Постанова                            
Іменем України
 
12 серпня 2020 року                      
м. Київ
 
справа № 541/726/17
провадження № 61-34038св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Приватне підприємство імені Зубковського,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 19 травня 2017 року у складі судді Сидоренка Ю. В. та ухвали Апеляційного суду Полтавської області від 02 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Триголова В. М., Одринської Т. В., 
Кузнєцової О. Ю.
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА 
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства імені Зубковського (далі - ПП ім. Зубковського) про стягнення боргу із врахуванням індексу інфляції, пені, 3 % річних, розірвання договору оренди землі.
Позовні вимоги мотивовані тим, що вона є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,8223 га, яка розташована на території Ярмаківської сільської ради Миргородського району Полтавської області (далі - Ярмаківська сільрада). 15 грудня 2012 року між нею 
і відповідачем укладено договір оренди землі № 83, зареєстрований 26 грудня 2013 року. Відповідач використовував спірну земельну ділянку до дати державної реєстрації договору, та виплачував орендну плату не в повному обсязі - без застосування індексу інфляції до розміру орендної плати, що 
є підставою для розірвання договору.
У зв`язку з цим просила стягнути з відповідача на свою користь заборгованість у розмірі 5 047,38 грн, з яких: сума основного боргу з урахуванням індексу інфляції - 4 620,24 грн, 3 % річних - 123,70 грн, пеня - 303,44 грн, розірвати договір оренди землі № 83, укладений 15 грудня 2012 року.
Короткий зміст рішень суду першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 19 травня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 02 серпня 2017 року, у задоволенні позову відмовлено.
Суди попередніх інстанцій керувалися тим, що ОСОБА_1 не зазначено та не доведено, що внаслідок використання ПП ім. Зубковського земельної ділянки позивача до набрання чинності договором оренди землі від 15 грудня 2012 року № 83, ОСОБА_1 була позбавлена значною мірою того, на що розраховувала при укладенні цього договору. Відповідачем своєчасно була виплачена позивачу орендна плата за договором землі у 2013 - 2016 роках, з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Оскільки саме така індексація передбачена договором, яка базується на врахуванні індексу споживчих цін, підстав для додаткового застосування індексу інфляції до розміру орендної плати немає.
Аргументи учасників справи
У серпні 2017 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 19 травня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 02 серпня 2017 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права, просила оскаржені судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій самостійно витлумачили пункт 10 договору оренди землі, не застосували індексацію орендної плати з урахуванням індексів інфляції за 2013 - 2016 роки, тому не врахували, що орендар не доплатив орендну плату.
Відзив на касаційну скаргу відповідач не подав.
Рух справи
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних 
і кримінальних справ від 06 вересня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Згідно з підпунктом 6 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України справу передано до Касаційного цивільного суду.
03 червня 2019 року справу передано судді-доповідачеві Краснощокову Є. В.
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 2,8223 га з кадастровим номером 5323289600:00:002:0016, яка розташована на території Ярмаківської сільради.
15 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та ПП ім. Зубковського було укладено договір оренди землі № 83, згідно з пунктами 2, 8 якого позивач передала 
в оренду відповідачу зазначену земельну ділянку строком на 5 років, починаючи з дати реєстрації договору.
Пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір оренди землі від 15 грудня 2012 року № 83, зареєстрований 26 грудня 2013 року реєстраційною службою Миргородського міськрайонного управління юстиції Полтавської області у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 4135322.
Пунктом 29 договору обов`язок передати у користування земельну ділянку покладений на орендодавця, і відповідно до пункту 20 цього договору така передача здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі, а пунктом 31 - обов`язок орендаря прийняти земельну ділянку та приступити до її використання у строки, встановлені цим договором, який буде зареєстрований відповідно до закону.
Згідно з актом про передачу та прийом земельної ділянки позивач 15 грудня 2012 року передав відповідачу земельну ділянку, тобто до набрання чинності договором оренди землі.
За використання земельної ділянки у 2013 році позивач отримав орендну плату у розмірі 3 024,07 грн.
Відповідно до пунктів 8 та 11 договору оренди землі орендар вносить орендну плату в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року. На момент укладення договору оренди землі, його сторонами в пункті 5 визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Пунктом 10 договору оренди землі передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації.
Згідно повідомлень управління Держземагентства у Миргородському районі Полтавської області та управління Держгеокадастру у Миргородському районі Полтавської області, за період дії спірного договору оренди вартість однієї земельної ділянки, виділеної за рахунок однієї земельної частки (паю) в межах Ярмаківської сільради становила: станом на 01 січня 2014 року - 43 200,97 грн, станом на 01 січня 2015 року - 53 960,71 грн, станом на 01 січня 2016 року - 64 752,85 грн.
Відповідно до умов договору розмір орендної плати, обчислений з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки ділянки, за 2014 рік становить - 43 200,97 грн х 7 % = 3 024,07 грн, за 2015 рік - 53 960,71 грн х 7 % = 3 777,25 грн, за 2016 року - 64 752,85 грн х 7 % = 4 532,70 грн.
Відповідачем було нараховано та виплачено ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди землі у 2014 році - 3 024,07 грн, у 2015 році - 3 777,25 грн, 
у 2016 році - 4 700,62 грн, за вирахуванням прибуткового податку і військового збору у строк, встановлений договором.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
На час підписання сторонами договору оренди частина четверта статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачала, що передача 
в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки 
і орендарем. 
У статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 зазначеного Закону).
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі 
і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня  2020 року у справі 
№ 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19) зроблено висновок, що: «суди попередніх інстанцій установили, що на підставі договору оренди землі від 
16 вересня 2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду 
ДСП «Агрокомплекс» строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін. Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали 
з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають статті 18 Закону № 161-XIV, чинній на час виникнення спірних правовідносин. З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 
2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний правочин. Разом з тим, проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Отже, оскільки 
ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі».
Пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди земельної ділянки.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У справі, яка переглядається, пунктом 8 договору оренди землі № 83 від 15грудня 2012 року сторони погодили, що договір укладено на п`ять років, починаючи з дати його реєстрації. 
Установлені судами обставини свідчать, що державна реєстрація цього договору не була здійснена, а проведена 26 грудня 2013 року реєстрація речових прав оренди відповідача не змінює обумовлений договором момент укладення зазначеного договору оренди.
Згідно статті 11 ЦПКУкраїни (в редакції, чинній на момент розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій) суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Враховуючи, що договір оренди № 83 від 15 грудня 2012 року чинності не набрав, відповідно, права та обов`язки сторін за таким договором не виникли, розірвати можна лише укладений договір, у задоволенні позовних вимог 
ОСОБА_1 необхідно відмовити саме з цих підстав.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Керуючись статтями 400, 402, 412, 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 19 травня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 02 серпня 
2017 року змінити, виклавши їх мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                    В. І. Крат 
 
Судді:                                                                             Н. О. Антоненко
 
І. О. Дундар
 
                                                                                      Є. В. Краснощоков
 
М. М. Русинчук