ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2020 року 
м. Черкаси   

Справа № 711/3773/19		
Провадження № 22-ц/821/794/20		
категорія 304010000 	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого:  Василенко Л. І.
суддів: Бородійчука В. Г., Нерушак Л. В.
секретаря: Анкудінова О. І.
учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Приватне підприємство «Черкасисвітбуд»,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» та апеляційну скаргу представника ОСОБА_1  - адвоката Ситника Тараса Анатолійовича на рішення Придніпровского районного суду м. Черкаси від  21 лютого 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1  до Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» про стягнення пені, у складі головуючого судді: Позарецької С. М., повний текст рішення складено 02 березня 2020 року,

в с т а н о в и в :

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ПП «Черкасисвітбуд» про стягнення пені.
Свої позовні вимоги мотивувала тим, що 29 липня 2017 року між нею та ПП «Черкасисвітбуд» укладено договір купівлі - продажу прав на квартиру № 06/07/2017.
Відповідно до умов даного договору, а саме п. 1.1. ПП «Черкасисвітбуд» зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в п. 2.1. договору, в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_1 .
Пункт 1.2. договору визначає предметом даного договору майнові права на квартиру, за умовами виконання своїх обов`язків за цим договором ОСОБА_1 одержить від ПП «Черкасисвітбуд» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності ОСОБА_1 на квартиру.
Відповідно до п. 1.3. договору майнові права на квартиру за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру.
Пунктом 2.3. договору визначений орієнтовний строк закінчення будівництва 01 жовтня 2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 листопада 2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20 листопада 2017 року. Визначено, що продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.
В свою чергу, ОСОБА_1 виконала в повному обсязі свої зобов`язання за даним договором, а саме п. 3.1., та внесла повну оплату у розмірі 332 175 гривень на рахунок ПП «Черкасисвітбуд» згідно прибуткового касового ордера від 29 липня 2017 року.
Однак, як зазначено позивачем, в порушення вимог договору, ПП «Черкасисвітбуд» не виконало свої зобов`язання та не закінчило будівництво об`єкту в строки, обумовлені договором.
Натомість, ПП «Черкасисвітбуд» постійно звертається до ОСОБА_1 та вимагає грошові кошти для благоустрою прибудинкової території біля будинку в третьому блоці будівництва по АДРЕСА_1 .
Зазначала, що 05 липня 2018 року, 17 січня 2019 року та 02 лютого 2019 року вона вносила необхідні суми та продовжувала виконувати зобов`язання по договору купівлі - продажу прав на квартиру № 06/07/2017, хоча ПП «Черкасисвітбуд» так і не закінчувало будівництво третього блоку, незважаючи на майже трирічну прострочку у терміні будівництва.
29 листопада 2018року вона звернулась із заявою про невиконання умов договору купівлі-продажу майнових прав до директора ПП «Черкасисвітбуд», в якій просила повідомити про причини затримки будівництва об`єкту та причини не здачі його в експлуатацію відповідно до умов договору.
У відповіді від 10 грудня 2018 року наведено не відповідаючі вимогам чинного законодавства причини не виконання умов договору, зокрема, допущення механічної помилку в п. 2.3., а саме орієнтовних строках закінчення будівництва, виникнення обставин непереборної сили.
В подальшому, 19 березня 2019 року було направлено ще одну вимогу, в якій ОСОБА_1 вимагала у 5-ний термін із моменту отримання даної вимоги, повідомити у письмовому вигляді про дійсну причину затримки будівництва та вказати справжні строки закінчення будівництва об`єкту та здачі його в експлуатацію.
