Постанова                                              
Іменем України
 
09 вересня 2020 року                                               
м. Київ
 
справа № 591/1950/19
провадження № 61-6881св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Висоцької В. С.,
суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Фаловської І. М.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк», товариство з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Зарічного районного суду м. Суми,      у складі судді Сидоренко А. П., від 26 грудня 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Кононенко О. Ю., Криворотенка В. І., Собини О. І., від 04 березня 2020 року.
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У березні 2019 року  ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» (далі - АТ КБ «ПриватБанк»), товариства з обмеженою відповідальністю «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» (далі - ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ») про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
 
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що18 квітня 2016 року                 АТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» уклали договір купівлі-продажу однокімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , проте вона вважає, що цей договір не відповідає чинному законодавству України та є недійсним з тих підстав, що зазначена квартира була передана нею в іпотеку АТ КБ «ПриватБанк» за кредитними зобов`язаннями. Заочним рішенням Зарічного районного суду м. Суми         від 26 червня 2013 року за невиконання боргових зобов`язань перед банком на вказану квартиру звернуто стягнення, як на предмет іпотеки, і надано право АТ КБ «ПриватБанк» здійснювати її продаж. 
 
Оскільки позивач була власником і одночасно іпотекодавцем квартири, купівля-продаж якої оскаржується, то на підставі положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» вона мала пріоритетне право на викуп квартири, проте АТ КБ «ПриватБанк» взагалі не надіслав їй такого повідомлення з пропозицією купити цю квартиру і продав спірну квартиру без її відома. Вважає, що АТ КБ «ПриватБанк» не мало достатнього обсягу дієздатності для продажу вказаної квартири, оскільки вона не відмовлялась і не ухилялася від пріоритетного права викупу квартири. 
 
Посилаючись на зазначені обставини, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу однокімнатної квартири за адресою:               АДРЕСА_1 , від 18 квітня 2016 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Карімовою Н. С.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 26 грудня 2019 року            ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні заявлених позовних вимог.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що згідно положень             статті 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, проте зазначені обставини не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Сумського апеляційного суду від 04 березня 2020 рокурішення суду першої інстанції залишено без змін.
Апеляційний суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, виходив із того, що суд першої інстанції правильно визначився з правовідносинами, які виникли між сторонами, та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню при вирішенні спору.  
 
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого та правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявлених  ОСОБА_1 позовних вимог.
 
Апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції про те, що недотримання положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, проте зазначені обставини не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
 
У квітні 2020 року  ОСОБА_1 подано касаційну скаргу, в якій заявник просить скасувати рішення Зарічного районного суду м. Суми від 26 грудня 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду від 04 березня 2020 рокуі ухвалити нове рішення, яким задовольнити заявлені позовні вимоги, посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
 
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційну скаргу обґрунтовано тим, що висновки місцевого суду про те, що недотримання положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним є неправильними.
 
Місцевим та апеляційним судом повно і всебічно не з`ясовано обставини справи, зокрема не надано оцінки діям іпотекодержателя щодо неповідомлення іпотекодавця про намір реалізації предмета іпотеки.
 
Позивач також зазначила у касаційній скарзі про те, що висновок Верховного Суду щодо питання застосування права у подібних правовідносинах відсутній.
 
Доводи відзиву на касаційну скаргу 
 
АТ КБ «ПриватБанк» у відзиві на касаційну скаргу вказує на правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.
 
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
 
08 липня 2020 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі за поданою касаційною скаргою.
 
05 серпня 2020 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суд установив, що 18 квітня 2016 року між ПАТ КБ «ПриватБанк», яке змінило назву на АТ КБ «ПриватБанк», та ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Каримовою Н. С., відповідно до якого продавець ПАТ КБ «ПриватБанк» передав у власність покупцю ТОВ «ЕСТЕЙТ СЕЛЛІНГ» однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 за ціною 241 353,00 грн (а.с. 7-10).
 
Зі змісту договору вбачається, що сторони уклали цей договір відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та пункту 27 розділу «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» іпотечного договору.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
 
Позиція Верховного Суду
 
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
 
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
 
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
 
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Звертаючись до суду,  ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири з тих підстав, що АТ КБ «ПриватБанк» позбавило її як іпотекодавця можливості першочергового права викупу квартири.
 
Зі змісту позовної заяви вбачається, що вимоги позивача ґрунтуються, зокрема на нормах Закону України «Про іпотеку» та статей 203, 215 ЦК України.
 
Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» визначено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
 
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
 
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
 
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
 
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
 
Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
 
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
 
Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
 
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
 
Отже, повідомлення іпотекодержателем всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
 
Окрім аналогічних вимог, встановлених статтею 38 Закону України            «Про іпотеку», пунктами 2.11-2.14 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. 
 
Отже, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек.
 
Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом, чи судом у визначених законом випадках.
 
Відповідно до статей 12,  81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
 
За загальним правилом, суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених ЦПК України.
 
Пред`являючи цей позов позивач посилалася на ті фактичні обставини, що банк їй не надсилав повідомлення про намір продати предмет іпотеки.
 
У другому абзаці пункту 18 оспорюваного договору купівлі-продажу вказано, що документи, які надані нотаріусу для укладення правочину відповідають вимогам чинного законодавства, свідчать про відсутність законних перешкод для укладення цього правочину, а сторони  правочину при його укладенні керуються положеннями статті 38 Закону України «Про іпотеку» (а. с. 9).
 
Місцевий суд під час розгляду справи не встановив фактичні обставини справи щодо здійснення відповідного повідомлення, обмежившись у рішенні посиланням на те, що відповідачами не спростовано відповідні доводи. 
 
Вказані пояснення позивача могли бути підтверджені або спростовані шляхом витребування матеріалів нотаріальної справи у нотаріуса, який посвідчував спірний правочин.
 
Без з`ясування цієї обставини ухвалити правильне рішення у справі не є можливим, оскільки це впливає на спосіб захисту порушеного права позивача.
 
Апеляційний суд не перевірив з достатньою повнотою доводи апеляційної скарги, не усунув допущені судом першої інстанції порушення норм процесуального права.
 
За наведених обставин рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.  
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.
 
Оскільки вказані недоліки не можуть бути усунуті при касаційному розгляді справи, рішення місцевого суду та постанова апеляційного суду підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Керуючись статтями 402, 409, 411, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 26 грудня 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду від 04 березня 2020 року скасувати.
 
Справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
  Головуючий	  В. С. Висоцька	
    Судді	    А. І. Грушицький	
 	    І. В. Литвиненко     Є. В. Петров	
 	    І. М. Фаловська