відповідно до розділу 2 його статуту, визначено, зокрема для забезпечення належного утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення згоди власників квартир, жилих та нежилих приміщень будинку з порядком реалізації ними своїх прав на володіння, користування та розпорядження об`єктами будинку, що перебувають у спільній власності членів об`єднання, та забезпечення виконання власниками квартир, жилих та нежилих приміщень будинку вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572. 
 
За результатами технічної інвентаризації багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , проведеного Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості», складено технічний паспорт станом на 12 серпня 2003 року, реєстраційний номер УМ/С-13-112.
 
За актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01 грудня 2003 року на баланс ОСББ «Наш двір» передано будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1118,9 кв. м. Загальна площа квартир - 798,7 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень -320,2 кв. м, у зв`язку з чим, комунальні установи припинили здійснення управління даним будинком (його приміщеннями та устаткуванням).
 
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2005 року за ОСОБА_1 визнано право власності на нежитлове приміщення - гараж, загальною площею 23,6 кв. м, яке знаходиться по АДРЕСА_1 .
 
Надалі ОСОБА_1 самовільно, без відповідних дозвільних документів, здійснила реконструкцію спірного нежитлового приміщення (гаража) - добудувала другий поверх і терасу.
 
Після здійснення згаданої реконструкції, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23 лютого 2006 року за ОСОБА_1 визнано право власності на нежитлове приміщення (гараж), загальною площею 96,1 кв. м, по АДРЕСА_1 .
 
06 травня 2006 року між ОСОБА_1 з однієї сторони та ОСОБА_2 (яка є матір`ю ОСОБА_1 ) з іншої укладено договір купівлі-продажу вказаного нежитлового приміщення (гаража), загальною площею 96,1 кв. м.
 
Надалі 29 жовтня 2010 року ОСОБА_2 на підставі дубліката зазначеного договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року № 972 зареєструвала право власності на нежитлове приміщення (гараж), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , із зазначенням у реєстраційному записі площі нежилого приміщення (гаража) 55,8 кв. м. 
 
Разом з тим ухвалами Апеляційного суду Одеської області від 21 грудня 2006 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2005 року та від 23 лютого 2006 року, які стали підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт нерухомості, скасовані.
 
Також рішенням Третейського суду при Асоціації «Південноукраїнська спілка  Юристів, Адвокатів та Правозахисників України» від 25 грудня 2009 року по справі № Ц-1936/09 за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_2 про стягнення боргу за договором позики стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_6 заборгованість у сумі 95 767,20 грн.
На виконання вищезазначеного рішення третейського суду Першим Приморським відділом державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції відкрито виконавче провадження, в рамках якого 06 лютого 2013 року проведені прилюдні торги. За результатом яких спірне нежитлове приміщення - гараж придбала ОСОБА_3 .
 
На підставі вищезазначеного приватний нотаріус Одеського міського округу  Ткаченко І. В. свідоцтвом від 28 березня 2013 року, зареєстрованим в реєстрі за номером 488, посвідчив, що ОСОБА_3 належить на праві власності майно, що складається з нежитлового приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 57,3 кв. м.
 
Звертаючись до суду із позовом, Одеська міська рада зазначила, що у 2005-2006 роках спірний об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення), вибуло з власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради поза волею останньої, оскільки ОСОБА_1 здійснене самовільне захоплення даного об`єкта. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2005 року та від 23 лютого 2006 року, які стали підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт, ухвалами Апеляційного суду Одеської області від 21 грудня 2006 року скасовані, договір купівлі-продажу вказаного нежилого приміщення укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є недійсним. Право власності на нежитлове приміщення (гараж), загальною площею 57,3 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , знову перейшло до територіальної громади м. Одеси, тому вказане приміщення не могло бути продане з прилюдних торгів ОСОБА_3 . Однак фактично вказане нежитлове приміщення - гараж знаходиться у володінні ОСОБА_3 .  
 
