Справа № 418/33/20 
Провадження № 22-ц/810/552/20 

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2020 року             Луганський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого                           Назарової М.В.,
суддів:                                     Кострицького В.В., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря                Сінько А.І.,
учасники справи: позивач - ОСОБА_1 , відповідач ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Луганського апеляційного суду в м. Сєвєродонецьку
апеляційну скаргу  ОСОБА_3 в особі свого представника ОСОБА_4 
на рішення Міловського районного суду Луганської області від 14 травня 2020 року, ухваленого Міловським районним судом у складі: судді Гуцола М.П. в приміщенні того ж суду, 
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору встановлення емфітевзису,

в с т а н о в и в:
У січні 2020 року позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом, який мотивувала тим, що між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачкою ОСОБА_2 22 грудня 2011 року укладено договір емфітевзису, згідно якого позивач передала відповідачу право володіння та цільового використання належної їй на праві власності земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 49 років.
Відповідно до пункту 2.2. Договору відповідачка зобов`язалась протягом строку дії договору щомісяця сплачувати за користування належною їй земельною ділянкою 100 грн, не пізніше 10 числа наступного місяця.
Відповідачка з моменту укладення договору не виконує взяті на себе зобов`язання стосовно сплати вищевказаних платежів, станом на 15.11.2019 року в рахунок погашення заборгованості жодних коштів останньою не сплачено, чим ОСОБА_2 порушує істотні умови договору встановлення емфітевзису.
Тому із посиланням на вимоги ст. 15, 526, 530, 610, 628, 651 ЦК України позивачка просила розірвати укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір встановлення емфітевзису на земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЛГ № 092260, виданого на підставі розпорядження голови Міловської районної державної адміністрації від 17 лютого 2004 року № 62, зареєстрованого 18 травня 2005 року в книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,4700 га, яка розташована на території Великоцької сільської ради Міловського району Луганської області, кадастровий номер 4422881100:10:012:0020, ділянка № НОМЕР_1 , від 22 грудня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Міловського районного нотаріального округу Луганської області Подольським Р.В. та зобов`язати ОСОБА_2 передати ОСОБА_1 належну їй земельну ділянку в стані, придатному для цільового використання.
Відповідачка заперечувала проти позову, посилаючись на те, що умови договору емфітевзису нею не порушувались, оскільки факт оплати за користування земельною ділянкою підтверджено розпискою та квитанцією про приймання поштового переказу з повідомленням про його виплату адресату.
Рішенням Міловського районного суду Луганської області від 14 травня 2020 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору встановлення емфітевзису задоволено. 
Розірвано укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір встановлення емфітевзису на земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЛГ № 092260, виданого на підставі розпорядження голови Міловської районної державної адміністрації від 17 лютого 2004 року № 62, зареєстрованого 18 травня 2005 року в книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,4700 га, яка розташована на території Великоцької сільської ради Міловського району Луганської області, кадастровий номер 4422881100:10:012:0020, ділянка № НОМЕР_1 , від 22 грудня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Міловського районного нотаріального округу Луганської області Подольським Р.В.
Зобов`язано ОСОБА_2 передати ОСОБА_1 належну їй земельну ділянку в стані, придатному для цільового використання.
В апеляційній скарзі відповідачка  ОСОБА_3 в особі свого представника ОСОБА_4 вважає, що суд першої інстанції припустився помилки в оцінці доказів, не взяв до уваги взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, чим порушив ч. 2 ст. 89 ЦПК України, просить скасувати рішення Міловського районного суду Луганської області від 14 травня 2020 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити у повному обсязі та розподілити судові витрати. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник посилається на те, що судом в порушення правил ч. 1 ст. 82 ЦПК України не взято до уваги визнання обома сторонами тієї обставини, що 22 грудня 2011 року за спірним договором емфітевзису ОСОБА_1 від ОСОБА_2 отримала 22 000 грн. Відповідачка емфітевт достроково сплатила, а власник достроково отримала плату за користування земельною ділянкою, оскільки це не заборонено законом та умовами договору.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.08.2020 року визначено головуючим суддею (суддею-доповідачем) Назарову М.В., склад колегії суддів - Кострицького В.В., Лозко Ю.П.
Апеляційне провадження по справі відкрито 14 серпня 2020 року, ухвалою суду від 21 серпня 2020 року справу призначено до апеляційного розгляду на 22 вересня 2020 року об 11-й год.
У судове засідання сторони, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, не з`явилися, що відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню.
За змістом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної інстанції.
