Постанова  
Іменем України
 
21 вересня 2020 року
м. Київ
 
справа № 467/869/18 
провадження № 61-1408св19 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Русинчука М. М. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Журавель В. І.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Вісла»,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Вісла» на постанову Миколаївського апеляційного суду від 06 грудня 2018 року в складі колегії суддів: Самчишиної Н. В., Прокопчук Л. М., Царюк Л. М.,
ВСТАНОВИВ :
Короткий зміст позовних вимог 
У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Вісла» (далі - ТОВ «Агрофірма «Вісла»), в якому просила визнати припиненим договір оренди землі укладений в 2005 році та зобов`язати ТОВ «Агрофірма «Вісла» повернути їй вказану земельну ділянку.
Свої вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що у 2005 році між нею та ТОВ «Агрофірма «Вісла» укладено договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки площею 7,1202 га кадастровий №48203822600:08:000:0020 строком на 10 років. Державну реєстрацію вказаного договору оренди проведено в Арбузинському секторі реєстрації № 5 Миколаївської філії ДЗК 29 травня 2006 року. Після закінчення терміну дії договору оренди, 11 березня 2016 року вона звернулась до відповідача з листом про відмову у поновленні договірних відносин. 15 квітня 2016 року ТОВ «Агрофірма «Вісла», відмовляючи їй в поверненні землі, послалось на додаткові угоди, якими строк оренди визначено в 25 років. Вказувала, що інших договорів, у тому числі додаткових договорів стосовно терміну дії договору оренди, окрім вищевказаного договору оренди, вона не підписувала, у 2017 році використовувала земельну ділянку, сплачувала земельний податок, не отримувала орендну плату за 2017 рік, що, на думку позивача, свідчить про припинення договірних правовідносин.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 22 жовтня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції виходив із того, що строк дії договору оренди землі від 2005 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Вісла», з урахуванням додаткових договорів від 23 серпня 2007 року та 14 липня 2008 року, починається з моменту його державної реєстрації, а саме з 29 травня 2006 року, оскільки при укладенні договору сторони досягли згоди щодо початку строку його дії саме з цього моменту, та закінчується через 25 років, тобто 29 травня 2031 року.
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 06 грудня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 22 жовтня 2018 року змінено, виключено з мотивувальної частини рішення висновок суду про закінчення строку дії договору оренди землі від 2005 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Вісла», зареєстрованого у книзі державної реєстрації договорів оренди в Миколаївській регіональній філії за № 040600500581 від 29  травня 2006 року через 25 років, тобто 29 травня 2031 року. Рішення суду в іншій частині залишено без змін.
Апеляційний суд виходив із того, що  суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що термін дії договору оренди землі почався з моменту його державної реєстрації та станом на час звернення з вимогою про припинення договору оренди не закінчився. Проте з урахуванням додаткової угоди, від 23 серпня 2007 року, договір оренди землі припиняється з закінченням строку, на який його було укладено, через 15 років, тобто 29 травня 2021 року.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У січні 2019 року ТОВ «Агрофірма «Вісла» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У своїй касаційній скарзі ТОВ «Агрофірма «Вісла» вказує, що висновки апеляційного суду про те, що додатковий договір № 213 до договору оренди землі від 14 липня 2008 року  не пройшов державну реєстрацію у державному реєстрі земель у зв`язку з невнесенням запису реєстрації до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди, а тому не може вважатися чинним, є помилковими. Відповідачем було надано для огляду оригінал додаткового договору № 213 від 14 липня 2008 року, з якого вбачається, що його підписано сторонами, завірено оригінальною печаткою та уповноваженою особою, яка провела державну реєстрацію, та зареєстровано у державному реєстрі земель 04 серпня 2008 року за 
№ 040800500284, про що міститься відмітка на останньому аркуші договору. Сама по собі відсутність з невідомих причин запису про реєстрацію цього договору у Книзі реєстрації не може свідчити про те, що реєстрація не відбулася. Наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Заявник також посилається на те, що позовні вимоги ОСОБА_1 у даній справі стосуються лише визнання припиненим договору оренди землі, а вимоги щодо надання правової оцінки додатковим угодам до договору оренди землі взагалі не є предметом даного судового розгляду.
Постанова суду апеляційної інстанції оскаржується лише в частині виключення з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції  посилання на те, що договір оренди земельної ділянки, який укладено у                   2005 році, діє до 29 травня 2031 року, то в іншій частині це судове рішення не оскаржується і не є предметом касаційного перегляду (частина перша статті 400 ЦПК України).
Відзив/заперечення на касаційну скаргу 
У квітні 2019 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від  ОСОБА_1 , в якому позивач посилаючись на безпідставність доводів касаційної скарги та законність і обґрунтованість прийнятої у справі постанови суду апеляційної інстанції, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції без змін.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 березня 2019 рокувідкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ «Агрофірма «Вісла» та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції. 
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Позиція Верховного Суду
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення.
Судами встановлено, що в 2005 році між ТОВ «Аргофірма «Вісла» та власником землі ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, площею 7,12 га, яка розташована на території Новоселівської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області, строком на 10 років. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,7% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 945 грн. 66 коп. до 31 грудня звітного року. Державна реєстрація цього договору здійснена 29 травня 2006 року №040600500581.
23 серпня 2007 року додатковим договором № 232 до додаткового договору оренди землі № 232 від 29 травня 2006 року внесені зміни до договору оренди, яким збільшено строк оренди на 15 років і орендна плата до 2,5 % від нормативної грошової оцінки землі.
Державна реєстрація цього додаткового договору здійснена Центром державного земельного кадастру № 5 Миколаївською регіональною філією 22 серпня 2007 року за №040700500397. 
Відповідно до додаткового договору № 213 від 14 липня 2008 року внесені зміни до договору оренди землі № 232 від 29 травня 2006 року, яким збільшено строк оренди на 25 років і орендна плата на 4 % від нормативної грошової оцінки землі. Даний договір містить печатку Центру державного земельного кадастру № 5 Миколаївською регіональною філією з № 040800500284, проте не містить прізвище та підпису реєстратора.
11 березня 2016 року позивач вважаючи, що строк дії договору оренди землі закінчився, звернулась до відповідача з листом про відмову у поновленні договірних відносин. 15 квітня 2016 року ТОВ «Агрофірма «Вісла» відмовило позивачу повернути земельну ділянку, повідомивши про те, що на підставі додаткових договорів № 232 від 23 серпня 2007 року та № 213 від 14 липня 2008 року строк оренди визначено в 25 років.
Реєстрація додаткового договору № 232 від 23 серпня 2006 року до договору оренди землі № 232 від 29 травня 2006 року, яким збільшено строк оренди землі на 15 років, здійснена Центром державного земельного кадастру та позивачем не оскаржувалась. 
На час підписання договору оренди та додаткових договорів частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій 
статті 126 ЗК України.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV).
Згідно зі статтею 18 Закону № 161-XIV договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
 
