ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"22" липня 2020 р.           Справа№ 911/1659/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Гаврилюка  О.М.
суддів:            Ткаченка Б.О. 
          Суліма  В.В. 
 
секретар судового засідання - Нікітенко А.В.
за участю представників:
від позивача: директор Ніколаєнко В.О.;
адвокат Скларенко О.П.;
від відповідачів: 1) адвокат Бугай Д.В.;
2) не з`явились;
від третьої особи: 1) не з`явились;
2) не з`явились;
розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна"
на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 (повний текст складено 24.12.2019)
у справі № 911/1659/19 (суддя Конюх О.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю   "Комві плюс"
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна";
2) Приватного підприємства "Ай.Бі.Ес."
за участю третіх осіб,   які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів: 1) Державного реєстратора Зазимської сільської ради Броварського району Підопригори Тетяни Василівни;
2) Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юр-Капіноса Андрія Євгеновича
про визнання недійсним договору та застосування наслідків його недійсності, скасування рішень про державну реєстрацію,-
ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Комві Плюс" задоволено повністю. Резолютивну частину рішення від 19.11.2019 викладено у наступній редакції:
"1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю "Комві Плюс" задовольнити повністю.
2. Усунути товариству з обмеженою відповідальністю "Комві Плюс" (код 38098058) перешкоди у здійсненні ним права користування та розпорядження майном, а саме:
Скасувати рішення державного реєстратора Зазимської сільської ради Броварського району Київської області Підопригори Тетяни Василівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46410021 від 11.04.2019 про державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" (код 34361695) на нежиле приміщення 3, яке знаходиться за адресою місто Вишневе Києво-Святошинського району Київської області, вул. Першотравнева, буд. 14, загальною площею 368,7 кв.м, номер запису про право власності 31122210 від 09.04.2019.
Визнати недійсним договір іпотеки нежитлових приміщень, укладений 10.06.2019 між товариством з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" (код 34361695) та приватним підприємством "Ай.Бі.Ес." (код 35059367), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юр-Капіносом А.Є., за реєстраційним номером 1434.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняті приватним нотаріусом Юр-Капіносом Андрієм Євгеновичем у зв`язку із посвідченням договору іпотеки нежитлового приміщення від 10.06.2019, реєстраційний номер 1434 щодо нежитлового приміщення 3, яке знаходиться за адресою місто Вишневе Києво-Святошинського району Київської області, вул. Першотравнева, буд. 14, загальною площею 368,7 кв.м:
індексний номер рішення - 47283564 від 10.06.2019, номер запису про іпотеку 31935219 від 10.06.2019;
індексний номер рішення - 47284181 від 10.06.2019, номер запису про обтяження 31935593 від 10.06.2019.
3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" (08132, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, приміщення 3, ідентифікаційний код 34361695) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Комві Плюс" (08133, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, офіс № 3, ідентифікаційний код 38098058) 4  802,50  грн. (чотири тисячі вісімсот дві гривні п`ятдесят копійок) судового збору.
4. Стягнути з приватного підприємства "Ай.Бі.Ес." (01021, м. Київ, Печерський район, вул. Михайла Грушевського, буд. 28/2, нежиле приміщення 43, ідентифікаційний код 35059367) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Комві Плюс" (08133, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, офіс №3, ідентифікаційний код 38098058) 2881,50 грн. (дві тисячі вісімсот вісімдесят одну гривню п`ятдесят копійок) судового збору.
Накази видати після набрання рішенням законної сили."
Не погоджуючись із прийнятим рішенням Господарського суду Київської області від 19.11.2019 Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати повністю рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19, яким позов Товариства з обмеженою відповідальністю   "Комві плюс" було задоволено у повному обсязі, ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю   "Комві плюс" у задоволенні його позовних вимог.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу справу №  911/1659/19 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Гаврилюк О.М., судді: Ткаченко Б.О., Сулім В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2020 відкрито апеляційне провадження у справі № 911/1659/19 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у визначеному складі. Закінчено проведення підготовчих дій. Повідомлено учасників справи, що апеляційна скарга розглядатиметься у судовому засіданні 27.02.2020.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2020 відкладено розгляд справи № 911/1659/19 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 на 19.03.2020.
Рада суддів України рішенням від 17.03.2020 № 19 затвердила Рекомендації щодо встановлення особливого режиму роботи судів України.
Крім того, Рада суддів України рекомендує громадянам та іншим особам:
- всі необхідні документи (позовні заяви, заяви, скарги, відзиви, пояснення, клопотання тощо) надавати суду в електронному вигляді на електронну адресу суду, через особистий кабінет в системі "Електронний суд", поштою, факсом або дистанційні засоби зв`язку;
- рекомендувати учасникам судових засідань подавати до суду заяви про розгляд справ у їхній відсутності за наявними в справі матеріалами;
- утриматися від відвідування приміщення суду, особливо за наявності захворювання (слабість, кашель, задуха, утруднення дихання, тощо).
Відповідно до вказаного рішення, з метою убезпечення населення України від поширення гострих респіраторних захворювань та коронавірусу COVID-19, який віднесено до особливо небезпечних інфекційних хвороб, Рада суддів України рекомендує, на період з 16 березня до 03 квітня 2020 року, встановити особливий режим роботи судів України, зокрема, зменшити кількість судових засідань, що призначаються для розгляду протягом робочого дня.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 31.03.2020 повідомлено учасників справи № 911/1659/19, що судове засідання 08.04.2020 із розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 не відбудеться, про дату і час судового засідання учасники справи будуть повідомлені додатково.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211, зі змінами від 25.03.2020 №239, "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" установлено карантин з 12.03.2020 до 24.04.2020 на усій території України.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2020 повідомлено, що судове засідання із розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 призначено на 21.05.2020.
Відповідно підпункту 3 пункту 11 розділу І Закону України   "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020 розділ Х Господарського процесуального кодексу України "Прикінцеві положення" доповнено пунктом 4 такого змісту:
"4.  Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 46, 157, 195, 229, 256, 260, 288, 295, 306, 321, 341, 346, 349, а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, апеляційного оскарження, залишення апеляційної скарги без руху, повернення апеляційної скарги, подання заяви про скасування судового наказу, розгляду справи по суті, строки, на які зупиняється провадження, подання заяви про перегляд судових рішень за нововиявленими або виключними обставинами, звернення зі скаргою, оскарження рішення третейського суду, судового розгляду справи, касаційного оскарження, подання відзиву продовжуються на строк дії такого карантину.
Строк, який встановлює суд у своєму рішенні, не може бути меншим, ніж строк карантину, пов`язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)".
Згідно із постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" (зі змінами від 04.05.2020 продовжено запроваджений карантин в Україні через спалах у світі коронавірусу COVID-19 до 22 травня 2020 року.   
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2020 оголошено перерву у розгляді апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 до 25.06.2020.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17 червня 2020 р. № 500 встановлено:
"1. У постанові Кабінету Міністрів України від 20 травня 2020 р. № 392 "Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, та етапів послаблення протиепідемічних заходів" (Офіційний вісник України, 2020 р., № 43, ст. 1394, № 45, ст. 1451, № 46, ст. 1477) - із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 р. № 480:
1) у назві постанови слова ", та етапів послаблення протиепідемічних заходів" виключити;
2) у пункті 1 цифри і слово "22 червня" замінити цифрами і словом "31 липня"."
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2020 оголошено перерву у розгляді апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 до 25.06.2020.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.06.2020 оголошено перерву у розгляді апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 до 22.07.2020.
22.07.2020 від позивача через відділ канцелярії суду надійшли додаткові пояснення позивача з урахуванням наданих пояснень в судовому засіданні.