На думку позивача, у відповіді від 29 березня 2019 року не було наведено жодного обґрунтованого пояснення щодо пропущення строку здачі об`єкту в експлуатацію та не повідомлено про строки здачі готового об`єкту.
23 квітня 2019 року поштовим відправленням позивачем направлено ще одну вимогу, в якій вона просила надати відповідь, - чи проводяться необхідні роботи по будівництву об`єкта.
Однак жодної відповіді так отримано і не було.
Вважає, що відповідач по справі не виконує належним чином умови договору купівлі-продажу прав на квартиру № 06/07/2017, ігнорує вимоги позивача про повідомлення дійсних строків здачі готового об`єкту в експлуатацію, а тому за порушення строків має бути застосований правовий наслідок, як стягнення пені.
Строк виконання зобов`язання по будівництву та здачі в експлуатацію об`єкту сплинув, зобов`язання залишилось не виконаним, що, на думку позивача, є безумовним порушенням її прав, як другої сторони договору.
Пунктом 5.3. договору визначено, що продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим договором. Пункт 6.3. договору визначає, що у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтованого строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення.
Пеня за несвоєчасне виконання зобов`язань за вказані періоди складає 607 880,25 грн.
Зазначала, що для того, щоб оплатити повну вартість квартири, вона була змушена продати свою квартиру (29 липня 2017 року укладено договір продажу квартири). На даний час вона не має власного житла, тому змушена проживати разом із своєю дочкою, яка ІНФОРМАЦІЯ_1 липня 2017 року прописала її у своїй квартирі. Всі кошти були витрачені на купівлю квартири по договору купівлі-продажу прав на квартиру № 06/07/ 2017 і в неї немає жодної можливості придбати інше житло.
Просила суд стягнути із ПП «Черкасисвітбуд» на її користь пеню у розмірі 607880,25 грн, а також судові витрати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Придніпровского районного суду м. Черкаси від 21 лютого 2020 року позовні вимоги задоволено частково.
Стягнуто з ПП «Черкасисвітбуд» на користь ОСОБА_1 пеню в розмірі 200000 грн та судовий збір в розмірі 1999 грн 92 коп., а всього - 201999 грн 92 коп.
В іншій частині відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що позивачем ОСОБА_1 доведені обставини, на які вона посилається у позовній заяві.
При визначенні розміру пені судом першої інстанції зазначено, що за період часу з 06 травня 2018 року по 06 травня 2019 року розмір пені становить 606219,375 грн (365 днів х 1660,875грн.), а не 607880,25, як нараховано позивачем.
Суд вважає, що розмір пені, зазначений позивачем ОСОБА_1 - 607880,25 грн, є явно завищеним, враховуючи вартість об`єкту нерухомого майна - 332175 грн, яке мала отримати вона у власність; позивачем не доведені обставини про те, що для неї настали негативні наслідки через прострочення виконання зобов`язання відповідачем; відсутні належні та допустимі докази про завдані позивачеві збитки. Тому суд першої інстанції дійшов висновку про зменшення розміру пені до 200000 грн вважаючи, що такий розмір є справедливим, помірним для відповідача за відсутності будь-яких доказів, що свідчили б про можливе погіршення фінансового стану чи ускладнення в господарській діяльності для останнього. При цьому, суд не погодився із запропонованим відповідачем розміром неустойки близько 60 тисяч гривень, який не відповідає принципу верховенства права, зокрема свободі договору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