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки та додаткових договорів між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Вісла», визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Якщо моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
Обов'язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).
У пункті 43 договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (пункт 36 договору). 
Установлено, що 14 липня 2008 року сторони уклали додатковий договір                 № 213 до договору оренди землі, у пункті 2 якого погодили, що цей договір набирає чинності та стає невід`ємною частиною договору з дати його державної реєстрації. 
На час укладення додаткового договору № 213 від 14 липня 2008 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, відповідно до якого, функції з реєстрації договорів оренди землі покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру, які вносять відомості до бази даних Автоматизованої системи державного земельного кадастру, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, а також ведуть Книгу реєстрації договорів оренди.
Книга записів  реєстрації  державних актів на право власності на землю та на право  постійного  користування  землею,  договорів оренди  землі  - це документ суворого обліку,  який є складовою частиною державного  реєстру  земель  та містить   відомості  про  зареєстровані  державні  акти  на  право власності на земельну ділянку,  на право  постійного  користування земельною   ділянкою  та  договори  оренди  (суборенди)  землі  із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.
Установлено, що додатковий договір № 213 від 14 липня 2008 року, який підписаний між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Вісла», не містить інформації щодо його державної реєстрації уповноваженим на це органом, зокрема Центром державного земельного кадастру, який почав здійснювати таку реєстрацію з 01 липня 2003 року, тобто до підписання між сторонами вказаного договору. Крім того, не містить такий договір інформації і про місце реєстрації та уповноважену особу, яка вчинила реєстраційні дії, та її підпис.
У Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка була витребувана судом першої інстанції з відділу Держгеокадастру у Арбузинському районі Миколаївської області, відсутні записи про державну реєстрацію додаткового договору № 213 від 14 липня 2008 року,обов`язковість якого була передбачено Тимчасовим порядком.
Не містить даних про реєстрацію цього додаткового договору і інформація з відділу Держгеокадастру в Арбузинському районі Миколаївської області від 11 вересня 2018 року вих. № 755/101-18.
За встановлених судом обставин та наявних доказів у їх сукупності, сам по собі запис на примірнику додаткового договору № 213 від 14 липня 2008 року про його державну реєстрацію у Державному реєстрі земель 04 серпня               2008 року за  № 040800500284, який скріплений печаткою  № 5 Миколаївської регіональної філії ДП «Центр  державного земельного кадастру», не свідчить про те, що такий договір був зареєстрований в передбаченому законом порядку та державна реєстрація відбулася згідно закону.
Таким чином, установивши, що додатковий договір № 213 від 14 липня                    2008 року, підписаний між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Вісла», укладений не був через відсутність його державної реєстрації в установленому законом порядку, тобто він не створив жодних правовідносин, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав вважати, що термін дії договору оренди землі, який укладено у 2005 році, діє до 29 травня 2031 року.
Доводи касаційної скарги про те, що підписаний між ОСОБА_1 та 
ТОВ «Агрофірма Вісла» додатковий договір від 14 липня 2008 року № 213 до договору оренди земельної ділянки є укладеним та набрав чинності, а невнесення даних до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди не може свідчити про те, що реєстрація не відбулася, суперечать наведеним вище нормам та пункту 2 додаткового договору, якими передбачено обов`язкову державну реєстрацію вказаного договору в установленому законом порядку.
Арґументи касаційної скарги щодо відсутності у суду апеляційної інстанції підстав для надання оцінки додатковим угодам до договору оренди землі через те, що ці обставини не є предметом судового розгляду, є неприйнятними, оскільки підставою для припинення договору оренди землі і повернення земельної ділянки позивач зазначала закінчення строку оренди землі, у зв`язку з чим судам належало дослідити вищезазначені додаткові угоди до цього договору, якими змінювалась умова щодо строку оренди землі, і визначитись з тим, коли за цим договором закінчується строк оренди землі.
Згідно із частиною третьою статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - без змін. 
Керуючись статтями 400 (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), 401, 416 ЦПК, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Вісла» залишити без задоволення.
Постанову Миколаївського апеляційного суду від 06 грудня 2018 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді                                                                                                           М. М. Русинчук
 
          Н. О. Антоненко
 
                                                                                                                      В. І. Журавель