СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" липня 2020 р.                                                                         Справа № 922/64/20  

Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Ільїн О.В., суддя  Хачатрян В.С.,
за участю секретаря судового засідання  Беккер Т.М.,

за участю представників:
прокуратури Харківської області - Алекаєва Ю.В., посвідчення № 042342 від 29.03.2016;
1-го відповідача - Цуварева О.Ф., довіреність № 08-21/4294/2-19 від 19.12.2019,  
2-го відповідача - Цуварева О.Ф., довіреність № 13456 від 24.12.2019,  
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області (вх. №1521 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі № 922/64/20 
за позовом керівника Харківської місцевої прокуратури № 4 (61038, м. Харків, вул. Маршала Батицького, 23) 
до 1.Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 7) 
2.Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 16) 
3.Фізичної особи-підприємця Романець Євгена Ласловича, м. Харків, 
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель, зобов`язання повернути нежитлові приміщення та скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності,-

ВСТАНОВИЛА:

Керівник Харківської місцевої прокуратури № 4 звернувся до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до відповідачів:1. Харківської міської ради, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, 3. Фізичної особи-підприємця Романець Євгена Ласловича, в якій прокурор просить суд:
-визнати незаконним та скасувати п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17.
-визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 №5533-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Романець Євгеном Ласловичем, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області ГавриловоюС.А. і зареєстрований в реєстрі за № 2643.
-зобов`язати ФОП Романець Євгена Ласловича повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м., розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
-скасувати запис №39201239 від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є.Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м., розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що приватизація нерухомого майна, яке є комунальною власністю територіальної громади міста Харкова проведена без проведення аукціону або конкурсу, тобто з порушенням процедури, передбаченої ч. 1   ст.18-2 Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки під час оренди зазначених нежитлових приміщень орендар ФОП Романець Євген Ласлович не здійснював їх поліпшення в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості цих приміщень.
Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області вважає, що обраний Харківською міською радою спосіб приватизації порушив інтереси держави та територіальної громади міста Харкова, оскільки унеможливив отримання бюджетом міста максимальної вигоди за об`єкт приватизації.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі №922/64/20 в задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позов суд першої інстанції вказав, що ФОП Романець Євген Ласлович орендував спірні нежитлові приміщення на підставі договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1281 від 09.08.2011, укладеного з Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, пунктом 5.6 якого сторони передбачили, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп. Також, суд першої інстанції зазначає, що п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17, прийнятий Харківською міською радою в межах її компетенції з дотриманням вимог чинного законодавства, тому підстави для визнання незаконним та скасування цього рішення відсутні. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог у частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 № 5533-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Романець Євгеном Ласловичем, та в частині зобов`язання ФОП Романець Євгена Ласловича повернути нежитлові приміщення територіальній громаді м. Харкова, суд першої інстанції виходив з того, що сторони уклали зазначений договір купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття його до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву. Вважає, що відсутні підстави для задоволення вимог про визнання недійсним цього договору на підставі ст.ст. 203, 228 Цивільного кодексу України та зобов`язання власника повернути приватизоване майно, у зв`язку з недоведеністю порушень інтересів держави та суспільства. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції також зазначив, 1) що прокурором не доведено порушення спірним правочином інтересів держави і суспільства, його моральних засад, які були б співрозмірні із наслідком таких порушень, які прокурор просить застосувати, у вигляді визнання спірних договорів купівлі-продажу недійсними, а відтак і вилучення придбаного нерухомого майна у власників майна 2)про необхідність врахування практики Європейського суду по правам людини щодо питання неможливості витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 ст. 1 Першого протоколу до   Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Заступник прокурора Харківської області з вказаним рішенням суду не погодився, звернувся за апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.
Апеляційну скаргу обґрунтовує безпідставністю посилання суду першої інстанції на наявність у орендаря переважного права на викуп орендованого майна на підставі п. 5.6 договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 1281 від 09.08.2011. Вважає, що процедура приватизації шляхом викупу орендованого майна орендарем має здійснюватися відповідно до ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та п. 8.1 Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни) за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого Наказом Фонду державного майна від 02.04.2012 за № 439 (який діяв на час прийняття Харківською міською радою оспорюваного рішення), згідно з якими продаж об`єктів малої приватизації (до яких відносяться спірні нежитлові приміщення) має бути проведений виключно шляхом проведення аукціону або конкурсу, і лише у виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, зокрема шляхом викупу орендарем об`єкту оренди, якщо ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення цього майна в розмірі не менше як 25 відсотків його ринкової вартості, але орендарем поліпшення орендованого майна не проводились. Вважає, що недотримання відповідачами зазначених норм чинного законодавства під час проведення приватизації унеможливило раціональне та ефективне використання комунального майна громади міста Харкова та порушило матеріальні інтереси держави та територіальної громади міста Харкова.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.06.2020 у справі №922/64/20 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника прокурора Харківської області на рішення  Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі №922/64/20, призначено справу до розгляду на 20.07.2020 об 11:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 132. 

У судове засідання, яке відбулось 20.07.2020, з`явились представник прокуратури Харківської області та представник першого та другого відповідача.

Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, вислухавши доводи представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права встановила таке.
Як вбачається з матеріалів справи, 09.08.2011 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Романець Євгеном Ласловичем (орендарем) укладено договір оренди № 1281, відповідно до умов п. 1.1. якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м. (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", інвентарний № 67691 від 25.06.2004 року), далі "майно", яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 32, літера "А-9" та знаходиться на балансі КП "Жилкомсервіс".
Даний договір оренди укладено на підставі розпорядження управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради № 1318 від 18 липня 2011 року "Про переукладання договору оренди № 962 від 04.12.2002 року на нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 32, літера "А-9".
Додатковою угодою № 5 від 08.08.2014 до договору оренди № 1281 від 09.08.2011 даний договір викладено в новій редакції.
Згідно положень пункту п. 5.2 договору оренди, орендар зобов`язаний здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством
Згідно з п. 5.3. договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар мас право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.
Відповідно до п. 5.6. Договору орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.
Відповідно до додаткової угоди до вказаного договору оренди №8 від 30.08.2017, цей договір діє з 09.08.2017 до 09.08.2018 (Том 1, а.с. 39).
Згідно із умовами пункту 5.6. договору орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його придбання.
У подальшому Фізичною особою - підприємцем Романець Є. Л. звернувся з листом від 20.07.2017 до Управління комунального майна (вх. №10534), у якому просить дозволити приватизацію вказаних приміщень шляхом викупу.
На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, а саме відповідно п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17, міська рада дозволила приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу.
Так, із матеріалів справи слідує, що ФОП Романець Є. Л. 28.09.2017 звернувся до Управління комунального майна з листом (вх.№ 14338), у якому просить оцінку для приватизації вказаного майна провести суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою - підприємцем Бєлих Б.М.
На виконання вказаного листа Управління комунального майна звертається до суб`єкта оціночної діяльності Фізичної особи - підприємця Бєлих Б.М. (лист від 29.09.2017 № 14909) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень, на підставі договору з ФОП Романець Є. Л.
На підставі вказаного листа ФОП Бєлих Б.М. склав звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 30.09.2017, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 30.09.2017 без ПДВ складає 156900,00 грн (Том 1, а.с. 45-77).
28.12.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (продавцем) та Фізичною особою - підприємцем Романцем Євгеном Ласловичем (покупцем) було укладено договір № 5533-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Романець Є.Л.  (Том 1, а.с. 80-85), відповідно до умов пункту 1.1. якого, продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 в житловому будинку літ. "А-9" загальною площею 50,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, будинок 32, орендованих Фізичною особою - підприємцем Романець Євгеном Ласловичем згідно з договором № 1281 від 09.08.2011.
Ці нежитлові приміщення належать Територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.08.2014, індексний номер: 25419202, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.
Запис про право власності внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.07.2014 Державним реєстратором Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області Духно Тетяною Вікторівною за № 6634263.
Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 428217163101.
