ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"21" вересня 2020 р.           Справа№ 911/1561/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Євсікова О.О.
суддів:            Корсака В.А. 
          Попікової О.В. 
 
за участю:
секретаря судового засідання: Кульчицької І.А.,
представників сторін:
позивача:         не з`явилися, 
відповідача:     Магратій Я.В.,
третьої особи: Гончаренко С.М.,
розглянувши апеляційну скаргу 
Товариства з обмеженою відповідальністю "Геравіт"
на рішення Господарського суду Київської області від 27.05.2020 (повний текст підписано 09.06.2020)
у справі № 911/1561/19 (суддя Третьякова О.О.)
за позовом          Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях 
до                    Товариства з обмеженою відповідальністю "Геравіт",
третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:
                    Обслуговуючий кооператив "ЖБК Маєток"
про                    розірвання договору та повернення майна,

В С Т А Н О В И В:
Рішенням Господарського суду Київської області у справі №911/1561/19 від 27.05.2020 позов задоволено:
- розірвано договір купівлі-продажу державного майна об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату від 07.08.1998 №15-НБ-ЗД, що знаходиться за адресою: вул. 8 березня, 47, м. Обухів, Київська область, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області та Акціонерним товариством закритого типу "Геравіт";
- зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Геравіт" передати Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях об`єкт незавершеного будівництва - профтехучилище на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату", що знаходиться за адресою: вул. 8 березня, 47, м. Обухів, Київська область за актом приймання-передачі;
- стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Геравіт" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях судовий збір в сумі 3.842,00 грн.
Не погодившись з прийнятим рішенням, ТОВ "Геравіт" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого суду скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.07.2020 справу передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Попікова О.В., Корсак В.А. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.07.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Геравіт" на рішення Господарського суду Київської області від 27.05.2020 у справі № 911/1561/19, розгляд справи призначено на 12.08.2020.
У судовому засіданні 12.08.2020 оголошувалась перерва до 19.08.2020.
У судовому засіданні 19.08.2020 оголошувалась перерва до 21.09.2020.
Вимоги та доводи апеляційної скарги зводяться до того, що місцевий суд не надав належної оцінки тому, що відповідач вжив усіх необхідних дій щодо виконання умов договору, тоді як затримку строків виконання обов`язків за договором (необхідність виправлення невірно визначеного цільового призначення земельної ділянки у документації, що стосується спірного об`єкта) зумовили причини, які не залежали від дій ТОВ "Геравіт". Крім того, апелянт наголошує на тому, що він поніс значні фінансові витрати для належного виконання своїх зобов`язань (відповідачу необхідно було провести роботи з варіантного проектування, отримати рішення органу місцевого самоврядування щодо зонування території забудови з дотриманням вимог про проведення громадських слухань щодо цього, отримати містобудівні, технічні умови, містобудівні обмеження, розробити проектну документація для проведення будівництва, отримати експертні звіти щодо проектної документації, подати до профільної установи - Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області документи для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, обгородження й охорону об`єкта тощо).
У відзиві на апеляційну скаргу позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, зазначив, що рішення місцевого суду прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права і просив залишити вказане рішення без змін.
У судовому засіданні 21.09.2020 представники відповідача та третьої особи надали усні пояснення у справі, відповіли на запитання суду, просили задовольнити  апеляційну скаргу.
Представники позивача в судове засідання не з`явились, про дату та час судового засідання повідомлені належним чином.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи, та зважаючи на обмежений процесуальний строк розгляду апеляційної скарги, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності вказаних представників.
Частинами 1, 4 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. 
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як встановлено місцевим судом та підтверджується матеріалами справи, 07.08.1998 між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Київській області (правонаступником якого є позивач) та Акціонерним товариством закритого типу "Геравіт" (правонаступником якого є відповідач) - укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні 28.07.1998 (далі - договір), що знаходиться за адресою: вул. 8 березня, 47, м. Обухів, Київська область.
За умовами п. 1.1 цього договору позивач як продавець зобов`язався передати у власність відповідачу (покупцю) об`єкт незавершеного будівництва - профтехучилище на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату, розташованого за адресою: вул. 8 березня, 47, м. Обухів, Київська область на земельній ділянці площею 3,37 га, а покупець зобов`язався  прийняти цей об`єкт і сплатити за нього визначену ціну.
