ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"30" червня 2020 р.           Справа№ 910/9817/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Кравчука Г.А.
суддів:            Коробенка Г.П. 
          Козир Т.П. 
 
при секретарі судового засідання: Вороніній О.С.
за участю представників сторін:
від позивача: Островська Ю.В. ордер серія ЧК №98740
від відповідача: Старожук В.А. ордер серія КВ №461974 від 04.06.2020, Титикало Р.С. ордер серія КВ №469643 від 10.02.2020
розглянувши апеляційну скаргу    Товариства з обмеженою відповідальністю "Дека НК", м. Київ
на рішення    Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 (повний текст складено 08.01.2020)
у справі    №910/9817/19 (суддя Ващенко Т.М.)
за позовом    Товариства з обмеженою відповідальністю "Амадеус Ко", м. Київ
до    Товариства з обмеженою відповідальністю "Дека НК", м. Київ
про    визнання договору недійсним,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст і підстави позовних вимог.
У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Амадеус Ко" (далі - ТОВ "Амадеус Ко", позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дека НК"  (далі - ТОВ "Дека НК", відповідач) про визнання недійсним Договору оренди нерухомого від 26.08.2016 №26/08/2016-2.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що укладений між сторонами Договір не відповідає приписам законодавства України, оскільки визначений ним об`єкт оренди не є нерухомістю, адже його не було введено в експлуатацію, і тому він не може бути предметом правовідносин оренди. 
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви  його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 у справі №910/9817/19  у задоволенні позову  ТОВ "Амадеус Ко" відмовлено повністю.
Відмовляючи у позові, суд першої інстанції встановив нікчемність Договору №26/08/2016-2 в силу закону (ч.1 ст. 220 Цивільного кодексу України) з огляду на відсутність його нотаріального посвідчення, а також судового рішення про визнання його дійсним. При цьому, на переконання суду першої інстанції, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. На підтвердження вказаної позиції місцевий господарський суд послався на аналогічні висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 та постановах Верховного Суду від 03.10.2018 у справі № 369/2770/16-ц, від 07.11.2018 у справі № 357/3394/16-ц.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ "Дека НК" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить змінити мотивувальну частину рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019, а в іншій частині судове рішення залишити без змін.
В обґрунтування підстав, викладених в апеляційній скарзі, відповідач зазначає, що судом першої інстанції при встановленні нікчемності Договору №26/08 та Договору №26/08/2016-2 неправильно застосовано норми матеріального права, а обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, є недоведеними, що є підставою для зміни мотивувальної частини оскаржуваного рішення.  Так, відповідач вказує, що із змісту вказаних договорів убачається, що строк оренди (найму) тераси  за кожним із них не перевищує трьох років, а тому дані правочини не підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню в силу закону. Відтак суд першої інстанції до спірних правовідносин неправильно застосував норми ч.4 ст. 203, ч. 1 ст. 220, ст. 793 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). За твердженням відповідача, одночасне укладення двох договорів оренди тераси строком менше трьох років кожен, аж ніяк не підпадає під поняття недобросовісної поведінки сторін та не може розцінюватися судом як порушення принципу добросовісності.  Крім того, відповідач в апеляційній скарзі акцентує увагу на тому, що суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення помилково ототожнив поняття "строк дії договору" та "строк оренди".
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №910/9817/19 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Кравчука Г.А. (судді доповідача), суддів Козир Т.П. та Чорногуза М.Г.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 010.02.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Дека НК" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 у справі №910/9817/19, справу призначено до розгляду на 09.04.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 №211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" (зі змінами) відповідно до статті 29 Закону України "Про захист населення від інфекційних хвороб", з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19 та з урахуванням рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10.03.2020 з 12 березня до 24 квітня 2020 року на усій території України запроваджено карантин.