У березні 2020 року ПП «Черкасисвітбуд» було подано апеляційну скаргу в якій, вважаючи рішення суду таким, що ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального законодавства, просило скасувати рішення Придніпровського районного суду м. Черкаси від 21 лютого 2020 року та постановити нове рішення, яким відмовити у повному обсязі у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції у своєму рішенні не вказав одну із основних обставин, яку необхідно було встановити у справі вказаної категорії, а саме які ж збитки були спричинені позивачеві внаслідок неналежного, на його думку, виконання зобов`язання, оскільки від розміру збитків, як того вимагає ч. 3 ст. 551 ЦК України, необхідно було визначити розмір неустойки (пені).
Зазначає, що пояснення позивача щодо характеру завданих збитків зводились до одного, позивач не отримала квартиру у строк вказаний у договорі. Однак, на думку скаржника, вказана відповідь не свідчить про конкретний розмір спричинених збитків.
Вважає, що розмір пені в сумі 200000 грн, є необґрунтованим, занадто великим та несправедливим з урахуванням обставин справи. Крім того, такий розмір пені може призвести до банкрутства підприємства та невиконання інших договорів.

У квітні 2020 року представником ОСОБА_1 - адвокатом Ситником Т. А. було подано апеляційну скаргу в якій він просив суд скасувати рішення Придніпровського районного суду м. Черкаси від 21 лютого 2020 року в частині відмови в задоволенні позову та ухвалити нове, яким стягнути з ПП «Черкасисвітбуд» на користь ОСОБА_1 пеню в сумі 606219,37 грн.
Судові витрати покласти на відповідача. 
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом залишено без уваги, що ОСОБА_1 , з метою купівлі житла у відповідача, продала своє єдине житло та розраховувала на вселення в нього в кінці 2017 року, як це було зазначено в договорі.
Зазначає, що суд виходив із вартості нерухомого майна, яке мала отримати ОСОБА_1 у власність в сумі 332175 грн. Однак, дана сума не відповідає дійсним обставинам справи, адже вказана вартість була дійсною на момент його укладення, тобто станом на 2017 рік.
На даний час, після введення об`єкту в експлуатацію це майно коштує значно більше, а саме орієнтовна вартість збудованого за кошти позивача житла на даний час становить 832000 грн. Тому нарахована пеня на суму 606219,37 грн не є такою, що значно перевищує розмір завданих збитків, навпаки ці суми є близькими.
Вважає, що відповідач фактично відмовився від виконання договору та розірвав його в односторонньому порядку, про що неодноразово заявляв в суді.
Отже, нарахований розмір пені не є непосильним тягарем для відповідача, більше того він є значно меншим, ніж розмір пені, який застосовується в аналогічних правовідносинах, тому висновки суду першої інстанції про надмірний розмір пені не відповідають дійсним обставинам справи.

24 квітня 2020 року від ПП «Черкасисвітбуд» надійшов відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 в якому зазначає, що доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та такими, що навпаки підтверджують позицію відповідача.
Зазначає, що навіть в апеляційній скарзі позивач не наводить конкретний розмір збитків, а намагається порівняти ціни із іншими об`єктами нерухомості.
Вважає, що доводи ОСОБА_1 ґрунтуються на припущеннях, що є неприпустимим в цивільному процесі.
Просило відмовити у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 

29 квітня 2020 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу ПП «Черкасисвітбуд» в якому зазначає, що доводи апеляційної скарги відносно того, що строки виконання зобов`язання не порушені, адже в договорі допущені помилки, не відображають дійсних обставин справи, такі дії спрямовані на ухилення від встановленої договором відповідальності. Крім того, відповідач також посилається, як на пояснення причин пропуску строків виконання зобов`язання на дії управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області. 
Тобто, з однієї сторони відповідач апелює до допущеної помилки, а з іншої сторони до непереборної сили, що по суті є взаємовиключним.
Вважає, що протиправна поведінка відповідача, яка полягає у неналежному та несвоєчасному виконанні взятих на себе зобов`язаннях по Договору завдало позивачу, як моральної, так і матеріальної шкоди.
Просила у задоволенні апеляційної скарги ПП «Черкасисвітбуд» відмовити, а рішення Придніпровського районного суду м. Черкаси від 21 лютого 2020 року в частині задоволених позовних вимог залишити без змін.

Надходження апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції

Ухвалою Черкаського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .
Ухвалою Черкаського апеляційного суду від 21 квітня 2020 року в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПП «Черкасисвітбуд».
Ухвалою Черкаського апеляційного суду в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ від 18 травня 2020 року справу призначено до розгляду на 10 червня 2020 року на 12:00, в подальшому розгляд справи відкладено на 18 червня 2020 року.