Відповідно до п. 1.2 договору право власності на об`єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
У п. 1.3 договору сторони погодили, що вартість об`єкта незавершеного будівництва визначена на підставі даних балансу без урахування індексу інфляції, яка затверджена наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області від 12.01.1998 № 5-27-3/1. Початкова ціна продажу на аукціоні становить 1.639,00 грн.
Згідно з протоколом проведення аукціону №3 від 28.07.1998, який затверджений наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області від 29.07.1998 №5-27-4/17, остаточна ціна продажу об`єкта незавершеного будівництва становить 20.000,00 грн (п. 1.4 договору).
Відповідно до п. 1.5 договору вказаний в цьому договорі об`єкт приватизації продано за 20.000,00 грн (двадцять тисяч гривень).
Згідно з п. 3.1 договору передача об`єкта приватизації здійснюється продавцем покупцеві в 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору.
Розділом 5 укладеного договору встановлено перелік обов`язків, покладених на покупця (відповідача), зокрема:
- в установлений цим договором термін сплатити ціну продажу об`єкта приватизації;
- в установлений цим договором термін прийняти об`єкт приватизації;
- в 6-місячний термін з моменту підписання цього договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт приватизації;
- добудувати об`єкт з можливою зміною первісного призначення;
- застава, передача об`єкта можливі тільки після повної сплати коштів за об`єкт приватизації;
- зміни у проектно-технічній документації (при зміні первісного призначення) погоджувати у порядку, встановленому чинним законодавством, з місцевими органами влади;
- на вимогу продавця надавати йому необхідні матеріали, відомості, документи тощо щодо виконання умов цього договору.
10.08.1998 сторони підписали акт прийому-передачі державного майна об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату, розташованого за адресою: вул. 8 березня, 47, м. Обухів, Київська область.
02.11.2004 між сторонами у справі укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні 28.07.1998, яким внесені зміни до договору в частині збільшення термінів для підготовки документів та здійснення відповідних дій щодо переоформлення права забудовника на об`єкт приватизації (пп. 3 п. 5.1 договору); завершення будівництва об`єкта до 31.12.2007 з можливою зміною первісного призначення (пп. 4 п. 5.1 договору).
04.04.2008 між сторонами у справі укладено договір про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні 28.07.1998, яким внесені зміни в частині збільшення терміну виконання зобов`язання, а саме: до 31.07.2008 підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об`єкт приватизації (п.п. 3 п. 5.1 договору); в термін до 31.12.2012 добудувати та ввести об`єкт в експлуатацію як житлово-офісний комплекс з об`єктами соціально-побутового призначення (п.п. 4 п. 5.1 договору); доповнити договір пп. 8 п. 5.1, відповідно до якого до моменту введення в експлуатацію об`єкта надавати щоквартально звіт до регіонального відділення про зроблену роботу згідно із затвердженим графіком; п. 5.2 договору викладено у такій редакції: «не відчужувати об`єкт та земельну ділянку, на якій він розташований, до завершення будівництва та введення в експлуатацію»; доповнено розділ 7 пунктом 7.5, відповідно до якого за ненадання продавцю необхідних документів, які підтверджують виконання умов договору купівлі-продажу державного майна, на покупця накладається штраф у вигляді 100 неоподаткованих мінімумів доходів громадян.
Матеріалами справи підтверджується, що 26.11.2013 позивач та відповідач уклали додатковий договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні 28.07.1998.
Згідно з додатковим договором від 26.11.2013 пп. 4 п. 5.1 розділу 5 основного договору було викладено у новій редакції, а саме: «Добудувати та ввести об`єкт в експлуатацію як житлово-офісний комплекс з  об`єктами соціально-побутового призначення протягом 5 (п`яти) років з моменту набрання чинності цього додаткового договору».
Крім цього, основний договір було доповнено пп. 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, а саме: 
- п. 5.4 "подальше відчуження об`єкта приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених у п. 5.32 договору, включно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням, у порядку, що затверджується Фондом державного майна України";
- п. 5.5 "у разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник об`єкта приватизації зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об`єкт приватизації подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують право власності";
- п. 5.6 "договори про подальше відчуження об`єкта приватизації, обтяженого зобов`язаннями, що визначені у договорі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації";
-  п. 5.7 "відсутність погодження державним органом приватизації подальшого відчуження об`єкта приватизації є підставою для визнання правочинів щодо такого відчуження недійсними".
Листом від 12.11.2018 №50-09-5683 позивач повідомив відповідача про необхідність перевірки умов виконання укладеного між ними договору, дату цієї перевірки  та  просив  забезпечити  участь  уповноваженого  представника  під  час проведення контрольного заходу за місцем знаходження об`єкта приватизації. У вказаному листі також було зазначено про необхідність пред`явлення підтверджуючих документів на виконання умов договору в оригіналах та належним чином засвідчених копіях для долучення до матеріалів перевірки.
23.11.2018 до позивача надійшов лист відповідача від 20.11.2018 №19/11 з проханням перенести строки завершення будівництва об`єкта на 2023 рік, до якого було приєднано такі документи:
- копія схеми генплану будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухові; 
- копія рішення 11 сесії 7 скликання Обухівської міської ради №200/1-11-VII від 23.06.2016 про надання дозволу на розробку плану зонування;
- копія рішення 15 сесії 7 скликання Обухівської міської ради №294/9-15-VII від 27.10.2016 про затвердження плану зонування; 
- копія містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки 09-03№4-М:Б від 28.11.2016 "Будівництво п`ятиповерхового будинку житлового та громадського призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухові"; 
- копія технічних умов №К-00-170176НС-005553 від 10.04.2017 на приєднання до електричних мереж електроустановок;
- копія технічних умов №04-7/706 від 26.04.2017 на організацію телекомунікаційних послуг; 
- копія технічних умов на №750-15 від 26.12.2016 на приєднання до газорозподільної системи; 
- копія технічних умов №823600/826032-2132 від 08.05.2017 на радіофікацію; 
- копія технічних умов № 18 від 27.04.2017 на підключення до комунальних систем м. Обухів житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухів; 
- копія містобудівних умов і обмеження 09-05 № 12-міб від 22.08.2018 (наказ №15 від 22.08.2018) для проектування об`єкта будівництва "Будівництво житлово-громадського комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухів"; 
- копія експертного звіту від 10.11.2017 № V-0069- 17/ПРОЕКСП щодо розгляду проектної документації за проектом "Будівництво п`ятиповерхового будинку житлового та громадського призначення по вул. 8-го Березня, 47 в м. Обухів";
- копія додатку до експертного звіту від 10.11.2017 № V-0069- 17/ПРОЕКСП щодо розгляду проектної документації за проектом "Будівництво п`ятиповерхового будинку житлового та громадського призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухів";  
- копія заяви для отримання дозволу на виконання будівельних робіт №979 від 29.10.2018 за проектом "Будівництво п`ятиповерхового будинку житлового та громадського призначення по вул. 8-го березня, 47 в м. Обухів";  
- копія проекту договору про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні від 28.07.1998, посвідченого 07.08.1998 Обухівською державною нотаріальною конторою.
26.11.2018 позивач повідомив листом відповідача про необхідність доопрацювання документів для прийняття рішення щодо внесення змін до договору.
Актом поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату від 27.11.2018 позивач зафіксував невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу цього об`єкта незавершеного будівництва, а саме: не закінчено будівництво об`єкта незавершеного будівництва та не введено в експлуатацію (завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію мало б бути здійснено протягом п`яти років з моменту набрання чинності додаткового договору від 26.11.2013).
Вказаний акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва відповідач отримав для підписання 06.12.2018, що підтверджується підписом директора відповідача на супровідному листі від 05.12.2018 №50-09-5168.
Листом №28/12 від 28.12.2018 відповідач повернув позивачу підписаний акт поточної перевірки від 27.11.2018 та надав заперечення до вказаного акта. Вказаний лист отриманий позивачем 02.01.2019 за вхідним №05-50/01, що підтверджується відбитком штампу позивача.