З метою мінімізації ризиків розповсюдження гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, відповідно до приписів ст. 32 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з метою надання можливості учасникам справи скористатися своїми процесуальними правами, передбаченими ст. 124, п. п. 1, 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України, ч. 3 ст. 2, ст.ст. 7, 13 ГПК України, щодо рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом, гласності судового процесу, змагальності сторін та свободі в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості, враховуючи завдання господарського судочинства, Північним апеляційним господарським судом ухвалою від  07.04.2020 відкладено розгляд апеляційної скарги ТОВ "Дека НК" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 у даній справі на 18.05.2020. У зв`язку з зазначеним судове засідання призначене у цій справі на 09.04.2020 не відбулося.
У судовому засіданні 18.05.2020 розгляд апеляційної скарги ТОВ  "Дека НК" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 у даній справі  за клопотанням  представника ТОВ "Дека НК" відкладено на 15.06. 2020.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 11.06.2020 призначено повторний автоматизований розподіл справи, у зв`язку з перебуванням судді Чорногуза М.Г. у відпустці.
Згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.06.2020, справу № 910/9817/19 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді доповідача) Кравчука Г.А., суддів Козир Т.П. та Коробенка Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2020 у даній справі задоволено клопотання представника відповідача адвоката Сівакова Л.М. про відкладення розгляду справи, розгляд апеляційної скарги ТОВ  "Дека НК" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 відкладено на 30.06.2020. Даною ухвалою до відома учасників апеляційного  провадження доведено, що їх участь у судовому засіданні не є обов`язковою та не з`явлення їх представників в судове засідання не є перешкодою розгляду апеляційної скарги по суті.
Позиції учасників справи.
02.03.2020 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просить суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін. 
У відзиві на апеляційну скаргу позивач зауважує, що, на його думку, викладені в ній доводи є необґрунтованими та такими, що не підтверджуються обставинами справи, а оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним та правосудним, винесеним у відповідності до вимог чинного законодавства. 
Так, позивач вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо необхідності нотаріального посвідчення спірного Договору, зважаючи на те, що за його умовами волевиявлення сторін для передачі об`єкта оренди (частини тераси) в користування шляхом підписання акта приймання - передачі не вимагається і строк оренди за Договором 26/08/2016-2 розпочинається автоматично на підставі попереднього Договору №26/08, укладеного  сторонами  в той же день, що і спірний Договір, 26.08.2016. Тобто, в момент укладення договорів оренди тераси сторонами було визначено та встановлено орендні правовідносини щодо приміщення тераси площею 349 кв.м. із безперервним строком такої оренди в 70 місяців, який розпочався 26.08.2016. 
Явка представників сторін.
У судовому засіданні 30.06.2020 представники відповідача вимоги апеляційної скарги підтримали, просили її задовольнити.
Представник позивача у судовому засіданні заперечив апеляційну скаргу, рішення суду першої інстанції у даній справі просив залишити без змін.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, 26.08.2016 між ТОВ "Амадеус Ко" (орендодавець) та ТОВ "Дека НК" (орендар) було укладено Договір оренди №26/08 нерухомого майна (далі - Договір №26/08), відповідно до п. п. 1.1, 1.2 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування об`єкт оренди: частину тераси загальною площею 349 кв.м. на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А"), яка розташована за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А (комплекс).
За змістом п. п. 2.1, 2.3 Договору №26/08 цільове використання об`єкта оренди - розміщення закладу ресторанного господарства. Строк оренди становить 35 місяців. Перебіг строку оренди починається з дати передачі об`єкту оренди по акту приймання-передачі.
Положеннями п. 3.1 Договору №26/08 визначено, що передача об`єкту оренди в користування орендарю здійснюється 26.08.2016 з одночасним підписанням уповноваженими представниками сторін відповідного акту приймання-передачі, який підтверджує факт передачі об`єкта оренди.
Відповідно до п. 12.1 Договору №26/08 договір набирає сили з дати його підписання уповноваженими представниками обох сторін та скріплення печатками обох сторін і припиняється по закінченні строку оренди, а стосовно обов`язків, пов`язаних з розрахунками та передачею об`єкту оренди - після повного виконання.
На виконання умов Договору №26/08 ТОВ "Амадеус Ко" передало, а ТОВ "Дека НК" прийняло об`єкт оренди, про що між сторонами було складено та підписано акт прийому-передачі об`єкту оренди від 26.08.2016.
Одночасно в цей же день, 26.08.2016, між ТОВ "Амадеус Ко" (орендодавець) та ТОВ "Дека НК" (орендар) було укладено спірний Договір оренди №26/08/2016-2 нерухомого майна (далі - Договір №26/08/2016-2), відповідно до п. п. 1.1, 1.2 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування об`єкт оренди: частину тераси загальною площею 349 кв.м. на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А"), яка розташована за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А (комплекс).
Згідно з п. п. 2.1, 2.3 Договору №26/08/2016-2 цільове використання об`єкта оренди - розміщення закладу ресторанного господарства. Строк оренди становить 35 місяців. Перебіг строку оренди починається з дати передачі об`єкту оренди по акту приймання-передачі.
Пунктом 3.1 Договору №26/08/2016-2 визначено, що передача об`єкту оренди в користування орендарю здійснюється 27.07.2019 з одночасним підписанням уповноваженими представниками сторін відповідного акту приймання-передачі, який підтверджує факт передачі об`єкта оренди. Під час передачі об`єкта оренди орендарю акт приймання-передачі готує орендодавець та передає на підписання орендарю. Якщо орендодавець не надасть орендарю акт приймання-передачі 27.07.2019, а орендар фактично буде користуватися об`єктом оренди, то об`єкт оренди буде вважатися переданим у користування орендодавцем орендарю у відповідності до умов договору, а орендодавець зобов`язується виплатити орендарю не пізніше 01.08.2019 штраф у розмірі орендної плати за останній місяць оренди (з урахуванням індексації), нарахованої у відповідності до умов договору оренди нерухомого майна, укладеного між орендодавцем та орендарем 26.08.2016.
Відповідно до п. 12.1 Договору №26/08/2016-2 договір набирає сили з дати його підписання уповноваженими представниками обох сторін та скріплення печатками обох сторін і припиняється по закінченні строку оренди, а стосовно обов`язків, пов`язаних з розрахунками та передачею об`єкту оренди - після повного виконання.
Матеріалами справи підтверджується, що між сторонами спору також 26.08.2016  було оформлено з тим же цільовим призначенням (розміщення закладу  ресторанного господарства) правовідносини оренди нежитлових приміщень загальною площею 825,1 кв.м., які розташовані на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А") за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А, шляхом  укладення Договору оренди нерухомого майна зі строком оренди за ним - 113 місяців, що починається з 26.08.2016, і такий договір було посвідчено 26.08.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горняк Х.В. за реєстровим №598 (далі - Договір № 598).
Колегією суддів апеляційного господарського суду встановлено, що ТОВ "Амадеус Ко" є власником об`єкта нерухомого майна - будівлі №1 (літера " А") загальною площею 20    107,6 кв.м., що підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно № 18050312 від 20.02.2014 та Інформаційною довідкою № 138810882 від 24.09.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. 
Відповідно до даних Експлікації приміщень до плану поверхів будівлі 16-А по вул. Паркова дорога  в м. Києві р-н Печерський, Плану 3-го поверху зазначеної будівлі Технічного паспорта на будівлю А по вул. Паркова дорога, 16-А, в м. Києві, виготовленого станом на 11.02.2014, тераса, частина якої є об`єктом оренди за оспорюваним позивачем Договором №26/08/2016-2 та межує із приміщенням (залою ресторану), що орендується відповідачем за Договором №598 (в Експлікації приміщення 35-36 за планом поверху 3 номеру груп приміщень - 14)  не  присвоєно відповідного номеру, не визначено її площу та відповідно її не включено до складу зазначеного об`єкта нерухомого майна. Водночас за описом приміщень літери А за планом поверху 3 номеру груп приміщень - 11 значиться: 30% тераса загальною площею 174,0 кв.м. (тотожна площі літніх приміщень).