Згідно із ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Дослідивши матеріали справи, які містять докази повідомлення всіх учасників судового процесу про дату, час та місце судового засідання, з метою дотримання процесуальних строків вирішення спору, враховуючи положення ч. 12 ст. 270 ГПК, судова колегія ухвалила розглядати апеляційну скаргу за відсутності представників сторін, які не з`явились у судове засідання 22.07.2020.
Представник позивача у судовому засіданні 22.07.2020 заперечив проти доводів апеляційної скарги, з підстав, викладених, зокрема, у додаткових поясненнях, просив рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 залишити без змін.
Представник першого відповідача у судовому засіданні 22.07.2020 підтримав вимоги апеляційної скарги, просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2020 у справі № 911/1659/19 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Згідно із ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційної скарги, додаткових пояснень позивача, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, встановила наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, згідно із інформацію від 21.06.2019 №  171309361 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (нежитлове приміщення загальною площею 368,7 кв.м., вартістю 235469 грн адреса Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, приміщення 3, реєстраційний номер майна 35432185) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 13.12.2011 вчинено запис № 130/398 про право приватної власності ТОВ "Торговий дім "Альфа Трейд", на підставі свідоцтва про право власності від 08.12.2011, виданого виконавчим комітетом Вишневої міської ради на підставі рішення від 21.11.2011 № 97/42.
Відповідно до ст. 655, ч. 1 ст. 656 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Статтею 657 Цивільного кодексу України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно зі ст.ст.316, 317 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору управління майном. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Статтею 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
13.03.2012 між ТОВ "Торговий дім "Альфа Трейд" (код 34361695) в особі директора Бондарчук Ю.Ю. та позивачем ТОВ "Комві Плюс" (код 38098058) в особі директора Ніколаєнка В.О. було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення 3(три), яке знаходиться за адресою м. Вишневе Києво-Святошинського району Київської області по вулиці Першотравнева, буд 14, загальною площею 368,7 кв.м за ціною за домовленістю сторін в розмірі 513   937,70 грн. Договір посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Гончар Т.М., зареєстровано в реєстрі нотаріальних дій за номером №644 та у Державному реєстрі правочинів 13.03.2012 за реєстраційним номером 4916073 (копія договору та витягу про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів залучені до матеріалів справи).
Як свідчить лист приватного нотаріуса Гончар Т.М. №255/01 від 24.06.2019 та додані до нього копії документів, оригінал свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого ТОВ "ТД "Альфа Трейд" виконавчим комітетом Вишневої міської ради 08.12.2011, зареєстрованого КП "БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області" 13.12.2011, який був наданий продавцем нотаріусу у зв`язку із посвідченням вказаного правочину, був залишений нотаріусом у нотаріальній справі для архівного зберігання та станом на час розгляду справи знаходиться у справах нотаріуса.
Як свідчить копія протоколу №6 загальних зборів учасників ТОВ "ТД "Альфа Трейд" від 06.07.2009 (який серед інших документів, був поданий приватному нотаріусу Гончар Т.М. для посвідчення договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 13.03.2012, та копія якого засвідчена приватним нотаріусом Гончар Т.М.), рішенням вказаних загальних зборів учасників збільшено статутний капітал товариства до 843   500,00 грн. та розподілено його наступним чином: ОСОБА_2 - 50% статутного капіталу, ОСОБА_3 - 50% статутного капіталу.
Як свідчить копія протоколу № 1/2011 загальних зборів учасників ТОВ "ТД "Альфа Трейд" від 16.12.2011 (який серед інших документів, був поданий приватному нотаріусу Гончар Т.М. для посвідчення договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 13.03.2012, та копія якого засвідчена приватним нотаріусом Гончар Т.М.), на яких були присутні учасники із 100% голосів (ОСОБА_2. та ОСОБА_3,), рішенням вказаних зборів засновників було погоджено продаж товариством "ТД "Альфа Трейд" нежитлових приміщень,, в тому числі і спірного приміщення №3 площею 368,7 кв.м, та надано повноваження директору для підписання договорів купівлі-продажу.
