Єдиний унікальний номер 233/2011/19 
Номер провадження 22-ц/804/2745/20        

Єдиний унікальний номер 233/2011/19                                         Головуючий у 1 інстанції Малінов О.С.
Номер провадження 22-ц/804/2745/20                        Доповідач Агєєв О.В.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 вересня 2020 року                                                                                                           м. Бахмут

Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді                                                            Агєєва О.В.
суддів:                                                                  Канурної О.Д., Папоян В.В.,

за участю секретаря судового засідання                     Гладуха О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Бахмут Донецької області цивільну справу №225/4970/19 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору, та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ», третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору оренди земельної частки (паю), за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 квітня 2020 року (суддя першої інстанції Малінов О.С.), -

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2019 року позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» звернувся до суду з позовом до відповідача ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору. Свої вимоги обґрунтовував тим, що 01.02.2014 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю). Згідно даного договору була передана в оренду земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка належала відповідачу на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серії ДН №0091915, без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості).
01 лютого 2014 року позивач та відповідач підписали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, в якому зазначено, що ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 Договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії, що на даний момент не сплинув. З того часу та станом на день звернення з позовною заявою до суду позивачем виконуються умови договору - використовується земельна частка (пай) та сплачується на користь ОСОБА_1 орендна плата. Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної частки в натурі (на місцевості) протягом 5 робочих днів з дати такого виділення. Позивачу стало відомо про факт виділення в натурі Відповідачу земельної ділянки 3,8978 га, кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, та яка сьогодні фактично використовується ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на підставі вказаного договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014р. Умовами укладеного між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 договору оренди земельної частки (паю) передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні положення стосовно переукладення договору, які носять імперативний характер, містяться і в абзаці 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Відповідач ОСОБА_1 протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладання договору оренди, чим порушив законні інтереси позивача як орендаря земельної ділянки.
Просив суд визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014р., укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:36:000:0132 площею 3,8978 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності Відповідача на земельну ділянку (кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, площею 3,8978 га) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (27.06.2018 р.) у запропонованій редакції.

Відповідач ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Бовсуновську С.О., звернувся до суду із зустрічним позовом у якому просив розірвати укладений з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» спірний договір оренди земельної ділянки (паю) від 01 лютого 2014 року, що зареєстрований 20.02.2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Білокузьмінівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за №91, а також стягнути судові витрати.
В обґрунтування, своєї позиції послався на те, що 27 червня 2018 року він ( ОСОБА_1 ) зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку та отримав витяг, згідно якого він є власником земельної ділянки площею 3,8978 га, кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, номер запису про право власності 26881972. Відповідно до п. 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5, у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Твердження позивача за первісним позовом, з посиланням на діючі норми Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» якими передбачено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін, - є безпідставними. Обов`язок орендодавця щодо переукладення договору оренди після отримання ним права власності на конкретну земельну ділянку нормами права не передбачений. Це узгоджується з правовим висновком зробленим Верховним Судом України наведеним в Ухвалі від 28 березня 2007 року в справі №6-7167сво06, а саме, що положення п.8 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України та Розділу ІХ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю) не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов`язок на переукладення договору оренди, а також у Постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14.08.2019 року (справа №484/4135/18), та від 30.10.2019 року (справа №233/4198/18) (т.1, а.с.93-104).

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 квітня 2020 року у задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», третя особа – Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору оренди земельної частки (паю) - задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , щодо земельної частки (паю) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, для сільськогосподарських потреб (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), терміном на 20 років, переданої у користування ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на підставі акту приймання-передачі земельної частки (паю) від 01.02.2014 року, що зареєстрований 20.02.2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Білокузьмінівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за №91. Стягнуто з позивача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті в розмірі 768 гривень 40 копійок.

