УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №278/3367/19 Головуючий у 1-й інст. Грубіян Є. О. 
Категорія 30 Доповідач Галацевич О. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого - судді Галацевич О.М.,                
суддів:                  Григорусь Н.Й., Микитюк О.Ю.,
з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.                
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №278/3367/19 за позовом  ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал», Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит», третя особа - приватний нотаріус Київського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, застосування наслідків недійсності правочину,
за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 , 
на рішення Житомирського районного суду Житомирської області, ухвалене 28 лютого 2020 року суддею Грубіяном Є.О. у м. Житомирі, повний текст рішення складено 28 лютого 2020 року,

в с т а н о в и в :

У грудні 2019 року ОСОБА_1 , який діє в інтересах  ОСОБА_2 , звернувся в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал» (далі - ТОВ «Грифон капітал»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит» (далі - ТОВ «Профіт кредит»), в якому просив: визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 11 листопада 2019 року між відповідачами, застосувати наслідки недійсного правочину - двосторонню реституцію, скасувавши реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Профіт кредит».
Обґрунтовував позов тим, що оспорений договір укладено із порушенням вимог чинного законодавства України, незалежна оцінка для встановлення ринкової вартості нерухомого майна, що є предметом цього договору, не проводилась, ціна договору була самостійно встановлена відповідачами, що є порушенням умов іпотечного договору від 06.03.2008, укладеного між Акціонерним Банком «Факторіал-Банк» і ОСОБА_3 та договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Внаслідок цього майно відчужено ТОВ «Грифон капітал» - ТОВ «Профіт кредит» за значно заниженою ціною, оплата за договором не проводилась, такий договір укладений всупереч інтересам власника майна та всупереч принципам господарської діяльності ТОВ «Грифон капітал». Також, не виконано вимоги іпотечного договору, щодо здійснення повідомлення Іпотекодавця ОСОБА_3 про відступлення права вимоги за договором кредиту. За рік до укладення договору про відступлення права вимоги, іпотекодавець ОСОБА_3 (син позивачки) помер (дата смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ). Крім того, на предмет іпотеки розповсюджувалася дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», проте ТОВ «Грифон капітал» здійснив відчуження житлового будинку без згоди власника. Також, після смерті боржника за кредитним договором його заміна на спадкоємців фактично не відбулася, пред`явлення стягувачем своїх вимог до спадкоємців у визначений законом строк не доведена. ОСОБА_2 , яка є єдиним спадкоємцем (дочка та дружина померлого відмовились від спадщини на користь позивачки), не погоджувалась та не погоджується забезпечувати виконання новим боржником, у зв`язку із чим, іпотечний договір підлягає припиненню зі зняттям заборони відчуження іпотечної нерухомості. Крім того, з моменту ухвалення судом рішення про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором, останній припинив свою дію, кредитор втратив можливість нарахування процентів за користування кредитними коштами.
Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого 2020 року відмовлено у задоволенні позову  ОСОБА_2 .
В апеляційній скарзі  ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 , посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане судове рішення та ухвалити нове - про задоволення позову (а.с. 221-230 т. 1).
Зазначив, що суд безпідставно розглянув справу у спрощеному позовному провадженні, без дослідження оригіналу оспореного договору, без урахування письмових доказів наданих позивачкою. На його думку, суд не звернув увагу на те, що предметом позову у даній справі є визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку, натомість, як у преамбулі оскаржуваного договору, визначено ринкову вартість земельної ділянки. Тобто, незалежна оцінка встановлення вартості нерухомого майна не проводилась. Суд не врахував, що застосування до спірних правовідносин приписів ст. 38 Закону України «Про іпотеку» є неможливим, а договір, укладений між відповідачами, суперечить ст.ст. 203, 215 ЦК України, що є безумовною підставою для визнання його недійсним. Вказав на помилкове посилання суду на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 25 квітня 2018 року (провадження № 61-5799св18), оскільки обставини у справі, яка переглядається апеляційним судом та даної справи є різні. У своїх доводах послався на постанову Верховного Суду України від 21 травня 2012 року у справі №6-20цс11.
У відзиві ТОВ «Профіт кредит» просив залишити апеляційну скаргу без задоволення (а.с. 22-23 т. 2).
Заслухавши пояснення представника позивачки, представника ТОВ «Профіт кредит», перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1-3, 5 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Визнаючи угоду недійсною на підставі частини першої статті 203 ЦК України, суди у рішенні мають встановити, якому саме закону чи іншому нормативному акту оспорена угода не відповідає.
У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що: «закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».
За змістом частини першої статті 38 Закону передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про всій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частини шостої статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Судом першої інстанції встановлено, що 05.03.2008 між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 1822083200:06:001:0459) та житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 за ціною 1060620 грн. Відповідно до п. 2.1. даного договору ОСОБА_3 зобов`язався сплатити ОСОБА_4 вказану суму договору до 07.03.2008 (а.с. 154-155 т. 1).
06.03.2008 акціонерний банк "Факторіал-Банк", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "ФІДОБАНК" та ОСОБА_3 уклали кредитний договір №044-В/48 на придбання нерухомого майна у сумі 178000 доларів США (а.с.44-48 т. 1).
Згідно п. 1.3. даного кредитного договору виконання ОСОБА_3 кредитних зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів за користування кредитом, комісійних винагород, можливих неустойок та інших витрат забезпечено договором поруки, укладеним банком з ОСОБА_5 ; іпотечним договором, предметом якого є житловий будинок літ. А загальною площею 192 кв.м., житловою площею 145,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладеним з ОСОБА_3 (а.с. 52-53 т.1); договором про задоволення вимог Іпотекожержателя (з відкладальною умовою) з ОСОБА_3 (а.с.54 т.1).
06.03.2008 акціонерний банк "Факторіал-Банк" та ОСОБА_3 уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л., реєстраційний номер 1692, згідно якого ОСОБА_3 передав в іпотеку акціонерному банку "Факторіал-Банк" придбане за кредитні кошти нерухоме майно: житловий будинок літ. А, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 1.2.1. даного договору ОСОБА_3 зобов`язався зареєструвати право власності на земельну ділянку (кадастровий номер 1822083200:06:001:0459) та передати її в забезпечення виконання кредитних зобов`язань за кредитним договором №004-В/48 від 06.03.2008.
06.03.2008 акціонерний банк "Факторіал-Банк" та ОСОБА_3 уклали договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л., реєстраційний номер 1694, яким погодили умови позасудового врегулювання спору - звернення стягнення з іпотечним застереженням на об`єкт іпотеки - житловий будинок літ. А, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 4.1 розділу 4 іпотечного договору визначено, що в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язання за договором кредиту та/або цим договором, сторони домовилися про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку", у позасудовому порядку шляхом укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Пунктом 4.2. даного договору визначено, що іпотекодержатель набуває право продажу від свого імені предметів іпотеки незалежно від строку виконання основного зобов`язання, у тому числі, у разі смерті іпотекодавця.
Право вимоги за договором кредиту №004-В/48 від 06.03.2008 року відступлено наступними договорами: договором про відступлення права вимоги №4 від 28.02.2014 від ПАТ "ФІДОБАНК" до ТОВ "Скай Кепітал" (а.с. 158-159 т. 1); договором про відступлення права вимоги №11 від 04.06.2014 від ТОВ "Скай Кепітал" до ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" (а.с. 161-163 т. 1); договором про відступлення права вимоги № 18042019/ГФ/ГК від 27.04.2017 від ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" до ТОВ "Грифон Капітал" (а.с. 166-170 т. 1).
Право вимоги за іпотечним договором від 06.03.2008 відступлено наступними договорами: договором №4 про відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 28.02.2014 від ПАТ "ФІДОБАНК" до ТОВ "Скай Кепітал" (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А., реєстровий номер 196); договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки №1 від 04.06.2014 від ТОВ "Скай Кепітал" до ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А., реєстровий номер 502) та договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки №18042019/ГФ/ГК від 19.04.2019 від ТОВ "Факторингова компанія "Глобал Фінанс" до ТОВ "Грифон Капітал" (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В., реєстровий номер 400).
Заочним рішенням Корольовського районного суду м. Житомира у справі №2-239/11 від 26.09.2011 стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_3 та поручителя ОСОБА_5 на користь ПАТ "СЕБ Банк" заборгованість за кредитним договором №004-В/48 від 06.03.2008 в розмірі 1800852,11 грн (а.с. 175-176 т. 1).
Позичальник ОСОБА_3 та фінансовий поручитель ОСОБА_5 зобов`язання за кредитним договором не виконували, у зв`язку з чим станом на 30.11.2009 загальна сума заборгованості склала 181997,43 доларів США. 
07.04.2011 ПАТ "СЕБ Банк" надіслало боржнику вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки (а.с. 171-172 т.1).
Така вимога, отримана ОСОБА_3 11.04.2011, залишилась ним без виконання (а.с. 173-174 т.1).
Постановою державного виконавця відділу державної виконавчої служби Житомирського районного управління юстиції від 26.06.2015 відкрито виконавче провадження №47950414 на підставі виконавчого листа №2-239/11 про стягнення з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 вищезгадуваної заборгованості (а.с. 178 т. 1).