Фактичні обставини справи, встановлені судом 

29 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Черкасисвітбуд» було укладено договір купівлі - продажу прав на квартиру № 06/07/2017 (Договір) (а.с. 7-16).
Згідно п. 1.1. Договору ПП «Черкасисвітбуд» зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язуються прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в п. 2.1. Договору, в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_1 . Перша черга будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, код 003/14 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором (а.с. 7).
Пунктом 1.2. Договору визначено, що предметом даного договору є майнові права на квартиру, за умовами виконання своїх обов`язків за цим договором ОСОБА_1 одержить від ПП «Черкасисвітбуд» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності ОСОБА_1 на квартиру (а.с. 7).
Згідно п. 1.3. Договору, майнові права на квартиру за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому - передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру (а.с. 7).
Відповідно до 2.3. Договору визначений орієнтовний строк закінчення будівництва 01 жовтня 2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 листопада 2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20 листопада 2017 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору (а.с. 8).
Пунктом 3.1 Договору визначено, що ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 332175 грн (а.с. 9).
Згідно п. 4.2. Договору, продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру на протязі строку дії цього Договору шляхом забезпечення будівництва об`єкту будівництва та прийняття його в експлуатацію. Орієнтовний строк будівництва та орієнтовний строк введення в експлуатацію зафіксовані в п. 2.3 цього Договору (а.с. 10).
Пунктом 5.3. Договору визначено, що продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язанням за цим договором.
Продавець зобов`язується підписати акт прийому-передачі після повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав на квартиру протягом 90 днів від дати прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва. Сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів на квартиру, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог винного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень (п. 5.3.4 Договору) (а.с. 12). 
Продавець зобов`язаний надіслати покупцю повідомлення про введення об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 5.3.7 Договору) (а.с. 12).
Протягом 30 календарних днів з дати одержання від продавця повідомлення, передбаченого п. 5.3.7 цього Договору, звернутися задля огляду квартири, оглянути квартиру, у випадку відсутності зауважень підписати акт прийому-передачі (п. 5.4.3 Договору) (а.с. 12).
Відповідно до п. 6.1 Договору, сторони несуть відповідальність у відповідності із чинним законодавством України та у випадках, передбачених Договором (а.с. 13).
Згідно п. 6.3. Договору, у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтовного строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення. За перші 3 місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується (а.с. 13).
Відповідно до п. 8.3 Договору, сторона, що не може виконати свої зобов`язання за Договором, повинна без зволікань письмово сповістити іншу сторону про настання таких обставин, їх характер й можливу тривалість з наданням необхідних документів, що підтверджують їх дію та розумний строк. Неповідомлення про настання обставин непереборної сили позбавляє Сторону права на звільнення від відповідальності (а.с. 14).