З даним рішенням не погодився позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та подав апеляційну скаргу в якій просив рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення про задоволення його позовних вимог, оскільки вважає що оскаржуване рішення ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального та порушенням норм процесуального права. У задоволені зустрічного позову просив відмовити. 
В обґрунтування скарги зазначив, що суд першої інстанції дійшов до своїх висновків в оскаржуваному рішенні без належної оцінки обставин справи та без жодного посилання на норми матеріального права, керуючись виключно положеннями п. 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5; абз. 5 пункту 8 постанови Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ»; пункту 17 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Однак скаржник не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони не відповідають фактичним обставинам справи та письмовим доказам. Укладаючи договір оренди земельної частки (паю) 01.02.2014 р., ОСОБА_1 погодився з усіма його умовами, проставляючи власноручний підпис на примірниках договору, та реалізувала своє волевиявлення щодо фактичної передачі у користування земельної частки (паю) на вказаний момент та щодо переукладення договору у майбутньому, у зв`язку із подальшим виділенням земельної ділянки в натурі на місцевості. Загальний строк дії договору, було встановлено у п. 2.3. Договору, терміном на 20 років, і він наразі не сплинув.
Та обставина, що ОСОБА_1 відмовилася від переукладення договору у добровільному порядку свідчить лише про недобросовісний характер дій по відношенню до Позивача та про односторонню відмову ОСОБА_1 від виконання умов діючого договору, що в свою чергу свідчить про порушення ним приписів ст.ст.525, 526, 629 ЦК України. Додатково, про недобросовісний характер дій відповідача по відношенню до позивача, свідчить, що останній, в період дії договору оренди земельної частки (паю) 01.02.2014р., уклав договір оренди землі з Фермерським господарством «Веліс», який в подальшому рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11.03.2019р. по справі №233/5433/18 був визнаний недійсним. При цьому, вказаним рішенням (по справі № 233/5433/18) було встановлено, що: «… суд дійшов висновку про те, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з оформленням ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку та виділенням її в натурі». Таким чином, суд по суті дійшов висновку та встановив ту обставину, що Договір оренди земельної частки (паю) припинено не було.  
Отже, висновки суду першої інстанції щодо відсутності волевиявлення ОСОБА_1 на переукладення договору оренди, не відповідають фактичним обставинам справи та свідчать про неправильне застосування Положень частини 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» та абзацу 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», адже вказане волевиявлення було реалізовано останньою саме 01.02.2014 р., в момент укладення договору оренди земельної частки (паю).
Зазначають, що суд першої інстанції не обґрунтував, із посиланням на норми матеріального права, висновок про те, що наявні підстави для припинення дії договору оренди земельної частки (паю), тим самим порушив принцип, закріплений у ч.1 ст.263 Цивільного процесуального кодексу України. Так, чинне законодавство не передбачає автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю), зокрема після виділення земельної ділянки в натурі на місцевості та/чи наявності бажання власника розпоряджатися земельною ділянкою на власний розсуд, а саме обробляти її самостійно.
Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку або підстав, встановлених ст.. 31 ЗУ «Про оренду землі» та за згодою сторін.
Наголошують на відсутність у постановах Верховного Суду єдиного підходу з приводу переукладання договорів оренди землі та їх припинення внаслідок виділу в натурі земельної частки (паю).
Зазначають про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, а саме: абзацу 2 розділу IX Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» - зазначена норма діючого законодавства взагалі була залишена поза увагою суду першої інстанції і не була ним застосована; ст. 31 та 32 ЗУ «Про оренду землі», якими передбачено підстави для припинення/ розірвання договору оренди земельної частки (паю), оскільки не зважаючи на фактичну відсутність таких підстав, суд першої інстанцій визнав договір оренди земельної частки (паю) розірваним. При цьому, суд першої інстанції не врахував, що Типовий договір, на п.2.3 якого посилається суд - не є актом вищої юридичної сили, що регулює правовідносини з оренди землі, а Законом України «Про оренду землі» не передбачено такої підстави для припинення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) як виділ земельної частки (паю) в натурі на місцевості та отримання державного акту на землю;  ст.ст. 525, 526, 629 ЦК України, якими передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та ЦК України та не допускається одностороння відмова від зобов`язання або його зміна – зазначені норми діючого законодавства були залишені поза увагою суду першої інстанції і не були ним застосовані.
Крім того, зазначають, що суд першої інстанції, досліджуючи матеріали справи, зокрема заочне рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 березня 2019 року у справі № 233/5433/18, яке не оскаржувало ся та набрало законної сили, не надав оцінку встановленим у справі № 233/5433/18 обставинам, а саме, що «… суд дійшов висновку про те, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з оформленням ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку та виділенням її в натурі».
Тобто відсутність підстав для припинення правовідносин у сторін (припинення договору оренди земельної частки (паю) вже було встановлено судом у справі № 233/5433/18, а тому судом першої інстанції були порушені норми процесуального права, оскільки відповідно до частини 4 статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Від представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Бовсуновської С.О., надійшов відзив на апеляційну скаргу позивача, в якому просять відмовити у задоволенні апеляційної скарги як безпідставної та залишити без змін оскаржуване рішення суду, як законне та ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права. Також просять суд під час вирішення даної справи врахувати висновки Верховного Суду, викладені у Постановах Верховного Суду від 14.08.2019 року в справі № 61-11820св19, від 30.10.2019 року в справі № 61-11971св19, від 11.11.2019 року в справі № 61-8657св19, від 08.04.2020 року у справі № 61-3076св20, від 09.04.2020 року у справі № 61-3149св20, Ухвали від 04.03.2020 року у справі № 61-2926ск20.

