УХВАЛА

24 листопада 2020 року 
м. Київ

Справа №  916/140/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:
позивач - не з`явився;
відповідач - не з`явився;
третя особа - не з`явився.

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу "МАЯК" (далі - Кооператив)
на рішення  Господарського суду Одеської області (суддя Д`яченко Т. Г.) від  29.05.2020  
та постанову  Південно-західного апеляційного господарського суду (головуючий - Діброва Г. І., судді: Принцевська Н. М., Ярош А. І.) від 20.07.2020 у справі
за позовом  Кооперативу
до відповідача  Кілійської міської ради (далі - Рада)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Кілійської районної державної адміністрації (далі - Адміністрація)
про  визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди,

ВСТАНОВИВ:
1.          Кооператив звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Кілійської міської ради (далі - Рада) про визнання укладеною між ними додаткової угоди про поновлення договору оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва № 6 від 24.09.2018 (далі - Договір) в редакції, доданій до позовної заяви.
2.          Позовна заява мотивована тим, що після закінчення строку дії Договору Кооператив продовжував користуватись нерозподіленими (невитребуваними) земельними частками (паями) розміром 274,0199 га, які розміщені на території м. Кілія Кілійського району, (далі - Земельні частки), однак 13.11.2019 він дізнався, що ці частки передані в оренду іншій особі, що порушує права Кооперативу, оскільки відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) він має право на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах.
3.          Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.05.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від  20.07.2020, у позові відмовлено.
4.          Рішення судів мотивовані тим, що Договір оренди припинив свою дію 24.09.2019, оскільки сплив строк, на який його було укладено; реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону процедури та наявності волевиявлення сторін, зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; Кооператив не надав доказів відправлення Раді відповідних листів-повідомлень з проєктом додаткової угоди, а отже не дотримався процедури поновлення договору оренди, встановленої статтею 33 Закону; суд апеляційної інстанції зазначив, що Кооператив в обґрунтування своїх вимог посилається на частину шосту статті 33 Закону, а щоб поновити Договір на підставі цієї норми необхідна наявність певного складу юридичних фактів. Наразі у судовій практиці є дві позиції щодо складу таких фактів, зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц дійшла висновку, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Разом з цим, у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вказано, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди; відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). При цьому повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією нормою, не вимагається. На думку суду апеляційної інстанції, для застосування частини шостої статті 33 Закону орендар, який продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою в будь-якому випадку зобов`язаний звернутись до орендодавця із вимогою укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, до якої має бути долучено проєкт такої угоди. Тобто, Кооператив, дізнавшись про зміну фактичного орендодавця Земельної частки, повинен був звернутись із відповідним повідомленням про намір поновити Договір до Ради (належного орендодавця), та надати їй проєкт додаткової угоди, що він не зробив, оскільки доказів вчинення таких дій матеріали справи не містять. Навпаки, Кооператив зауважив, що ним такі дії не вчинялись, оскільки після отримання відповіді Адміністрації він одразу звернувся до суду з позовом у цій справі. Викладене свідчить про те, що Кооператив мав право на поновлення Договору, але таке право могло бути реалізовано лише за умови надсилання саме належному орендодавцю повідомлення про намір продовжити строк дії Договору разом із проєктом відповідної додаткової угоди, чого він не зробив, що виключає можливість поновлення Договору, оскільки будь-які дії, які б свідчили про волевиявлення Кооперативу на пролонгацію Договору, він не вчинив. При цьому звернення до суду із позовом у цій справі не може свідчити про таке волевиявлення.
5.          10.08.2020 Кооператив звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 29.05.2020 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у цій справі та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
6.          Дослідивши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для закриття касаційного провадження у справі з огляду на таке.
7.          Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права , зокрема, у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
8.          Кооператив мотивував подану скаргу тим, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував частину шосту статті 33 Закону без врахування висновків Верховного Суду про застосування цієї норми у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 18.03.2019 у справі № 908/1163/17, зокрема, що механізм поновлення договору оренди, визначений цією нормою, не передбачає обов`язкового звернення орендаря до орендодавця після закінчення строку договору оренди із вимогою про укладення додаткової угоди до договору оренди про його поновлення. При цьому постанова Верховного Суду про відступлення від таких висновків відсутня.
9.          Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції зауважив існування в судовій практиці протилежних висновків щодо застосування частини шостої статті 33 Закону щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись правом на поновлення договору оренди, однак ухилився від формування власної правової позиції та зосередився на тому, що орендар не направив проєкт додаткової угоди перед зверненням до суду.
10.          При цьому, на думку Скаржника, частина шоста статті 33 Закону правильно застосована у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  10.09.2018 у справі №920/739/17, а також у постановах Верховного Суду від  15.01.2019 у справі № 908/1569/17, від 18.03.2019 у справі № 908/1163/17, від 18.03.2019 у справі № 908/1166/17, від 19.03.2019 у справі №  908/2484/17, від 22.05.2019 у справі № 917/439/18, від 05.06.2019 у справі №  915/1004/18, від 16.06.2020 у справі № 904/1221/19, а висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та від 05.06.2019 у справі № 709/433/17, на які послався апеляційний суд суперечать змісту вищевказаної норми Закону.
11.          Суд дослідив зазначені доводи Скаржника і вважає за необхідне звернути увагу на таке.
12.          Ухвалюючи постанови у справах № 908/1569/17, № 908/1163/17, №  908/1166/17, № 908/2484/17, № 917/439/18, № 915/1004/18, № 904/1221/19, на висновки з яких посилається Скаржник на обґрунтування твердження про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень статті 33 Закону, Верховний Суд виходив з правових позицій щодо підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, викладених судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме, що частиною шостою статті 33 Закону урегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування земельною ділянкою орендарем після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).
13.          Суд вказав, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією нормою саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення може мати прояв у мовчазній згоді.
14.          Суд зазначив, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця акцентовано, що він має право заперечити стосовно такого поновлення згідно із частиною шостою статті 33 цього Закону і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.
15.          Суд зробив висновок, що у подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець зі свого боку в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині восьмій статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
16.          Разом з тим у справі № 920/739/17 установлено, що орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо завчасного повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір його поновити та надіслав проєкт відповідної додаткової угоди. І саме з належним виконанням орендарем обов`язків за договором та вимог частин першої-третьої статті 33 Закону й недотриманням орендодавцем вимог частини п`ятої цієї статті Суд пов`язував виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону (пункти 5.3 - 5.7 постанови від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).
17.          22.09.2020 Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанови у справах №  159/5756/18 та № 313/350/16-ц, в яких відступила від вищевказаних висновків Верховного Суду, викладених у постанові від  10.09.2018 у справі №  920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону, з посиланням на те, що статтею 33 Закону визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
18.          Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону).
19.          У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону).
20.          При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
21.          Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
22.          У справі, що розглядається, суди встановили, зокрема, що спірні правовідносини виникли між сторонами у справі з Договору від 24.09.2018, за умовами якого Адміністрація (орендодавець) передає, а Кооператив (орендар) приймає в оренду нерозподілені (невитребувані) земельні частки (паї); Договір укладено на один рік, але не більше ніж до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку або прийняття Адміністрацією у власність територіальної громади земельних часток (паїв), які будуть визнані відумерлою спадщиною, а за заявою орендаря строк оренди може бути продовженим до завершення збирання ним урожаю (пункт 2.3); у розділі 3 Договору сторони узгодили, що його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено; Договір набирає чинності з моменту реєстрації в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок часток (паїв), яку веде Адміністрація; 24.09.2018 Договір зареєстровано у вказаній Книзі за № 6; у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2019 розпорядником спірних земельних часток (паїв) стала Рада; 03.12.2019 Кооператив звернувся до Адміністрації листом № 25, в якому повідомив, що має намір укласти договір пролонгації до Договору або укласти новий договір оренди земельних ділянок (паїв); до цього повідомлення Кооператив додав ксерокопію кадастрової мапи, однак додаткову угоду про поновлення Договору не додавав; 24.12.2019 Адміністрація відповіла Кооперативу листом № 18/1702, в якому повідомила, що власником та розпорядником спірних земельних часток (паїв) є Рада, у зв`язку з чим рекомендувала із заявою про поновлення Договору звернутись до неї; Кооператив не звертався до Ради з повідомленням про намір поновити Договір, проте продовжив користуватись Земельними частками після закінчення строку Договору.
23.          Відмовляючи у задоволенні позову у цій справі, суди виходили, зокрема, з того, що Кооператив не надав доказів відправлення Раді листів-повідомлень про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з додаванням проєкту додаткової угоди, а отже не дотримався процедури поновлення договору оренди, встановленої статтею 33 Закону; суд апеляційної інстанції зазначив, що для застосування частини шостої статті 33 Закону орендар, який продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою в будь-якому випадку зобов`язаний звернутись до орендодавця із вимогою укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, до якої має бути долучено проєкт такої угоди. Однак Кооператив, дізнавшись про зміну фактичного орендодавця Земельної частки, із відповідним повідомленням про намір поновити Договір до Ради (належного орендодавця) не звернувся, доказів вчинення таких дій матеріали справи не містять. При цьому Кооператив зауважував, що ним такі дії не вчинялись, оскільки після отримання відповіді від Адміністрації він одразу звернувся до суду з позовом у цій справі. Наведене, на думку суду апеляційної інстанції, виключає можливість поновлення Договору.
24.          З огляду на викладене, у вирішенні питання поновлення Договору суди попередніх інстанцій застосували норми матеріального права таким чином, що це відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та №  313/350/16-ц, якими вона відступила від висновку щодо застосування статті 33 Закону у подібних правовідносинах, викладеного у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №  920/739/17, на висновки якої посилався Скаржник у касаційній скарзі, та прийняли рішення відповідно до такого висновку. 
25.          Згідно з пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанцій закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку). Якщо ухвала про відкриття касаційного провадження мотивована також іншими підставами, за якими відсутні підстави для закриття провадження, касаційне провадження закривається лише в частині підстав, передбачених цим пунктом.
26.          З огляду на викладене Суд доходить висновку про наявність підстав для закриття касаційного провадження за касаційною скаргою Кооперативу на рішення Господарського суду Одеської області від 29.05.2020 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у цій справі.
Керуючись статтями 234, 235, 296 Господарського процесуального кодексу України, Суд 

УХВАЛИВ:
Касаційне провадження за касаційною скаргою Сільськогосподарського виробничого кооперативу "МАЯК" на рішення Господарського суду Одеської області від 29.05.2020 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.07.2020 у справі № 916/140/20 закрити.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                К. М. Пільков
Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова
                                                                                                    Ю. Я. Чумак