ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2020 року 
м. Київ

Справа №  922/2216/19 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С.,  Сухового В.Г., 
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватної фірми "Ліна"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 26 лютого 2020     року (головуючий - Терещенко О. І., судді - Сіверін В. І., Слободін М. М.) у справі
за позовом Харківської міської ради 
до  Приватної фірми "Ліна",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача -  Фізичної особи - підприємця Манжоса Дениса Олеговича,
про розірвання договору оренди землі
(за участю представників: позивача - Мовчан М.В., відповідача - Цимбалюк  С.В.)

Історія справи
Фактичні обставини, встановлені судом
1. 27.12.2012 на підставі      рішень Харківської міської ради (далі - позивач, орендодавець) від 23.10.2008    №283/08 та від 25.04.2012 №704/12   між Харківською міською радою та Приватною фірмою "Ліна" (далі - відповідач, ПФ "Ліна", орендар) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:04:008:0008 загальною площею 0,0340 га року   по просп. Правди, 5Б у м. Харкові   для експлуатації та обслуговування літнього кафе з торговельним павільйоном строком до 01.10.2033 (далі - договір оренди землі). 
1.1. У договорі оренди землі сторонами погоджено:
- будь-яке будівництво, реконструкція існуючих будівель на      наданій у користування земельній ділянці      та зміна цільового призначення      цієї земельної ділянки      без відповідного дозволу, передбаченого законодавством      не допускається (п.7); 
- заборону самовільної забудови земельної ділянки (п. 17);
- припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання      другою стороною обов`язків передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38);
- розірвання договору в односторонньому порядку за умов: несплати розміру орендної плати протягом більш ніж трьох місяців; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передачі в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39).
2. На вказаній земельній ділянці розташовано належне відповідачу на праві власності нерухоме майно - нежитлова будівля літ. "К-1" площею 86,6 м.кв., яка функціонує як кафе.
3. 11.07.2018   за договором № 1/18 ПФ "Ліна" передала належну йому нежитлову будівлю в оренду  Фізичній особі - підприємцю Манжосу Денису Олеговичу (далі - ФОП Манжос Д.О.) строком до 10.06.2021 (далі - договір оренди будівлі). 
4. Актом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 13.12.2018   №1293-А встановлено проведення Манжосом Д.О. будівельних робіт з реконструкції тераси нежитлової будівлі літ. "К-1" по просп. Незалежності, 5-Б у м. Харкові під приміщення без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт та без проектної документації.
4.1. За порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю видано припис від 13.12.2018 №1293-Пр-З про зупинення проведення будівельних робіт та накладено на Манжоса Д.О. адміністративне стягнення у вигляді штрафу (постанова по справі про адміністративне правопорушення від 26.12.2018 №1293-П).
Короткий зміст позовних вимог 
5. У липні 2019 року Харківська міська рада звернулася з позовом до ПФ "Ліна" про розірвання договору оренди землі.  
6. За твердженням позивача проведення реконструкції нежитлової будівлі без відповідного дозволу, передбаченого законодавством, свідчить про порушення відповідачем умов      договору оренди землі та відповідно до пункту 38 договору та статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є безумовною підставою для його розірвання на вимогу орендодавця за рішенням суду.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
7. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30 жовтня 2019 року в позові відмовлено повністю.
8. Суд першої інстанції констатував недоведеність позивачем істотного порушення відповідачем умов договору оренди землі в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, як і наявності інших підстав для розірвання договору, визначених земельним законодавством та прямо передбачених умовами договору. Одночасно суд зазначив, що в умовами договору оренди землі дійсно встановлено заборону самовільної забудови земельної ділянки, проте порушення такої заборони ні за умовами договору, ні за вимогами законодавства не є безумовною підставою для одностороннього розірвання договору. 
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
9. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 26 лютого 2020 року рішення суду першої інстанції скасовано. Позов задоволений, розірвано укладений між сторонами договір оренди землі.
10. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що здійснення реконструкції нежитлової будівлі без отримання передбаченого законодавством дозволу на проведення таких робіт, що встановлено відповідним компетентним органом - Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, свідчить про порушення умов пунктів 7 та 17 договору оренди земельної ділянки, положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та є підставою для розірвання договору відповідно до пункту 38 цього договору і статті 651 ЦК України.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження
11. Не погоджуючись із постановою суду першої інстанції, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Ухвалою Верховного Суду від 23.04.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою відповідача з підстав, передбачених пунктами 1,  4 частини 2 статті 287 ГПК України. 
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
12. Суд апеляційної інстанції застосував положення статі 651 ЦК України без урахування усталених висновків Верховного Суду у справах №№ 910/22259/17, 910/22454/17, 910/20932/17, 910/21033/17, 910/3568/18, 910/4427/18, 910/5001/19, 926/1557/18, 920/221/19, №   912/1385/17 щодо критеріїв істотності порушення умов договору як підстави дострокового розірвання договору на вимогу сторони, що призвело до прийняття незаконного судового рішення. Так, судом лише констатовано факт порушення умов договору оренди землі, проте не встановлено жодних обставин істотності такого порушення, що є обов`язковою умовою розірвання договору за рішенням суду в порядку статті 651 ЦК України.
13. У порушенням статей 73, 74, 76 ГПК України суд не надав правової оцінки та не навів обґрунтованого відхилення доводів відповідача про те, що відповідне адміністративне правопорушення у сфері містобудування вчинено не відповідачем, а третьою особою, яка не є стороною спірного договору оренди. 
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)
14. Висновки Верховного Суду у наведених в касаційній скарзі постановах стосуються правовідносин, які не є подібними тим, що були предметом розгляду у даній справі, а тому відсутні підстави для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права при вирішенні спору. 
Позиція Верховного Суду
15. Частиною 2 статті 2 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
15.1. Положеннями статей 24, 25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
15.2. Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
15.3. Частиною 1 статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
16. Разом з тим за частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
17. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин порушення стороною його умов, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України.
18. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
19. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. 
20. Близький за змістом висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17.
21. Верховний Суд наголошує, що за змістом частини 2 статті 651 ЦК України підставами для розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є (1) істотне порушення договору другою стороною або (2) встановлення умовами договору або законом конкретних випадків, настання яких є підставою для ініціювання стороною процедури примусового розірвання договору. При цьому у першому випадку сторона має довести обставину істотності порушення договору, тоді як у другому випадку достатнім є факт настання певної прямо передбаченої договором (законом) в якості підстави для розірвання договору обставини. 
22. Судом апеляційної інстанції встановлено, що позов про розірвання договору оренди землі Харківська міська рада обґрунтовувала саме порушенням ПФ "Ліна" умов договору оренди внаслідок здійснення реконструкції нерухомого майна без відповідного дозволу. В якості правової підстави для розірвання договору позивач навів положення пункту 38 договору оренди, статтю 32 Закону та статтю 651 ЦК України. 
23. Так, у пункті 38 договору передбачена можливість припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання      другою стороною обов`язків передбачених договором, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
24. Отже, в умовах договору сторони не погодили проведення реконструкції будівлі без відповідного дозволу в якості безумовної підстави для розірвання договору за рішенням суду з ініціативи орендодавця.
25. У зв`язку з чим вимога орендодавця про розірвання договору оренди землі з підстав порушення орендарем його умов в силу положень частини 2 статті 651 ЦК України передбачає доведення першим істотності такого порушення.
26. Загальні критерії істотності порушення умов договору в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, як необхідної передумови розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї сторони, напрацьовані усталеною судовою практикою Верховного Суду, зокрема у судових рішеннях, які наведені в касаційній скарзі (пункт 12 Постанови) та зводяться до такого.
27. Істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. 
28. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. 
29. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. 
30. Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. 
31. Унаслідок неврахування усталених правових висновків Верховного Суду суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договору, констатувавши лише факт порушення відповідачем умов договору, проте одночасно не встановивши жодних обставин, які б свідчили про істотність такого порушення в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України.   
32. Натомість суд першої інстанції обґрунтовано застосував у спірних правовідносинах приписи частини 2 статті 651 ЦК України та встановив відсутність критерію істотності порушення відповідачем договору як обов`язкової передумови для розірвання договору оренди землі на вимогу сторони за рішенням суду з підстав порушення іншою стороною його умов.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
33. Зважаючи на те, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження знайшли підтвердження під час касаційного перегляду, встановлене Верховним Судом неправильне застосування норм матеріального права є підставою для скасування постанови суду апеляційної інстанції із залишенням в силі законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції.
Щодо судових витрат
34. У зв`язку із задоволенням касаційної скарги судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України слід покласти на позивача.
Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Приватної фірми "Ліна" задовольнити.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 26 лютого 2020   року у справі № 922/2216/19 скасувати.
3. Рішення Господарського суду Харківської області від 30 жовтня 2019 року у справі №922/2216/19 залишити в силі.
4. Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7; ідентифікаційний код 04059243) на користь Приватної фірми "Ліна" (61174, м.   Харків, просп. Людвіга Свободи, 51-Д; ідентифікаційний код 30236265) 3 842 грн. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.
5. Доручити Господарському суду Харківської області видати наказ.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                              Міщенко І.С.
Судді                                                                                                        Берднік І.С.
                                                                                                      Суховий В.Г.