Постанова
Іменем України
09 липня 2020 року
м. Київ
справа №677/419/17
провадження №61-20630св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Фаловської І. М.
 
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ,
відповідачі: приватне акціонерне товариство «Антонінське», реєстраційна служба Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_4 на постанову Хмельницького апеляційного суду від 10 жовтня 2019 року у складі колегії суддів Костенка А. М., Талалай О. І., Спірідонової Т. В., 
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2017 року  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , 
ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 звернулися до суду з позовом до приватного акціонерного товариства «Антонінське» (далі - ПрАТ «Антонінське»), реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області, в якому просили визнати недійсними: 
- договір оренди землі від 01 вересня 2013 року, укладений між                 ОСОБА_1 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 3,17 га;
- договір оренди землі від 01 вересня 2103 року, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 2,98 га; 
- договір оренди землі від 01 вересня 2103 року, укладений між             ОСОБА_8 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 5,21 га; 
- договір оренди землі від 01 вересня 2013 року, укладений між                ОСОБА_4 та ПАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 5,21 га;
- договір оренди землі від 02 вересня 2013 року, укладений між ОСОБА_5 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 4,33 га; 
- договір оренди землі від 01 вересня 2013 року, укладений між ОСОБА_5 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 0,86 га;
- договір оренди землі від 10 грудня 2012 року, укладений між ОСОБА_5 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею           1 га; 
- договір оренди землі від 01 вересня 2013 року, укладений між               ОСОБА_6 та ПрАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку пло¬щею 3,34 га;
- договір оренди землі від 01 вересня 2013 року, укладений між               ОСОБА_7 та ПАТ «Антонінське» строком на 10 років на земельну ділянку площею 5,21 га.
Скасувати записи про реєстрацію іншого речового права - права оренди за вказаними договорами.
Позов мотивовано тим, що при укладені договорів оренди не були погоджені всі істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, під час укладення оспорюваних  договорів між сторонами не було досягнуто згоди щодо умов збереження стану об`єктів оренди та їх повернення. Тобто, при передачі у користування відповідачу земельних ділянок не була проведена обов`язкова агрохімічна паспортизація об`єктів оренди. Крім того, строк дії оскаржуваних договорів визначений без урахування періоду ротації основної сівозміни. 
Вказані обставини, за доводами позивачів є підставою для визнання договорів недійсними та скасування записів про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанції
Рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області                          від 20 грудня 2018 року у складі судді Боголюбової Л. М. позов задоволено. 
Визнано недійсними оспорювані позивачами договори оренди земельних ділянок та скасовано записи про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок на підставі цих договорів.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач                              ПАТ «Антонінське» не дотримується сівозміни (ротації) сільськогосподарських культур, що призводить до порушення прав та законних інтересів позивачів.
Відсутність в оспорюваних договорах оренди землі чітких та конкретних умов щодо збереження стану об`єктів оренди та їх повернення свідчить про недійсність укладених договорів оренди земельних ділянок позивачів. 
Укладені договори оренди землі мали містити умови встановлення та фіксації стану землі на момент передачі в оренду, що здійснюється шляхом розроблення її агрохімічного паспорта та порівняння стану землі із станом на час повернення.
Постановою Хмельницького апеляційного суду від 10 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ПрАТ «Антонінське» задоволено. Рішення суду першої інстанції скасовано з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що об`єктами агрохімічної паспортизації земель сільськогосподарського призначення є: рілля, у тому числі зрошувана, осушена; сіножаті і пасовища; багаторічні насадження. Отже, агрохімічний паспорт земельної ділянки є результатом агрохімічної паспортизації всіх земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться з метою державного контролю за зміною показників родючості, забруднення ґрунтів токсичними речовинами і радіонуклідами, раціонального використання земель  сільськогосподарського призначення, але не належить до переліку документів, які є обов`язково необхідними при передачі земельної ділянки в оренду.
Порядок передачі земельних ділянок в оренду, визначений                      Законом України «Про оренду землі» не встановлює обов`язкової вимоги щодо проведення агрохімічна паспортизація земельних ділянок та надання агрохімічного паспорту   земельної ділянки, тобто, агрохімічна паспортизація земельних ділянок не покладається в обов`язковому порядку на орендодавця чи орендаря, зацікавленого у передачі земельної ділянки в оренду, а є складовою моніторингу ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення, що  здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
При цьому стаття 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на час укладення спірних договорів передбачено, що у договорі оренди землі така умова як якісний стан земельних угідь зазначаються лише за згодою сторін і відповідно така умова не є обов`язковою умовою договору оренди земельної ділянки.
В оспорюваних договорах оренди землі такі умови договору як визначення якісного стану земельних угідь відсутні і сторонами за їх згодою до договорів не включались.
За таких обставин посилання позивачів на недійсність договорів оренди земельних ділянок з підстав непроведення агрохімічної паспортизації об`єктів оренди та визначення строку дії договорів оренди без урахування періоду ротації основної сівозміни на підставі агрохімічного паспорту земельної ділянки, є необґрунтованими та такими, що не відповідають нормам чинного законодавства в редакції, яка діяла на момент спірних правовідносин. 