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер, що підтверджується витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 52884250 від 07.08.2018 (а.с. 30 т. 1).
Спадкоємцями майна померлого ОСОБА_3 , є його мати, ОСОБА_2 - позивач у даній справі, дружина ОСОБА_5 та дочка ОСОБА_6 . Заявами №242 та №241, поданими приватному нотаріусу Житомирського районного нотаріального округу Демецькій С.Л. від 07.08.2018 ОСОБА_5 та ОСОБА_6 відмовились від спадщини після померлого ОСОБА_3 (а.с. 28-29 т. 1).
Заявою №240 від 07.08.2018, поданої приватному нотаріусу Житомирського районного нотаріального округу Демецькій С.Л., позивач, ОСОБА_2 , прийняла спадщину після смерті ОСОБА_3 (а.с. 27 т. 1).
11.11.2019 ТОВ "Грифон Капітал" та ТОВ "Профіт Кредит" уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І.В., зареєстрований в реєстрі за №1545 (а.с. 180-181 т.1).
Відповідно до п. 1 даного договору ТОВ "Грифон Капітал" продав, а ТОВ "Профіт Кредит" купив житловий будинок літ. А загальною площею 192,0 кв.м, в тому числі житловою площею 145,9 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно п. 3 договору продаж вчинено за 94887 грн.
Ухвалюючи рішення про залишення позову без задоволення, суд виходив з того, що заявлені позивачем вимоги не можуть бути підставами для задоволення вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки, оскільки наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону, законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору. 
Такий висновок є правильним, оскільки розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд правильно визначився з характером спірних правовідносин, застосував норми матеріального права, повно та всебічно з`ясував обставини справи, дослідив докази і надав їм належну оцінку. 
Аргументи апеляційної скарги є аналогічними доводам, викладеним в позовній заяві, не мають правового значення для вирішення спору та не спростовують висновку суду першої інстанції, який відповідає позиції, висловленій у постанові Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 201/9258/15, яку правильно врахував суд при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин.
Положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). У даному випадку примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, оскільки іпотечне майно відчужено на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Також, кредитор не був позбавлений права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки і у разі наявності рішення про стягнення заборгованості.
Посилання на ту обставину, що відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами 19.04.2019 відбулося без згоди іпотекодавця, який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , та без згоди його спадкоємця, не мають правового значення для вирішення даної справи, оскільки мають інші правові наслідки. Крім того, позивачкою не доведений факт повідомлення попереднього іпотекодержателя про смерть іпотекодавця, а ТОВ «Грифон капітал» надсилав 23.04.2019 на адресу, зазначену ОСОБА_3 у кредитному договорі, повідомлення про відступлення прав вимоги за цим договором та договорами забезпечення, яке було повернуто поштою (а.с. 189-191 т. 1). 
Окрім того, у разі переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, який як спадкоємець набуває статусу іпотекодавця. Отже іпотека у зв`язку з фактом набуття її предмета у власність спадкоємцями боржника-іпотекодавця не припиняється. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 17.04.2018 у справі №522/407/15-ц.
Також п. 4.2 Іпотечного договору було передбачено, що іпотекодержатель набуває права продажу предмету іпотеки незалежно від строку виконання зобов`язання, зокрема, у випадку смерті іпотекодавця. 
Здійснення нотаріусом реєстрації права власності на спірне майно за ТОВ «Профіт кредит» не за місцезнаходженням цього майна має інші правові наслідки і значення для вирішення спору у межах заявлених позовних вимог не має.
Ціна позову у даній справі визначається з урахуванням позовних вимог про застосування наслідків недійсності правочину з вартості майна, відчуженого за оспореним договором. Така вартість майна становила 94887 грн. Отже, доводи апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального законодавства, зокрема розгляду справи у спрощеному позовному провадженні без повідомлення сторін,  є безпідставними. 
Наданий суду апеляційної інстанції висновок експерта від 16.06.2020 №416/06.20, яким встановлена дійсна ринкова вартість предмета іпотеки, а саме житлового будинку та земельної ділянки площею 0,0988 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , яка становить 901000 грн, в тому числі: вартість житлового будинку - 776300 грн, вартість земельної ділянки - 124700 грн (а.с. 42-80 т.2) не має правового значення для вирішення спору.
Інші наведені у апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду першої інстанції, не дають підстав вважати, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, такі доводи були предметом дослідження суду із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи. 
Рішення суду є законним і обґрунтованим, підстав для його скасування суд апеляційної інстанції не вбачає. 
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , який діє в інтересах  ОСОБА_2 , залишити без задоволення, а рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого 2020 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 17 серпня 2020 року