Спір у справі виник у зв`язку із оспорюванням позивачем дійсності Договору №26/08/2016-2.
Підставою для недійсності Договору №26/08/2016-2 позивачем визначається невідповідність його положенням чинного законодавства України, зокрема вимогам ст. 182, 761 ЦК України, у зв`язку із тим, що переданий за ним об`єкт оренди (частина тераси загальною площею 349 кв.м. на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А"), яка розташована за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А) не було введено в експлуатацію, щодо нього не було здійснено державної реєстрації і тому він не набув статусу нерухомого майна, а відтак, є неможливою передача його в оренду за договором оренди нерухомого майна.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
Стосовно обраного позивачем способу захисту цивільних прав - про визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна від 26.08.2016 №26/08/2016-2 колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає таке.
Метою звернення особи до суду у порядку будь-якої юрисдикції є захист її порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти і об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу передбачено    ст. ст. 15, 16 ЦК України.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову. Визначення предмета і підстав позову належить виключно позивачеві.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. В свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Для визначення предмета позову як способу захисту права чи інтересу важливим є перелік способів захисту цивільного права та інтересу, наведений у ч. 2 ст. 16 ЦК України, за змістом якої способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Майже аналогічний за змістом перелік способів захисту передбачений у ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України). 
Статтею 204 ЦК України    встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена    законом    або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК України.
За змістом ч. 1 ст. 215 ЦК України    підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою        статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2 ст. 215 ЦК України).
Частиною 3 ст. 215 ЦК України передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) . 
За змістом позовної заяви ТОВ "Амадеус Ко" оспорює дійсність Договору №28/08/2016-2 у зв`язку з тим, що він не відповідає нормам чинного законодавства (оспорюваний правочин).
Отже позивач обрав належний спосіб захисту його прав, який відповідає вимогам ст.ст. 15, 16 ЦК України, ст. 20 ГК України. При цьому, позивач звертаючись до суду з вимогою про визнання правочину недійсним повинен довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання договорів недійсними.
Вирішуючи спір про визнання правочину (господарського договору) недійсним, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання такого правочину (господарського договору) недійсним на момент його вчинення (укладення) й настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Як вбачається із змісту позовної заяви підставою для недійсності Договору №26/08/2016-2 позивачем визначається невідповідність його  вимогам ст. ст. 182, 761 ЦК України, у зв`язку із тим, що переданий за ним об`єкт оренди  не було введено в експлуатацію, щодо нього не було здійснено державної реєстрації і тому він не набув статусу нерухомого майна, а відтак, є неможливою передача його в оренду за договором оренди нерухомого майна.
За змістом     ст.ст. 316-319 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Суб`єктами права власності є Український народ та інші учасники цивільних відносин, визначені    ст. 2 цього Кодексу. Усі суб`єкти права власності є рівними перед законом. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч.1 ст. 181 ЦК України).
Згідно вимог ч. ч. 1, 2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації; державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права  в порядку, встановленому законом. 
Відповідно до ч. ч. 1, 2, 3 та 6 ст. 283 ГК України    за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України    з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 1 ст. 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Положеннями ч. 1 ст. 760 ЦК України визначено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 ЦК України).
Тобто, за загальним правилом право передати майно в оренду реалізує власник.  
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, врегульовані Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. 
Згідно ст. 2 зазначеного Закону державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За приписами ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до речових прав, які підлягають державній реєстрації, віднесено право власності.
Статтею 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено нерухоме майно, щодо якого проводиться державна реєстрація прав. До його переліку включено об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, зокрема будівлі, споруди, а також їх окремі частини. 
Позивачеві 20.02.2014 Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві видано Свідоцтво про право власності на нерухоме майно за індексним номером 18050312, в тому числі на складову частину об`єкта нерухомого майна: будівля №1 (літера " А") загальною площею 20 107,6 кв.м., за адресою м. Київ, вул. Паркова дорога, 16-А. Інформаційною довідкою №138810882 від 24.09.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна підтверджується проведення 31.07.2013 (з урахуванням внесених змін на підставі рішення №11044590 від 19.02.2014) державної реєстрації вказаного об`єкта нерухомого майна в цілому та складової  його частини - будівля №1 (літера " А") загальною площею 20 107,6 кв.м., номер запису про право власності: 2041434. 
