ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2020 року 
м. Київ

Справа №  906/674/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільського споживчого товариства "Раставицьке" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2020 (головуючий суддя Розізнана І.В., судді Мельник О.В., Грязнов В.В.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019 (суддя Маріщенко Л.О.) у справі №  906/674/17
за позовом Приватного підприємця Крилова Миколи Миколайовича
до Сільського споживчого товариства "Раставицьке"
про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення 477 797,86 грн,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог 
1. У серпні 2019 року Приватний підприємець Крилов Микола Миколайович (далі - позивач) звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Сільського споживчого товариства "Раставицьке" (далі - відповідач) про розірвання договору оренди від 08.12.2007, укладеного між сторонами, та стягнення вартості проведених позивачем поліпшень об`єкта оренди, пов`язаних з ремонтом останнього, за цінами станом на 01.06.2017 у розмірі 477 797,86 грн.
1.1. Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що відмова відповідача здійснити капітальний ремонт покрівлі будівлі, переданої в оренду позивачу, відповідно до пункту 2 частини 3 статті 776, пункту 2 частини 1 статті 784 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є підставою для розірвання договору оренди від 08.12.2007 з відшкодуванням позивачу, як орендарю, за умовами пункту 2.3 договору оренди від 08.12.2007 вартості здійснених ним поліпшень, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна. На підтвердження вартості таких поліпшень позивачем надано звіт №170601- М від 09.06.2017 про проведення незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості поліпшень, проведених ПП Криловим М.М. по об`єкту - нежитлова будівля, магазин, що належить ССТ "Растовицьке", який розташований за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. О. Бурди, 62.
Короткий зміст оскаржуваних рішень
2. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019, яке залишено без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2020, позов у частині розірвання договору оренди від 08.12.2007 залишено без розгляду. Позов у частині стягнення 477  797,86 грн задоволено частково. Стягнуто з Сільського споживчого товариства "Раставицьке" на користь Приватного підприємця Крилова Миколи Миколайовича 387  360,00 грн вартості здійснених поліпшень, 5  863,00 грн вартості проведення експертизи, 5  810,40 грн судового збору. У решті позову відмовлено.
2.1. Обґрунтовуючи рішення у даній справі, суд першої інстанції вказав, що відповідно до умов договору оренди від 08.12.2007, укладеного між сторонами, в період з 08.12.2007 по 01.06.2017, позивачем за погодженням з відповідачем здійснено поліпшення орендованого майна, вартість яких (поліпшень) згідно з висновком експерта судової оціночно-будівельної експертизи №  692/07-2019 від 31.07.2019 становить 387  360,00 грн та, відповідно до умов договору оренди, підлягають стягненню з відповідача. При цьому, посилаючись на положення частини 2 статті 291 Господарського кодексу України, суд дійшов висновку, що договір оренди від 08.12.2007 припинився 01.12.2017, тобто, у строк, на який його було укладено, а оскільки позивачем до початку розгляду справи по суті було подано заяву про залишення позову в частині розірвання договору без розгляду, тому таку заяву задоволено на підставі пункту 5 частини 1 статті 226 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2.2. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами часткового задоволення позову та залишення позову в частині розірвання договору без розгляду, з підстав викладених судом першої інстанції, вказавши про їх обґрунтованість. При цьому, відхиляючи доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вказав, що дефектний акт на виконання ремонтних робіт згідно договору оренди приміщення від 08.11.2007 по вул. Бурди, 62, містить описку, оскільки іншого договору оренди сторонами не укладалось, тому є належним доказом погодження сторонами проведення ремонтних робіт на об`єкті оренди. Також, судом апеляційної інстанції відхилено доводи щодо передчасності позову про відшкодування вартості витрат на поліпшення орендованого майна, з посиланням на те, що позов заявлено на підставі положень статті 776 ЦК України, і на момент розгляду спору по суті, договір оренди є припиненим, а тому судом першої інстанції правомірно залишено без розгляду позов у частині розірвання договору оренди та розглянуто вимогу про відшкодування вартості витрат здійснених на поліпшення орендованого майна.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
3. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
5. В обґрунтування вимог касаційної скарги відповідач зазначив, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, оскільки наявні випадки, передбачені пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, і зокрема: 1) відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування положень пункту 5 частини 1 статті 226, статті 118, частини 2 статті 207 ГПК України у разі подання заяви про залишення частини позовних вимог без розгляду після закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті; 2) відсутній висновок Верховного Суду щодо можливості припинення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди без дотримання положень частини 2 статті 795 ЦК України, за змістом якої повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору, і лише з цього моменту договір найму припиняється та, як наслідок, може вирішуватись питання про наявність підстав для відшкодування орендарю вартості здійснених поліпшень; 3) відсутній висновок Верховного Суду щодо можливості стягнення вартості невідокремлюваних поліпшень на підставі пункту 2 частини 3 статті 776 ЦК України, за відсутності підстав, передбачених пунктом 2 частини 1 статті 784 ЦК України; 4) суди попередніх інстанцій встановили обставини, що мають суттєве значення для справи, на підставі недопустимих доказів, а саме: дефектного акту на виконання ремонтних робіт, який не відповідає положенням пункту 2 частини 6 статті 91 ГПК України, та врахований як належний доказ при проведенні повторної судово-будівельної експертизи, без належної правової оцінки такого доказу з урахуванням умов договору та вимог законодавства, яким регулюються спірні правовідносини.
Позиція Позивача у відзиві на касаційну скаргу
6. Позивач просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, оскільки доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, що не надає суду касаційної інстанції підстав для висновку про необґрунтованість та незаконність судових рішень першої та апеляційної інстанцій. З урахуванням умов договору оренди, наданих суду доказів про узгодження сторонами обсягів необхідних ремонтних робіт та керуючись положеннями статей 776, 778 Цивільного кодексу України судами правомірно встановлено наявність правових підстав для стягнення з орендодавця вартості здійснених орендарем поліпшень та відсутність підстав для розірвання договору, який на час розгляду справи по суті вже був припиненим у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, тому позовні вимоги в цій частині судом залишені без розгляду.
ПОЗИЦІЯ  ВЕРХОВНОГО  СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
7. Частиною 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
7.1. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 08.12.2007 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди об`єкта нерухомості (надалі - договір), який посвідчено приватним нотаріусом Ружинського районного нотаріального округу Житомирської області Власюком П.В. та зареєстрований 08.12.2007 у реєстрі за №  1529, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлову будівлю, магазин, загальною площею 367,6 кв. м, що знаходиться за адресою: Житомирська область, смт Ружин, вул. Бурди,62, (надалі - об`єкт оренди).
7.2. Відповідно до підпункту 3.3.13 вказаного договору нежитлова будівля, магазин, загальною площею 367,6 кв. м, надається в оренду на довгостроковий період у зв`язку з тим, що магазин потребує капітального ремонту, а орендар зобов`язується його за цей період провести. А саме: ремонт електропроводки та щита; проведення опалення; заміна вікна, двері; ремонт сходів; удосконалення зовнішнього вигляду магазину; проведення внутрішніх ремонтних робіт як в торгівельному залі, так і в підсобних приміщеннях.
7.3. Згідно з підпунктом 3.3.14 договору в разі порушення умов договору зі сторони орендодавця орендар має право повернути свої кошти, які були витрачені ним на проведення ремонтних робіт даного об`єкту, які орендар затратив згідно п. 3.3.13 відповідно до проектно-кошторисної документації, наданої орендодавцеві. Дані кошти відшкодовуються протягом одного місяця з дня звернення орендаря.
7.4. У підпункті 4.1 договору сторони погодили, що договір укладено на строк з 08.12.2007 по 01.12.2017 включно.
7.5. Також, сторонами складено Дефектний акт на виконання ремонтних робіт згідно договору оренди приміщення від 08.11.2007 по вул. Бурди, 62 (без зазначення дати складання), який підписано ПП Криловим М.М. та погоджено головою правління ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В., з урахуванням якого суди дійшли висновку про узгодження сторонами обсягів необхідних ремонтних робіт на об`єкті оренди.
