ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

24 червня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 916/1878/17	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів головуючого судді Лавриненко Л.В.
суддів: Аленіна О.Ю., Діброви Г.І.

при секретарі судового засідання – Діхтяренко О.Б.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область
на рішення Господарського суду Одеської області від 25.11.2019 р.
по справі № 916/1878/17
за позовом Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область
до Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область
про стягнення 371   817,44 грн.
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область
до Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область 
про стягнення 1  928  079,11 грн.

суддя суду першої інстанції: Малярчук І.А.
час та місце ухвалення рішення: 25.11.2020 р., м. Одеса, Господарський суд Одеської області

          Ухвалою Південно – західного апеляційного господарського суду від 10.02.2020 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область на рішення Господарського суду Одеської області від 25.11.2019 р. у справі № 916/1878/17 та призначено її до розгляду.
Ухвалами Південно – західного апеляційного господарського суду від 23.03.2020 р. та від 14.05.2020 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область неодноразово відклався.
        Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область розглянута в межах процесуального строку, встановленого ч. 1 ст. 273 ГПК України.

В серпні 2017 р. Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, про стягнення заборгованості по орендній платі 371 817,44 грн. яка складається з:
- 279 040 грн. – основний борг;
- 38  361,83 грн. – пеня;
- 36  956,63 грн. – інфляційні втрати;
- 6  324,98 грн. – 3 % річних;
- 11  134 грн. – відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки.  
В вересні 2017 р. Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область звернулось до Господарського суду Одеської області з зустрічним позовом до Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область про стягнення грошових коштів в сумі 1  928 079,11 грн.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.11.2019 р. позов Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область задоволено частково.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область на користь Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область заборгованість в сумі  371 817,44 грн., з яких: 
- 279 040 грн. – основний борг;
- 38 361,60 грн. – пеня;
- 36 956,63 грн. – інфляційні втрати;
- 6 324,98 грн. – 3 % річних;
- 11 134 грн. – відшкодування витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки.            
Товариству з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область у задоволенні зустрічного позову до Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область відмовлено у повному обсязі.
Часткове задоволення позовних вимог Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область, обґрунтовано судом першої інстанції виявленням арифметичної помилки у розрахунку пені.
За підрахунком місцевого господарського суду сума пені, що підлягає стягненню, становить 38 361,60 грн.  
Не погодившись з наведеним рішенням Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область оскаржило його до Південно – західного апеляційного господарського суду.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач за зустрічним позовом посилається на порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права.
Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область стверджує, що матеріалами справи підтверджується проведення відповідачем за первісним позовом невід`ємних поліпшень орендованого майна на загальну суму 1  824  205,93 грн., у зв`язку з чим наведена сума підлягає стягненню з Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область.
Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область посилається на те, що судом першої інстанції безпідставно прийнято до уваги розрахунок заборгованості Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область по орендній платі, оскільки останній є помилковим.
Так, Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область зазначає, що позивач за первісним позовом здійснює розрахунок заборгованості з орендної плати з серпня 2016 р., не враховуючи того факту, що остання сплата орендної плати була проведена 05.10.2016 р., тобто розрахунок заборгованості має бути здійснений саме з 05.10.2016 р.

Розглянувши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.04.2016 р. між Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область (орендар) укладено договір оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади с.м.т. Авангард. 
Відповідно до п. п. 1.1 – 1.2 договору орендодавець передає, а орендар приймає на підставі рішення конкурсної комісії з оренди комунального майна, в строкове платне користування нерухоме майно (об`єкт оренди), власником та балансоутримувачем якого є Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область, а саме: комплекс селищного ринку, загальною площею 937,3 кв. м., який знаходиться за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вулиця Ангарська, 14-р, та складається з корпусів: 
- корпус № 1 (адміністративно-торгова будівля), за винятком кабінету (А-2 № 13) на другому поверсі площею 15,6 кв.м., площа корпусу (без урахування зазначеного кабінету) складає: 196,6 кв.м. - з ремонтом; 168,4 кв.м. - під ремонт; 
- корпус № 2 площею 73,4 кв.м., під ремонт; 
- корпус № 3 площею 158,7 кв.м., під ремонт; 
- корпус № 4 площею 72,4 кв.м., під ремонт; 
- корпус № 5 площею 57,7 кв.м., під ремонт; 
- корпус № 6 площею 131,6 кв.м., з ремонтом, корпус призначений для реалізації м`ясо-молочної продукції; 
- корпус № 7 площею 78,5 кв.м., під ремонт. 
Зазначені в п. 1.1. корпуси передаються, як єдиний об`єкт оренди. 
Згідно з п. п. 2.1 – 2.2 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна.
Орендарем в обов`язковому порядку відшкодовуються орендодавцеві витрати, понесені останнім на проведення конкурсу щодо укладення цього договору відповідно п.3.13. договору, у т.ч. на оплату робіт з незалежної оцінки майна, переданого в оренду, відповідно до п. п.3.14., 3.15. договору.
Відповідно до п. п. 2.6 – 2.10 договору майно в оренду передається за вартістю оцінки, вказаною в актуалізації звіту про незалежну оцінки ринку, який розташований за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, селище Авангард, вулиця Ангарська, 14-р.
Орендар повертає орендодавцеві майно на підставі акту приймання-передачі, який підписується обома сторонами, в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодовує орендодавцеві збитки, завдані в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.
У разі припинення цього договору орендар повинен повернути орендодавцеві орендоване майно в двомісячний термін, з дня отримання повідомлення про дострокове припинення договору, або в місячний термін з дати закінчення строку дії договору, за актом приймання - передачі майна, включаючи день передачі. Оплата за користування майном в передбачений п.2.8. договору період до його фактичного повернення здійснюється на загальних умовах, встановлених договором.
Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.
У випадку не повернення орендарем майна, або створення перешкод в його поверненні, орендодавець має право на відшкодування завданих таким не поверненням збитків у повному обсязі, а також на застосування штрафних санкцій до орендаря у вигляді та у розмірі, визначеному п.2.13. цього договору.
За умовами п. п. 2.13 – 2.15 договору у разі затримки повернення майна понад строки, встановлені п.2.8. договору, орендар повинен сплатити штраф у розмірі подвійної вартості оренди за весь строк затримки повернення, враховуючи день передачі, на рахунок орендодавця.
Штраф розраховується, виходячи з розміру орендної плати за останній, згідно з договором, місяць оренди.
Здійснення орендарем, за згодою орендодавця, невідокремлюваних поліпшень майна, в тому числі шляхом створення нових речей, не є підставою для виникнення права власності орендаря на такі поліпшення або на частку в майні, що відповідає вартості таких невідокремлюваних поліпшень. Означені поліпшення є власністю орендодавця.
Відповідно до п. п. 3.1 – 3.6 договору орендна плата, за результатами конкурсу на право оренди комунального майна становить 61  110 грн. в місяць, в т.ч. ПДВ 10  185 грн.
Орієнтовна загальна сума договору становить 2  197  923 грн., в т.ч. ПДВ.
На період, визначений Законом України «Про державний бюджет України на 2016 рік» від 25.12.2015 р. № 928, на суму орендної плати за договором індекс інфляції, передбачений ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не нараховується. У разі внесення відповідних змін до законодавства України щодо необхідності нарахування індексу інфляції його нарахування здійснюється в загальному порядку, встановленому ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», та не потребує відповідних змін умов договору.
Незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря орендна плата сплачується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно, у порядку встановленому в п. 3.5. цього договору.
Орендна плата сплачується орендарем поетапно, частинами два рази на місяць, тобто перша частина сплачується до 15 числа місяця, наступного за звітним, а друга частина - до 30 числа цього ж місяця.
Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації, відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Індексація такої орендної плати здійснюється з урахуванням положень п. 3.3 договору.
Згідно з п. 3.9 договору у разі припинення (розірвання) договору орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору або його дострокове припинення (розірвання) оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, передбачені договором.
За приписами п. п. 3.13 – 3.15 договору вартість витрат за розміщення в газеті оголошення про проведення конкурсу, які підлягають відшкодуванню орендарем, складає 1  248 грн. Вартість витрат на розміщення в газеті відомостей про результати проведення конкурсу, які підлягають відшкодуванню орендарем, складає 136 грн. Вартість зазначених витрат в сумі 1  384 грн. відшкодовується орендарем одноразово в строк до 30.04.2016 р.
Вартість робіт з проведення незалежної оцінки, яка підлягає відшкодуванню орендарем, складає 9  750 грн.: 6 500 грн. згідно договору від 20.02.2015р. № 02-20/2015 на проведення незалежної оцінки та 3 250 грн. згідно договору від 07.09.2015 р. № 09-07/2015 на здійснення робіт з актуалізації звіту з незалежної оцінки укладених між Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область та суб`єктом оціночної діяльності Товариством з обмеженою відповідальністю «БК «Домінанта».
Відшкодування вартості робіт з проведення незалежної оцінки, вказаної у п. 3.13. цього договору, відшкодовується орендарем рівними частинами (3250 грн.) протягом трьох місяців з дня підписання цього договору шляхом перерахування грошей на розрахунковий рахунок орендодавця 
Пунктами 5.2, 5.3., 5.10 договору визначені обов`язки орендаря, зокрема, орендар зобов`язується: 
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, здійснювати відшкодування вартості робіт з проведення незалежної оцінки майна, актуалізації оцінки цього майна та решту обов`язкових платежів, передбачених цим договором;
- забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами, та забезпечувати додержання вимог протипожежних стандартів, норм, правил, а також виконувати вимоги приписів і постанов органів державного пожежного нагляду. Утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням. Підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки за рахунок власних коштів;
Після закінчення строку дії договору або в випадку дострокового розірвання орендоване майно має бути звільнено орендарем і передано орендодавцю за актом у строки, встановлені п.2.8. договору, в стані не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу. Якщо орендар допустив погіршення стану об`єкта оренди або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, розраховані шляхом незалежної оцінки. Проведення незалежної оцінки збитків здійснюється орендодавцем за рахунок орендаря.
За умовами п. п. 7.3., 7.8 договору орендодавець зобов`язаний: 
- вчасно надавати орендарю рахунки на оплату оренди та на відшкодування витрат на комунальні послуги. 
- компенсувати орендарю понесені ним витрати на проведення узгоджених капітальних ремонтів та узгоджених невідокремлюваних поліпшень, здійснених орендарем на об`єкті оренди. Зазначені компенсації здійснюються шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендаря. Інші способи та види компенсацій можуть застосовуватися сторонами за відповідною домовленістю.
Договір оренди укладено за пропозицією орендаря строком на 2 роки 11 місяців 29 днів, та діє з 15.04.2016р. до 13.04.2019 року включно, а в частині зобов`язань по сплаті орендної плати - до моменту фактичного їх виконання. Умови договору зберігають силу протягом усього строку дії договору, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати (решти обов`язкових платежів за цим договором) - до повного виконання зобов`язань (п. п. 10.1, 10.2 договору).
Відповідно до акту прийому – передачі від 15.04.2016 р. Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область (орендодавець) передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область (орендар) прийняло майно, обумовлене договором оренди від 15.04.2016 р.
На виконання умов договору оренди від 15.04.2016 р., Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область виставило Товариству з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область рахунки-фактури на оплату орендної плати за квітень - листопад 2016 р.:
- від 22.04.2016 р. № СФ-0000315 на суму 32  592 грн.; 
- від 17.05.2016 р. № СФ-0000387 на суму 61  110 грн.;
- від 03.06.2016 р. № СФ-0000413 на суму 61  110 грн.; 
- від 15.07.2016 р. № СФ-0000543  на суму 61  110 грн.; 
- від 12.08.2016 р. № СФ-0000619 на суму 61  110 грн.;
- від 07.09.2016 р. № СФ-0000699 на суму 61  110 грн.;
- від 10.10.2016 р. № СФ-0000782 на суму 61  110 грн.;
- від 21.11.2016 р. № СФ-0000865 на суму 61  110 грн.
Також на підтвердження надання послуг за договором оренди за другу половину квітня 2016 р. та за травень-листопад 2016 р. між Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область та Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область підписані та скріплені печатками акти здачі - прийняття робіт:
- від 30.04.2016 р. № ОУ-0000380 на суму 27  160 грн.;
- від 31.05.2016 р. № ОУ-0000465 на суму 61  110 грн.; 
- від 30.06.2016 р. № ОУ-0000522  на суму 61 110грн.;
- від 31.07.2016 р. № ОУ-0000664 на суму 61  110 грн.;
- від 31.08.2016 р. № ОУ-0000759 на суму 61  110 грн.;
- від 30.09.2016 р. № ОУ-0000849 на суму 61  110 грн.; 
- від 31.10.2016 р. № ОУ-0000915 на суму 61  110 грн.;
- від 30.11.2016 р. № ОУ-0001052  на суму 61  110 грн.
Всього за договором оренди від 15.04.2016 р. Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область було нараховано орендну плату в сумі 460  362 грн.
Крім того, Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область виписано рахунки – фактури:
-  на відшкодування витрат на проведення конкурсу за жовтень 2016 р. від 31.10.2016 р. № СФ-0000790 на суму 1  384 грн., 
- на відшкодування вартості робіт з проведення незалежної оцінки за жовтень 2016 р. від 31.10.2016 р. № СФ-0000791 на суму 9  750 грн. 
Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область здійснено часткову оплату орендної плати за договором від 15.04.2016 р. на суму 181 322 грн., що підтверджується банківськими виписками АТ КБ «Привтабанк» за 14.07.2016 р., 15.07.2016 р., 29.07.2016 р., 09.08.2016 р., 10.08.2016 р., 01.09.2016 р., 06.09.2016 р., 07.09.2016 р., 08.09.2016 р., 05.10.2016 р. 
Внаслідок неналежного виконання умов договору оренди від 15.04.2016 р. в частині оплати орендних платежів у Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область утворилась заборгованість в сумі 279  040 грн. за липень - листопад 2016 р.           13.09.2016 р. Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область направило на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область претензію № 180 про оплату заборгованості за договором оренди від 15.04.2016 р.
Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область у відзиві на претензію, просило  Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область про надання відстрочки на оплату заборгованості по орендній платі.
Листом від 22.09.2016 р. № 194 Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область не погодилось з проханням Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область про відтермінування оплати орендної плати, пославшись на встановлені договором оренди від 15.04.2016 р. строки її сплати.
Листом від 08.11.2016 р. № 223 Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область про надання згоди на розірвання договору оренди за взаємною згодою сторін за умов дотримання всіх умов, визначених в договорі та чинному законодавстві щодо дострокового розірвання договору оренди.            30.11.2016 р. між Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область та  Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область підписано додаткову угоду, якою припинено 30.11.2016 р. дію договору оренди майна від 15.04.2016 р.
В частині фінансових зобов`язань сторін - договір продовжує діяти до повного виконання зобов`язань обома сторонами.
15.05.2017 р. Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область повторно направило на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область претензію № 71 про оплату заборгованості по орендній платі за договором оренди від 15.04.2016 р.
У зв`язку з несплатою Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область заборгованості в сумі 279 040 грн., Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область нараховано штрафні санкції у вигляді пені, 3 % річних та інфляційних втрат.
Відповідно до ч. 1 ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
Згідно зі ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. 
Відповідно до ст. ст. 11, 629 Цивільного кодексу України договір є однією з підстав виникнення зобов`язань та є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з приписами статей 6, 627, 628 та 638 Цивільного кодексу України сторони вільні в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За приписами ч.1, ч.7 ст. 193 ГК України, які кореспондуються з вимогами ст. 526 Цивільного кодексу України, суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. 
Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
В силу вимог ст. 610, ч. 2 ст. 615 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.
 Відповідно до ч. 1-2, ч. 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.     
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-XII (зі змінами та доповненнями)  орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Як зазначалося вище, Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область за договором оренди від 15.04.2016 р. було нараховано Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область орендну плату в сумі 460 362 грн.
Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область здійснено часткову оплату орендної плати за договором від 15.04.2016 р. на суму 181 322 грн., внаслідок чого утворилась заборгованість в сумі 279 040 грн., за липень - листопад 2016 р.
За таких обставин суд апеляційної інстанції погоджується з висновками місцевого господарського суду про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область заборгованості за договором оренди від 15.04.2016 р.  в сумі 279 040 грн.  
 Статтею 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди. 
За приписами ч. 1 ст. 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання. 
Частиною 2 статті 625 цього Кодексу встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність правових підстав для стягнення з боржника пені в сумі 38  361,60 грн., 3 % річних в сумі 6  324,98 грн. та інфляційних втрат в сумі 36  956,63 грн.
За викладених обставин, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність правових підстав для стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область витрат на проведення конкурсу та вартості проведення незалежної оцінки в  сумі 11 134 грн., оскільки з урахуванням приписів п. п. 3.13 – 3.15 договору оренди від 15.04.2016 р. орендар зобов`язався відшкодувати орендодавцю витрати, понесені останнім на проведення конкурсу щодо укладення договору, у т.ч. на оплату робіт з незалежної оцінки майна переданого в оренду, що складає 11  134 грн.
Твердження Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область про те, що Комунальне підприємство “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область помилково здійснює розрахунок заборгованості починаючи з серпня 2016 р., так як, остання сплата орендної плати відбулась 05.10.2016 р., не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки вони не доведені належними доказами. 
Щодо зустрічних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область про стягнення з Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в сумі 1  928 079,11 грн., суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Обґрунтовуючи зустрічний позов, Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область посилається на положення п. 5.5. договору оренди від 15.04.2016 р. 
Відповідно до п. 5.5. договору орендар зобов`язаний за власні кошти та з попереднього дозволу орендодавця проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасадів приміщень корпусів, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування об`єкту оренди, підтримувати її в належному стані. 
Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості неузгодження поліпшень. 
Згідно з п. п. 5.6., 5.7., 5.8. договору орендар зобов`язаний за власні кошти та з попереднього дозволу орендодавця проводити поточний, капітальний ремонт приміщень, фасадів приміщень корпусів, обладнання, інвентаря, інженерних мереж та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування об`єкту оренди, підтримувати її в належному стані. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості неузгодження поліпшень. 
Орендар не має права без відповідного попереднього дозволу орендодавця здійснювати поліпшення (реконструкцію) орендованого майна. 
Витрати на проведення капітального, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна, здійснені без згоди орендодавця, останнім не відшкодовується. 
У разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів орендаря, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоду, є власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення майна – власністю орендодавця.  
За приписами ч. ч. 1, 2, 3 ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.  
Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. 
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до ч. ч. 1 - 5 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. 
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. 
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. 
Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. 
Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. 
Відповідно до ч. ч. 3, 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. 
Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. 
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. 
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Як вбачається з матеріалів справи, 18.04.2016 р., 14.09.2016 р. та 22.09.2016 р.  Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область зверталось до Комунального підприємства “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область з заявою про надання дозволу на проведення капітального ремонту, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна.
Доказів, що підтверджують надання Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область дозволу на проведення капітального ремонту, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна матеріали справи не містять.
Посилання Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область на те, що не надання Комунальним підприємством “АВАНГАРДКОМУНСЕРВІС” Одеська область відповіді на листи відповідача за первісним позовом свідчить про надання мовчазної згоди на проведення капітального ремонту, поточного ремонту та інших поліпшень орендованого майна не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки ані умовами договору оренди від 15.04.2016 р., ані приписами 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не передбачено можливість отримання погодження орендодавця на проведення ремонтних робіт шляхом мовчазної згоди останнього.
Сама лише обізнаність орендодавця про проведенням ремонтних робіт орендарем не викликає у підприємства обов`язок їх компенсувати.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що з наявних в матеріалах справи документів неможливо встановити вартість поліпшень, оскільки в останніх відсутня інформація щодо початкової вартості об`єкта і самого об`єкту до початку будівельних робіт, а також інформація про збільшення вартості об`єкта в результаті цих поліпшень. 
Подані  Товариством з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область до суду апеляційної інстанції оригінали квитанцій про здійснення розрахунків з підрядними організаціями, щодо поліпшеня стану орендованого майна, не приймаються судом, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область обґрунтовує неможливість їх подання до суду першої інстанції, у зв`язку з їх вилученням слідчим СУ ГУНП в Одеській області в рамках кримінального провадження № 12017160000000847 та їх поверхня тільки 22.06.2020 р., при цьому на підтвердження цих посилань не надано будь – яких доказів, які свідчать про факт вилучення оригіналів квитанції, а також про їх повернення Товариству з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область вже після ухвалення оскаржуваного рішення.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область.
Враховуючи те, що доводи Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область стосовно порушення Господарським судом Одеської області норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження, підстави для скасування оскаржуваного рішення у суду апеляційної інстанції відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 267-282 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Одеської області від 25.11.2019 р. по справі № 916/1878/17 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “ГАНСТА” Одеська область - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду, в порядку та у випадках, передбачених ГПК України.
          Повний текст постанови складено та підписано  03.07.2020  р.

Головуючий суддя :                                                  Л.В. Лавриненко

Судді:                                                                       О.Ю. Аленін

                                                                                          Г.І. Діброва