Постанова
Іменем України
 
01 липня 2020 року 
м. Київ
 
справа № 693/10/18
провадження № 61-44566св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Кузнєцова В. О., 
суддів: Жданової В. С., Ігнатенка В. М., Стрільчука В. А., Тітова М. Ю., 
 
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Степ»
відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року, у складі колегії суддів: Бородійчука В. Г., Бабенка В. М.,                       Фетісової Т. Л., 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
 
Короткий зміст позовних вимог 
 
У  січні 2018 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з позовом до Іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна»                                     (далі - ІП «Агро-Вільд Україна»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди.
 
На обґрунтування позову зазначало, що 21 січня 2008 року між господарством та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва  площею 4,28 га, кадастровий номер 7120910100:05:001:1114, яка розташована в адміністративних межах Жашківської міської ради Черкаської області. Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року строк дії вказаного договору оренди поновлено до 31 грудня 2017 року.
 
24 квітня 2015 року, до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки,              ІП «Агро-Вільд Україна» та  ОСОБА_1 уклали договір встановлення емфітевзису щодо тієї ж самої земельної ділянки. Пунктом 2.4 цього договору встановлено початок емфітевтичного права з 01 січня 2018 року і його закінчення                                        01 січня 2025 року. 
 
Посилаючись на те, що зазначені дії відповідачів не узгоджуються з умовами укладеного раніше договору оренди землі від 21 січня 2008 року і положеннями земельного законодавства, та грубо порушують переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі, ФГ «Степ» просило визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 ; визнати укладеною між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки                                    від 21 січня 2008 року.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням  Жашківського районного суду Черкаської області від 31 травня 2018 року у складі судді Коцюбинської Ю. Д. у задоволенні позову відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що порушення вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису відсутні, а права позивача цим договором не порушені, так як земельна ділянка передавалась у користування                        ІП «Агро-Вільд Україна» вже після закінчення договору оренди землі. Крім того, власник землі заперечував щодо поновлення договору оренди з позивачем.

 
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року апеляційну скаргу ФГ «Степ» задоволено, рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 31 травня 2018 року скасовано, позов задоволено. Визнано недійсним договір емфітевзису, укладений  24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка площею 4,28 га, кадастровий номер 7120910100:05:001:1114. Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року в редакції, викладеній в прохальній частині позову, що є невід`ємною складовою даного судового рішення.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзису під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової угоди орендодавцю 02 жовтня 2017 року, менше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі».  
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
 
У вересні   2018 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить  рішення  апеляційного суду скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що висновки апеляційного суду про визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі ґрунтуються на неправильному тлумаченні положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на те, що між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна» було укладено договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 ЦК України та статтею 93 глави 15 ЗК України), а не оренди земельної ділянки. За умовами договору про встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року емфітевтичне право набирає чинності з 01 січня 2018 року, що не порушує прав орендаря на користування спірною земельною ділянкою, з огляду на те, що договір оренди землі від 21 січня 2008 року припинив свою дію 31 грудня 2017 року. Крім того орендодавець до закінчення строку дії договору оренди землі повідомив орендаря про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк. Лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі ФГ «Степ» направило орендарю з порушенням строків встановлених у договорі оренди землі 02 жовтня 2017 року. За змістом додаткова угода містить умови, що суттєво відрізняються від укладеного між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 договору оренди землі від 21 січня 2008 року, які не були узгоджені сторонами.
 
Ухвалою Верховного Суду від 13 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у цій справі, матеріали справи  витребувано із суду першої інстанції.
 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
 
У поданому 10 січня 2019 року відзиві, ФГ «Степ» просить касаційну скаргу                          ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції без змін, посилаючись на необґрунтованість доводів скарги та законність рішення апеляційного суду, оскільки ФГ «Степ» своєчасно направило орендодавцю листа-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, й відповідно орендодавець мав достатньо часу для узгодження з орендарем її істотних умов, тим більше, що позивач запропонував поновити договір на кращих, з точки зору орендодавця, умовах, збільшивши орендну плату до 5,5 процентів від нормативної грошової оцінки землі. Одночасна наявність права користування зазначеною земельною ділянкою, як у ФГ «Степ» на підставі договору оренди землі, так і у ІП «Агро-Вільд Україна» на підставі договору встановлення емфітевзису, є порушенням вимог законодавства та переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Продовження дії договору оренди є визначальним для господарської діяльності позивача, оскільки вилучення вказаних земель з обробітку фактично призведе до зупинення роботи господарства та заподіяння збитків.
 
У жовтні 2019 року ФГ «Степ» звернулося до суду з клопотанням, у якому просило передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави, передбаченої частиною п`ятої статті 403 ЦПК України (виключна правова проблема).
 
Клопотання мотивоване тим, що Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 травня 2018 року у справі № 379/672/16-ц (провадження № 61-10325св18) дійшов висновку про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), оскільки відповідачі, уклавши такий правочин під час дії попереднього договору оренди земельної ділянки, порушили передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Чинним законодавством не передбачена подвійна реєстрація договорів оренди землі. У подібних правовідносинах Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 12 червня 2019 року у справі № 693/14/18 (провадження № 61-46848св18) дійшов протилежного висновку щодо укладення договору емфітевзису та державної реєстрації речового права в період дії договору оренди земельної ділянки. 
 
Згідно з частиною п`ятою статтею 403 ЦПК України, на яку в обґрунтування клопотання послався заявник, суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
 
Посилання у клопотанні на неоднакове застосування судом касаційної інстанції норм права та наявність виключної правової проблеми є необґрунтованим, оскільки обставини справи № 379/672/16-ц (провадження № 61-10325св18) та справи № 693/14/18 (провадження № 61-46848св18) не є подібними.  
 
Так, у постанові від 23 травня 2018 року у справі  № 379/672/16-ц (провадження                    № 61-10325св18) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду погодився з висновками судів попередніх інстанцій про необхідність визнання недійсним договору емфітевзису, оскільки позивач на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дотримався порядку набуття переважного перед іншими особами права на укладення договору оренди землі на новий строк.
 
Тоді як у справі, яка переглядається, та у постанові Верховного Суду                                 від  23 травня  2018 року у справі № 379/672/16-ц (провадження № 61-10325св18) суди встановили, що ФГ «Степ» не дотрималося порядку набуття переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, тобто виходили з відсутності порушення прав позивача.
 
За таких обставин, Верховний Суд дійшов висновку, що наведені ФГ «Степ» аргументи в розумінні частини п`ятої статті 403 ЦПК України, не є тими обставинами, що містять виключну правову проблему, а тому в задоволенні клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду необхідно відмовити.
 
Ухвалою Верховного Суду від 11 червня 2020 року справу № 693/10/18 за позовом ФГ «Степ» до ІП «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису, визнання укладеною додаткової угоди призначено до судового розгляду.
 
Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року               № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
За таких обставин розгляд касаційної скарги ОСОБА_1 здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.
 
Частинами першою, другою та третьою статті 400 ЦПК Українивизначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
 
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК Українипідставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Встановлено, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки № 38   загальною площею 4, 28 га, кадастровий номер 7120910100:05:001:1114,  що розташована  в адміністративних межах Жашківської міської ради  Черкаської області.
 
Пунктом 8 цього договору визначено , що договір укладено строком на п`ять років, з 21 січня 2008 року до 21 січня 2013 року.
 
Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ні ж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
 
Додатковою угодою про поновлення договору оренди землі від 01 серпня 2011 року, строк дії договору оренди земельної ділянки поновлено до 31 грудня 2017 року.
 
24 квітня 2015 року між ІП «Агро-Вільд Україна» та  ОСОБА_1 укладено договір встановлення емфітевзису, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 4,28 га, кадастровий номер 7120910100:05:001:1114,  що розташована  в адміністративних межах Жашківської міської ради  Черкаської області. Пунктом 2.4 цього договору встановлено початок емфітевтичного права з 01 січня 2018 року і його закінчення 01 січня 2025 року. 
 
Лист-повідомлення від 27 липня 2017 року разом з проектом додаткової угоди  ФГ «Степ» направило ОСОБА_1 02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на описку вкладення у цінний лист.
 
01 серпня 2017 року  ФГ «Степ» отримав заяву ОСОБА_1 про відмову у поновленні договору оренди землі.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
 
Згідно зі статтю 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
 
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
 
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). 
 
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. 
 
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. 
 
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність   вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень  орендодавця  щодо  поновлення  договору  оренди  землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. 
 
Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі»                       (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
 
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
 
Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.
 
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.
 
Суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що 01 серпня 2017 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року, ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.
 
Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.
 
Також судом першої інстанції встановлено, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше                             01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня 2017 року), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.
 
Натомість, як вбачається з матеріалів справи, лист-повідомлення                                    від 27 вересня 2017 року разом з проектом додаткової угоди направлено                   ОСОБА_1 02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штампу на описі вкладення у цінний лист та отримано відповідачем 05 жовтня 2017 року.
 
За наявності наведених обставин та  відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» умовами договору оренди земельної ділянки та направлення ним проекту додаткової угоди після закінчення строку, передбаченого договором оренди земельної ділянки, висновок суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк суперечить обставинам справи та не узгоджується з нормами Закону України «Про оренду землі».  
 
Переглядаючи справу, суд апеляційної інстанції не спростував висновку суду першої інстанції, що  між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 у передбаченому законом порядку не було поновлено договір оренди земельної ділянки, а наявний у справі примірник додаткової угоди не містить дати її укладення та не може підтверджувати дотримання позивачем порядку поновлення договору, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди, а відтак дійшов безпідставного висновку, що право ФГ «Степ» на поновлення договору оренди земельної ділянки є безумовним. 
 
Разом з тим, відмовляючи у позові, суд першої інстанції правильно виходив з того, що у зв`язку з припинення переважного права ФГ «Степ» на укладення договору оренди землі, відсутні підстави для визнання недійсним договору  емфітевзису, за яким у ІП «Агро-Вільд Україна» виникло право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення з 01 січня 2018 року (після закінчення строку оренди земельної ділянки), оскільки права позивача у такому разі не порушуються.  
 
Таким чином, скасовуючи законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції припустився помилки в застосуванні норм матеріального права та порушив норми процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Враховуючи наведене суд касаційної інстанції приходить до висновку, що судом першої інстанції були належним чином оцінені подані сторонами докази, вірно встановлені обставини справи та правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, а апеляційний суд помилково скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції.
 
Згідно статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
 
За таких обставин ухвалене судом апеляційної інстанції судове рішення не можна вважати законним та обґрунтованим, тому воно підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції. 
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки касаційна скарга підлягає задоволенню, сплачений за її подання судовий збір у розмірі 6 400 грн підлягає стягненню з ФГ «Степ» на користь ОСОБА_1 .
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Клопотання Фермерського господарства «Степ» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду залишити без задоволення.
 
Касаційну скаргуОСОБА_1 задовольнити.
 
Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 15 серпня 2018 року скасувати.
 
Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 31 травня 2018 року залишити в силі.
 
Стягнути з фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 витрати, пов`язані з переглядом справи судом касаційної інстанції, у                              розмірі 6 400 грн.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий 	В. О. Кузнєцов  	
Судді:	В. С. Жданова   В. М. Ігнатенко	
 	  В. А. Стрільчук   М. Ю. Тітов