Як встановлено апеляційним господарським судом до загальної площі об`єкта нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за позивачем, - будівлі №1 (літера "А"), що розташована за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А, яка становить 20 107,6 кв.м., не включено частину тераси 3-го поверху площею 349 кв.м., яка є об`єктом оренди за оспорюваним позивачем Договором №26/08/2016-2 та межує із приміщенням (залою ресторану), що орендується відповідачем за Договором №598 (в Експлікації приміщення 35-36 за планом поверху 3 номеру груп приміщень - 14). 
Отже, щодо спірного об`єкта оренди (частини тераси площею 349 кв.м. на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А"), що розташована за адресою: м. Київ, вул. Паркова дорога, 16-А) не здійснено державної реєстрації права власності за позивачем у відповідності до вимог ст. 182 ЦК України та ст.4, 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", що у свою чергу свідчить про відсутність у позивача відповідно до вимог ч. 2 ст. 331 ЦК України права розпоряджатися цим майном, в тому числі передавати його в оренду та виступати орендодавцем у спірних правовідносинах. 
Частинами 1, 2 ст. 228 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить із змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. Таким чином, публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.
При кваліфікації правочину за ст. 228 ЦК України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін.
Стаття 228 ЦК України не містить припису щодо обов`язкового встановлення умислу (наміру) сторін (сторони) правочину (господарського договору) "на незаконний результат" виключно під час досудового провадження справи і розгляду її в суді або у момент винесення постанови про адміністративне правопорушення, так само як не містить і положення про те, що доказом вини обов`язково має бути вирок суду у кримінальній справі, і що в іншій спосіб та іншими доказами наявність такого умислу (вини у формі умислу) чи наміру судом встановлюватися не може, у тому числі при розгляді господарської справи.
Питання, чи мало місце протиправне діяння та чи вчинене воно відповідною особою, як і спрямованість умислу особи, може також доводитися іншими наявними в матеріалах справи доказами в їх сукупності з урахуванням вимог, визначених процесуальним законом.
Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постановах від 13.02.2018 у справі №910/1421/16, від 15.02.2018 у справі № 911/1023/17, від 17.04.2018 у справі № 910/1424/16.
Право приватної власності фізичної та юридичної особи є безумовним конституційним правом людини і громадянина, непорушність якого гарантується статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Конституцією України та законами України.
З огляду на викладені обставини, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що Договір №26/082016-2, укладений позивачем як орендодавцем, який не провів державну реєстрацію нерухомого майна і відповідно не набув права власності на це майно, не має наслідком виникнення законного права на володіння та користування майном у орендаря, а тому Договір №26/08/2016-2 є таким, що порушує публічний порядок, оскільки такий правочин посягає на економічну основу держави щодо непорушності права приватної власності як конституційного права людини і громадянина і спрямований на використання приватної власності на нерухоме майно всупереч закону, який передбачає обов`язковість державної реєстрації прав. 
Наведене свідчить про нікчемність Договору №26/08/2016-2 у відповідності до вимог ч. 2 ст. 228 ЦК України.
Нікчемний правочин є недійсним в силу закону та не потребує визнання його таким судом.
За таких обставин, Договір №26/08/2016-2, який є нікчемним в силу закону, не породжує будь-яких правових наслідків для сторін, а тому позовна вимога про визнання вказаного Договору недійсним як оспорюваного не може бути задоволена судом. У позові слід відмовити із зазначених підстав.
Поряд з цим, колегія суддів апеляційного господарського суду враховує таке.
Найм будівлі або іншої капітальної споруди врегульовано положеннями ст. ст. 793 - 797 ЦК України. Змістом зазначених статей ЦК України  передбачено найм як будівлі або іншої капітальної споруди, так і їх окремої частини.
У відповідності до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Положеннями    ст. 794 ЦК України    право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Отже чинне законодавство обумовлює укладення договору оренди нерухомого майна на строк більше трьох років з його обов`язковим нотаріальним посвідченням.
За приписами ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Аналізуючи зміст оспорюваного Договору №26/08/2016-2 колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції щодо необхідності враховувати іншій укладений між цими ж сторонами в цей же день Договір №26/08, предмет та умови якого є ідентичними спірному Договору, окрім дати передачі в оренду об`єкта оренди (за Договором №26/08 строк початку оренди з 26.08.2016 на 35 місяців, тобто, до 26.07.2016; за Договором №26/08/2016-2 - з 27.07.2016 на 35 місяців). Зазначені обставини не заперечуються представниками сторін.
Як убачається із змісту п.3.1 Договору №26/08/2016-2 та з огляду на умови Договору №26/08 і передачі за ним в користування відповідачу ще 26.08.2016 спірного об`єкту оренди, фактично відсутня необхідність волевиявлення орендодавця на передачу об`єкта оренди в користування шляхом оформлення акта приймання - передачі і відповідно вплив на початок строку оренди за Договором №26/08/2016-2, оскільки такі обставини в силу п. 3.1 Договору №26/08/2016-2 настають автоматично з закінченням обумовленого Договором №28/06 строку оренди.
Дані обставини оформлених правовідносин оренди між сторонами в повній мірі дають правові підстави для висновку, що укладаючи 26.08.2016 одночасно два договори оренди одного і того ж майна з розбивкою безпосереднього строку оренди за ними по 2 роки та 11 місяців на кожний, в дійсності сторони виразили намір на виникнення між ними з 26.08.2016 правовідносин оренди нерухомого майна тривалістю не менше 70 місяців (5 років та 10 місяців).
При цьому, в підтвердження вказаного висновку суд першої інстанції правомірно врахував ту обставину, що між сторонами 26.08.2016 також було укладено Договір №598, яким оформлено правовідносини оренди нежитлових приміщень загальною площею 825,1 кв.м., розташовані на третьому поверсі будівлі №1 (літера "А") за адресою: м. Київ, Паркова дорога, 16-А, з тим же цільовим призначенням - розміщення закладу ресторанного господарства,  зі строком оренди 113 місяців, що починався також з 26.08.2016. Отже, отримання відповідачем в користування згідно Договору №28/06 та Договору №28/06/2016-2 відповідного об`єкту оренди було зумовлено бажанням здійснювати діяльність в сфері ресторанного господарства, задіявши площу літнього приміщення разом з основною будівлею - нежитловим приміщенням загальною площею 825,1 кв.м., отриманим в оренду строком на 113 місяців за нотаріально посвідченим договором.
Апеляційний господарський суду вважає правильним висновок суду першої інстанції, що укладення одночасно Договору №26/08 та Договору №26/08/2016-2 мало на меті виключно обхід встановленого законодавством обов`язку здійснення нотаріального посвідчення правочину оренди нерухомості, укладеного строком більше трьох років, тобто, відбулося фактичне дроблення строку оренди майна за ними, що в силу приписів ст.ст. 12, 13 ЦК України свідчить про недобросовісність сторін.
Вчинення зазначеного дроблення за наведених обставин не нівелює обов`язку нотаріального посвідчення Договору №26/08 та Договору №26/08/2016-2, адже їх укладенням сформовано єдині правовідносин оренди нерухомості строком 70 місяців (тобто, більше трьох років), а тому згідно приписів ст. 793 ЦК України вони підлягали обов`язковому нотаріальному посвідченню.
До того ж, системний аналіз положень ст. ст. 793-795 ЦК України вказує на те, що законодавцем не ототожнюється строк договору оренди, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки обумовлені відповідним договором, зі строком оренди, який і виникає за наслідками здійснення сторонами своїх прав і обов`язків в межах строку дії відповідного договору.
За загальним правилом, встановленим ст.795 ЦК України, з моменту передання орендарю в користування об`єкту оренди і починається обчислення строку договору оренди, однак, виключно у випадку якщо інше не встановлено договором. Тобто, законодавцем була передбачена можливість встановлення учасниками орендних правовідносин на власний розсуд початку обчислення строків дії договору оренди, який не співпадає з початком строку оренди об`єкту оренди за ним, однак, в будь-якому випадку такі дії мають відповідати загальним положенням законодавства, що регулюють відповідні правовідносини.
Із змісту п. 12.1 Договору №26/08/2016-2 вбачається, що сторонами було погоджено, що такий правочин набирає сили з дати його підписання уповноваженими представниками обох сторін та скріплення печатками обох сторін і припиняється по закінченні строку оренди.
Отже, за умовами укладеного Договору №26/08/2016-2 сторони  визначили, що перебіг обчислення строку договору оренди починається не з фактичної передачі об`єкту оренди в оренду, а з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення їх печатками, що в даному випадку мало місце 26.08.2016.
З огляду на викладене та встановлений в п. 2.3 Договору №26/08/2016-2 строк оренди, із закінченням якого було визначено припинення строку дії такого договору, вбачається, що Договір №26/08/2016-2 було укладено строком на 5 років та 10 місяців (2 роки 11 місяців з 26.08.2016 по 26.07.2019 + 2 роки 11 місяців з 27.07.2019 по 26.07.2022).
Наведене поряд з іншими обставинами підтверджує дійсні наміри сторін при породженні спірних правовідносин.
Водночас із матеріалів справи вбачається та не заперечується представниками сторін, що нотаріальне посвідчення Договору №26/08/2016-2, як і Договору №26/08 не проводилося. 
За приписами ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Таким чином, з огляду на відсутність нотаріального посвідчення Договору №26/08 та Договору №26/08/2016-2, а також судових рішень про визнання їх дійсними, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що такі правочини є нікчемними в силу приписів ч. 1 ст. 220 ЦК України .
Зважаючи на встановлені у даній справі обставини при перевірці доводів позивача в обґрунтування позовної вимоги про недійсність оспорюваного Договору №26/08/2016-2, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що заявлена вимога не підлягає задоволенню, оскільки під час розгляду справи судом встановлена нікчемність Договору №26/08/2016-2 у відповідності до приписів ч. 2 ст. 228, ч. 1 ст. 220 ЦК України. Нікчемний правочин є недійсним в силу закону та не потребує визнання його таким судом. 
У зв`язку з наведеним, доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, спростовуються встановленими обставинами та застосованими нормами матеріального права, підстави для задоволення апеляційної скарги відповідача відсутні, а рішення суду першої інстанції необхідно змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, резолютивну частину оскаржуваного рішення залишити без змін. 
Враховуючи положення ч.1 ст.9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів №2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Зокрема, Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноматність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій, інші доводи сторін, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на апеляційну скаргу, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне  застосування норм матеріального права.
За змістом п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право змінити рішення.
Згідно з положеннями ст. 277 ГПК України підставами для зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
З огляду на викладене апеляційна скарга ТОВ "Дека НК" не підлягає задоволенню. 
Однак, рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Судові витрати.
Відповідно до ч. 14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За змістом п.2 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України у разі відмови в позові судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.
Зважаючи на висновок апеляційного господарського суду про зміну мотивувальної частини оскаржуваного рішення суду першої інстанції і залишення без змін резолютивної частини вказаного рішення, яким в задоволенні позову ТОВ "Дека НК" відмовлено, судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника (відповідача).
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
П О С Т А Н О В И В:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дека НК" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019  у справі №910/9817/19 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019 у справі №910/9817/19 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
3. В іншій частині рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2019  у справі 910/9817/19 залишити без змін.
4. Матеріали справи №910/9817/19 повернути до місцевого господарського суду. 

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено 07.07.2020.

Головуючий суддя                                                            Г.А. Кравчук 

Судді                                                                                Г.П. Коробенко

                                                                                Т.П. Козир