Матеріали справи містять копії платіжних доручень від 27.06.2012 №№  4, 5, 6 від 03.07.2012 № 7, згідно яких  покупець перераховував кошти продавцю із призначенням платежу "згідно договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13.03.2012", на загальну суму 125  000,00 грн. Доказів того, що виконання договору не було прийнято продавцем, а вказані кошти були повернуті платнику, суду не подано.
Крім того, матеріали справи містять копію Акту прийому-передачі векселя від 28.11.2012, за яким ТОВ "Комві Плюс" передало ТОВ "ТД "Альфа Трейд" простий вексель АА №2588636 від 28.09.2012 на суму 388737,70 грн. за пред`явленням, та в якому зазначено, що сторони погодились вважати умови договору від 13.03.2012, який зареєстрований в реєстрі під номером 644, виконаними, претензій одна до одної не мають.
Однак, колегія суддів апеляційного господарського суду не погоджується із висновком господарського суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог, враховуючи наступне.
Питання набуття права власності на нерухоме майно регулюється цивільним законодавством.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
В області цивільного права, що регулює різноманітні та динамічні відносини економічного обороту, цивільні права й обов`язки найчастіше виникають у результаті цілеспрямованих і правомірних дій фізичних та юридичних осіб.
Цивільним кодексом України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Поняття правочину визначено Цивільним кодексом України.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Діюче цивільне законодавство в залежності від того, чи випливає дія, спрямована на набуття, зміну чи припинення цивільних правовідносин, від одного, двох чи більш осіб, підрозділяє правочини на односторонні, двосторонні чи багатосторонні (договори).
Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Одностороннім є правочин, для здійснення якого досить волі і дії тільки однієї сторони. Такий правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Прикладом одностороннього правочину є договір дарування.
Двостороннім або багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін. Двосторонні договори - це найбільш розповсюджений вид правочинів. Прикладом двосторонніх договорів є договори купівлі-продажу, довічного утримання тощо. Для цих договорів характерне взаємоузгодження волі двох сторін.
Воля учасників правочинів, що відображає намір здійснити правочин, повинна одержати визначене закріплення. Це необхідно для того, щоб зміст правочину став відомий її учасникам, умови правочину були чітко зафіксовані і можна було без ускладнень вирішувати спори сторін, якщо такі виникнуть у майбутньому.
Форма договору - це спосіб, за допомогою якого виражається воля сторін при здійсненні договору.
Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Аналізуючи положення Цивільного кодексу України можна дійти висновку, що правочини щодо відчуження об`єктів нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) чинне законодавство відносить земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Особливість режиму нерухомого майна визначається тим, що права на нього та правочини щодо нього підлягають державній реєстрації.
При цьому, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Державна реєстрація правочинів проводиться нотаріусами відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671.
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Важливість визначення моменту переходу права власності на нерухомі речі, пояснюється тим, що саме з цим моментом пов`язаний перехід до набувача відповідного об`єкта правомочностей, що складають зміст суб`єктивного права власності, - права володіння, права користування та права розпорядження.
У зв`язку з цим, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення теж підлягають державній реєстрації.
Реєстрація об`єктів нерухомості здійснюється бюро технічної інвентаризації відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.02.2004 за № 157/6445 (із змінами та доповненнями).
Як вже зазначалося, власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому нерухомим майном, тобто власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, серед іншого, укладати договори відчуження цього майна, а саме, договори купівлі-продажу, міни, дарування, пожертви, ренти, довічного утримання (догляду) тощо.
Чинне законодавство передбачає наступні загальні вимоги до порядку укладення договорів відчуження нерухомого майна.
По перше, договори відчуження нерухомого майна посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується, так звані правовстановлювальні документи.
По друге, посвідчення договорів відчуження нерухомого майна провадиться за місцем розташування цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.
Слід зазначити, що право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких правовстановлювальних документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, лізингу; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об`єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв`язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Крім правовстановлювального документа на нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає документи витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Враховуючи наведене та аналізуючи положення ст. 657 Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно за договорами дарування та пожертви виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення цих договорів та отримання дарунка чи пожертви. Право власності на нерухоме майно за договорами купівлі-продажу, міни, ренти та довічного утримання виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цих договорів. При цьому не слід забувати, як вже вище зазначалось, про необхідність державної реєстрації права власності на нерухому річ (за винятком земельної ділянки) в бюро технічної інвентаризації.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 27 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Згідно зі ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Чинним законодавством не заборонено (а отже дозволено), здійснювати набуття права власності на нерухоме майно, в тому числі шляхом придбання корпоративних прав (частки у статутному капіталі) на суб`єкти господарювання, які мають у своїй власності нерухомість.
Наявність у позивача на праві власності та у фактичному володінні нерухомого майна (Приміщення), слугувало причиною набуття у власність частки (100% статутного капіталу) діючим учасником товариства та призначення у зв`язку з цим нового директора.
При цьому, власнику та першому відповідачу не було відомо про факт підписання 13.03.2012 між ТОВ "Торговий дім "Альфа Трейд" (до перейменування "Авто1-Україна") та ТОВ "Комбі Плюс" договору купівлі-продажу Приміщення.
Саме для недопущення подібних випадків (зловживанням правами) законодавцем впроваджена процедура державної реєстрації права на нерухоме майно. Дана процедура, перш за все слугує практичному втіленню принципу правової визначеності, шляхом створення правового механізму передбачуваності (очікуваності) суб`єктом госопдарсько-правових відносин правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
Так, відповідно до абзацу другого ч. 1 ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (станом на 13.03.2012, тобто на день виникнення спірних правовідносин) "державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу, або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно".
Згідно з ч.1 та ч.2 ст.182 цивільного кодексу України "1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. 2. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом."
Відповідно до ч. 1, ч.2, ч.3 с. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (станом на 13.03.2012, тобто на день виникнення спірних правовідносин): "1. Державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. 2. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно. 3. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації."
Так, у відповідності до абзацу другого п. 8 Постанови пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" "Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації."
У відповідності до абзацу шостого п. 2.6 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): …не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.
Згідно із ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Станом на 13.03.2012 обов`язковим до виконання в ході здійснення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно було Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що Затверджено Наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.07.2010 № 1692/5), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445 (надалі - Тимчасове положення № 7/5).
Відповідно до п. 1.3 зазначеного у попередньому абзаці Тимчасового положення державна реєстрація прав проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на території яких здійснюється БТІ, створеними до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України" та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Проведення державної реєстрації прав у межах території однієї адміністративно-територіальної одиниці реєстраторами декількох БТІ не допускається.
Згідно з п. 2.1 Тимчасового положення № 7/5 для проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно власник (власники), інший правонабувач (правонабувачі) або уповноважена ним (ними) особа подає реєстратору БТІ заяву про державну реєстрацію прав за формою, визначеною у додатку 1.
Умисно не здійснивши державну реєстрацію переходу права власності на Приміщення, тобто порушивши вимоги чинного законодавства, позивач тим самим умисно прийняв на себе всі пов`язані з цим негативні наслідки, в тому числі ризик отримання договором від 13.03.2012 між ТОВ "Торговий дім "Альфа Трейд" ("Авто1-Україна") та ТОВ "Комбі Плюс" статусу неукладеного, та не визнання державою та третіми особами права власності та інших речових прав на вказану нерухомість за позивачем.
Наявність хоча б акту прийому-передачі приміщення свідчила б про факт того, що перший відповідач формально віддав цю нерухомість позивачеві на виконання умов договору від 13.03.2012.
Відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України "Про обіг векселів в Україні" умова щодо проведення розрахунків із застосуванням векселів обов`язково відображається у відповідному договорі, який укладається в письмовій формі. У разі видачі (передачі) векселя відповідно до договору припиняються грошові зобов`язання щодо платежу за цим договором та виникають грошові зобов`язання щодо платежу за векселем.
Згідно із ч. 1 ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється.
Як вбачається зі змісту доданих до позову документів, сторони договору купівлі-продажу приміщення не укладали додаткової угоди до даного правочину, в якому б обумовлювалась можливість проведення розрахунку із застосуванням простого векселя та не посвідчували його нотаріально. Зі змісту доданих до матеріалів справи документів, вбачається, що позивачем не надано доказів того, що банком (будь-яким) було здійснено оплату звичайного векселя, про який йдеться у векселі, а у першого відповідача не обліковується надходження грошових коштів у сумі 388 737,70 грн., повністю чи частинами, що були отримані в якості оплати за приміщення чи погашення простого векселя (будь-якого).
Згідно ст. 10 Закону України "Про обіг векселів в Україні" векселедавець зобов`язаний вести реєстр виданих векселів у порядку, затвердженому Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Однак, позивачем на підтвердження власних доводів не надав жодного документу чи витягу з нього, яким підтверджується факт існування у нього простого векселя, про який йдеться у позовній заяві та передачі його першому відповідачу, отже, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що оплата за договором купівлі-продажу приміщення не була виконана.
Також колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що висновок господарського суду першої інстанції про те, що оскаржуваний договір іпотеки було укладено е з метою забезпечення зобов`язань ТОВ "Авто1-Україна" за договором позики, з метою створення перешкод (шляхом внесення до Державного реєстру записів про обтяження) для ТОВ "Комві Плюс" зареєструвати своє право власності, є протиправним втручанням у принцип свободи договору рішення. 
Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що не здійснивши державну реєстрацію права власності на приміщення, не надавши доказів оплати за даним договором, враховуючи відсутність акту прийому-передачі приміщення за договором від 13.03.2012 позивач не набув жодних речових прав, оскільки речове право також підлягає державній реєстрації.
За вказаних обставин, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Комві плюс" задоволенню не підлягають.
Таким чином, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується із доводами апеляційної скарги, та дійшла висновку про наявність правових підстав для скасування рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі №  911/1659/19.
За встановлених обставин, на думку колегії суддів, висновок місцевого суду про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, не відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам, та спростовуються доводами апеляційної скарги.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, зокрема, є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; (п. 1, 3 ч. 1 ст. 277 ГПК України).
Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду, на підставі п. 2 ч. 1 ст. 275, п. 1, 3 ч. 1, ч. 2 ст. 277 ГПК України, дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" та скасування рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі №  911/1659/19 та прийняття нового рішення про відмову у позові.
З урахуванням задоволення апеляційної скарги, понесені судові витрати за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції, в тому числі із судовий збір покладається на позивача у справі, в порядку ст. 129 ГПК України.  
Керуючись ст.ст. 232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 19.11.2019 у справі № 911/1659/19 скасувати та прийняти нове рішення.
3. В задоволенні позову відмовити. 
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю  "Комві плюс" (08133, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, офіс №3, ідентифікаційний код 38098058) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Авто1-Україна" (08132, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Першотравнева, буд. 14, приміщення 3, ідентифікаційний код 34361695) 11 526,00 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.
5. Видачу наказу доручити Господарському суду Київської області. 
6. Матеріали справи № 911/1659/19 повернути до Господарського суду Київської області. 
Повний текст постанови складено 31.07.2020.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. 
          Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 286- 291 Господарського процесуального кодексу України.   

Головуючий суддя                                                            О.М. Гаврилюк 

Судді                                                                                Б.О. Ткаченко

                                                                                В.В. Сулім