Справа № 414/2081/18 
Провадження № 22-ц/810/45/20 

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2020 року м. Сєвєродонецьк
Луганський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого Єрмакова Ю.В., 
суддів Коновалової В.А., Луганської В.М., 
за участю секретаря судового засідання - Вовчанської С.В.,
учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 
відповідачі - Публічне акціонерне товариство «Луганськнафтопродукт», ОСОБА_2 ,
треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерне товариство «Укрнафтопродукт», 
розглянув в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні у залі судових засідань Луганського апеляційного суду в м. Сєвєродонецьку апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Кремінського районного суду Луганської області від 06 грудня 2019 року, постановлене суддею Ковальовим В.М.,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт», ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерне товариство «Укрнафтопродукт», про визнання окремої частини правочину недійсним та застосування наслідків недійсності правочину та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» до ОСОБА_3 простягнення орендної плати, індексу інфляції та пені,
В С Т А Н О В И В :
Короткий зміст заяви
У серпні 2018 року ОСОБА_1 (позивачка) звернулась до Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» (відповідач 1), ОСОБА_2 (відповідач 2), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерне товариство «Укрнафтопродукт», після уточнення якого остаточно просила: 
1.Визнати правочин за Договором купівлі-продажу від 30.07.2016 року, посвідчений приватним нотаріусом Черняк Андрієм Леонідовичем, зареєстрованим в реєстрі за № 210 в частині продажу будівлі складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м. недійсним. 
2.Застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобов`язання відповідача 2 ( ОСОБА_2 ) повернути відповідачу 1 ( Публічне акціонерне товариство «Луганськнафтопродукт») нерухоме майно, отримане за договором купівлі-продажу від 30.07.2016 року, а саме: складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позову зазначила, що 30 липня 2016 року між ПАТ «Луганськнафтопродукт» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі - продажу 20/100 часток об`єкту нерухомого майна: будівлі і споруди нафтобази, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , 
Предмет вказаного договору складається з об`єктів площею 2 760,6 кв.м. та 564 кв.м. 
Також, у складі проданого об`єкту нерухомого майна є будівля складу бочкотари літ. Л-2,л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівля складу матеріального літ. М,м, загальною площею 279,30 кв.м. 
Спірне майно було продано через аукціон, який було організовано ТОВ «Професіонал» та посвідчено приватним нотаріусом Черняком А.Л.
Вважає за необхідне визнати недійсною окрему частину правочину та застосувати наслідки недійсності правочину посилаючись на наступні обставини.
Між нею та ПАТ «Луганськнафтопродукт» 30 квітня 2012 року було укладено договір оренди № 20 (далі - Договір) строком з 01 травня 2012 року до 31 грудня 2012 року (тобто на 8 місяців), за яким останній передав їй в оренду вищевказаний об`єкт нерухомого майна. За оренду майна була визначена орендна плата в розмірі 1 200 грн. на місяць, в т.ч. ПДВ в розмірі 200 грн.
За актом прийму-передачі від 01 травня 2012 року їй було передано орендоване майно.
В договорі оренди сторонами не визначено застереження щодо обов`язкового його припинення чи розірвання після закінчення строку дії. Це також не визначено у ст. 781-784 ЦК України.
З часу спливу строку дії Договору, тобто з 31 грудня 2012 року і до теперішнього часу вона користується орендованим майном. ПАТ «Луганськнафтопродукт» не вимагало припинення договору та повернення цього майна. 
По червень 2014 року вона сплачувала орендну плату в повному обсязі. ПАТ «Луганськнафтопродукт» до теперішнього часу не перереєструвалося на території, підконтрольній українській владі, не повідомило її про перереєстрацію та зміну реквізитів.
За відсутності заперечень з боку відповідача, договір оренди відповідно до вимог ст.764 ЦК України вважається продовженим на той же строк, тобто до теперішнього часу.
Тому вона відповідно до вимог ч.2 ст. 777 ЦК України, Рішення КСУ № 31-рп/2009 від 10 грудня 2009 року має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна.
Натомість в пункті 1.4. договору купівлі-продажу вказано, що представник продавця свідчить, що на момент укладання договору його предмет є вільним від будь-яких обтяжень, передбачених чинним законодавством України та що не має інших перешкод для його відчуження.
Отже, ПАТ «Луганськнафтопродукт», вирішуючи питання продажу комплексу майна, в складі якого є орендоване майно, повинно було до його продажу запропонувати їй придбати орендоване майно, але цього не зробило, а тому правочин в силу ст.203,215,216 ЦК України не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
У зв`язку з викладеним просить суд задовольнити позов.
Представник відповідача ПАТ «Луганськнафтопродукт» - адвокат Мураховський О.О. 27 березня 2019 року звернувся до суду з зустрічним позовом (а.с.200-211т.1), в обґрунтування якого зазначив, що між ПАТ «Луганськнафтопродукт» та ОСОБА_1 укладено договір оренди на вказаних у позові умовах. Однак ОСОБА_1 всупереч вимогам п. 3.1 договору не розрахувалася та не перераховувала на розрахунковий рахунок ПАТ «Луганськнафтопродукт» орендну плату, яка вказана в договорі оренди, і доказів зворотного не надала. Після закінчення строку дії договору орендар добровільно залишила орендовані приміщення.
Орендодавець неодноразово звертався до орендаря з вимогами щодо необхідності сплати орендної плати. Позивачка обіцяла погасити заборгованість за цим договором, але цього не зробила. Тому вважає первинний позов необґрунтованим.
В разі задоволення судом первісного позову ПАТ «Луганськнафтопродукт» просить задовольнити зустрічний позов та стягнути з ОСОБА_1 на його користь грошові кошти, а саме: борг за орендну плату за три роки з 31 жовтня 2015 року по 31 жовтня 2018 року в розмірі 44 400 грн., індекс інфляції за весь час прострочення боргу в розмірі 7 630 грн. 80 коп. та пеню в розмірі 25 693 грн. 20 коп., а всього 77 724 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Кремінського районного суду від 06 грудня 2019 року у задоволені позовних вимог ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт», ОСОБА_2 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерного товариства «Укрнафтопродукт», про визнання окремої частини правочину недійсним та застосування наслідків недійсності правочину та у задоволенні зустрічних позовних вимог Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» до ОСОБА_3 про стягнення орендної плати, індексу інфляції та пені відмовлено.
Суд першої інстанції на основі встановлених матеріалів справи та аналізу ч. 2 ст. 777 ЦК України дійшов висновку, що, оскільки, позивач обов`язки за умовами Договору в частині сплати орендної плати належним чином не виконала, тому її не можна вважати добросовісним наймачем і переважного права на придбання орендованого майна за правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України у позивача не виникло.
Також, суд першої інстанції зазначив, що проведення продажу майна з відкритого аукціону виключає будь-чиє переважне право на його придбання. Переможець визначається у встановленому порядку організатором аукціону, який потім і стає покупцем за договором купівлі-продажу, тобто у даному випадку покупця обирав не відповідач ПАТ «Луганськнафтопродукт», а він був визначений у встановленому порядку Організатором аукціону ТОВ «Професіонал», що підтверджується протоколом проведення аукціону.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись з вказаним рішенням, ОСОБА_1 звернулась до суду з апеляційною скаргою, просила скасувати рішення Кремінського районного суду від 06 грудня 2018 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні її вимоги, а саме: визнати недійсним Договір купівлі-продажу від 30.07.2016 року 20/100 часток об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 в частині продажу будівлі складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м. та застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобов`язання ОСОБА_2 повернути ПАТ «Луганськнафтопродукт» перелічене майно.
В іншій частинні та іншими учасниками справи рішення суду не оскаржується.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування апеляційної скарги скаржник вказала, що рішення Кремінського районного суду Луганської області винесено без дотримання вимог ст. 80, 81, 263 ЦПК України, судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи та неправильно застосовано норми матеріального права, а саме ст. 215-224 ЦК України, яким передбачено загальні підстави визнання правочинів недійсними, а також положення ст. 764 та ч.2 ст.777 ЦК України.
Зазначила, що оспорюваний договір купівлі продажу укладено поза межами повноважень наданих голові правління ОСОБА_6 та правлінню, без прийняття рішення наглядової ради ПАТ «Луганськнафтопродукт» про затвердження ринкової вартості відчужуваного майна ПАТ «Луганськнафтопродукт».
Поза судовим розглядом залишено питання перевірки правосуб`єктності правління ПАТ «Луганськнафтопродукт» на прийняття рішень стосовно відчуження нерухомого майна за оспорюваним договором купівлі-продажу нерухомого майна від 30.07.2016 року.
Поза увагою суду залишено факт відсутності доказів визначення ринкової вартості майна, а саме 20/100 часток об`єкту нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 та здійснення оцінки належним суб`єктом оціночної діяльності.
Судом не перевірено дотримання сторонами істотних умов договору купівлі-продажу від 30.07.2016 року, відповідність укладеного договору вимогам Положення про порядок відчуження майнових об`єктів, що належать до основних фондів та є власністю ПАТ «Луганськнафтопродукт», затвердженого рішенням Наглядової ради ПАТ «Луганськнафтопродукт» №2/2011 від 17.05.2011 р. та статуту ПАТ «Луганськнафтопродукт».
Також, судом першої інстанції порушено право на доступ до суду та в ході судового розгляду відповідачем ПАТ «Луганськнафтопродукт» запитані судом документи надано не було.
(2) Позиція інших учасників справи
Ухвалою Луганського апеляційного суду від 30 січня 2020 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Кремінського районного суду Луганської області від 06 грудня 2019 року.
Правом на подання відзиву на апеляційну скаргу сторони не скористалися.
Ухвалою Луганського апеляційного суду від 18 лютого 2020 року справу було призначено до апеляційного розгляду. 
Сторони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, до судового засідання не з`явилися, що відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Інтереси позивачки у судовому засіданні представляла адвокат Постельга Ірина Володимирівна, апеляційну скаргу підтримала і просила задовольнити.
ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідь судді-доповідача, позивачку та її представника, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Із матеріалів справи вбачається, що рішення суду в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» до ОСОБА_3 про стягнення орендної плати, індексу інфляції та пені ніким із сторін в установленому законом порядку не оскаржується, тому в цій частині рішення суду не є предметом перегляду судом апеляційної інстанції згідно положень ч. 1 ст. 367 ЦПК України та п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України „Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку" № 12 від 24.10.2008 року, згідно яких у разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини ні в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.
Предметом апеляційного розгляду є рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» в особі директора ОСОБА_6, ОСОБА_2, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерного товариства «Укрнафтопродукт», про визнання окремої частини правочину недійсним та застосування наслідків недійсності правочину.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 до Публічного акціонерного товариства «Луганськнафтопродукт» в особі директора ОСОБА_6 , ОСОБА_2, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Професіонал», приватний нотаріус Черняк Андрій Леонідович, Фонд державного майна України, Акціонерного товариства «Укрнафтопродукт», про визнання окремої частини правочину недійсним та застосування наслідків недійсності правочину, суд першої інстанції на основі встановлених матеріалів справи та аналізу ч. 2 ст. 777 ЦК України дійшов висновку, що оскільки позивач обов`язки за умовами Договору в частині сплати орендної плати належним чином не виконала, тому її не можна вважати добросовісним наймачем і переважного права на придбання орендованого майна за правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України у позивача не виникло.
Також, суд першої інстанції зазначив, що проведення продажу майна з відкритого аукціону виключає будь-чиє переважне право на його придбання. Переможець визначається у встановленому порядку організатором аукціону, який потім і стає покупцем за договором купівлі-продажу, тобто у даному випадку покупця обирав не відповідач ПАТ «Луганськнафтопродукт», а він був визначений у встановленому порядку Організатором аукціону ТОВ «Професіонал», що підтверджується протоколом проведення аукціону.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду частково.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом позову є :
1. вимоги про визнання правочину за Договором купівлі-продажу від 30.07.2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Черняк Андрієм Леонідовичем, зареєстрованим в реєстрі за № 210 в частині продажу будівлі складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м. недійсним. 
2. Застосування наслідків недійсності правочину шляхом зобов`язання відповідача 2 ( ОСОБА_2 ) повернути відповідачу 1 (Публічне акціонерне товариство «Луганськнафтопродукт») нерухоме майно, отримане за договором купівлі-продажу від 30.07.2016 року, а саме: складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
Підставами позову, тобто фактичні та юридичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивачки є те, що між позивачкою та ПАТ «Луганськнафтопродукт» 30 квітня 2012 року було укладено договір оренди № 20, строком з 01 травня 2012 року до 31 грудня 2012 року (тобто на 8 місяців), за яким останній передав їй в оренду вищевказаний об`єкт нерухомого майна. За оренду майна була визначена орендна плата в розмірі 1 200 грн. на місяць, в т.ч. ПДВ в розмірі 200 грн.
За актом прийму-передачі від 01 травня 2012 року їй було передано орендоване майно.
В договорі оренди сторонами не визначено застереження щодо обов`язкового його припинення чи розірвання після закінчення строку дії. Це також не визначено у ст. 781-784 ЦК України.