Пунктом 8.4 Договору визначено, якщо дія обставин непереборної сили, що перешкоджають виконання Стороною своїх зобов`язань за Договором, буде тривати більше 1 (одного) місяця, Сторони повинні погодити умови подальшого співробітництва в рамках Договору й підписати відповідну додаткову угоду до Договору. Обов`язок надання доказів дії обставин непереборної сили несе Сторона, що посилається на дію таких обставин як на причину невиконання або неналежного виконання своїх зобов`язань. У випадку неузгодження таких умов, якщо дія обставин непереборної сили буде тривати більше 3 (трьох) місяців кожна зі Сторін має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання Договору (а.с. 14).
Договором, у п. 10.1, також визначено, що будь-які повідомлення, що повинні бути направлені Сторонами відповідно до умов цього Договору, якщо інше прямо не передбачене цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі і направлені іншій Стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення за адресами, зазначеними у цьому Договорі, або вручені особисто Сторонам чи їх уповноваженим представникам (а.с. 15). 
Будь-які зміни та доповнення до цього Договору дійсні лише у тому випадку, якщо вони оформлені як додаткові угоди до цього Договору у письмовому вигляді за належними підписами Сторін, окрім випадків, передбачених цим Договором. Такі додаткові угоди будуть невід`ємною частиною Договору (а.с. 15).
Технічна характеристика квартири передбачена додатком №1 до Договору (а.с. 17).
ОСОБА_1 виконала в повному обсязі свої зобов`язання за даним Договором, а саме п. 3.1., та внесла повну оплату у розмірі 332175 грн на рахунок ПП «Черкасисвітбуд», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від 29 липня 2017 року (а.с. 19).
Також позивачем вносились кошти для благоустрою 3-го блоку, квартира АДРЕСА_6 , про що свідчать розписки (а.с. 20-22).
29 листопада 2018 року, 19 березня 2019 року, 23 квітня 2019 року позивач ОСОБА_1 зверталася із заявами до відповідача ПП «Черкасисвітбуд» щодо необхідності виконання умов договору. На що отримувала відповіді від 10 грудня 2018 року та 29 березня 2019 року (а.с. 23-32).
Наказом №73 від 02 вересня 2016 року Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради ПП «Черкасисвітбуд» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки по АДРЕСА_5 ), де зазначено, що визначали вимоги до об`єкта будівництва (а.с. 80-82). 
Декларація про початок виконання будівельних робіт вказаного житлового будинку (всіх черг) зареєстрована 10 березня 2017 року № ЧК 083170690359 (а.с. 83-86).
Згідно рішення головного інспектора будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області Ільченко І. С. від 30 березня 2018 року № 272 відновлено дію містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по вказаній адресі від 15 грудня 2015 року №1380 (а.с. 86-87).
12 червня 2019 року ПП «Черкасисвітбуд» листом пропонувало Вовк Н. І. підписати додаткову угоду до договору від 29 липня 2017 року, де зазначено, що у випадку не підписання додаткової угоди, буде розпочата процедура розірвання договору (а.с. 153-154).
У відповідь на лист про укладення додаткової угоди, ОСОБА_1 24 червня 2019 року зазначила, що відмовляється від запропонованих змін, оскільки строк введення житла в експлуатацію та час, з якого вона мала змогу проживати у ньому, був вирішальним. Крім того, запропонувала надати умови, за яких договір може бути розірваний за спільною згодою сторін (а.с. 155). 
Згідно дублікатів двох квитанцій від 27 вересня 2019 року та від 07 жовтня 2019 року ПП «Черкасисвітбуд» повернуло ОСОБА_1 внесені нею на виконання договору від 29 липня 2017 року кошти в сумі 180904 грн 52 коп. та 148720 грн (а.с. 140-141). 