05.01.2018 між Фізичною особою - підприємцем Романець Є.Л. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради складено Акт прийому-передачі № 5533-В-С, згідно якого продавець (Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради) передав, а покупець (ФОП Романець Є.Л.) прийняв продані 28.12.2017 шляхом викупу нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 в житловому будинку літ. "А-9" загальною площею 50,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, будинок 32, згідно з оціночною вартістю 156900,00 грн, ПДВ-20 % 31380,00 грн, разом ціна продажу 188280,00 грн. У вказаному акті зазначено, що станом на 05.01.2018 загальна сума за об`єкт приватизації у розмірі 188280,00 грн (в тому числі ПДВ сплачена у повному обсязі (Том 1, а.с. 86).
На підставі викладеного, рішенням приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Гаврилової С.Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень Х?39201239 від 15.01.2018 зареєстровано право власності за ФОП Романець Є.Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м, розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
Звертаючись із даним позовом до суду, прокурор зазначив, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що рішення міської ради 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17 є незаконним та підлягає скасуванню, у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 1, 2, 4, 29, Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". При цьому, прокурором наголошено про те, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єктів, які вже перебувають у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Зокрема, у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь які відомості про такі поліпшення відсутні. А отже, орендарем до органу приватизації не подавались документи, що містять невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Прокурор вважає, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади.
Вважаючи, що під час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради, в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання спірних договорів купівлі-продажу відповідачами були порушені вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012 - 2016 роки, Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова, прокурор звернувся з відповідною позовною заявою до господарського суду Харківської області, в якій просить: визнати незаконним та скасувати п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 №5533-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Романець Є.Л., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області ГавриловоюС.А. і зареєстрований в реєстрі за № 2643; зобов`язати ФОП Романець Є.Л.повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м, розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32 та скасувати запис №39201239 від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є.Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м., розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, колегія суддів вказує про таке.
Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України. Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами у відповідності до ст.74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Відповідно до ч. 2 ст. 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до   Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (який був чинний на момент виникнення спірних правовідносин), викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Положеннями ст. 10 Закону передбачено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.
Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону, приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки (далі-Програма), яка діяла на момент приватизації майна.
Відповідно до п. 3.3. Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.
Пунктом 3.4. Програми передбачено, що одним зі шляхів приватизації об`єктів є викуп.
Згідно п. 12.2 Програми продаж об`єктів комунальної власності, які до набрання чинності цієї Програми включено до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, та щодо яких прийнято рішення про приватизацію, а також таких, що перебувають в процесі приватизації, здійснюється відповідно до прийнятого рішення про приватизацію з урахуванням способів продажу, передбачених цією Програмою, якщо це не суперечить п. 3.10 цієї Програми.
Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
За змістом п. 8.1. Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Таким чином, продаж має бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
З наведеного слідує, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
З огляду на наведене помилковим є висновок суду першої інстанції, про фактичну можливість органом місцевого самоврядування самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.

Також суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення статті 289 Господарського кодексу України та частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України, з яких виплаває наявність переважного права у наймача на на викуп об`єкта оренди з огляду на таке.
Варто зазначити, що загальні норми права поширюють дію на певний рід відносин, а спеціальні - на вид відносин в межах роду з метою конкретизації правового регулювання з урахуванням специфіки такого виду відносин. Норми Цивільного кодексу України і норми інших законів співвідносяться між собою як загальні і спеціальні норми. Законодавчі акти, які містять спеціальні норми, мають пріоритет у застосуванні в правозастосовчій практиці щодо інших законодавчих актів України. Отже, процедура викупу орендарем повинна здійснюватися саме відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Колегією суддів встановлено факт відсутності здійснення невід`ємних поліпшень спірного майна саме в період перебування нерухомого майна в оренді, що не спростовано відповідачами у своїх поясненнях та відзивах, відтак вказані обставини справи є встановленими та доведеними.
З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення Харківської міської ради щодо проведення приватизації шляхом викупу є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, що регулює порядок здійснення приватизації, а саме ст. 1, 2, 4, 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Посилання відповідачів на те, що п. 5.6 договору оренди від 28.08.2017 передбачено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп, не може застосовуватись у даній ситуації, оскільки сама процедура викупу орендарем повинна здійснюватися відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
При цьому, необґрунтованим є посилання відповідачів на підтвердження свого висновку про право Ради самостійно обирати будь-який спосіб приватизації на рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації), оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Суд зазначає, що саме така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 17.06.2020 по справі № 922/2593/19. Дана постанова була прийнята у справі яка склалася в аналогічних правовідносинах та з аналогічним предметом спору, а тому враховується судом при розгляді даної справи.

В даному випадку місцевий господарський суд, в порушення вимог 86 Господарського процесуального кодексу України безпідставно залишив поза увагою та не надав належної правової оцінки:
-змісту наданих суб`єктом оціночної діяльності - ФОП Бєлихом Б.М. висновкам від 30.09.2017 про вартість нежитлових приміщень,в яких відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у цих нежитлових приміщеннях, у т. ч. було здійснено їх невід`ємні поліпшення;
-обставині неподання ФОП Романець Євгеном Ласловичем до органу приватизації (до Управління) документів, передбачених п. 2.2 Порядку № 377, щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Частиною 1 ст. 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Оскільки колегією суддів встановлено недотримання Харківською міською радою вимог законодавства при ухваленні п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17, останнє є незаконним та підлягає скасуванню, у зв`язку з чим позовні вимоги в даній частині є правомірними та підлягають задоволенню.
Щодо позову в частині визнання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення недійсним, та зобов`язання повернути нежитлові приміщення які є предметом зазначеного договору, суд зазначає наступне.
Згідно зі ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна. Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених   законом, державній реєстрації. Договір включає: назву підприємства, його адресу; відомості про продавця та покупця; ціну продажу об`єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу; взаємні зобов`язання продавця і покупця; номери їх розрахункових рахунків; назви і адреси банківських установ; умови внесення платежів. До договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об`єкт приватизації.
Частиною 1 ст. 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
В спірному договорі купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.11.2017 №5533-В-С, який укладений між ФОП Романець Євгеном Ласловичем та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, зазначено, що його укладено зокрема на підставі рішення 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17 "Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр." та рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17.
Оскільки п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17 підлягає визнанню незаконним та скасуванню згідно з даним судовим рішенням, вказане свідчить про наявність порушень вимог чинного законодавства України при укладанні вказаного вище договору купівлі-продажу нежитлових приміщень 28.11.2017 №5533-В-С, як про це зазначає прокурор в позовній заяві, наявність підстав для скасування запису №39201239 від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є.Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м, розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32 та повернення нерухомого майна власникові в порядку статті 216 Цивільного кодексу України.
У зв`язку з чим вимоги позивача про:
-визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 №5533-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Романець Євгеном Ласловичем, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області ГавриловоюС.А. і зареєстрований в реєстрі за № 2643.
-зобов`язання ФОП Романець Євгена Ласловича повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м., розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
-скасування запису №39201239 від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Є.Л. на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м., розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
є правомірними та підлягають задоволенню.

При цьому колегія суддів погоджується в позицією апеляційної скарги прокуратури Харківської області про помилкове посилання суду першої інстанції, як підстави для відмови в задоволенні позову, на практику Європейського суду по правам людини в розрізі питання неможливості витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 статті 1 Першого протоколу до   Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Колегія суддів враховує практику Європейського суду з прав людини у застосуванні статті 1 Першого протоколу до Конвенції щодо втручання держави у право на мирне володіння майном (зокрема, рішення у справах "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 7 липня 2011 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Трегубенко проти України" від 2 листопада 2004 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року), якою напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Так, втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно - правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття "суспільний інтерес" має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").
Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.
Особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності має бути дотримана справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами власника.
Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи Європейський суд з прав людини у справі "Трегубенко проти України" від 02 листопада 2004 року зазначив, що правильне застосування законодавства незаперечно становить суспільний інтерес.
У даному випадку вбачається недотримання першим та другим відповідачем процедури розпорядження комунальною власністю вимогам законодавства.
Отже, позбавлення набувача його майна, шляхом часткового скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є пропорційним втручанням з боку держави, яке переслідує "суспільний" та "публічний інтерес" , ґрунтується на розумних підставах.
При цьому відповідна особа не несе "індивідуальний і надмірний тягар", оскільки часткове скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є єдиним законним та справедливим способом усунення виявленого судом порушення. Правовим наслідком задоволення позову є повернення сторонами усього, що вони одержали на виконання спірного правочину, тобто фактично повернення набувачу коштів, сплачених на виконання правочину.
Відтак, у даній справі позбавлення набувача його майна, шляхом часткового скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є пропорційним втручанням з боку держави, а отже є законним в розумінні      статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Одночасно колегія суддів не погоджується з позицією місцевого господарського суду стосовно не доведення позивачем порушення спірним правочином інтересів держави і суспільства, його моральних засад, які були б співрозмірні із наслідком таких порушень.
Як було вище встановлено колегією суддів обраний органом місцевого самоврядування спосіб приватизації незаконним та фактично свідчить про не проведення конкурсного продажу об`єктів нерухомості, що виключає у тому числі можливість отримання за об`єкт приватизації більшої ринкової вартості. Така ситуація з не проведенням конкурсного продажу об`єктів суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" та Програмі, що суперечить інтересам держави та територіальної громади.
На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що Господарським судом Харківської області неправильно застосовано положення  Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в частині визначення підстав викупу особою нерухомого майна, яке попередньо перебувало в оренді останньої, неповно досліджено всі обставини справи, помилково застосовано практику Європейського суду по правам людини щодо питання неможливості витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном, а також неналежно досліджено питання доведення керівником Харківської місцевої прокуратури № 4 порушення спірним правочином інтересів держави і суспільства, що спричинило неналежне вирішення спору та прийняття неправильного рішення.
З огляду на наведене суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність задоволення апеляційної скарги заступника прокурора Харківської області, скасування рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі № 922/64/20 з прийняттям нового рішення про задоволення позову керівника Харківської місцевої прокуратури № 4 Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи-підприємця Романець Євгена Ласловича.
Керуючись ст.ст. 233, 240, 275, 277, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області (61050, м.Харків, вул.Богдана Хмельницького, 4, ідентифікаційний код юридичної особи 02910108)  задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 18.05.2020 у справі № 922/64/20 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позов керівника Харківської місцевої прокуратури № 4 (61038, м.Харків, вул. Маршала Батицького, 23) до Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код юридичної особи 04059243), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м.Харків, майдан Конституції, 16, ідентифікаційний код юридичної особи 14095412), Фізичної особи-підприємця Романець Євгена Ласловича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати п.38 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 №5533-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Романець Євгеном Ласловичем, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 2643.
Зобов`язати ФОП Романець Євгена Ласловича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м, розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
Скасувати запис №39201239 від 15.01.2018 про проведену державну реєстрацію права власності за Романець Євгеном Ласловичем на нежитлові приміщення цокольного поверху №№ 0-31, 0-33, 0-33а, 0-61, 0-62 загальною площею 50,6 кв.м, розташовані в будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вулиця Героїв Праці, 32.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.
Повний текст постанови складено 24.07.2020. 

Головуючий суддя                                                                    В.В. Россолов

Суддя                                                                                           О.В. Ільїн  

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян