УХВАЛА

15 липня 2020 року 
м. Київ

Справа №  910/6955/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю секретаря судового засідання Шпорта О.В.

розглянувши касаційні скарги Київської міської ради та ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2020 

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ"
до Київської міської ради,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - 1. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),                       2.  ОСОБА_1 ,   
про визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди, 

За участю представників:
позивача - Багатченко Ю.В. - адвокат
відповідача - Ільчик М.О. - представник
третьої особи-1 - Філімончук І.М. - представник
третьої особи-2 - Кампо С.В. - адвокат

ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" звернулось до Господарського суду міста Києва із позовними вимогами до Київської міської ради про визнання недійсним та скасування Рішення Київської міської ради, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди.
Ухвалами Господарського суду міста Києва від 31.05.2019 та від 22.07.2019  залучено до участі у справі Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та ОСОБА_1   в якості третіх осіб  без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення Київської міської ради                                      № 1010/5074 від 26.06.2018 "Про відмову у поновленні товариству з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі м. Києва від 17.04.2003" було прийнято з порушенням ст.33 Закону України "Про оренду землі" та Регламенту Київської міської ради, в зв`язку з чим, порушено законні права та гарантії позивача.
В свою чергу, вимоги про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди обґрунтовані тим, що протягом місяця з дати закінчення Договору оренди позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, а від відповідача не надходило жодних заперечень стосовно поновлення Договору оренди, що згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду" є підставою для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди в судовому порядку.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.09.2019, залишеним без змін   постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2020, позов задоволено повністю.

05.05.2020 (згідно з відміткою на конверті) Київською міською радою та 02.07.2020 (згідно з відміткою АГС) ОСОБА_1 безпосередньо до Касаційного господарського суду подані касаційні скарги на  рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2020 у справі  № 910/6955/19.

Витягом з протоколу автоматизованого розподілу касаційної скарги між суддями від 27.05.2020  та витягом з протоколу передачі касаційної скарги раніше визначеному складу суду від 03.07.2020 у справі № 910/6955/19 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Краснов Є.В., Мачульський Г.М.

Ухвалами Верховного Суду від 15.06.2020 та від 06.07.2020 відкрито касаційне провадження за вищевказаними касаційними скаргами та призначено їх до розгляду на 15.07.2020.

У судове засідання 15.07.2020 з`явилися представники учасників справи. Представники відповідача та третьої особи-2 підтримали касаційні скарги. Представник третьої особи-1 просив касаційні скарги задовольнити. Представник позивача виклав заперечення проти касаційної скарги.

Разом з тим, 15.07.2020 представником позивача подано клопотання про відкладення розгляду справи, яке обґрунтовано тим, що позивачу стало відомо, що Великою Палатою Верховного Суду прийнято до провадження справи №313/350/16-ц та №159/5756/18, в яких розглядатимуться питання застосування норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, у зв`язку з чим останній просить надати можливість для детального ознайомлення з обставинами вказаних справ, оскільки існує вірогідність  впливу правових висновків у даних справах на правильність вирішення спору у справі №910/6955/19.

Судом касаційної інстанції протокольно відмовлено у задоволенні вказаного клопотання, оскільки представником позивача не надано належних доказів на підтвердження неможливості ознайомлення з обставинами вказаних справ до початку даного судового засідання.

Судами попередніх інстанцій у справі, що переглядається, встановлено, що, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, позивач після закінчення строку дії договору продовжує користуватись спірними земельними ділянками, сплачуючи належним чином та в повному обсязі орендну плату за землекористування, що підтверджується Довідкою Головного управління ДФС у м. Києві про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи від 11.02.2019, відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди не надав заперечень стосовно поновлення цього договору, оскільки прийняв спірне рішення                        № 1010/5074 лише 26.06.2018.
При цьому, як вказав апеляційний суд, апелянт (відповідач) зазначає, що він прийняв 26.06.2018 оскаржуване рішення за результатами здійснення ним в 2016 році заходів архітектурно-будівельного контролю за дотриманням орендарем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Однак, виявлені у 2016 році порушення не були зафіксовані належним чином.
Разом з тим, апелянт зазначає про запланованість на 22.03.2016 проведення Департаментом спільно з Управлінням поліції у Шевченківському районі ГУ НП у місті Києві спільної перевірки, яка проведена не була, доказів протилежного матеріали справи не містять.
Натомість, це, відповідно до доводів апелянта, слугувало підставою для прийняття 26.06.2018, майже через 2 роки, оскаржуваного рішення.
При цьому, протягом всього строку користування земельною ділянкою відповідачем жодного разу не заявлялось будь-яких претензій до позивача стосовно порушень ним умов договору, зокрема, його неналежного виконання.
Відповідач впродовж 2016-2018 років жодним чином не повідомляв позивача про вимогу дострокового розірвання договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням позивачем його умов, відповідно до пункту 13 договору оренди, і лише 26.06.2018 це стало підставою для винесення оскаржуваного рішення КМР.
Отже, зі сторони відповідача мала місце "мовчазна згода" на продовження орендних відносин в силу ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".
Київська міська рада у касаційній скарзі підкреслила, що вважає неправомірними висновки судів щодо наявності переважного права позивача на пролонгацію договору оренди, оскільки останнє виникає за умов:
- належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди;
- що до закінчення строку дії договору оренди орендар у встановлений строк повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.
 
