ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" червня 2020 р.                                                              Справа № 926/2428/19

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
Головуючого (судді-доповідача)                                        Якімець Г.Г.,
Суддів:                                                                      Бойко С.М.,                                                                                                                        Бонк Т.Б.,
за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників сторін:
від позивача - Юзьків М.І. (в Чернівецькому апеляційному суді)
від відповідача (скаржника) - Дрищенюк М.М.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ», б/н від 18 лютого 2020 року
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2020 року (підписане 31.01.2020 року), суддя Дутка В.В.
у справі №926/2428/19
за позовом Чернівецької міської ради, м. Чернівці
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ», м. Чернівці
про стягнення безпідставно збережених коштів - орендної плати в сумі 1 129 421,26 грн.

в с т а н о в и в :
31 жовтня 2019 року Чернівецька міська рада звернулась до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» про стягнення безпідставно збережених коштів - орендної плати в сумі 1 129 421,26 грн.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2020 року у справі №926/2428/19 позов задоволено повністю: присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти - орендну плату в сумі 1 129 421,26 грн.
Рішення суду мотивоване тим, що відповідач у період з 22 липня 2016 року по 28 лютого 2018 року користувався земельною ділянкою площею 2,1162 га по вул. Зелена 5-Б у м. Чернівці кадастровий номер 7310136600:27:002:0118 без достатньої правової підстави. Суд у рішенні зазначив, що відповідач лише 01 березня 2018 року набув у власність вказану земельну ділянку, при цьому, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою, зокрема, укладення відповідних договорів оренди з Чернівецькою міською радою та державної реєстрації такого права у спірний період. Місцевий господарський суд дійшов висновку, що відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно (кошти від орендної плати).
Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» звернулось до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2020 року у справі №926/2428/19 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. Зокрема, зазначає, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що у спірний період між сторонами існували правовідносини щодо викупу спірної земельної ділянки, а не оформлення користування на умовах оренди. Зокрема, посилається на договір №34 від 26 листопада 2016 року про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, який діяв до підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01 березня 2018 року. Поряд з тим, зазначає, що спірна земельна ділянка була сформована в натурі як об`єкт цивільних прав лише 07 червня 2017 року, в той час як позивач просить стягнути орендну плату за період з 22 липня 2016 року по 28 лютого 2018 року. Крім цього, апелянт наголошує, що позивачем не підтверджено розміру земельної ділянки, якою фактично користувався відповідач у спірний період, зокрема, актом обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки. Також скаржник вказує на відсутність у матеріалах справи витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за 2017-2018 роки, відомості яких є обов`язковими при визначенні орендної плати.
Поряд з цим, в апеляційній скарзі відповідач просив стягнути з позивача 14  599,60 грн. - витрат на правову допомогу у суді першої інстанції, а також 25  411,98 грн. - судового збору за подання апеляційної скарги та 8  452,40 грн. - витрат на правову допомогу в апеляційному суді.
Судові засідання з розгляду справи проводились в режимі відеоконференції з Чернівецьким апеляційним судом за клопотанням позивача.