Мотивувальна частина
Позиція Апеляційного суду

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. (ч. 1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України).
Згідно зі ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу.
Відповідно до ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційні скарги не підлягають до задоволення.

Мотиви, з яких виходить Апеляційний суд, та застосовані норми права

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
На підставі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Частиною 1 ст. 15 та ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно ст. ст. 626, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 655 та ч. 2 ст. 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Судом встановлено, що 29 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Черкасисвітбуд» було укладено Договір купівлі-продажу прав на квартиру № 06/07/2017 в якому вони узгодили предмет договору, його ціну та порядок оплати, порядок та строки виконання, порядок та підстави зміни, розірвання договору, а також відповідальність сторін за неналежне його виконання.
Тобто, підписавши Договір купівлі-продажу прав на квартиру № 06/07/2017, сторони погодили всі істотні умови, в тому числі умови щодо відповідальності сторін за невиконання умов Договору.
Зокрема, предметом спірного Договору є майнові права на квартиру в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_1 , перша черга будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення (п. 1.1., п. 1.2. Договору).
Окрім того, укладеним між сторонами Договором, визначено орієнтовний строк закінчення будівництва 01 жовтня 2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 листопада 2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20 листопада 2017 року. 
Також зазначено, що продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору (п. 2.3 Договору).
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язанням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1 ст. 509 ЦК України). 
Положеннями ст. ст. 526, 527, 530 ЦК України передбачено, що зобов`язанням повинні виконуватись належним чином і у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог закону.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язанням є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
У разі порушення зобов`язанням настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки (п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).
Цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового.
Частиною 1 ст. 549, ч. 2 ст. 551 ЦК України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язанням. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
При цьому, розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення (ч. 3 ст. 551 ЦК).
Статтею 552  ЦК України визначено, що сплата (передання) неустойки не звільняє боржника від виконання свого обов`язку в натурі. Сплата (передання) неустойки не позбавляє кредитора права на відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язанням.
Судом встановлено, щоОСОБА_1 , на виконання спірного Договору, сплатила ПП «Черкасисвітбуд» всю суму, яка визначена в Договорі.
Проте, у визначений в п. 2.3 Договору строк об`єкт будівництва не був зданий. Крім того, станом на час звернення ОСОБА_1 з позовом до суду, 07 травня 2019 року, договір також не був виконаним.
У свою чергу п. 6.2 Договору встановлена відповідальність ПП «Черкасисвітбуд» у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтовного строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення.
Щодо посилань відповідача на ту обставину, що в Договорі в п. 6.3 було допущено технічну помилку, то апеляційний суд зазначає, що дослідивши відповідальність сторін за спірним Договором, було встановлено, що сторони, при його укладанні, погодили саме рівну ступінь відповідальності як покупця, так і продавця в розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру. Договорами, які були долучені відповідачем в підтвердження заперечень проти позову, хоч і встановлений інший відсоток пені (штрафу), однак він є також рівним як для продавця, так і покупця, що вказує на те, що сторонами було визначено саме такий розмір відповідальності (а.с. 55, 60).
Отже, сторони в належній формі досягли згоди стосовно розміру пені від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення, в разі порушення умов договору, що є однією з його істотних умов.
Апеляційний суд враховує і те, що у відповідності до ч. ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України, зокрема, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Згідно ж до п. 11.2. Договору будь-які зміни та доповнення до цього Договору дійсні лише у тому випадку, якщо вони оформлені як додаткова угода до цього Договору у письмовому вигляді за належними підписами сторін, окрім випадків, передбачених цим Договором. Такі додаткові угоди будуть невід`ємною частиною Договору.
Пунктом 11.10. Договору сторони підтверджують, що вони дійшли згоди щодо всіх істотних умов Договору й жодна з них не буде посилатися в майбутньому після укладання цього Договору на недосягнення згоди щодо істотних умов Договору як на підставу для визнання його неукладеним або недійсним. 
Таким чином відповідач не здійснював жодних дій визначених законом та Договором спрямованих на внесення в нього змін, як щодо предмета договору (квартири в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_1 , перша черга будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення),строків будівництва, так і щодо будь-яких інших умов Договору чи його описок.
Лише після численних звернень ОСОБА_1 та після подачі даного позову ПП «Черкасисвітбуд» надіслало їй, 12 червня 2019 року, пропозицію укласти додаткову угоду якою, зокрема, змінювались строки здачі об`єкта будівництва в експлуатацію.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд погоджується із судом першої інстанції, що наявні підстави для стягнення із відповідача неустойки.
Досліджуючи питання щодо розміру такої неустойки, апеляційний суд дійшов наступних висновків.
Враховуючи п. 6.3 Договору, за один день прострочки не виконання зобов`язання із відповідача підлягає стягненню саме 1660,875 грн (100% - 332175 грн, 1% - 3321,75 грн, 0,5% -1660,875 (3321,75/2).
За період з 06 травня 2018 року по 06 травня 2019 року (за рік до звернення в суд з позовом) розмір неустойки становить 606219,375 грн (365*1660,875).
При цьому апеляційний суд зауважує, що відповідач, не погоджуючись із розміром неустойки, свого вмотивованого розрахунку суду не надавав, а лише заперечував сам факт її стягнення.
Стверджуючи про наявність обставин, які незалежно від відповідача вплинули на затягування строків виконання умов Договору, а саме наявність обмежень забудови, також не вчиняв дій визначених п. 8.3, п. 8.4 Договору, а саме не повідомляв письмово ОСОБА_1 про настання таких обставин та не погоджував умови подальшого співробітництва.
Крім того, дослідивши надані відповідачем докази, а саме Наказ №73 від 02 вересня 2016 року Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради ПП «Черкасисвітбуд» щодо обмежень забудови земельної ділянки по АДРЕСА_5 ) та рішення головного інспектора будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області Ільченко І. С. від 30 березня 2018 року № 272 про відновлення дії містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по вказаній адресі від 15 грудня 2015 року №1380, апеляційний суд враховує, що вказані обставини дійсно могли вплинути на строки виконання умов Договору. 
Однак, приведені обмеження діяли лише з 22 листопада 2017 року по 30 березня 2018 року, тобто протягом 128 днів, тоді як ПП «Черкасисвітбуд» не виконувало умови договору до часу його розірвання 07 жовтня 2019 року.
Вирішуючи питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов`язанням, суд повинен оцінити, чи є даний випадок винятковим, виходячи із інтересів сторін, які заслуговують на увагу; ступеню виконання зобов`язанням боржником; причини (причин) неналежного виконання або невиконання зобов`язанням, незначного прострочення виконання, наслідків порушення зобов`язанням, невідповідності розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам, поведінки винної особи (у тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідки) тощо.
Зменшення розміру заявленої до стягнення неустойки є правом суду, а за відсутності у законі переліку таких виняткових обставин, суд, оцінивши надані сторонами докази та обставини справи у їх сукупності, на власний розсуд вирішує питання про наявність або відсутність у кожному конкретному випадку обставин, за яких можливе зменшення неустойки.
Суд першої інстанції, при зменшенні розміру пені врахував ступінь виконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором, а також прийняв до уваги, що пеня у розмірі 606219,375 грн значно перевищує розмір сплачених позивачем на виконання умов Договору коштів і відповідач в повному об`ємі повернув всі сплачені позивачем кошти. Тому, зменшення судом першої інстанції неустойки до 200000 грн, апеляційний суд вважає оптимальним балансом інтересів сторін у спорі та запобігатиме настанню негативних наслідків для сторін.
Щодо доводів апеляційної скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Ситника Т. А., щодо необґрунтованого зменшення розміру пені, то апеляційний суд вважає, що ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції, відповідно до конкретних обставин справи зробив правильний висновок про можливість зменшення нарахованої позивачем пені на підставі ч. 3 ст. 551 ЦК України, зважаючи на відсутність доказів понесення позивачем збитків внаслідок допущеного відповідачем порушення зобов`язання у спірних правовідносинах, правовий статус відповідача, який несе обов`язок і перед іншими власниками майнових прав на квартири, які очікують на здачу даного об`єкта будівництва.
При цьому апеляційний суд звертає увагу, що саме суд першої інстанції користується певною можливістю розсуду щодо зменшення розміру штрафних санкцій (неустойки), оцінюючи розмір збитків та інші обставини, які мають істотне значення. 
Доводи скаржника ОСОБА_1 щодо збільшення вартості аналогічних квартир на момент розгляду справи також не заслуговує на увагу, адже надані з мережі інтернет оголошення щодо продажу квартири мають свої відмінні технічні характеристики, які впливають на визначення саме їх вартості. Крім того, в оголошенні щодо продажу квартири по АДРЕСА_5 зазначено, що власниками зроблено вже частково ремонт, а в іншому оголошенні зазначені технічні характеристики квартири, які не можна порівняти із спірною квартирою в силу відсутності таких у наданому для порівняння Договорі про резервування квартири від 29 липня 2017 року, укладеного між ПП «Черкасисвітбуд» та ОСОБА_1 .
Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого та законного висновку про можливість зменшення пені, враховуючи, що порушення зобов`язанням не завдало позивачеві значних збитків, а також беручи до уваги необхідність діяльності відповідача. 
Такої ж думки дійшов Верховний Суд у постанові від 26 лютого 2020 року справа № 904/3551/18.
Інші доводи апеляційних скарг є безпідставними та необґрунтованими, були предметом розгляду суду, яким дана належна оцінка.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (справа «Серявін та інші проти України» від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів вважає, що вказане рішення є законним та обґрунтованим, ухваленим на підставі норм матеріального та процесуального права, які регулюють спірні правовідносини, тому підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в  :

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Ситника Тараса Анатолійовича залишити без задоволення.
Рішення Придніпровского районного суду м. Черкаси від 21 лютого 2020 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного  судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.  
Повний текст постанови складено 23 червня 2020 року.  

Головуючий Л. І. Василенко

Судді: В. Г. Бородійчук

Л. В. Нерушак