7.6. Крім цього, на виконання умов договору, орендарем отримано технічні умови на водопостачання приміщення магазину побутової техніки по вул. Бурди, 62, на підставі яких ПП Крилову М.М. надано дозвіл на підключення до існуючої системи водопостачання по вул. Бурди в смт Ружин; отримано технічні умови на водовідведення приміщення магазину побутової техніки по вул. Бурди, 62, на підставі яких ПП Крилову М.М. надано дозвіл на підключення до існуючої самоплинної каналізаційної мережі по вул. Бірюка в смт Ружин.
7.7. Згідно витягу з рішення виконавчого комітету Ружинської селищної ради Житомирської області від 31.08.2010 №72 ПП Крилову М.М. надано дозвіл на влаштування водопостачання та водовідведення приміщення магазину побутової техніки, за адресою: смт Ружин, вул. О. Бурди, 62.
7.8. Відповідно до переліку затрат на виконання ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, скріпленого підписами та печатками ПП Крилова М.М. та голови правління ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В., проведено виконання ремонтних робіт (згідно з переліком) на загальну суму 90 645,37 грн. 
7.9. Також, відповідно до ще одного переліку затрат на виконання ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, загальна вартість витрат на виконання ремонтних робіт становить 79 087,44 грн, даний перелік підписано та скріплено печатками ПП Крилова М.М. та голови правління ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В. 
7.10. У процесі використання об`єкта оренди позивачем було встановлено, що через незадовільний технічний стан шатрової шиферної покрівлі магазину в середину останнього протікає вода, внаслідок чого виникло пошкодження фарбування стін, штукатурки внутрішніх стін і перекриття.
7.11. З огляду на зазначене, позивач звернувся до відповідача із письмовою претензією від 27.02.2017, в якій просив терміново провести капітальний ремонт даху, та з письмовими зверненнями до Ружинської райдержадміністрації 19.06.2017 та 31.07.2017.
7.12. 19.06.2017 за участю представників органу державної влади, місцевого самоврядування, в присутності позивача та відповідача, на підставі звернення ПП  Кирилова М.М. до Ружинської райдержадміністрації 19.06.2017, проведено обстеження орендованого приміщення та складено акт обстеження технічного стану нежитлової будівлі магазину по вул. О. Бурди, 62, смт. Ружин, за результатами якого виявлено протікання покрівлі магазину та рекомендовано орендодавцю ССТ "Раставицьке" виконати капітальний ремонт покрівлі та привести фасад будівлі до належного архітектурно-естетичного вигляду та технічного стану, а також рекомендовано орендарю, в разі відмови орендодавця від приведення будівлі до належного технічного стану, звернутися до суду для визначення вини орендодавця у понесених збитках.
7.13. Також, 01.08.2017 за участю представників органу державної влади, місцевого самоврядування, в присутності позивача (відповідач від участі в комісії відмовився), на підставі звернення ПП Кирилова М.М. до Ружинської райдержадміністрації 31.07.2017, проведено обстеження орендованого приміщення та складено акт обстеження технічного стану нежитлової будівлі магазину по вул. О. Бурди, 62, смт.  Ружин, за результатами якого виявлено протікання покрівлі магазину, встановлено, що приміщення неможливо використовувати за цільовим призначенням та рекомендовано орендодавцю ССТ "Раставицьке" виконати капітальний ремонт покрівлі та привести фасад будівлі до належного архітектурно-естетичного вигляду та технічного стану, а також рекомендовано орендарю, у разі відмови орендодавця від приведення будівлі до належного технічного стану, звернутися до суду для визначення вини орендодавця у понесених збитках.
7.14. Вищезазначені звернення позивача до відповідача залишені без належного реагування.
7.15. За встановлених обставин, суди дійшли висновку, що позивачем на виконання умов договору здійснено поліпшення об`єкту оренди за рахунок власних коштів та за погодженням з орендодавцем, а тому, з урахуванням висновку судової оціночно-будівельної експертизи №  692/07-2019 від 31.07.2019 у справі №  906/674/17, згідно якого вартість поліпшень орендованого майна за адресою: Житомирська область, смт Ружин, вул. Бурди, 62, які здійснені внаслідок проведення ремонтно-будівельних робіт відповідно до дефектного акту та переліків витрат на виконання робіт, узгоджених сторонами в період з 08.12.2007 по 01.06.2017, виходячи із результатів проведеного візуально-інструментального обстеження та наданих на дослідження матеріалів, становить, за умови, що загальна площа об`єкта дослідження складає 367,6 кв.м, 387  360,00 грн, дійшли висновку про часткове задоволення позовних вимог.