У доповненні до касаційної скарги  позивач зазначив, що судами попередніх інстанцій при вирішенні спору по суті не врахована правова позиція, викладена у постановах Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 908/21/18 та від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. 

Разом з цим, ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.06.2020 передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 159/5756/18 за касаційною скаргою Ковельської міської ради на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року.
Зазначену ухвалу мотивовано тим, що висновки про застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, викладені у вищевказаній постанові Верховного Суду у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі                                     № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18.
При цьому, КЦС зазначив, що у постанові від 10 вересня 2018 року у справі №920/739/17 Верховний Суд у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вказав, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору). При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
Таким чином, Верховний Суд у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, розглядаючи справу про поновлення договору оренди та застосовуючи частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" вважав, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається.
Колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі               № 920/739/17, оскільки вони суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року                                                        у справі № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18, а також виходячи з наступного.
У частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Схоже правило міститься у статті 764 ЦК України, яка передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору. 
Таким чином, зазначені норми передбачені законодавцем на випадок відсутності конкретних дій, спрямованих на продовження дії договору, а в статті 764 ЦК України - з боку обох сторін договору оренди, коли орендар продовжує користуватись річчю.
Однак, на відміну від положень статті 764 ЦК України, частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що одна зі сторін, орендар, обов`язково попередньо має повідомити про своє бажання про поновлення договору оренди землі, оскільки має наступну умову свого застосування - за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Тобто автоматичної пролонгації договору, як вважав Верховний Суд у складі Палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, не відбувається.
Системний аналіз вказаних норм дає підстави для висновку, що частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" є логічним продовженням правил, викладених у попередніх частинах цієї статті, та не може тлумачитися відірвано від їх змісту.
Крім того, ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.06.2020 передано справу   № 313/350/16-ц на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки існує різний підхід до розуміння та тлумачення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" під час розгляду аналогічних справ, тому Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за необхідне відступити від наведеного висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17.
При цьому, однією з підстав відступу КЦС зазначив аналогічну підставу, як в попередній ухвалі.
Крім того, КЦС  вказав, що у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 зазначено про те, що частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, і що суть поновлення договору оренди згідно з цією нормою Закону саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
Разом з тим, за висновком КЦС, у частині шостій цієї статті Закону передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Верховний Суд також зазначив, що схожа норма міститься у статті 764 ЦК України, яка передбачає автоматичне продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору. 
Однак, на відміну від положень статті 764 ЦК України, тлумачення статті 33 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що нею передбачені випадки поновлення договору оренди землі за обов`язкових умов добросовісності орендаря (який належно виконував обов`язки за умовами договору) та попередньо повідомлення орендарем про своє бажання про поновлення договору оренди землі. 

Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Ухвалами від 01.07.2020 та від 07.07.2020 Велика Палата Верховного Суду прийняла справи №159/5756/18 та №313/350/16-ц відповідно до розгляду та призначила їх в порядку спрощеного позовного провадження в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами на 1 вересня 2020 року.

Відповідно до пункту 7 частини першої статті 228 Господарського процесуального кодексу України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.

Ураховуючи наведене та зважаючи на предмет, підстави позову, фактичні обставини, які формують зміст спірних правовідносин та їх нормативно-правове регулювання, колегія суддів вважає за необхідне зупинити провадження за касаційними скаргами, поданими у справі № 910/6955/19, до перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у подібних правовідносинах у  інших справах  №313/350/16-ц та №159/5756/18.

Керуючись статтями 228, 234, 235, 314 ГПК України, Верховний Суд, - 

У Х В А Л И В:

Провадження за касаційними скаргами Київської міської ради та ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2020 у справі  № 910/6955/19 зупинити до перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у подібних правовідносинах у інших справах  №313/350/16-ц та №159/5756/18.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

     Головуючий                                                                                             І. Кушнір

     Судді                                                                                                          Є. Краснов  

                                                                                                                   Г. Мачульський