З часу спливу строку дії Договору, тобто з 31 грудня 2012 року і до теперішнього часу вона користується орендованим майном. ПАТ «Луганськнафтопродукт» не вимагало припинення договору та повернення цього майна. 
По червень 2014 року вона сплачувала орендну плату в повному обсязі. 
ПАТ «Луганськнафтопродукт» до теперішнього часу не перереєструвалося на території, підконтрольній українській владі, не повідомило її про перереєстрацію та зміну реквізитів.
За відсутності заперечень з боку відповідача, договір оренди відповідно до вимог ст.764 ЦК України вважається продовженим на той же строк, тобто до теперішнього часу.
Тому позивачка зазначає, що відповідно до вимог ч.2 ст. 777 ЦК України, Рішення КСУ № 31-рп/2009 від 10 грудня 2009 року має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна та вважає, що ПАТ «Луганськнафтопродукт», вирішуючи питання продажу комплексу майна, в складі якого є орендоване майно, повинно було до його продажу запропонувати їй придбати орендоване майно, але цього не зробило. 
Судом першої інстанції встановлено, що згідно витягів з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с.21-23,71-74т.1) ПАТ «Луганськнафтопродукт» зареєстровано як юридичну особу за адресою: м. Луганськ, вул. Боженко, 123. Головою правління та підписантом є ОСОБА_6 , а  ОСОБА_1  є керівником та підписантом ДП «Кремінська нафтобаза»ВАТ «Луганськнафтопродукт». 
Відповідно до Договору від 30 квітня 2012 року (а.с.17-18т.1), акту приймання-передачі від 01 травня 2012 року (а.с.19 т.1) між ПАТ «Луганськнафтопродукт» як орендодавцем в особі голови правління ОСОБА_6 та ФО ОСОБА_1 як орендарем було укладено договір оренди будівлі складу бочкотари та будівлі складу матеріального нафтобази, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , строком з 01 травня 2012 року до 31 грудня 2012 року. 
Відповідно до п. 2.2 Договору майно, передане в оренду, є власністю орендодавця, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди.
П. п. 3.1, 3.2, 3.4 Договору встановлено, що сторонами визначена орендна плата в сумі 1200 грн. на місяць, в т.ч. ПДВ 200 грн., яка перераховується орендарем не пізніше 30 числа поточного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця. У разі несвоєчасного перерахування орендної плати вона стягується з урахуванням пені в розмірі 0,1% за кожний день прострочення та з урахуванням індексу інфляції.
Згідно п. 4.2 Договору орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату.
Як вбачається зі змісту Договору, спірні будівлі орендодавцем передані орендарю у користування для здійснення господарської діяльності. Умови та строк продовження /пролонгації/ його дії сторонами не визначалися.
Зазначені обставини сторонами не заперечуються.
Орендодавець в особі в.о. голови правління ПАТ «Луганськнафтопродукт» Шелестунов Є.Ф. та орендар ОСОБА_1 15 лютого 2015 року підписали акт, відповідно до якого станом на 01 липня 2014 року зобов`язання за договором оренди №20 від 30 квітня 2012 року виконано у повному обсязі (а.с.12 т.1). 
Також, з матеріалів справи вбачається, що відповідно до протоколу № 19 загальних зборів акціонерів ПАТ «Луганськнафтопродукт» від 15 квітня 2019 року (а.с.219-220 т.1) головою правління Товариства є ОСОБА_6 . 
Згідно до протоколу №2 засідання правління ПАТ «Луганськнафтопродукт» від 22 березня 2016 року (а.с.23-25 т.3) було вирішено питання щодо реалізації частини об`єкту нерухомості - будівель та споруд частини нафтобази, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу від 30 липня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Черняком А.Л. (а.с.15-16 т.1) ПАТ «Луганськнафтопродукт» продало ОСОБА_2 20/100 часток об`єкту нерухомого майна: будівлі і споруди нафтобази, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , 
Предмет договору в цілому складається з об`єктів площею 2760,6 кв.м. та 564 кв.м, в тому числі в його складі є будівля складу бочкотари загальною площею 281,60 кв.м. та будівля складу матеріального загальною площею 279,30 кв.м. 
Спірне майно продано через аукціон, який було організовано ТОВ «Професіонал» 01 липня 2016 року, що підтверджується протоколом про визнання переможця аукціону №120 лот №140 (а.с.13-14 т.1).
Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
До спірних правовідносин застосовують аналогію закону, а саме положення статті 362 Цивільного кодексу України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.
Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Даний правовий висновок закріплено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2020 року у справі № 909/337/19.
Як вбачається з матеріалів справи, спірне майно продано через аукціон, який було організовано ТОВ «Професіонал» 01 липня 2016 року, що підтверджується протоколом про визнання переможця аукціону №120 лот №140 (а.с.13-14 т.1), отже, враховуючи зазначений вище висновок Великої Палати Верховного Суду, продаж майна з публічних торгів виключає преважне право орендаря на його придбання, про що також вірно зазначив суд першої інстанції, а тому в цій частині рішення суду першої інстанції відповідає вимогам закону.
Що стосується висновків суду про те, що, оскільки позивач обов`язки за умовами Договору в частині сплати орендної плати належним чином не виконала, тому її не можна вважати добросовісним наймачем і переважного права на придбання орендованого майна за правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України у позивачки не виникло, судова колегія зазначає наступне.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. 
Відповідно до ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Законодавець у частині першій статті 16 ЦК України встановив, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а в частині другій цієї статті визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом.
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, слід виходити із його ефективності (стаття 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ), а це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права. 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.
Як вже було зазначено вище, звертаючись до суду з позовом з вимогою про визнання недійсним правочину за Договором купівлі-продажу від 30.07.2016 рокупосвідченого приватним нотаріусом Черняк Андрієм Леонідовичем, зареєстрованим в реєстрі за № 210 в частині продажу будівлі складу бочкотари літ. Л-2, л, загальною площею 281,60 кв.м. та будівлі складу матеріального літ. М, м, загальною площею 279,30 кв.м., позивачка просила також зобов`язати ОСОБА_2 повернути ПАТ «Луганськнафтопродукт» нерухоме майно, отримане за цим договором.
Проте, аналіз положень ч.2 ст. 777 ЦК України, передбачає переважне право орендаря перед іншими особами на придбання речі у разі її продажу.
У зв`язку з наведеним, вимоги, з якими звернулася позивачка до суду не відповідають способам захисту її порушеного права в розумінні положень ч.2 ст.16 ЦК України за допомогою яких проводиться поновлення порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника та не забезпечує поновлення порушеного права самої позивачки, тобто не є ефективним.
Враховуючи наведене вище, висновки суду про те, що, оскільки позивачка обов`язки за умовами Договору в частині сплати орендної плати належним чином не виконала, тому її не можна вважати добросовісним наймачем і переважного права на придбання орендованого майна за правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України у позивачки не виникло, є передчасними.
Тобто, у суду першої інстанції не було підстав для аналізу виконання умов договору та виникнення або відсутності переважного права відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України, оскільки зазначена норма передбачає умови, за яких у орендаря виникає переважне право на придбання орендованої речі у разі її продажу, проте таких вимог позивачкою не заявлялось, а тому в оскаржуваній частині рішення суду в мотивувальній частині підлягає зміні.
Зазначені обставини не перешкоджають позивачці звернутись з відповідним позовом до суду у належний спосіб захисту свого порушеного права.
Щодо доводів апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції права на доступ до суду, яке виразилось в тому, що в ході судового розгляду відповідачем ПАТ «Луганськнафтопродукт» запитані судом документи надано не було, то в апеляційній інстанції представником позивачки таке право було реалізоване, а саме заявлені клопотання про витребування доказів, серед яких і витребування доказів, які не були надані в суд першої інстанції, проте ухвалою суду від 30 липня 2020 року було відмовлено у задоволенні вказаного клопотання враховуючи вимоги, з якими позивачка звернулася до суду.
Щодо інших доводів апеляційної скарги, то цим доводам судова колегія не надає висновків, оскільки вони можуть бути предметом розгляду у разі звернення позивачкою до суду з відповідним позовом у спосіб, передбачений законом. 
Щодо суті апеляційної скарги
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
У відповідності до ч.4 ст.376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції слід змінити в мотивувальній частині, виклавши його в редакції цієї постанови.
Керуючись ст. 374,376,381,382 ЦПК України, апеляційний суд
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційні скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Кремінського районного суду Луганської області від 06 грудня 2019 року в оскаржуваній частині змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій оскаржуваній частині рішення суду залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. 
Дата складення повного тексту постанови - 04 серпня 2020 року.

Судді Ю.В. Єрмаков

В.А. Коновалова

В.М. Луганська