Згідно частини четвертої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосування норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам рішення суду не відповідає.
Відповідно зі статтею 407 ЦК України та частиною першою статті 102-1 ЗК України право емфітевзису набувається у тому числі і на підставі укладеного договору. 
Положення статті 412 ЦК України, частина сьома ст. 102-1 Земельного Кодексу України (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин) регулюють питання, пов`язані із підставами припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, тобто права емфітевзису, а крім того визначає, що таке право може бути припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором чи законом. Договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Судом встановлено, що 22 грудня 2011 року між позивачкою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір встановлення емфітевзису на земельну ділянку, що належить ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЛГ № 092260, виданого на підставі розпорядження голови Міловської районної державної адміністрації від 17 лютого 2004 року № 62, зареєстрований 18 травня 2005 року в книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,4700 га, яка розташована на території Великоцької сільської ради Міловського району Луганської області, кадастровий номер 4422881100:10:012:0020, ділянка № НОМЕР_1 , посвідчений приватним нотаріусом Міловського районного нотаріального округу Луганської області Подольським Р.В. (далі - Договір).
Згідно п. 1.1. Договору власник земельної ділянки сільського господарського призначення передає емфітевту право володіння та право цільового користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфатичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею.
За змістом п. 2.2. вказаного Договору емфітичне право встановлюється за плату у розмірі 100 грн. на місяць, які емфітевт сплачує на користь власника не пізніше 10 числа наступного місяця.
Відповідно до п. 2.3. Договору плата сплачується шляхом передачі її готівкою.
Згідно п. 2.6. Договору сторони домовилися, що емфітичне право за цим договором встановлюється на строк 49 років.
Відповідно до умов укладеного між сторонами Договору, а саме підпункту д п. 3.1., власник має право вимагати одержання плати за користування земельною ділянкою.
Згідно п. 4.1. згаданого Договору підставами припинення цього емфітичного права є: 
1) загибель, знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість її використання за цільовим призначенням;
2) домовленості власника та емфітевта про припинення емфатичного права;
3) поєднання в одній особі власника та емфітевта в результаті консолідації (викуп власником емфітичного права) або в результаті контузії (викуп емфітевтом права власності на земельну ділянку);
4) сплив строку цього договору;
5) не використання для сільського господарських потреб земельної ділянки протягом трьох років поспіль;
6) викуп земельної ділянки у зв`язку із суспільною необхідністю;
7) визнання цього договору недійсним;
8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п «а» ст. 143 Земельного кодексу України).
Спірні правовідносини виникли між сторонами з приводу розірвання договору встановлення емфітевзису внаслідок істотного порушення договору відповідачкою та несплатою нею як емфітевтом плати у розмірі 100 грн на місяць.
Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив із доведеності протягом розгляду справи позовних вимог.
Проте, такі висновки не ґрунтуються на вимогах закону та матеріалах справи з огляду на таке.
Договором встановлення емфітевзису передбачено, що він є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (п. 5.6.).
При цьому його пунктом 5.5. передбачено, що це речове право на нерухоме майно згідно ст. 182 ЦК України підлягає державній реєстрацій у відповідних органах Держкомзему у Міловському районі Луганської області.
Відомості про здійснення державної реєстрації договору відсутні.
Згідно з частиною першою статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 627 ЦК України визначено свободу договору, а саме: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини першої статті 628 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно п. 3 ч. 1 ст. 395 ЦК України емфітевзис є речовим правом на чуже майно.
Згідно з частиною першою та п`ятою статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Вирішуючи питання про розірвання договору встановлення емфітевзису, суд не взяв до уваги посилання позивачки на те, що вказаний договір не пройшов державну реєстрацію, залишив поза увагою умови спірного договору встановлення емфітевзису та не перевірив їх у взаємозв`язку із положеннями законодавства, що стосуються моменту укладення договору в результаті досягнення згоди щодо всіх істотних його умов, шляхом складення і підписання договору, та помилково дійшов висновку, що наведене є самостійною підставою для розірвання договору, на яку позивач не посилався у своєму позові.
Переглядаючи рішення за доводами апеляційної скарги та діючи у визначених частиною четвертою статті 367 ЦПК України наданих йому меж розгляду справи апеляційний суд доходить висновку, що оскільки спірний договір не пройшов державної реєстрації, як того вимагали положення статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», наведене свідчить про його недійсність навіть без заявлення відповідних вимог та виключає можливість його розірвання.
Відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру», який у силу статті 106 Конституції України є обов`язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов`язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.
З 01 січня 2004 року набрав чинності Цивільний кодекс України, статтею 182 якого передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, а порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість і підстави відмови в ній установлюються законом.
Прикінцевими та перехідними положеннями ЦК України не передбачено відстрочення дії статті 182 цього Кодексу до прийняття вищезазначеного Закону.
Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (набрав чинності 03 серпня 2004 року) у статті 3 передбачав, що речові права на нерухоме майно, їх обтяження та правочини щодо нерухомого майна підлягають обов`язковій державній реєстрації в порядку, установленому цим Законом.
Частиною 5 статті 3 цього Закону (в редакції, чинній час укладання спірного договору) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.
Відповідно до статті 4 названого Закону обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме: право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
Таким чином, спірний договір встановлення емфітевзису на момент його укладення підлягав обов`язковій державній реєстрації.
Систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (частини перша та друга статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідним органом, що здійснював державну реєстрацію правочинів, станом на час підписання сторонами договору встановлення емфітевзису був відділ Держкомзему у Міловському районі Луганської області.
Оскільки сторонами не здійснено державну реєстрацію договору встановлення емфітевзису від 22 грудня 2011 року, договір між позивачкою та відповідачкою чинності не набрав і, відповідно відповідач не набув прав емфітевта за спірним договором, а отже і не може нести відповідальність за порушення умов такого договору у вигляді його розірвання, відтак підстав для задоволення позовних вимог щодо його розірвання не вбачається.
Виключну правову проблему щодо розмежування моменту, коли законодавство вимагало державну реєстрацію правочину (до 31.12.2012 року) та державну реєстрацію прав з 01.01.2013 року, а також наслідків відсутності обов`язкової реєстрації договору до 31.12.2012 року при вирішенні питання про припинення дії такого договору вирішено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 року (справа № 696/1693-15ц) саме таким чином та зазначено, що оскільки ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі до 01 січня 2013 року, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі. 
Вказані висновки відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України є обов`язковими при виборі і застосування норми права до спірних правовідносин і колегією суддів вони мають враховуватися щодо застосування відповідних норм права.
Проте, у вищезазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Беручи до уваги наведене, заявлені позовні вимоги про зобов`язання ОСОБА_2 негайно передати ОСОБА_1 належну їй спірну земельну ділянку, що за своєю суттю є віндикаційним позовом, в стані, придатному для цільового використання, та застосовуючи до спірних правовідносин вищевказані норми матеріального права, враховуючи, що відповідачка володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, колегія суддів вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме - належить витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на користь позивача.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення суду - скасуванню повністю з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову, а саме в частині зобов`язання відповідачки повернути земельну ділянку позивачу.
Оскільки за змістом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а порушене право позивача підлягає захисту шляхом повернення їй земельної ділянки, тому з відповідачки на користь позивачки належить до стягнення сплачений останнью судовий збір за подання позовної заяви.

Керуючись ст. 367, 374, 376 ЦПК України, апеляційний суд 

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 в особі свого представника ОСОБА_4 задовольнити частково.
Рішення Міловського районного суду Луганської області від 14 травня 2020 року скасувати.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору встановлення емфітевзису задовольнити частково.
Витребувати у ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 ) на користь  ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) земельну ділянку, належну ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЛГ № 092260, виданого на підставі розпорядження голови Міловської районної державної адміністрації від 17 лютого 2004 року № 62, зареєстрованого 18 травня 2005 року в книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,4700 га, яка розташована на території Великоцької сільської ради Міловського району Луганської області, кадастровий номер 4422881100:10:012:0020, ділянка № НОМЕР_1 , від 22 грудня 2011 року, в стані, придатному для цільового використання.
Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні її позову до ОСОБА_2 про розірвання договору встановлення емфітевзису.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 ) судові витрати 840,80 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. 
Дата складення повного тексту постанови - 25 вересня 2020 року.

Головуючий

Судді: