КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 377/505/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2179/2020
 
П О С Т А Н О В А 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
08 липня 2020 року                                                                                     м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді - доповідача Слюсар Т.А.,
суддів: Волошиної В.М., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Макаренко О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Леонова Олександра Євгеновича в інтересах ОСОБА_1 на рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року у складі судді Малишенко Т.О.,
у справі за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Амбер», ОСОБА_6 , ОСОБА_1 ,- 
 
В С Т А Н О В И В :
 
У  липні 2019 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 звернулись до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Амбер» (далі ТОВ «ФК «Амбер»), ОСОБА_6 , ОСОБА_1   з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна та витребування з чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги обґрунтовувались тим,що позивачам на праві спільної часткової власності належав об`єкт нерухомого майна, реєстр. №1803774532115, а саме - приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Зазначено, що 21 січня 2008р. між ЗАТ Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком, правонаступником якого стало ПАТ «Промінвестбанк»  та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №10. Відповідно до п.2.1. вищезазначеного договору банк надав позичальнику кредит у сумі 300 000,00 грн. За користування кредитом встановлена процентна ставка в розмірі 14,5% річних. Кінцевий термін повернення кредиту та процентів за ним не пізніше 18.01.2013р. 
22.01.2008 р. між ПАТ «Промінвестбанк»  та ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , було укладено Іпотечний договір №4, посвідчений приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Київської області Хусалімовою Л.В., за реєстровим № 213 
17.12.2012р. ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» уклали Договір відступлення прав вимоги від 17.12.2012 р., відповідно до якого права та обов`язки ПАТ «Промінвестбанк», зокрема, за Кредитним договором №10 від 21.01.2008 року, укладеним між банком та ОСОБА_2 , перейшли до ТОВ «Кредитні ініціативи. 
28.12. 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «Фінансова компанія «Амбер» уклали Договір факторингу, відповідно до п.1.1. Фактор зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження Клієнта за плату, а Клієнт зобов`язується відступити Факторові свої права грошової вимоги до боржників за кредитним договором №10 від 21 січня 2008 року, укладений між Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_2 . 
Крім того вказано, що ТОВ «Кредитні ініціативи» декілька разів намагалося різними способами звернути стягнення на приміщення кафе, проте такі спроби виявилися безуспішними та були оскаржені позивачами в судовому порядку. З того часу будь - яких звернень та листів ані від ТОВ «Кредитні ініціативи», ані від будь-яких інших осіб позивачі не отримували. 
Указували, що  на протязі усього часу з моменту придбання приміщення кафе здавалося позивачами в оренду третім особам. Проте у травні 2019 року  вони випадково дізналися від орендарів приміщення кафе,  що вони вже не є власниками нерухомого майна.
 Отримавши лише деякі копії документів по відчуженню, а також інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), Позивачами було з`ясовано, що 05.04.2019р. приміщення кафе було продано невідомою позивачам ТОВ «Фінансова компанія «АМБЕР» від власного імені ОСОБА_6 на підставі відповідного нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 15.04.2019р. Дізнавшись на початку травня 2019 року про факт протиправного відчуження приміщення кафе невідомою компанією поза волею власників, позивачі звернулися у суд за захистом своїх прав.
Рішенням Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року позов задоволено. 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., розташованого за адресою:  АДРЕСА_1 , укладений 05.04. 2019р. між ТОВ «ФК «Амбер» та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М. за реєстр. № 444.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_6   об`єкт нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., розташований за адресою:  АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності на нього ОСОБА_1 та поновлення у Державному реєстрі речових прав не нерухоме майно записів про право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна у відповідних частках за позивачами.
Визнано недійсним договір іпотеки об`єкту нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 13.05.2019 р. між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В. за реєстр. № 766.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації іпотеки), індексний номер 46842142 від 14.05.2019р. 10:40:06, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В.
Вилучено  з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку № 31527273, зареєстрований 13.05.2019р. на підставі договору іпотеки №766 від 13.05.2019р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації заборони на нерухоме майно), індексний номер 46841600 від 14.05.2019р. 10:26:07, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В.
Вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про обтяження №31526713 у вигляді заборони на нерухоме майно, зареєстрований 13.05.2019р. на підставі договору іпотеки №766 від 13.05.2019р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В.
Стягнуто з ТОВ «ФК «АМБЕР», ОСОБА_6 , ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 грн., з кожного.
 Стягнуто в рівних частках з ТОВ «ФК«АМБЕР» на користь ОСОБА_6 , ОСОБА_1 витрати за сплату судового збору за подання позовної заяви та витрати за сплату судового збору за подання заяви про забезпечення позову на користь  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на загальну суму 9 989,20 гривень.
В апеляційній скарзі адвокат Леонов О.Є., що діє в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, не повне з`ясування обставин справи, вважає рішення незаконним, необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню.
В обґрунтування апеляційної скарги вказано, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог та дав оцінку договору факторингу, вимоги про визнання недійсним якого не заявлялися позивачами та дав оцінку ціні продажу предмета іпотеки, що не було предметом розгляду справи.
Крім того, зазначено, що згода боржника на заміну кредитора у зобов`язанні не потрібна, факт отримання боржником повідомлення про відступлення права вимоги не має значення. 
Також зі змісту скарги, вбачається, що Іпотекодержатель мав право звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки з приводу реалізації цього способу захисту сторони дійшли домовленості у Договорі іпотеки.
Вказано, що ТОВ «ФК «Амбер», вжито достатніх заходів для повідомлення позивачі про заміну кредитора у зобов`язанні, проте судом першої інстанції не надано належної оцінки цим обставинам.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Старіков Є.В., що діє в інтересах позивачів,  зокрема, зазначає, що обов`язок по сплаті заборгованості позивачів перед ТОВ «ФК «Амбер» не виник, оскільки повідомлення про відступлення права грошової вимоги, вимоги про усунення порушень та виконання основного зобов`язання на користь ОСОБА_2 , вони не отримували. 
Також вказує, що доводи скаржника, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, оскільки нібито з`ясовував правомірність укладення договору факторингу, коли заявлена вимога стосувалась визнання недійсним договору купівлі-продажу, є недоречними, оскільки, позов з урахуванням вказаних письмових пояснень, був обґрунтований, зокрема, і вищенаведеними обставинами.
Враховуючи зазначене, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року без змін.
Вислухавши пояснення,  ОСОБА_7 в інтересах ОСОБА_1 та ТОВ ФК  «Амбер», які просили апеляційну скаргу задовольнити, ОСОБА_3 та її представника ОСОБА_8 , ОСОБА_9 в інтересах  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , які просили апеляційну скаргу відхилити, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає її такою, що  не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
ОСОБА_6 в судове засідання не з`явилась про час і місце розгляду справи судом повідомлена у встановленому законом порядку (а.с. 127).
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до договору купівлі-продажу від 24 січня 2005 року, засвідченого приватним нотаріусом Хусалімовою Л.В., в м. Славутич мале приватне підприємство «Експресс», в особі директора - Вихор В.В., продав, а ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 купили (в рівних частках кожний) приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., місцезнаходження якого: АДРЕСА_2 ,а.с.20-21).
21 січня 2008 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №10. Відповідно до п.2.1. вищезазначеного договору банк надав позичальнику кредит у сумі 300 000 грн.. За користування кредитом встановлена процентна ставка в розмірі 14,5% річних. Кінцевий термін повернення кредиту та процентів за ним - не пізніше 18 січня 2013 року. Відповідно до п.4.1. Кредитного договору, виконання зобов`язань позичальника за цим договором забезпечується іпотекою нежитлового приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » у АДРЕСА_7 (т.1, а.с.22-24).
22 січня 2008 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство), як Іпотекодержателем та ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , як Іпотекодавці було укладено Іпотечний договір №4, посвідчений приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Київської області Хусалімовою Л.В., за реєстровим № 213 (т.1, а.с.35-37).
17 грудня 2012 року ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» уклали Договір відступлення прав вимоги від 17 грудня 2012 року, відповідно до якого права та обов`язки ПАТ «Промінвестбанк», зокрема, за Кредитним договором №10 від 21.01.2008 року, укладеним між банком та ОСОБА_2 , перейшли до ТОВ «Кредитні ініціативи. Крім того, 17 грудня 2012 року між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» як первісним Іпотекодержателем та ТОВ «Кредитні ініціативи» як новим Іпотекодержателем було укладено Договір про передачу прав за договорами забезпечення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик O.A., зареєстровано в реєстрі за № 1423 (а.с.38- 41). 
На умовах вказаного Договору, з урахуванням додатків до нього, усі права та обов`язки ПАТ «Промінвестбанк», зокрема, за Іпотечним Договором №213 від 22.01.2008року, укладеним з позивачами, перейшли до нового Іпотекодержателя - ТОВ «Кредитні ініціативи» (т.1, а.с.38- 41).