Також відповідач звернувся до позивача з листом №20/12 від 27.12.2018 (відповідь на лист позивача від 26.11.2018 №50-09-5926 щодо необхідності доопрацювання документів для прийняття рішення щодо внесення змін до договору), у якому повідомив, що на розгляді Обухівської міської ради знаходиться питання про продовження терміну добудови житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення по вул. 8-го березня в м. Обухів та вирішення якого включено до порядку денного сесії на 24.01.2019. 
Крім того в обґрунтування питання щодо внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта приватизації відповідач надав план поетапного виконання будівельно-монтажних робіт та ведення в експлуатацію будівель і споруд житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення по вул. 8-го березня в м. Обухів.
Листом №50-09-128 від 10.01.2019 позивач повідомив відповідача про те, що відповідно до п. 1 Порядку оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в органі приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1329, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за №1344/32796, встановлено, що заява подається заявником до органу приватизації, що здійснив перевірку не пізніше 10 днів з дати отримання ним акта перевірки, оформленого у встановленому законодавством порядку, а тому подане заперечення до акта поточної перевірки подане позивачем з перевищення термінів подання заяви на оскарження результатів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.
Також повідомлялося, що питання продовження терміну добудови та ведення в експлуатацію об`єкта приватизації шляхом внесення змін до укладеного договору унеможливлене з огляду на акт поточної перевірки та відсутність згоди органу місцевого самоврядування про продовження строків будівництва об`єкта.
Враховуючи те, що у встановлений строк відповідач не виконав вимоги щодо добудови та введення в експлуатацію житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення протягом 5 (п`яти) років з моменту надбання чинності додаткового договору від 26.11.2013, позивач звернувся до суду з даним позовом про розірвання договору купівлі-продажу державного майна об`єкта незавершеного будівництва профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату на аукціоні 28.07.1998 та про зобов`язання повернути об`єкт незавершеного будівництва за актом приймання-передачі (повернення) майна.
Колегія суддів відзначає, що договори, які укладаються в процесі приватизації, є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про договори, якщо інше не випливає з законодавства про приватизацію.
У п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України унормовано, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір.
Відповідно до приписів ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови  (пункти),  визначені  на  розсуд  сторін  і  погоджені  ними,  та  умови,  які є обов`язковими відповідно  до  актів  цивільного  законодавства. 
Як  визначено у ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим до виконання сторонами.
Статтями 525, 526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту  або  інших  вимог,  що  звичайно  ставляться.  Одностороння  відмова  від зобов`язання  або  одностороння  зміна  його  умов  не  допускається,  якщо  інше  не встановлено договором або законом. 
Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (ст. 530 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Приписами ст. 612 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом . 
Згідно зі ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст. 651 Цивільного кодексу України).
Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно з п. 7.3 договору у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання договору та повернення об`єкта незавершеного будівництва у власність продавця.
У п. 11.1 договору, з якого виник спір, сторони погодили, що у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або арбітражного суду.
Статтею 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" встановлено, що з моменту переходу права власності на об`єкт приватизації покупець, який придбав об`єкт приватизації, зобов`язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації. 
Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк. 
На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. 
У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність. 
Порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України.
Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації. Строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п`яти років, за винятком тих, для яких Фондом державного майна України за поданням аукціонної комісії може бути встановлено інший строк виконання зобов`язань.
Умовами договору від 07.08.1998 (у редакції додаткового договору про внесення змін від 26.11.2013) на покупця покладався обов`язок добудувати об`єкт незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію як житлово-офісний комплекс з об`єктами соціально-побутового призначення протягом 5 (п`яти) років з моменту набрання чинності договором про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.11.2013. Отже, кінцевим терміном добудови та введення в експлуатацію об`єкту за договором є  26.11.2018 (5 років від нотаріального посвідчення додаткового договору про внесення змін).
Актом від 27.11.2018 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату від 07.08.1998 №5-НБ-ЗД встановлено невиконання відповідачем умов договору. 
При цьому доказів оскарження зазначеного акта поточної перевірки, викладених у ньому фактів, тобто обставин, якими встановлено порушення покупцем умов договору, матеріали справи не містять.
Також в матеріалах справи відсутні інші документи, які б підтверджували факт  виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу від 07.08.1998 в установлений строк щодо добудови та введення в експлуатацію об`єкта будівництва.
Доказів зворотнього не подано.
Апеляційний суд враховує, що відповідач не ініціював пролонгацію договору від 07.08.1998 у спосіб, як цього вимагає чинне законодавство, шляхом направлення оферти, подальшого акцепту, не вчиняв дій, спрямованих на оскарження у судовому порядку безпідставності, на його думку, відмови у задоволенні пропозиції про продовження строків виконання обов`язку з добудови і введення об`єкту в експлуатацію, не звертався до відповідача з документами з метою інформування про свою активну позицію і про хід будівництва, не інформував відповідача про затримку у виконанні зобов`язань за договором тощо. Тобто відповідач не вживав юридично-значимих дій, які б свідчили про активне бажання виконати свої позитивні зобов`язання перед відповідачем у найкращий спосіб.
Колегія суддів також відзначає, що в ході розгляду даної справи місцевим судом, відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом про зобов`язання укласти договір про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - профтехучилища на 540 місць Київського картонно-паперового комбінату № 15-НБ-ЗД від 07.08.1998, а саме щодо продовження строків завершення будівництва на 5 років. Такий зустрічний позов було повернуто місцевим судом, а ухвала про повернення зустрічного позову Товариством з обмеженою відповідальністю "Геравіт" не оскаржена.
У зв`язку з викладеним апеляційний суд дійшов висновку про наявність у позивача законного права щодо порушення питання про розірвання спірного договору в судовому порядку та повернення об`єкта приватизації.
Посилання  апелянта на те, що орган місцевого самоврядування погодив продовження терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва строком на 3 (три) роки до 26.11.2021 колегія суддів не приймає з огляду на таке.
Відповідно  до  ч. 1 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" укладення  та  внесення  змін  до  договорів  купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
Згідно з Порядом внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1328, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за №1341/32793, у разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, надає рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.
Для долучення до матеріалів справи відповідач надав суду лист Виконавчого комітету Обухівської міської ради від 22.08.2019 №1874, в якому вказується, що згідно з  рішеннями Обухівської міської ради від 31.01.2019 №1028-45VII та від 28.03.2019 №1115-47-VII відповідачу погоджено продовження терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва за адресою: вул. 8-го березня, м. Обухів, Київська область строком на 3 (три) роки до 26.11.2021.
Водночас вказане погодження надано відповідачу після закінчення строку виконання будівництва об`єкта та його введення в експлуатацію, передбаченого у п. 5.3.1 договору (у редакції додаткового договору про внесення змін від 26.11.2013). Крім того таке погодження було відсутнє при розгляді позивачем звернення відповідача щодо внесення змін до договору в частині перенесення строків завершення строків будівництва об`єкта на 2023 рік.
Посилання відповідача на помилкову зміну цільового призначення земельної ділянки працівниками Держгеокадастру, що призвело до втрати часу на отримання дозвільних документів на будівництво та виконання умов договору купівлі-продажу у встановлений ним строк, до уваги апеляційний суд не бере, оскільки наведені обставини не є такими, що звільняють відповідача від обов`язку, передбаченого умовами договору, а відтак є необґрунтованими та безпідставними.
Колегія суддів також відзначає, що у відповідача було достатньо часу з 1998 року, в якому укладено договір купівлі-продажу, до 2018 року належним чином виконати взяті на себе зобов`язання, зокрема щодо отримання, погодження різного роду необхідних документів, яких потребує процес будівництва нерухомого майна та введення його в експлуатацію як житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового призначення.
Відповідач та третя особа в поясненнях посилаються на відсутність самого об`єкта незавершеного будівництва, оскільки його не було законсервовано, а за висновком Державного науково-дослідного інституту будівельних конструкцій від 02.06.2008 №325-1626 він непридатний для продовження будівництва і, на підставі рішення Виконавчого комітету Обухівської міської ради від 17.06.2008 "Про надання дозволу ТОВ "Геравіт" на демонтаж будівель і споруд незавершених будівництвом по вул. 8 березня 47 м. Обухова" будівлі і споруди об`єкта незавершеного будівництва за вказаною адресою було демонтовано.
Згідно з розділом 9 договору ризик випадкової загибелі об`єкта або випадкового псування об`єкта приватизації несе покупець з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
Матеріали справи не містять належних, допустимих і достовірних доказів, які доводили б факт демонтажу профтехучилища, а тому суд не бере вказані вище твердження до уваги.
Частиною 1 ст. 193 Господарського кодексу країни встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
За змістом ч. 1 ст. 216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.
Враховуючи усе викладене вище, позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях  до  Товариства  з  обмеженою  відповідальністю  "Геравіт"  про  розірвання договору та поверненню майна у повному обсязі є обґрунтованими, доведені і такими, що підлягають повному задоволенню.

Колегія суддів також відзначає, що відповідач 21.09.2020 звернувся до апеляційного суду з клопотанням, у якому просив приєднати до матеріалів справи додаткові докази та врахувати їх при розгляді апеляційної скарги, а саме: копії витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.09.2013, наказу №7 від 21.03.2020, містобудівних умов та обмеження від 24.03.2020, містобудівних умов та обмежень від 06.04.2020, наказу №9 від 06.04.2020, містобудівних умов та обмежень від 22.08.2018, будівельного паспорту №422.07 від 2007 року з карткою об`єкту будівництва, архітектурно-планувального завдання №422/0 від 2007 року, витягу з рішення Обухівської міської ради від 30.06.2020.
Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Однак у поданому клопотанні відповідач жодним чином не обґрунтував неможливості подання таких доказів до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Як вбачається з дат ухвалення (реєстрації) документів, долучених до клопотання відповідача, такі документи об`єктивно існували на час розгляду спору по суті у суді першої інстанції.
Підготовче провадження у справі було закрито місцевим судом 28.02.2020, а рішення у справі прийнято 27.05.2020.
Однак відповідач не подавав зазначених документів до місцевого суду під час підготовчого провадження, а також не звертався до суду з клопотання про поновлення строку для їх подання на стадії судового розгляду.
А отже відсутні докази неможливості подання таких документів місцевому суду.
Крім того, оскільки рішення місцевого суду у даній справі було прийнято 27.05.2020, то додатково поданого відповідачем витягу з рішення Обухівської міської ради від 30.06.2020 на час прийняття оскаржуваного рішення суду взагалі першої інстанції не існувало.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Апеляційний перегляд рішення місцевого суду з урахуванням документів, які не існували станом на час ухвалення оскаржуваного рішення та, відповідно, не могли бути подані суду першої інстанції, фактично призвів би до перегляду справи по суті на основі зовсім інших фактичних та правових підстав, що є недопустимим на стадії апеляційного провадження відповідно до вимог ГПК України.
З наведених підстав колегія суддів залишає клопотання скаржника від 21.09.2020 без задоволення.
Водночас колегія суддів відзначає, що згідно з ч. 1 ст. 320 ГПК України рішення, постанови та ухвали господарського суду, Вищого суду з питань інтелектуальної власності, якими закінчено розгляд справи, а також ухвали у справах про банкрутство (неплатоспроможність), які підлягають оскарженню у випадках, передбачених Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", що набрали законної сили, можуть бути переглянуті за нововиявленими або виключними обставинами.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно зі ст. ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, колегія суддів вважає, що судове рішення місцевого суду прийняте з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для вирішення спору, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень, викладених в поданій апеляційній скарзі, скаржником не було надано суду апеляційної інстанції.
Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня  2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Беручи до уваги наведене, всі інші аргументи учасників судового процесу колегія судів з урахуванням п. 3 ч. 4 ст. 238 ГПК України відхиляє як такі, що не стосуються предмета спору, є явно необґрунтованими та неприйнятними з огляду на законодавство та усталену судову практику.
У справі, що розглядається, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що судове рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається. 
Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275 - 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Геравіт" на рішення Господарського суду Київської області від 27.05.2020 у справі №911/1561/19 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 27.05.2020 у справі №911/1561/19 залишити без змін.
3. Повернути до Господарського суду Київської області матеріали справи №911/1561/19.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складений 23.09.2020.

Головуючий суддя                                                            О.О. Євсіков 

Судді                                                                                В.А. Корсак

                                                                                О.В. Попікова