Звертаючись до суду із зустрічним позовом, ОСОБА_3 вказувала на те, що 28 березня 2013 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. відповідно до свідоцтва № НОМЕР_1 було посвідчено, що їй належить на праві власності майно, що складається з нежилого приміщення (гаража), розташованого за адресою: АДРЕСА_2 ,  загальною площею 57,3 кв. м. Дане свідоцтво видане відповідно до статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» та на підставі акта державного виконавця про проведені прилюдні торги, затвердженого начальником Першого Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції      Галатою Д. В. 06 лютого 2013 року. Таким чином, нею правомірно на законних підставах шляхом реалізації арештованого майна з прилюдних торгів було придбане нежиле приміщення (гараж), розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 57,3 кв. м.
Звертаючись до суду із самостійним позовом ОСББ «Наш двір» вказувало на те, що за актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01 грудня 2003 року на його баланс передано будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 1118,9 кв. м. Загальна площа квартир - 798,7 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 320,2 кв. м, у зв`язку з чим комунальні установи припинили здійснення управління даним будинком (його приміщеннями та устаткуванням). Тому всі допоміжні приміщення за вказаною адресою знаходяться у власності співвласників квартир даного будинку в особі ОСББ «Наш двір». У зв`язку з чим просили задовольнити їхні позовні вимоги.
 
Задовольняючи частково позовні вимоги Одеської міської ради, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із того, що вони обґрунтовані та доведені належними доказами, за виключенням визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості, яке слід визнати за ОСББ «Наш двір».
 
Задовольняючи позовні вимоги ОСББ «Наш двір», суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд,  виходив з того, що актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 01 грудня 2003 року на баланс ОСББ «Наш двір» було передано будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 1 118,9 кв. м. Загальна площа квартир - 798,7 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 320,2 кв. м, у зв`язку з чим, комунальні установи припинили здійснення управління зазначеним будинком (його приміщеннями та устаткуванням). Вказаний акт на час розгляду справи є чинним, тому спірне нерухоме майно належить ОСББ «Наш двір».
 
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_3 , суд першої інстанції виходив з його безпідставності.
 
Із такими висновками судів Верховний Суд повністю погодитись не може з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та їх нормативно-правове обґрунтування
 
- щодо правового статусу спірного нерухомого майна та належного способу захисту
 
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.
 
Указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.
 
У рішенні Конституційного суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 визначено поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається у частині першій статті 4 ЦПК України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально правовим засадам.
 
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
 
Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.
 
Способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України, статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, статтею 16 ЦК України, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.
 
Порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту у спосіб, передбачений законом, зокрема статтею 16 ЦК України, або у спосіб, не передбачений законом, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.
 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення.
 
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
 
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ «Землі України» ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки.
 
Так само є нормативно регламентованим право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України). 
 
Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.
 
За положеннями частини першої статті 376 ЦК України (у редакції, чинній станом на час звернення до суду із цим позовом) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
 
У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
 
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). 
 
Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).
 
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
 
За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
 
Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
 
Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
 
Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
 
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
 
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
 
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
 
Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від  07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19).
 
Як вбачається із матеріалів справи і встановлено судом у процесі вивчення обставин цієї справи, спірне нежитлове приміщення - гараж по АДРЕСА_1 , споруджено ОСОБА_1 самовільно, без відповідних дозвільних документів, шляхом здійснення добудови другого поверху і тераси, на земельній ділянці, яка не призначена для цієї мети.
 
Отже, нежитлове приміщення (гараж) по АДРЕСА_1 у розумінні положень статті 376 ЦК України є самочинним об`єктом нерухомості і може бути легалізоване лише у порядку, визначеному вказаною статтею.  
 
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2005 року та                      від 23 лютого 2006 року, які стали підставою для реєстрації за ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт нерухомості та його подальшого відчуження, скасовані. 
 
Подальша реєстрація за  ОСОБА_3 права власності на нежиле приміщення (гараж), розташований за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 57,3 кв. м, не спростовує той факт, що воно є самочинним.
Відповідно до статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
 
Згідно з частиною п`ятою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» органи місцевого самоврядування від імені та  в  інтересах  територіальних громад    відповідно    до   закону   здійснюють правомочності  щодо  володіння,  користування   та   розпорядження об`єктами права комунальної власності,  в тому числі виконують усі майнові операції,  можуть  передавати  об`єкти  права  комунальної власності  у  постійне  або  тимчасове  користування  юридичним та фізичним особам,  здавати  їх  в  оренду,  продавати  і  купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів,  що  приватизуються  та  передаються  у  користування  і оренду.
 
У матеріалах справи відсутні докази того, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 на якій знаходиться спірний об`єкт нерухомості є державною чи приватною власністю, а тому така земельна ділянка є комунальною власністю, і її власником є територіальна громада м. Одеса, земельні питання в інтересах якої уповноважена вирішувати лише Одеська міська рада.
 
Таким чином, у розумінні статті 376 ЦК України правом на звернення до суду з вимогами про  визнання права власності на самовільно реконструйовану нежитлову будівлю по АДРЕСА_1 наділений власник земельної ділянки або особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
 
Вирішуючи спір, що виник між сторонами у цій справі, суди першої та апеляційної інстанцій на вищевказане уваги не звернули, в порушення положень статті 376 ЦК України незаконно задовольнили позовні вимоги ОСББ «Наш двір» про визнання права власності на нежитлове приміщення (гараж) загальною площею 57,3 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 11194573 (30190551101), хоча ОСББ «Наш двір» не наділена правом на звернення до суду із таким позовом.
 
Тому рішення судів у цій частині підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСББ «Наш двір» у цій частині.
 
Крім того, Верховний Суд враховує, що Одеська міська рада як уповноважений суб`єкт територіальної громади м. Одеси, з урахуванням остаточних уточнень позовної заяви, вимог про визнання права власності на спірний об`єкт нерухомості відповідно до положень статті 376 ЦК України не заявляла.
 
- щодо позовних вимог ОСББ «Наш двір» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, дублікату договору купівлі-продажу та свідоцтва про право власності
 
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини друга, третя статті 215 ЦК України).
 
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
 
Положеннями статті 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його дійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
 
З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.
 
Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, та на час розгляду справи судом має право власності чи речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
 
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цим діянням наслідкам.
 
Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, будинок по АДРЕСА_1 передано на баланс ОСББ «Наш двір» разом з прибудинковою територією площею 1161,00 кв. м, про що складено акт приймання- передачі житлового комплексу від 01 грудня 2003 року. Однак спірний об`єкт нерухомості на баланс позивача не передавався, що встановлено рішенням Апеляційного суду Одеської області від 08 грудня 2011 року у справі № 22ц-6781/11.
 
Отже, обраний позивачем ОСББ «Наш двір» спосіб захисту права шляхом визнання недійсними договору купівлі-продажу від 06 травня 2006 року, дубліката договору купівлі-продажу від 05 серпня 2010 року спірного нерухомого майна, вчиненого третіми особами, не є ефективним чи таким, який спрямований на відновлення його прав та відповідає змісту відповідного права та характеру його порушення.
 
Крім того, не підлягає задоволенню і похідна вимога ОСББ «Наш двір» про скасування свідоцтва про право власності, серія та номер: НОМЕР_2 , виданого 30 квітня 2014 року.
 
- щодо позовних вимог Одеської міської ради про витребування спірного об`єкта нерухомості
 
Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
 
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
 
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. 
 
Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
 
Із матеріалів цієї справи вбачається та встановлено судом, що Одеська міська рада наразі не є власником об`єкта самочинного будівництва по АДРЕСА_1 , а тому її вимоги про витребування цього об`єкта нерухомості на підставі статті 388 ЦК України є безпідставними.
 
- щодо позовних вимог про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання незаконним та скасування свідоцтва та запису про державну реєстрацію права власності
 
Крім того, предметом позовних вимог у цій справі є зокрема вимоги  про визнання недійсними електронних торгів та свідоцтв про право власності та придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.
 
Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника електронних торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення електронних торгів, що передбачено пунктом 8 розділу X Порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2015 № 2710/5 (далі - Порядок реалізації арештованого майна), та вказано, що акт про проведені електронні торги є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно у випадках, визначених законодавством. Тобто вказаний акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є договором.
 
З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.
 
Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
 
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (частина перша статті 658 ЦК України).
 
Відповідно до пункту 4 розділу X Порядку реалізації арештованого майна після повного розрахунку переможця за придбане майно на підставі протоколу про проведення електронних торгів складається акт про проведення електронних торгів, який підписується (затверджується) державним або приватним виконавцем.
 
В акті про проведені електронні торги зазначається така інформація: ким, коли і де проводилися електронні торги; стисла характеристика реалізованого майна; прізвище, ім`я та по батькові фізичної особи - переможця електронних торгів, серія та номер документа, що посвідчує її особу, місце проживання (у разі якщо         переможцем електронних торгів є юридична особа, зазначаються її найменування, місцезнаходження та код за ЄДРПОУ); сума, внесена переможцем електронних торгів за придбане майно; прізвище, ім`я та по батькові фізичної особи (найменування юридичної особи) - боржника, її місце проживання (місцезнаходження); дані про правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності боржника на майно (пункт 5 Розділу X Порядку реалізації арештованого майна).
 
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновків, що набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є державна виконавча служба та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.
 
Сторонами договору купівлі-продажу, оформленого за результатами проведених електронних торгів, є продавці: державна виконавча служба та організатор електронних торгів, та покупець -  переможець електронних торгів.
 
Відповідно до абзацу другого частини першої статті 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
 
Отже, у разі прийняття судового рішення про скасування (визнання недійсними) електронних торгів за позовом учасника електронних торгів, у сторін договору купівлі-продажу, оформленого за результатами електронних торгів, відповідно виникнуть права та обов`язки щодо повернення всього, що вони одержали на виконання договору.
 
Одеська міська рада та ОСББ «Наш двір» звертаючись до суду із позовом зокрема про визнання недійсними електронних торгів та свідоцтв про право власності, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів та пред`явили вимоги лише до однієї із сторін правочину - переможця торгів ( ОСОБА_3 ).  
 
Продавець спірного майна - Приморський відділ державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції не був залучений до участі у справі, як співвідповідач.
 
(ПП «Нива В.Ш.» як організатор публічних торгів у 2013 році припинило свою діяльність, як юридична особа, тому питання про його залучення до участі у справі не ставиться).
 
Приймаючи оскаржувані судові рішення, суди першої та апеляційної інстанцій не врахували, що у справі про визнання недійсним правочину, укладеного за результатами проведення електронних торгів як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину.
 
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду                                  від 06 лютого 2018 року у справі № 911/845/17 та від 14 березня 2018 року у справі     № 910/1454/17. 
 
У наведених постановах касаційний суд висловив позицію, що відчуження майна на спірних електронних торгах, як угода купівлі-продажу є багатостороннім правочином, і під час подання позову про його оскарження такий позов подається до решти сторін цього правочину, з якими є матеріально-правовий спір, і ці сторони мають бути залучені до участі у справі. Відповідачем у справі, окрім організаторів електронних торгів, залучається також особа, визнана їх переможцем.
 
Відповідно до статті 33 ЦПК України у редакції на момент звернення з позовом Одеської міської ради та ОСББ «Наш двір» суд за клопотанням позивача, не припиняючи розгляду справи, замінює первісного відповідача належним відповідачем, якщо позов пред`явлено не до тієї особи, яка має відповідати за позовом, або залучає до участі у справі іншу особу як співвідповідача. У разі відсутності згоди на це позивача суд залучає до участі у справі іншу особу як співвідповідача.
 
Схожі правові норми містить і стаття 51 ЦПК України у чинній редакції.
 
У цій справі як відповідача залучено переможця торгів, тобто лише одну сторону правочину (договору купівлі-продажу, оформленого за результатами торгів).
 
Отже, суд першої інстанції, вирішуючи спір по суті, не сприяв всебічному і повному з`ясуванню обставин справи, не попередив сторін про наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій, не вирішив питання про залучення до участі у справі організатора публічних торгів, та продавця спірного майна, як співвідповідачів.
 
Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, на вказані порушення процесуального права уваги не звернув.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
 
Таким чином, оскільки спір у частині вирішення позовних вимог про визнання недійсними прилюдних торгів не може бути вирішено без участі продавця спірного об`єкта нерухомості, як сторони у цій справі (з урахуванням того, що організатор торгів припинив свою діяльність), то відповідно до статті 263 ЦПК України оскаржувані судові рішення у частині вирішення позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними не можна вважати законними і вони підлягають скасуванню. 
 
Крім того, похідні позовні вимоги про визнання незаконним та скасування свідоцтва від 28 березня 2013 року та запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на нежиле приміщення (гараж), розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 57,3 кв. м, без вирішення позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними також задоволенню не підлягають і рішення в цій частині можуть бути залишені без змін та підлягають скасуванню.
 
- щодо позовних вимог  ОСОБА_3  про визнання добросовісним набувачем нежилого приміщення
 
Згідно зі статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках                   і в порядку, встановлених законом.
 
Відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
 
Добросовісність набуття в розумінні статті 388 ЦК України полягає в тому, що майно придбавається не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права його відчужувати.
 
Наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна від набувача, при цьому випадки такого витребування законодавством обмежуються, зокрема пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України передбачено, що витребування майна можливе в разі його вибуття з володіння власника не з його волі іншим шляхом.
 
Під час розгляду позову про витребування майна відповідач згідно зі статтею 388 ЦК України має право заперечити проти позову про витребування майна з його володіння шляхом подання доказів відплатного придбання ним цього майна в особи, яка не мала права його відчужувати, про що він не знав і не міг знати (добросовісний набувач).
 
У такому разі пред`явлення зустрічного позову про визнання добросовісним набувачем не вимагається і, крім того, не є належним способом судового захисту (стаття 16 ЦК), оскільки добросовісність набуття - це не предмет позову, а одна з обставин, що має значення для справи та підлягає доказуванню за позовом про витребування майна.
 
Таким чином, вимога зустрічного позову  ОСОБА_3  про визнання її добросовісним набувачем нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 , загальною площею 57,3 кв. м, є неналежним способом захисту і задоволенню не підлягає.
 
Суди першої та апеляційної інстанцій вирішуючи спір, також на вказане уваги не звернули та відмовили у задоволенні цих позовних вимог з інших підстав.
 
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційних скарг
 
Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України (у редакції, чинній станом на дату подання касаційної скарги) підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
 
Оскільки у справі не вимагається збирання або додаткова перевірка чи оцінка доказів, але судами допущено неправильне застосування норм матеріального права, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про задоволення касаційних скарг частково, скасування рішень судів першої й апеляційної інстанцій та постановлення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
 
Розподіл судових витрат
 
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати.
 
Відповідно до частин першої-другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
З огляду на висновок щодо суті касаційних скарг та відмову у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради, ОСББ «Наш двір» і  ОСОБА_3 судові витрати, понесені позивачами на оплату судового збору за подання позовних заяв, апеляційних та касаційних скарг у цій справі, підлягають залишенню за ними.
 
Керуючись статтями 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_3  задовольнити частково.
 
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 08 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року скасувати, ухвалити нове рішення.
 
У задоволенні позову Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, треті особи: Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш двір» про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання прилюдних торгів та свідоцтва про право власності недійсними, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності; зустрічного  позову ОСОБА_3 до Одеської міської ради, Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, треті особи: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання добросовісним набувачем нежилого приміщення та позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш двір» до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, третя особа - Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, про визнання права власності, скасування свідоцтва про право власності, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування запису про державну реєстрацію права власності відмовити.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий | О. В. Ступак
Судді: | І. Ю. Гулейков
| С. О. Погрібний
| Г. І. Усик
| В. В. Яремко