28 грудня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «Фінансова компанія «АМБЕР» уклали Договір факторингу, відповідно до п.1.1. Фактор зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження Клієнта за плату, а Клієнт зобов`язується відступити Факторові свої права грошової вимоги до боржників за кредитним договором №10 від 21 січня 2008 року, укладений між Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк (закрите акціонерне товариство) та громадянкою України - ОСОБА_2 (т.2, а.с.70).
05 квітня 2019 року ТОВ «АМБЕР» та ОСОБА_6 уклали Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М., за реєстровим № 444 згідно якого ТОВ «АМБЕР» продало ОСОБА_6 , за 559600 грн., приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 ,а.с.43- 45).
13 травня 2019року ОСОБА_10 , та ОСОБА_1 уклали Договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В., за реєстровим № 763 згідно якого ОСОБА_10 , продала ОСОБА_1 , за 250 500 грн., приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 ,а.с.59,60).
  Того ж дня,  тобто 13 травня 2019 року між ОСОБА_6 ,(позикодавцем) та ОСОБА_11 ,(позичальник) було укладено Договір позики грошей, відповідно до якого позикодавець до 08.11.2020 року позичив позичальнику 812382 грн. 50 коп.( т.2, а.с.65,66).
Встановлено, що  13травня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_10 було також укладено Договір іпотеки від 13.05.2019року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В. за реєстровим № 766. На умовах вказаного договору іпотеки приміщення кафе було передано ОСОБА_1 , в іпотеку ОСОБА_10 у якості забезпечення виконання зобов`язання ОСОБА_1 з поверненням суми позики у розмірі 812 382 грн. 50 коп. за договором позики грошей № 765 від 13 травня 2019 року( т.2, а.с.61-64).
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , суд першої інстанції виходив  з їх доведеності та обґрунтованості.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи  наступного.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).
Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суди мають враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.
Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема частиною першою статті 203 цього Кодексу.
За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
 Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Отже, рішення про звернення шляхом позасудового врегулювання може бути прийнято Іпотекодержателем виключно після того як боржник та Іпотекодавці отримають від нього письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання  - Кредитного договору, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі виконання цієї вимоги, і не виконають таку вимогу протягом 30 днів з моменту її отримання. 
Між тим, у справі відсутні докази виконання положень ч.1 ст.35   згаданого Закону. До матеріалів справи долучено  копію  повідомлення про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору, адресованого позивачам поштою, з рекомендацією  сплатити заборгованість, у сумі  555 027 грн.30коп. у тридцяти денний строк з моменту  отримання вимоги, а також  попереджено про  наслідки несплати заборгованості - продажу предмету іпотеки іншій особі (а.с. 162 -165 т.1).
 Проте  згадане повідомлення позивачами не отримано, про що свідчить долучена до справи інформація  з веб-сайту Укрпошти щодо пошуку поштових повідомлень (а.с.21-24 т.2).
 За таких обставин, колегія суддів визнає безпідставними, необґрунтованими твердження апеляційної скарги  щодо належного повідомлення  позивачів про наявність заборгованості та пропозицією її  дострокового погашення. 
Відповідно до п. 5.2. Іпотечного договору у випадку невиконання Іпотекодавцями письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим (Іпотечним) або Кредитним договором, у встановлений Іпотекодержателем строк, вимоги задовольняються іпотекодержателем за рахунок предмета іпотеки. В такому випадку цей договір, згідно ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя. Наведений пункт Іпотечного договору фактично підтверджує вищезазначений висновок, зроблений на підставі аналізу положень ст.35 Закону України «Про іпотеку», і додатково конкретизує, що вимоги Іпотекодержателя за основним зобов`язанням можуть бути задоволені за рахунок предмета іпотеки лише у разі невиконання і Іпотекодавцями його письмової вимоги про усунення порушення зобов`язань, і лише у такому разі цей договір буде вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя у розумінні норм Закону України «Про іпотеку». 
За таких обставин, беручи до уваги наведені положення ст.35 Закону України «Про іпотеку» та п.5.2. Іпотечного договору, а також враховуючи, що у суду відсутні докази того, що ТОВ «ФК «АМБЕР» надсилало на адресу боржника, або Іпотекодавців письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, суд дійшов висновку, що позивачі були позбавлені права усунути вказані порушення та не допустити звернення стягнення на іпотечне майно, вочевидь вбачається, що ТОВ «ФК «АМБЕР» не набуло права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у розумінні ст.35 Закону України «Про іпотеку», а також не набуло права задовольнити свої вимоги Кредитним договором за рахунок предмета іпотеки у розумінні п.5.2. Іпотечного договору, оскільки за наведених обставин відповідне застереження у договорі іпотеки вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя у розумінні норм Закону України «Про іпотеку».