7.16. Також судами враховано, що оскільки відмова відповідача від проведення капітального ремонту покрівлі об`єкта оренди стала підставою для звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення вартості проведених орендарем поліпшень, а у зв`язку із довготривалим проведенням судової експертизи, розгляд справи тривав з 11.08.2017 по 10.12.2019, і за цей час договір оренди припинив свою дію зі спливом терміну, на який його було укладено, тому, з урахуванням цих обставин, подану позивачем 12.11.2019 заяву про залишення частини позовних вимог без розгляду - задоволено.
8. Проте, Касаційний господарський суд вважає такі висновки господарських судів попередніх інстанцій передчасним, зробленими без належної правової оцінки спірних правовідносин, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права з огляду на таке.
8.1. Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторони (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
8.2. Частиною 6 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
8.3. За змістом частини 1 статті 283 ГК України та статті 759 ЦК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
8.4. Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
8.5. Відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
8.6. Згідно з частиною 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
8.7. Положеннями статті 795 ЦК України, яка є спеціальною щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди, унормовано, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
8.8. Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і момент припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).
8.9. Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.
9.10. Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі №  127/14633/16-ц).
9.11. Разом з тим, залишаючи без розгляду позов у частині вимог про розірвання договору оренди від 08.12.2007, суди, з урахуванням вищенаведених законодавчих положень, не вірно встановили обставини про припинення договору у зв`язку з закінченням строку його дії, що водночас вказує на передчасність висновків про часткове задоволення позову в частині стягнення вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, оскільки за умовами пункту 2.3 договору оренди, який є підставою позову, орендар має право на відшкодування вартості здійснених ним поліпшень у разі припинення або розірвання договору, що судами достеменно не встановлено. 
9.12. Крім цього, як встановлено судами, відмова відповідача від проведення капітального ремонту покрівлі об`єкта оренди стала підставою для звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення вартості проведених орендарем поліпшень об`єкта оренди, пов`язаних з ремонтом останнього, за цінами станом на 01.06.2017 у розмірі 477 797,86 грн, який обґрунтовано умовами пункту 2.3 договору оренди від 08.12.2007 та положеннями пункту 2 частини 3 статті 776, пункту 2 частини 1 статті 784 ЦК України, статтями 174, 188 ГК України. 
9.13. Отже, виходячи з підстав позову, судами попередніх інстанцій, окрім зазначеного вище, не враховано також наступне.
9.14. Відповідно до частини 3 статті 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
9.15. За умовами пункту 2.3 договору оренди від 08.12.2007 сторонами погоджено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення об`єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а поліпшення об`єкта оренди, які здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за погодженням з орендодавцем, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна, переходять у власність власника об`єкта оренди із відшкодуванням орендарю вартості здійснених поліпшень.
9.16. Разом з тим, наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
9.17. Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
9.18. Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить орендарю, якщо інше не встановлене договором.
9.19. Проте, як зазначено вище, позовні вимоги заявлено з підстав, передбачених у пункті 2 частини 3 статті 776 Цивільного кодексу України.
9.20. За приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;  2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
9.21. За змістом наведеної правової норми, орендар має право відремонтувати надану йому в оренду річ, 1) зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або 2) вимагати відшкодування вартості ремонту, або 3) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, за умови, якщо наймодавець не провів капітальний ремонт у строк, встановлений договором, при цьому якщо інше не встановлено договором або законом.
9.22. Отже, зміст наведених правових положень вказує на те, що статті 776, 778 ЦК України, регулюють різні, не пов`язані між собою, підстави відшкодування збитків, право на які поставлено в залежність від розірвання договору (пункт 2 частини 3 статті 776 вказаного Кодексу), а також відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі (частина 3 статті 778 ЦК України), тому мають різний предмет доказування.
9.23. Водночас, умови відшкодування вартості поліпшень сторони врегулювали у пункті 2.3 договору оренди, які поставлено у залежність від розірвання чи припинення договору, а згідно з частиною 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
9.24. Проте, судом першої інстанції не надано правової оцінки підставам позову та не визначено правової природи заявлених позовних вимог, не досліджено обставини справи, які входять до предмету доказування, у зв`язку з чим рішення суду не можна визнати законним і обґрунтованим.
9.25. Від правильного визначення предмету доказування у даній справі, зокрема, підстав позову (обставин справи), на яких позивач ґрунтує свої позовні вимоги, залежать і питання, які потребують спеціальних знань для їх вирішення в залежності від визначеного предмету доказування, у тому числі щодо розміру можливих збитків (стаття 776 ЦК України) або вартості необхідних витрат на поліпшення орендованої речі (стаття 778 ЦК України, пункт 2.3 договору), які має довести позивач, зокрема, щодо погодження орендодавцем не лише обсягів необхідних ремонтних робіт або поліпшень, але і їх вартості. 
9.26. Апеляційний господарський суд зазначених недоліків рішення суду першої інстанції не усунув, у порушення вимог статті 86 ГПК України без дослідження всіх обставин справи, без належної правової оцінки підстав позову, залишив без змін рішення суду першої інстанції.
9.27. Враховуючи викладене, рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню, у зв`язку з чим касаційну скаргу необхідно задовольнити.
9.28. Разом з тим, доводи касаційної скарги щодо порушення судами пункту 5 частини 1 статті 226, статті 118, частини 2 статті 207 ГПК України, судом касаційної інстанції відхиляються з огляду наступного.
9.29. Відповідно до пункту 5 частини 1 статті 226 ГПК України суд залишає позов без розгляду, якщо позивач до початку розгляду справи по суті подав заяву про залишення позову без розгляду.
9.30. За приписами статті 207 ГПК України головуючий з`ясовує, чи мають учасники справи заяви чи клопотання, пов`язані з розглядом справи, які не були заявлені з поважних причин в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом, та вирішує їх після заслуховування думки інших присутніх у судовому засіданні учасників справи (ч. 1). Суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом (ч. 2).
9.31. Положеннями частин 1 та 2 статті 118 ГПК України унормовано, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом. 
9.32. Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, заяву про залишення позову без розгляду позивачем подано 12.11.2019, до початку розгляду справи по суті, тобто у строк, передбачений пунктом 5 частини 1 статті 226 ГПК України.
9.33. При цьому імперативні положення наведеної норми не вказують на те, що така заява повинна подаватись у підготовчому провадженні, а отже відсутні правові підстави для застосування у даному випадку положень статей 118, 207 ГПК України.
9.34. Водночас, залишення судом без розгляду вимоги про розірвання договору оренди, зумовлює необхідність дослідження та оцінки підстав щодо другої позовної вимоги про стягнення коштів з урахуванням того, чи є така вимога самостійною позовною вимогою, а також, які самостійні підстави (обставини) її пред`явлення.
9.35. Аргументи скаржника про те, що судами встановлено обставини, що мають суттєве значення для правильного вирішення справи, на підставі недопустимих доказів, які подані позивачем, оскільки до матеріалів справи додано копію дефектного акту без надання оригіналу такого документа, колегія суддів вважає безпідставними, з урахуванням того, що до матеріалів справи долучено належним чином засвідчену копію зазначеного акту, і під час розгляду справи по суті відповідачем не заявлялось клопотання про необхідність витребування у позивача та огляд у судовому засіданні оригіналу цього доказу, а тому такі доводи не можуть бути підставою для скасування судового рішення.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
10. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
10.1. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
10.2. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
10.3. З огляду на викладене колегія суддів вбачає підстави для задоволення касаційної скарги. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене в даній постанові, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Щодо судових витрат
11. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, не здійснюється.
Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Сільського споживчого товариства "Раставицьке" задовольнити.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2020 та рішення Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019 у справі №  906/674/17 скасувати.
3. Справу №  906/674/17 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Суховий В.Г.
Судді                                                                                          Берднік І.С.
                                                                                          Міщенко І.С.