В оспорюваних договорах оренди землі за взаємною згодою сторін передбачено всі істотні умови, які визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент їх укладення, у зв`язку з чим підстави для визнання вказаних правочинів недійсними відсутні.
Короткий зміст вимог касаційної скарги                                                     
У касаційній скарзі ОСОБА_4 , не погоджуючись з рішенням апеляційного суду в частині відмови у задоволенні заявленого ним позову, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати прийняту цим судом постанову в оскаржуваній частині із залишенням в силі рішення суду першої інстанції в частині задоволення заявленого ним позову.      
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що договір оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_4 , укладений без досягнення згоди щодо його істотних умов, зокрема щодо умов збереження об`єкта оренди та його повернення, а також строк дії договору визначено без урахування періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою, що є порушенням вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» та згідно зі статтями 203, 215 ЦК України є підставою для визнання такого договору недійсним.
Апеляційним судом не враховано, що, користуючись відсутністю в оспорюваному договорі оренди умов збереження об`єкта оренди,                     ПрАТ «Антонінське» використовує належну заявнику земельну ділянку всупереч нормам законодавства та порушує його права і законні інтереси, а саме, до початку використання земельної ділянки не забезпечило проведення її агрохімічного обстеження та не отримало на неї агрохімічного паспорта, в подальшому також не забезпечило оформлення проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, не розробило та не дотримується порядку сівозміни.
За таких обставин ПрАТ «Антонінське» нераціонально використовує земельну ділянку, декілька років поспіль застосовує інтенсивні технології вирощування сільськогосподарських культур, не дотримується сівозміни та не дбає про її збереження, виснажує землю, що призводить до зниження якісних характеристик та родючості ґрунту, чим порушує права власника земельної ділянки на її збереження та повернення у належному стані.
Відсутність в оспорюваному договорі передбаченої законом обов`язкової істотної умови, а саме - умов збереження та повернення земельної ділянки є підставою для визнання договору недійсним, а не його розірвання.
Суд апеляційної інстанції не врахував, що визначення та дотримання умов збереження стану об`єкта оренди (земельної ділянки), а також її повернення можливі лише при визначені стану земельної ділянки на момент передачі її в оренду та порівняння такого її стану із тим, що існуватиме на час її повернення, а також передбачення договором конкретних умов та заходів щодо збереження земельної ділянки, а саме умов щодо дотримання вимог протиерозійної організації території, режиму використання земельної ділянки, не допущення погіршення родючості грунту, застосування природоохоронних технологій виробництва, не допущення погіршення екологічної обстановки на території, дотримання режиму ротації культур, розроблення проекту землеустрою щодо забезпечення еколого-економічного обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, передбачення заходів з охорони земель та інш.
Наявність агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки є обов`язковою при передачі земельних ділянок у власність, користування, наданні дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки, консервації та рекультивації земель і в інших випадках, передбачених законодавством.
Завданням агрохімічної паспортизації є визначення показників якісного стану ґрунту, їх зміни внаслідок господарської діяльності, а також умов для раціонального використання мінеральних, органічних добрив у господарствах всіх форм власності, збереження ґрунтів від забруднення та відтворення їх родючості.
Агрохімічна паспортизація земельної ділянки ОСОБА_4 при передачі її в оренду відповідачу є обов`язковою і її проведення є умовою визначення початкового стану земельної ділянки на момент її передачі в оренду, визначення договором оренди та вжиття заходів щодо збереження такого її стану, а також умовою повернення її в належному стані.
Не проведення такої агрохімічної паспортизації земельної ділянки та невизначення її початкового стану, а саме на момент передачі її в оренду відповідачу, унеможливлює її збереження та повернення у такому ж стані, а також не може забезпечити виконання орендарем умов пункту 21 оспорюваного договору щодо повернення земельної ділянки у стані не гіршому порівняно із тим, у якому він одержав їх в оренду.
Таким чином, однією із обов`язкових умов збереження стану об`єкта оренди, яка у відповідності до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі та мала б бути передбачена ним, є проведення обов`язкової агрохімічної паспортизації земельної ділянки.
В порушення вимог законодавства, при укладенні оспорюваного договору оренди землі обов`язкова агрохімічна паспортизація земельної ділянки не була проведена та оспорюваний договір не містить умов щодо її проведення як умови збереження стану об`єкта оренди, що свідчить про відсутність у договорі такої істотної умови, як визначення умов збереження та повернення об`єкта оренди.
За таких обставин заявник позбавлений можливості контролювати стан і схоронність належної йому земельної ділянки, а також гарантій її повернення у належному стані або відшкодування збитків, що призводить до порушення його прав та законних інтересів.
Дотримання режиму сівозміни, а також вжиття заходів з охорони земель, що є однією із умов збереження стану об`єкта оренди, має здійснюватись відповідачем ПАТ «Антонінське» не на власний розсуд, а бути науково-обґрунтованим і це здійснюється шляхом розроблення, затвердження та застосування в роботі відповідного проекту землеустрою.
Таким чином, однією із умов збереження стану об`єкта оренди, яка у відповідності до статті 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору та мас бути передбачена ним є розроблення та застосування проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачає заходи з охорони земель.
За відсутності в оспорюваному договорі оренди чітких та конкретних умов щодо збереження стану об`єкта оренди та його повернення свідчить про порушення законних прав та інтересів власника землі на збереження існуючого стану та родючості земельної ділянки, повернення її у належному стані, а тому таке право підлягає судового захисту.
Також, апеляційний суд порушив норми процесуального права, оскільки розглянув справу без повідомлення про її розгляд одного із відповідачів, а саме - Реєстраційну службу Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області, а також без встановлення та залучення до участі у даній справі його правонаступника.
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи до суду не подано. 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Постанова апеляційного суду оскаржується виключно в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 про визнання договору оренди недійсним, у зв`язку з чим Верховний Суд переглядає судове рішення в касаційному порядку на предмет законності і обґрунтованості саме у цій частині та в межах доводів, викладених у касаційній скарзі. 
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, ОСОБА_4 у якості правової підстави для задоволення цих вимог посилався на та, що при укладені договору оренди не були погоджені всі істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, не було досягнуто згоди щодо умов збереження стану об`єкта оренди та його повернення.
Заявник вважав, що при узгодженні умов збереження стану об`єкта оренди та його повернення, зокрема при передачі у користування відповідачу земельної ділянки обов`язковим було проведення агрохімічної паспортизації об`єкта оренди та визначення строку дії договору з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. 
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК Українизміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо (частина третя статті 15 зазначеного Закону).
У справі, яка переглядається, установлено, що у договорі оренди земельної ділянки від 01 вересня 2013 року, укладеного між ОСОБА_4 та   ПрАТ «Антонінське» сторонами обумовлено строк дії договору, розмір і порядок виплати орендної плати, умови використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки, умови повернення земельної ділянки, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, права та обов`язки сторін договору, умови страхування об`єкту оренди, порядок внесення змін до умов договору і припинення дії договору, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору та його прикінцеві положення щодо набрання ним чинності та державної реєстрації.
У пункті 15 договору, в умовах використання земельної ділянки сторонами договору обумовлено, що земельна ділянка передається для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з цільовим призначення землі - землі сільськогосподарського призначення. Умовою збереження стану об`єкта оренди є забезпечення подальшого використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Ряд положень договору, зокрема, пункти 21, 31, 32 договору гарантують та забезпечують належне використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та обов`язок орендаря не погіршувати якості земельної ділянки, нести відповідальність за погіршення її корисних властивостей, пов`язаних із зміною її стану, а також за пошкодження або знищення об`єкта оренди - землі.
За таких обставин, доводи позивача, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов, зокрема умов збереження стану об`єкта оренди та його повернення є безпідставними та спростовуються змістом договору оренди, якому суд апеляційної інстанції дав належну правову оцінку.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного правочину, передбачено, що у договорі оренди землі така умова як якісний стан земельних угідь зазначаються лише за згодою сторін і відповідно така умова не є обов`язковою умовою договору оренди земельної ділянки.
В оспорюваному договорі оренди землі така умова договору як визначення якісного стану земельних угідь відсутня і сторонами за їх згодою до договору не включалась.
Цією ж статтею Закону визначено, що невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на 
місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно  із  законом.
Порядок передачі земельних ділянок в оренду, визначений  Законом України «Про оренду землі» не встановлює обов`язкової вимоги щодо проведення агрохімічної паспортизації земельних ділянок та надання агрохімічного паспорту земельної ділянки.
Доводи касаційної скарги щодо обов`язковості проведення агрохімічної паспортизації об`єкта оренди є необґрунтованими оскільки за змістом положень Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», Закону України «Про охорону земель» Порядку ведення агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11 жовтня 2011 року № 536, агрохімічний паспорт земельної ділянки хоча і є результатом агрохімічної паспортизації всіх земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться з метою державного контролю                           за зміною показників родючості, забруднення ґрунтів токсичними                            речовинами і радіонуклідами, раціонального використання земель сільськогосподарського призначення, але не належить до переліку документів, які є обов`язковою умовою для передачі земельної ділянки в оренду.
Агрохімічна паспортизація земельних ділянок не покладається на орендаря, зацікавленого у передачі земельної ділянки в оренду, а є складовою моніторингу ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення, що здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
В даному випадку, незгода позивача з відсутністю зазначених ним умов в оспорюваному договорі, не може бути підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання договору недійсним з цих підстав.
Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що оспорюваний договір не містить усіх істотних умов, оскільки з його змісту вбачається, що він відповідає вимогам частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», тому відсутні підстави для визнання цього договору недійсним з підстав, визначених частиною другою указаної статті.
Наведені у касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками апеляційного суду стосовно оцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки апеляційним судом, який їх обґрунтовано спростував.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вмотивованості висновків апеляційного суду, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції в оскаржуваній частині.   
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують. 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ :
Касаційну скаргу  ОСОБА_4 залишити без задоволення.
Постанову Хмельницького апеляційного суду від 10 жовтня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 В. С. Висоцька
 
  І. В. Литвиненко
 
  І. М. Фаловська