З доказів долучених до матеріалів сторонами, вбачається, що Іпотекодержатель всупереч вимог ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» не повідомив позивачів у встановлений законом строк про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.
Згідно з п.5.2.1 Іпотечного договору, позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене Іпотекодержателем, зокрема шляхом продажу останнім від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Частиною 1 ст.38 Закону України «Про іпотеку»,  якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір і цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Частиною 9 цієї ж статті визначено, що Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
 У відповідності до ч.1 ст.42 Закону України «Про іпотеку», боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов`язанням чи ту частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату: винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення - реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними. Частиною 3 цієї ж статті визначено, що майновий поручитель чи наступний іпотекодержатель може виконати основне зобов`язання за боржника з наслідками, аналогічними вищенаведеним, і попередній іпотекодержатель зобов`язаний прийняти таке виконання. Наступний іпотекодержатель, який сплачує повну суму основного зобов`язання попередньому іпотекодержателю, вважається особою, на користь якої здійснене відступлення прав попереднього іпотекодержателя за іпотечним договором. Майновий поручитель, який виконав основне зобов`язання повністю або в частині, має право вимагати від боржника відшкодування сплаченої майновим поручителем суми.
А отже з системного аналізу наведених норм законодавства убачається, що Іпотекодержатель, який не повідомив боржника та Іпотекодавців (майнових поручителів) про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, фактично позбавив не тільки боржника та Іпотекодавця їх права виконати основне зобов`язання у тридцятиденний строк, тим самим захистивши своє право власності на предмет іпотеки та припинивши його відчуження, в порядку ч.9 ст.38, ч.1 ст.42 Закону України «Про іпотеку» але й аналогічні права інших майнових поручителів, передбачені ч.З ст.42 цього ж Закону.
 Положеннями ч.5 ст.38 Закону України «Про іпотеку» визначено, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від і свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення - вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. 
Отже, відповідне застереження в Іпотечному договорі вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя у розумінні норм Закону України «Про іпотеку» та п.5.2. Договору виключно за умови належного повідомлення Іпотекодавців про усунення порушення основного зобов`язання в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та невиконання останніми вказаної вимоги.
За таких обставин,  колегія суддів погоджується з висновком районного суду про те, що будь-які підстави для укладення Іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки були відсутні, адже за вищенаведених умов та відсутності належного повідомлення Іпотекодавців про порушення боржником основного зобов`язання, Іпотечний договір не вважається таким, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке у свою чергу є єдиною правовою підставою для застосування ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
Окрім викладеного, колегія суддів враховує й наступне.
 Так,  зі змісту договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 від  13 травня 2019року, вбачається, що приміщення кафе було оцінено та продано за 250 540 грн. В той час, як договором купівлі-продажу, укладеним між ТОВ «ФК «Амбер» та ОСОБА_10 05 квітня 2019року приміщення кафе було оцінено та продано за 559 600 грн.
Разом з тим, згідно інформації, яка міститься у долученому до справи звіті про оцінку приміщення кафе,  складеного СОД ФОП ОСОБА_12 , на замовлення ОСОБА_3 станом на 16 травня 2019 року  ринкова вартість приміщення кафе  становить 964 800 грн. (а.с. 49-84 т.1),  тобто майже на 400 000 грн. дорожче вартості, за якою воно було продане за оспорюваним договором купівлі-продажу, та більш ніж на 700 000грн. дорожче вартості, за якою воно було згодом оцінене відповідачами між собою під час перепродажу.
 Окрім цього,  згідно  ч.7 ст.38 Закону України «Про іпотеку», розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Матеріалами справи доведено заборгованість ОСОБА_2 за кредитним договором, строк дії якого сплинув 13 січня 2013року,  становить суму 108 530 грн. (а.с.91-104 т.3), проте різниця коштів, у порушення вимог ч.7 ст.38 згаданого Закону іпотекодавцям не повернута.
Відповідно до ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед тими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
 Встановлено, що ціна продажу предмету іпотеки належними чином не визначена, письмовий звіт  щодо  розподіл коштів від продажу предмета іпотеки ТОВ «ФК «АМБЕР» на адресу іпотекодавців не направлено. 
 За таких обставин,  суд першої інстанції  дійшов правильного висновку, що продаж ТОВ «ФК «АМБЕР» предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу від 05 квітня 2019року № 444 на користь ОСОБА_6 було вчинено з істотними порушеннями вимог  ч.2 ст. 517 ЦК України, п. 5.2. Іпотечного договору, ч.1 ст.35, ч.1 ст.36, ч.ч.1,5,6,7,8,9 ст.38, ч.1,3 ст.42 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, юго моральним засадам.
Частиною 1 ст.215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У відповідності до ч.3 цієї ж статті, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, підставою для визнання такого оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним є недодержання в момент укладення договору купівлі-продажу 05 квітня 2019 №444 вимог, встановлених, зокрема, ч.1 ст.203 ЦК України та його суперечливість нормам ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та положенням Іпотечного договору. 
Відповідно до ст.41 Конституції України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених еоном, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.Примусове відчуженнятаких об`єктівз наступнимповним відшкодуваннямїх вартостідопускається лишеумовах воєнногочи надзвичайногостану.В тойже чассудом булоз`ясовано,що примусове відчуження приміщення кафе за умов необізнаності Іпотекодавців, як його власників та ненадання останнім у встановлений законом строк та порядок можливості припинити таке відчуження є нічим іншим, як протиправним позбавленням власності, що прямо заборонено Конституцією України і є неприпустимим.
Встановлено, що  після укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, право власності на приміщення кафе було відчужено  ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13 травня 2019року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М.В. за реєстр. № 763.
Відповідно до ч.1 ст.328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Водночас, згідно з ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона держала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
В відповідно до керівних роз`яснень, які містяться у п.10 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9  «Про судову практику з розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», норма частини першої статті 216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.
Проте з аналізу наданих доказів, можна дійти висновку, що у цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від: добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч.1 ст. 388 ЦК України.
Відповідно до ч.5 ст.12 ЦК України, добросовісність набувача презюмується, якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати майно, може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову витребування у нього майна.
Рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (статті 19, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018року у справі № 183/1617/16.
 Так, у вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла наступних висновків: Власник може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
 Відповідно до ч.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо, зокрема, майно вибуло з володіння власника не з його волі іншим шляхом.
Матеріалами справи доведено, що іпотечне майно вибуло з володіння іпотекодавців, співвласників нерухомого майна, поза їх волею, а ОСОБА_6 не мала права його відчужувати, про що ОСОБА_1 , не знала і не могла знати, а тому у позивачів є законні підстави для витребування спірного нерухомого майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 ,  з метою належного захисту свого права власності.
Враховуючи викладені обставини, колегія суддів  вважає обгрунтованими висновки районного суду щодо правомірності вимог позивачів про витребування спірного майна з чужого незаконного володіння  від  ОСОБА_1 .
 Як свідчать матеріали справи,  на підставі договору іпотеки від 13 травня 2019 року, приміщення кафе було передано ОСОБА_1 в іпотеку ОСОБА_10 .
Між тим, у відповідності до ст.5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки може бути об`єкт нерухомого майна лише якщо він належить іпотекодавцю на прав власності.
 Положеннями ст.17 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека припиняється, зокрема, у разі визнання іпотечного договору недійсним. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
З огляду на викладені обставини, а також матеріали справи, у їх сукупності, колегія суддів вважає  законними  й належно обґрунтованими висновки районного суду про наявність підстав до задоволення позову.  
  Відповідно до справи,   позивачами не заявлялися вимоги дощо нечинності договору факторингу, укладеного між  ТОВ «Кредитні ініціативи» та  ТОВ ФК «Амбер», а тому колегія суддів визнає за необхідне виключити з мотивів прийнятого рішення  висновки щодо  не виникнення у позивачів обов`язку  сплати  боргу на користь   відповідача.  
 Разом з тим, зазначене не впливає на законність ухваленого по справі рішення.
Приведені в апеляційній скарзі інші доводи зводяться до тлумачення діючого законодавства, незгоди з рішенням суду, переоцінки висновків рішення суду та не спростовують правильність рішення суду першої інстанції.
Беручи до уваги  встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, колегія суддів приходить до висновку про законність та обґрунтованість постановленого по даній справі рішення та відсутність підстав для його скасування.
За таких обставин, рішення районного суду підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - відхиленню.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд,-
 
П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу адвоката Леонова Олександра Євгеновича в інтересах ОСОБА_1 відхилити.
Рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції  з урахуванням положень п. 3 розділу ХІІ перехідних положень ЦПК України.

Суддя-доповідач:   
 
Судді: