ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2020 року 
м. Київ
Справа №  910/6644/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С.,  Сухового В.Г., 
за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Компанії "Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД" (Citadel Ukraine Investments LTD)
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 31 жовтня 2019 року (головуючий - Смірнова Л.Г., судді - Кропивна Л.В., Дідиченко М.А.) і рішення Господарського суду міста Києва від 01 квітня 2019 року (суддя Ковтун С.А.) у справі 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Укравест"
до: (1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Елізій", (2) Компанії "Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД" (Citadel Ukraine Investments LTD)
про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
(у судовому засіданні взяв участь представник Позивача - Чорний В.І.) 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Укравест" (далі також "Позивач", ТОВ "Укравест") звернулося до місцевого господарського суду із позовом до  Товариства з обмеженою відповідальністю "Елізій" (далі також "Відповідач-1", ТОВ "Елізій") та Компанії "Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД" (Citadel Ukraine Investments LTD) (далі також Відповідач-2, Компанія "Цитадель") (з у рахуванням заяви про зменшення позовних вимог) про визнання недійсним, укладеного між Відповідачами договору купівлі-продажу готелю в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок від 27.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 365.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що в оспорюваному договорі купівлі-продажу від 27.07.2016 сторонами було зазначено, що майно належить Відповідачу-1 на підставі (підписаного з ТОВ "Укравест") акту приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016. Проте, як зазначає Позивач, вказаний акт ним ніколи не підписувався, що підтверджується висновком експертного дослідження №  135/07/2017 від 14.04.2017. Крім цього, зображення відтисків печатки Позивача на акті приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016 не відповідають відтискам оригінальної печатки. Позивач стверджував також, що нотаріус не перевірила дієздатність та правоздатність юридичної особи, оскільки за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ "Елізій" не зареєстроване, тобто такої юридичної особи не існує. Поряд із цим, Позивач вказав, що від імені Відповідача-1, спірний договір підписано особою з порушенням обов`язків щодо представництва, оскільки рішення загальних зборів, оформлене протоколом № 6 від 29.06.2016, яке було додано для підтвердженням повноважень підписанта, визнане недійсним рішенням Господарського суду міста Києва від 15.03.2018 у справі №  910/1368/17
Короткий зміст і мотиви судових рішень
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.04.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2019, позовні вимоги задоволено у повному обсязі. Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 27.07.2016, укладений між ТОВ "Елізій" та Компанією "Цитадель", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Змисловською Т.В. в реєстрі за № 365.
4. Приймаючи вказане рішення, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що в акті-приймання передачі нерухомого майна від 22.06.2016 підпис виконано не директором товариства ОСОБА_1 , а іншою особою, а тому відсутні підстави вважати, що від імені ТОВ "Укравест", підписуючи акт, діяв уповноважений представник. Таким чином, за висновком суду державна реєстрація права власності за ТОВ "Елізій" 24.06.2016 на підставі акту від 22.06.2016 не засвідчує виникнення цього права у останнього, а тому дійсним власником спірного майна станом на 27.07.2016 був саме Позивач. 
4.1. Отже, оскільки ТОВ "Елізій", від імені якого вчинено оспорюваний договір, не було власником відчужуваного майна, то спірний правочин суперечить вимогам ст. 658 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), що є підставою для визнання його недійсним. 
4.2. Поряд із зазначеним, реагуючи на відповідні посилання Відповідача-2, що наводилися ним в апеляційній скарзі щодо виключної підсудності цієї справи Господарському суду Черкаської області, апеляційний господарський суд вказав, що спір розглянуто з дотриманням правил підсудності, адже предметом розгляду цієї справи є визнання недійсним правочину, а не спір з приводу нерухомого майна.  
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погодившись із судовими рішеннями, Компанія "Цитадель" звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 01.04.2019 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 31.10.2019 у даній справі скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги (узагальнено)
6. У касаційній скарзі скаржник зазначає, що судові рішення у даній справі ухвалено з порушенням правил територіальною юрисдикції. Так, Компанія "Цитадель" вказує, що спір у цій справі  є спором, що виник з приводу нерухомого майна, а тому мав би розглядатися за правилами, визначеними частиною 3 статті 30 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), тобто за місцезнаходженням нерухомості. Спірне майно територіально знаходиться у Черкаській області, а тому і спір про визнання недійсним договору купівлі-продажу цього майна мав би розглядатися Господарським судом Черкаської області, а не Господарським судом міста Києва. 
6.1. Скаржник також зазначає, що судами попередніх інстанцій не було враховано того, що Позивачем у даній справі не правильно обрано спосіб захисту, оскільки особа, яка вважає себе власником майна і яка не має зобов`язально-договірних відносин із фактичним його володільцем захищає свої права шляхом заявлення віндикаційного позову, а не позову про визнання недійсним послідуючого правочину. 
6.2. Крім вказаного, скаржник також звертає увагу на тому, що судом першої інстанції його не було належним чином повідомлено про розгляд цієї справи, а також на тому, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки усім його доводам та доказам, що свідчить про однобокість судового розгляду та порушення приписів ГПК України.
Доводи відзиву Позивача (узагальнено)
7. У відзиві на касаційну скаргу Позивач зазначає, що вважає подану скаргу абсолютно необґрунтованою, а рішення судів попередніх інстанцій, на його думку, є законними та правомірними з мотивів, що у них викладені. Просить скаргу залишити без задоволення, а судові рішення - без змін. 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
8. 27.07.2016 між ТОВ "Елізей" (продавець) та Компанією "Цитадель" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу (далі - Договір), за умовами якого продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%); що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок номер 27А (двадцять сім А), договір нотаріально посвідчений. 
8.1. Згідно з п. 2. Договору зазначене у п. 1 цього Договору майно загальною площею 3 256,06 кв.м., житловою площею 1 287,67 кв.м., складається з: 2.1. житловий будинок, літ. А; 2.2. будівля - підвал, літ.під.; 2.3. споруда - огорожа, під. № 1; 2.4. споруда - ворота, під. № 2; 2.5. споруда - хвіртка, під. № 3; 2.6. споруда - ворота, під. № 4; 2.7. споруда - огорожа, під. № 5; 2.8. споруда - замощення, під. № І; 2.9. споруда - замощення, під. № ІІ. 
8.2. Згідно з п. 3 Договору майно належить продавцю на підставі Акта приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016 ТОВ "Укравест", ТОВ "Елізій", право власності зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 24.06.2016 (номер запису про право власності 15159187, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 407710471108). 
8.3. Відповідно до п. 5 Договору, продаж майна за домовленістю сторін вчиняється за суму 9 150 000, 00 грн, яку продавець, вважає вигідною для підприємства, її розмір не пов`язаний із збігом якихось важких обставин. Вказану суму покупець зобов`язався перерахувати на поточний рахунок продавця, в день підписання сторонами договору. Підтвердженням розрахунку покупця за нежитлове приміщення, що відчужується, є виписка з банківського рахунку продавця про надходження на його рахунок грошових коштів в повному обсязі.
9. 27.07.2016 приватним нотаріусом Змисловською Тетяною Василівною, як державним реєстратором, проведено державну реєстрацію права власності за Компанією "Цитадель" на об`єкт: реконструкція готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%, що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, будинок 27А. Підставою для такої реєстрації став договір купівлі-продажу, серія та номер 365, посвідчений 27.07.2016 цим же нотаріусом. 
10. Поряд із цим, відповідно до висновку експертного дослідження № 135/07/2017 від 14.04.2017 підпис від імені директора ТОВ "Укравест" Данилевського М.О. на акті-приймання передачі нерухомого майна від 22.06.2016 виконано не Данилевським Миколою Олександровичем, а іншою особою (п. 7 висновку).
10.1. Зображення відтисків печатки Позивача на акті приймання-передачі нерухомого майна від 22.06.2016 не відповідають відтискам оригінальної печатки (п. 8 висновку).
Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів попередніх інстанцій
11. Частиною 1 статті 300 ГПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Поряд із цим, в частині 4 цієї ж статті вказано, що суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
12. Пунктом 6 частини 1 статті 310 ГПК України передбачено, що судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню з направленням справи на новий розгляд, якщо судове рішення ухвалено з порушенням правил інстанційної або територіальної юрисдикції. Частиною ж 2 вказаної статті встановлено, що судове рішення, ухвалене судом з порушенням правил територіальної юрисдикції (підсудності), підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд за встановленою законом підсудністю лише у випадку, коли скаржник довів, що не заявив у суді першої інстанції про непідсудність справи з поважних причин.
13. Вище вже зазначалося, що предметом даного судового провадження є вимога ТОВ "Укравест" про визнання недійсним договору купівлі-продажу, який було укладено між ТОВ "Елізій" та Компанією "Цитадель".
13.1. Судами в ході розгляду цієї справи було установлено, що за умовами оспорюваного договору ТОВ "Елізій" передав у власність Компанії "Цитадель" готель в стадії реконструкції під багатоквартирний житловий будинок (незавершене будівництво, реконструкцію готелю під багатоквартирний житловий будинок, відсоток готовності 75%), що розташований за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, 27А. 
13.2. Згідно з п. 2. Договору зазначене у п. 1 цього Договору майно загальною площею 3 256,06 кв.м., житловою площею 1 287,67 кв.м., складається з: 2.1. житловий будинок, літ. А; 2.2. будівля - підвал, літ.під.; 2.3. споруда - огорожа, під. № 1; 2.4. споруда - ворота, під. № 2; 2.5. споруда - хвіртка, під. № 3; 2.6. споруда - ворота, під. № 4; 2.7. споруда - огорожа, під. № 5; 2.8. споруда - замощення, під. № І; 2.9. споруда - замощення, під. № ІІ. 
14. Вирішуючи питання визначення територіальної підсудності даного спору, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду звертається до висновків Великої Палати Верховного Суду, що були викладені у постанові від 07.07.2020 у справі № 910/10647/18 і зазначає таке
15. Приписи статті 30 ГПК України встановлюють правила виключної підсудності господарських спорів.
16. Так, відповідно до частини 3 статті 30 ГПК України спори, що виникають з приводу нерухомого майна, розглядаються господарським судом за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
17. Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
18. ЦК України при класифікації речей як об`єктів цивільних прав поділяє речі на рухомі і нерухомі.
19. Відповідно до частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
20. Отже, основним критерієм віднесення речей до нерухомих є фізична прив`язка об`єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення. Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності.
21. За змістом частини 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
22. У розумінні частини 2 вказаної статті ЦК України житлові будинки, будівлі, споруди тощо охоплюються поняттям "нерухоме майно". Однак вказаний перелік об`єктів нерухомого майна не є вичерпним.
23. Так, зокрема, відповідно до статті 5 Закону України від 1 липня 2004 року №  1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" об`єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення.
24. Таким чином, нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність,  неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення.
25. Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна.
26. Виходячи з аналізу чинного законодавства, вбачається, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
27. На час звернення Позивача з позовом у цій справі змінено положення ГПК України щодо правил визначення виключної підсудності спорів. У частині 3 статті 16 ГПК України в попередній редакції йшлося про виключну підсудність господарським судам справ у спорах про право власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном. Натомість у частині 3 статті 30 ГПК України в чинній редакції йдеться про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна, тобто, перелік спорів цієї категорії розширено.
28. Отже, виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном.
29. Таким чином, враховуючи заявлені у цій справі позовні вимоги, встановлені судами обставини, а також вказані вище висновки Великої Палати Верховного Суду, колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважає, що спір у цій справі виник саме з приводу нерухомого майна, а тому мав би розглядатися за місцезнаходженням майна або основної його частини, тобто за правилами виключної підсудності, які передбачено частиною 3 статті 30 ГПК України, а не частиною 1 статті 27 ГПК, як помилково вважав апеляційний господарський суд.
30. Так, доводи Компанії "Цитадель", які стосуються порушення правил територіальної підсудності з`явились на етапі апеляційного перегляду цієї справи, а саме відповідні доводи наводилися скаржником в апеляційній скарзі на рішення місцевого господарського суду. Скаржник тоді також зазначав, що не був обізнаним про розгляд цієї справи місцевим судом, не був присутнім під час розгляду справи у суді першої інстанції, не мав можливості направити до суду свого представника. Ці доводи обґрунтовували позицію скаржника в частині заявленого клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження, яке апеляційним господарським судом було задоволено, а тому і раціонально вважати, що скаржник з поважних причин не заявив про непідсудність цієї справи Господарському суду міста Києва. 
31. В ході розгляду цієї справи судами встановлено, що спірне майно, яке є предметом оспорюваного договору купівлі-продажу знаходиться за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Пушкіна, 27А, а тому, як слушно зазначає скаржник, цей спір має розглядатися Господарським судом Черкаської області. 
32. Доводи касаційної скарги по суті спору колегією суддів не розглядаються, оскільки під час касаційного провадження Верховним Судом встановлено допущені судами попередніх інстанцій порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування оскаржуваних судових рішень. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
33. Пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
34. З мотивів описаних вище у даній постанові колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги Компанії "Цитадель", скасування оскаржуваних рішень та направлення цієї справи на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області. 
35. Оскільки колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про направлення справи на новий розгляд за встановленою підсудністю, розподіл судових витрат буде здійснено за результатом розгляду спору.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній до 08.02.2020), Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Компанії "Цитадель Юкрейн Інвестментс ЛТД" (Citadel Ukraine Investments LTD) задовольнити частково.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 31 жовтня 2019 року  і рішення Господарського суду міста Києва від 01 квітня 2019 року у справі №  910/6644/18 скасувати.
3. Справу № 910/6644/18 направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                   Міщенко І.С.

Судді                                                                                                            Берднік І.С.

                                                                                                                        Суховий В.Г.