Представник відповідача (скаржника) в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, просив задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2020 року у справі №926/2428/19 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу (вих.№01102-18-209311 від 16.03.2020). Зокрема, зазначав, що спірна земельна ділянка зареєстрована в державному реєстрі 09 вересня 2015 року, що підтверджується витягом з державного земельного кадастру. Також вказував, що розмір земельної ділянки, яка необхідна для експлуатації належної відповідачу на праві власності будівлі, підтверджується витягом з державного земельного кадастру рішенням міської ради, прийнятим на підставі матеріалів землеустрою, що подані відповідачем. На думку позивача в період з 22 липня 2016 року по 28 лютого 2018 року відповідач фактично користувався спірною земельною ділянкою, при цьому не був ні титульним землекористувачем ні власником такої земельної ділянки, у зв`язку з чим, повинен сплатити орендну плату на підставі ст.1212 ЦК України. Разом з цим, вважає помилковими твердження апелянта про відсутність у матеріалах справи нормативно-грошової оцінки за кожний рік, оскільки така не змінювалась, а обов`язок сплати розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнта індексації покладено саме на землекористувача.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного:
Як встановлено апеляційним судом та вбачається з матеріалів справи, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №27254796 від 25.09.2014 року, за ТзОВ «Бук ТБ» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю корпусу цеху з адміністративно-побутовими приміщеннями літ. «А» загальною площею 12333,4 кв.м. за адресою: м. Чернівці, вул. Зелена, 5-Б (рішення про державну реєстрацію індексний №16024263 від 24 вересня 2014 року).
Відповідно до рішення Чернівецької міської ради №215 від 19 травня 2016 року «Про розгляд звернення ТОВ «Бук ТБ» щодо надання в оренду земельних ділянок за адресами: вул. Зелена, 5, вул. Зелена, 5-Д та вул. Декабристів, 16-А та надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки у власність шляхом викупу за адресою: вул. Зелена, 5-Б» відповідачу погоджено проект поділу земельної ділянки за адресою: вул. Зелена, 5, 5-Б, 5-Д - вул. Декабристів, 16-А, площею 4,7192 га (кадастровий номер 7310136600:27:002:0019) на 5 земельних ділянок, серед яких ділянка №3 - площею 2,1162 га (кадастровий номер 7310136600:27:002:0118) для обслуговування виробничих будівель.
Пунктом 6 вказаного рішення міської ради відповідачу надано земельну ділянку №3 за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118 для обслуговування нежитлових будівель дозвіл на проведення експертної грошової оцінки вказаної земельної ділянки.
У п.6.1 рішення визначено, що покупцю земельної ділянки (ТзОВ «Бук ТБ») слід забезпечувати вільний доступ відповідних служб для обслуговування наявних та прокладання нових інженерних мереж, замовити надання послуг щодо оформлення технічної документації з передачі у власність шляхом викупу земельної ділянки, зазначеної в цьому рішенні.
Поряд з цим, уповноважено Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради в особі директора вказаного департаменту укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, зазначеної у цьому рішенні (п.6.2 Рішення).
У п.6.4 рішення Чернівецької міської ради №215 від 19 травня 2016 року міська рада вирішила продати відповідачу земельну ділянку за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118 за рахунок земель комунальної власності.
21 листопада 2016 року між сторонами у справі укладено договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, відповідно до умов якого, а саме: п.1 покупець (відповідач) зобов`язався сплатити протягом 15 календарних днів з дня укладення цього договору авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки по вул. Зелена, 5-Б площею 2,1162 га, який відповідно до п.3 договору є частиною повної вартості земельної ділянки та вноситься в забезпечення виконання договору по її відчуженню на користь покупця (відповідача). Згідно з п.4 договору сума авансового внеску становить 2  245  330,50 грн. Відповідно до п.9 договору останній діє до моменту укладення між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки.
01 березня 2018 року між Чернівецькою міською радою (в тексті договору - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» (в тексті договору - покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Скінтей Ю.І., відповідно до умов якого, а саме: п.1.1 продавець на підставі рішення Чернівецької міської ради №215 від 19 травня 2016 року передає у власність - продає із земель комунальної власності, що знаходяться у віданні та розпорядження територіальної громади м. Чернівці в особі Чернівецької міської ради, а покупець набуває у власність - купує земельну ділянку площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, що розташована за адресою: м. Чернівці, вул. Зелена, 5-Б.
Згідно з п.1.4 Договору право комунальної власності продавця (Чернівецької міської ради) на земельну ділянку, яка є предметом цього договору, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Чернівецької міської ради Чернівецької області Товарницькою А.А. - 07 червня 2017 року, номер запису про право власності 20867017, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 1272503773101.
Відповідно до договору №34 про оплату авансового внеску в рахунок оплати земельної ділянки від 21 листопада 2016 року покупцем сплачено кошти у розмірі 2  245  330,50 грн., які є частиною сплати повної вартості ціни земельної ділянки, що підтверджується платіжним дорученням №90 від 01 грудня 2016 року (п.2.4 договору купівлі-продажу земельної ділянки).
Право власності на земельну ділянку площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, за адресою: м. Чернівці, вул. Зелена, 5-Б зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» - 01 березня 2018 року (номер запису про право власності 25086433), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Листом за вих.№04/01-08/3-07/2205 від 25 липня 2019 року Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин звернувся до ТзОВ «Бук ТБ» з вимогою сплатити безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за землю внаслідок використання без правовстановлюючих документів земельних ділянок, серед яких і земельна ділянка по вул. Зеленій, 5-Б площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118 - у період з 25 вересня 2014 року до 28 лютого 2018 року.
У жовтні 2019 року Чернівецька міська рада звернулась до суду з цим позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» безпідставно збережених коштів - орендної плати в сумі 1 129 421,26 грн. за користування земельною ділянкою площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, по вул. Зеленій, 5-Б у м. Чернівці в період з 22 липня 2016 року по 28 лютого 2018 року.

Як зазначалось вище, місцевий господарський суд позовні вимоги задоволив в повному обсязі, проте, колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції не погоджується, з огляду на наступне:
Як вбачається з матеріалів справи предметом спору є стягнення неотриманої орендної плати на підставі ст.1212 ЦК України за період до оформлення права власності на земельну ділянку.
Згідно з ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.
Аналіз вказаної статті дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.
Поряд з цим, згідно з ч.1 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" ч.1 ст.96 ЗК України).
Відповідно до ст.125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Згідно з ч.2 ст.93 ЗК України земельні ділянки можуть передаватися в оренду, зокрема, громадянам та юридичним особам України.
Частиною 3 ст.124 ЗК України передбачено, що передання в оренду земельних ділянок комунальної власності громадянам у разі розташування на цих ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які перебувають у їх власності, здійснюється у порядку, встановленому статтею 123 Земельного кодексу України.
Так, відповідно до ч.1 ст.123 ЗК України надання земельних ділянок комунальної власності в користування здійснюється на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зокрема, у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу й об`єднання) та в інших випадках, якщо ділянка не зареєстрована в Державному земельному кадастрі, і право власності на неї не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни меж і цільового призначення такої земельної ділянки.
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки (ч.2 ст.123 ЗК України).
Згідно з ст.ст.25, 26 ЗУ «Про землеустрій» проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок є різновидом документації із землеустрою; замовниками документації із землеустрою можуть бути, зокрема, органи місцевого самоврядування, землевласники та землекористувачі.
Відповідно до ч.2 ст.28 ЗУ «Про землеустрій» розробники документації із землеустрою (юридичні особи, які мають не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або фізичні особи-підприємці, які мають такий же статус) зобов`язані виконувати роботи зі складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.
Частиною 6 ст.123 ЗК України передбачено, що орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
Поряд з цим, апеляційним судом не встановлено, а матеріали справи не містять доказів про те, що між сторонами виникли відносини, пов`язані з укладенням договору оренди, а також обставини безпідставного набуття права на майно щодо земельної ділянки за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, стягнення коштів за користування якою є предметом цього спору.
Згідно з ст.206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 ст.14 Податкового кодексу України).
Одночасно колегією суддів встановлено, що між сторонами у справі у спірний період - з 22 липня 2016 року по 28 лютого 2018 року, за який позивачем нараховано орендну плату, існували відносини щодо викупу земельної ділянки за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, що підтверджується рішенням Чернівецької міської ради №215 від 19 травня 2016 року, відповідно до п.6.4 якого міська рада вирішила продати відповідачу вказану земельну ділянку, а також договорами про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки від 21 листопада 2016 року та купівлі-продажу земельної ділянки від 01 березня 2018 року, укладеними між сторонами у справі.
Судом встановлено, що 01 березня 2018 року ТзОВ «Бук ТБ» набуло право власності на спірну земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки. При цьому, договір купівлі-продажу підписаний міською радою без будь-яких зауважень наявності заборгованості щодо орендної плати за користування такою земельною ділянкою.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач у спірний період вчиняв усі необхідні дії з метою набуття у власність спірної земельної ділянки, у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно. Доказів протилежного (які б підтверджували обставини щодо ухилення відповідача від укладення договору купівлі-продажу, договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, оплату сум, що визначені в договорах), та зловживання відповідачем своїми правами матеріали справи не містять та позивачем суду не надано.
З огляду на те, що користування ТзОВ «Бук ТБ» земельною ділянкою за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118 без укладеного договору оренди землі було зумовлене з метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому був укладений, колегія суддів дійшла висновку, що спірне майно (земельна ділянка) не може вважатися набутим чи збереженим відповідачем без достатніх правових підстав, а тому підстави для застосування статті 1212 ЦК України відсутні.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15 жовтня 2019 року у справі №922/1379/18 (http://www.reestr.court.gov.ua/Review/85327373).
Поряд з тим, слід зазначити, що місцевий господарський суд у своєму рішенні не надав оцінку доводам відповідача, які зокрема були викладені у відзиві на позов, щодо існування у спірний період між сторонами відносин з викупу спірної земельної ділянки, підписання сторонами договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки від 21 листопада 2016 року, посилання на який також є у п.2.4 договору купівлі-продажу від 01 березня 2018 року. Одночасно, суд першої інстанції помилково взяв до уваги листи Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин (від 06 липня 2016 року та від 18 січня 2017 року), долучені до позовної заяві, оскільки такі стосувались інших земельних ділянок, наданих відповідачу в оренду. Судом не враховано, що рішенням Чернівецької міської ради №215 від 19 травня 2016 року, окрім надання інших земельних ділянок в оренду, які не є предметом цього спору, відповідачу також вирішено продати земельну ділянку за адресою: вул. Зелена, 5-Б, площею 2,1162 га, кадастровий номер 7310136600:27:002:0118, про стягнення коштів за користування якою позивач звернувся до суду з цим позовом.
Місцевий господарський суд не звернув належної уваги на те, що у спірних правовідносинах право користування земельною ділянкою вирішувалось у порядку її викупу, а не оформлення користування на умовах оренди, відтак помилково, враховуючи фактичні обставини цієї справи, застосував норму ст.1212 ЦК України до спірних правовідносин та дійшов до неправильного висновку про задоволення позову.
Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).
Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно з ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Статтею 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
У зв`язку з наведеним вище, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення місцевого господарського суду та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позову.
Керуючись ст.ст.270, 275, 277, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бук ТБ» задоволити.
Рішення Господарського суду Чернівецької області від 27 січня 2020 року у справі №926/2428/19 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
Матеріали справи №926/2428/19 повернути до Господарського суду Чернівецької області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 26 червня 2020 року

Головуючий (суддя-доповідач)                                                  Якімець Г.Г.
          
Суддя                                                                                           Бойко С.М.

Суддя                                                                                          Бонк Т.Б.