Представник позивача в судовому засіданні апеляційного суду підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Вважає доводи відзиву на апеляційну скаргу представника відповідача ОСОБА_1 такими, що не заслуговують на увагу.
Інші учасники справи в судове засідання суду апеляційної інстанції не з`явились, надали через свого представника адвоката Бовсуновську С.О. клопотання про розгляд справи за їх відсутності, про дату, час і місце розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку.
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з`явились в судове засідання, оскільки відповідно до частини 2 ст.372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, представника позивача, за первісним позовом, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга позивача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» підлягає задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено і не заперечується сторонами, що 01.02.2014 року між сторонами ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю). Згідно даного договору була передана в оренду земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка належала ОСОБА_1 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серії ДН №0091915, без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості), який зареєстрований 20.02.2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за №91 (т.1, а.с.8-11).
01 лютого 2014 року позивач та відповідач підписали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до спірного договору, в якому зазначено, що ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,66 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом (т.1, а.с.12).
Пунктом 2.3 спірного договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії.
Пунктом 2.3 договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної частки в натурі (на місцевості) протягом 5 робочих днів з дати такого виділення.
27 червня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку та отримала витяг, згідно якого вона є власником земельної ділянки площею 3,8978 га, кадастровий №1422481500:36:000:0132, запис про право власності №26881972, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т.1, а.с.13).

Відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічний, суд першої інстанції пославшись на норми ЦК України, ЗК України, Закону України «Про оренду землі», а також на правову позицію Верховного Суду України від 27 березня 2007 року викладену в постанові по справі № 6-7167сво06, прийшов до висновку, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» уклав договір оренди з ОСОБА_1 , як з власником сертифікату на право на земельні частки (паї), який вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки, що відповідає пункту 17 Розділу X  «Перехідні положення» ЗК України. Пункт 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня  2000 року №5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого   2000 року за №101/4322 визначає, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.
Враховуючи наведене та те, що з часу отримання ОСОБА_1 права приватної власності на землю, він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, то спірний договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , суд прийшов до висновку про його припинення. При цьому зазначив, що зміст пункту 2.3 укладеного між сторонами договору оренди щодо його переукладання у разі виділення земельної ділянки в натурі не можна розцінювати як примус для власника земельної ділянки, оскільки він передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.

З даним висновком суду першої інстанції колегія суддів не погоджується виходячи з наступного.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
Спеціальним законом, яким регулюються відносини що склалися між сторонами є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (далі Закон).
За змістом ст.1 вказаного Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 31 Закону передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до пункту 17 «Перехідних положень» ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

З матеріалів справи вбачається, що п.2.3 спірного договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01 лютого 2014 року між сторонами, останні дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.
Разом з тим у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору, чим виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.

Верховний Суд в п.20 постанови від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 висловив правову позицію про те, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Згідно із ч.2 ст.95 ЗК України, ст.27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Враховуючи наведені положення законодавства та позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, приймаючи до уваги, що договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між позивачем та відповідачем за первісним позовом укладено строком на 20 років, суд вважає, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 27 червня 2018 року права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0132.
Відповідач ОСОБА_1 , уклавши 20 липня 2018 року договір оренди земельної ділянки з іншим орендарем Фермерським господарством «Веліс», не повідомивши при цьому позивача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», фактично висловив намір про припинення договірних відносин з позивачем в односторонньому порядку, що суперечить як умовам укладеного між сторонами по справі договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, так і діючому законодавству - Закону України «Про оренду землі» (т.1 а.с.13).
В подальшому, заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11.03.2019р., що набрало законної сили, задоволено позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та визнано недійсним укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Веліс» договір оренди належної відповідачу земельної ділянки (т.1, а.с.16-18).

За таких обставин, суд вважає, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, рішення суду про відмову у задоволенні позову про переукладення договору оренди незаконним, оскільки є таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права і підлягає скасуванню, а позовні вимоги ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого  2014 року є такими, що ґрунтуються на законі та підлягають задоволенню.

Колегія суддів не приймає доводи, викладені у відгуку представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Бовсуновської С.О. виходячи з наступного. 

Як вбачається з оскаржуваного рішення, відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції (на що також посилається відповідач у відзиві на апеляційну скаргу) керувався правовою позицією, викладеною в ухвалі Верховного Суду України від 28 березня 2007 року по аналогічній справі № провадження 6-7167сво06.
Схожі висновки (на які також посилається у відгуку представник відповідача та третьої особи) викладені Верховним Судом у складі колегії Касаційного цивільного суду в постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 (провадження № 61-39488 св 18), від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 (провадження № 61-11820 св 19), від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18 (провадження № 61-11971 св 19), від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18 (провадження № 61-8657 св 19), від 08 квітня 2020 року у справі № 233/2070/19 (провадження № 61-3076 св 20), від 09 квітня 2020 року у справі № 233/1557/19 (провадження № 61-3149 св 20).

Між тим, Велика Палата Верховного Суду розглядаючи аналогічну справу № 233/3676/19 (провадження № 14-65 цс 20) вирішила відступити від висновків Верховного Суду викладених в його рішеннях по наведеним вище справам про що зазначила в постанові від 01 вересня 2020 року. 
Зокрема Велика Палата зазначила, що обов`язкового врахування висновків ВСУ щодо застосування норм права при розгляді інших справ були запроваджені Законом України від 07 липня 2010 року № 2453-VI «Про судоустрій і статус суддів», який, за винятком окремих його положень, набрав чинності 03 серпня 2010 року…. Правова позиція, викладена в ухвалі ВСУ від 28 березня 2007 року у справі з провадженням № 6-7167сво06, яка хоча і висловлена ВСУ в порядку перегляду у зв`язку з винятковими обставинами, не була на момент розгляду справи обов`язковою для врахування правовою позицією ВСУ, викладеною у постанові ВСУ. Така правова позиція може бути свідченням практики ВСУ, однак не створює для суду процесуального обов`язку щодо її врахування чи необхідності відступу від неї.

Щодо застосування роз`яснень викладених в абзаці 5 пункту 8 Постанови Пленуму ВС України №7 від 16.04.2004 року, на які посилається в рішенні суд першої інстанції, Велика Палати прийшла до наступного : « в абзаці 5 пункту 8 ПП ВСУ №7, яким ПП ВСУ №7 доповнена постановою Пленуму ВСУ від 19 березня 2010 року №2, роз`яснено, що при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за №101/4322 (далі - Типовий договір), після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.
Повноваження надавати роз`яснення судам загальної юрисдикції з питань застосування законодавства були визначені для Пленуму ВСУ пунктом 6 частини другої статті 55 Закону України «Про судоустрій України» від 07 лютого 2002 року № 3018-III, який втратив чинність на підставі Закону про судоустрій 2010 року.
Водночас роз`яснення Пленуму ВСУ не мали для судів обов`язкового характеру, оскільки відповідно до частини першої статті 129 Конституції України (в редакції, чинній під час дії Закону України «Про судоустрій України» від 07 лютого 2002 року № 3018-III) судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Отже, роз`яснення Пленуму ВСУ мали рекомендаційний характер….».

Відступаючи від висновків Верховного Суду по суті спору, Велика Палата в своїй постанові, пославшись на ст.630, ч.2 ст.792 ЦК України, ч.1 ст.93, п.17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України, ст.ст.1, 13   Закону України «Про оренду землі» зазначила : «Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Повертаючись до принципу правової визначеності, що є одним з фундаментальних аспектів верховенства права, Велика Палата Верховного Суду нагадує про використання в практиці ЄСПЛ поряд з «якістю та точність закону» таких загально-правових категорій, як «непорушність прав» та «законні очікування».
Формуючи власний правовий висновок, Верховний Суд складі колегії суддів Касаційного цивільного суду опирався в першу чергу на роз`ясненнями ПП ВСУ № 7 щодо застосування норм права у спірних правовідносин. Обґрунтовуючи свої роз`яснення, Пленум ВСУ виходив з тлумачення пункту 2.3 Типового договору.
Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 7 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних відносинах не застосовується.
І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, Велика Палата Верховного Суду вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей  651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором……..
Крім того, задоволення позову «орендодавця» про розірвання договору або визнання договору «автоматично припиненим» внаслідок дій «орендодавця» щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Велика Палата Верховного Суду не погоджується з доводами Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду про те, що положення п. 2.3 договору оренди паю передбачає лише право на переукладення договору оренди землі, оскільки відповідно до частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов`язком. Ця норма є імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору.
Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.».

Враховуючи даний правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (який є обов`язків для застосування) і викладені в постанові обґрунтування, колегія суддів приходить до висновку, що позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про продовження дії договору оренди є обґрунтованим і підлягає задоволенню.
Крім того, керуючись ч.2 ст.651, ст.652 ЦК України, ст.ст.31, 32 Закону України «Про оренду землі», враховуючи наведений правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, встановлені обставини справи – те, що позивачем за зустрічним позовом ОСОБА_1 суду не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що питання припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання або зміни було предметом обговорення сторін, а також не надання належних та допустимих доказів на підтвердження істотності зміни обставин передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову про розірвання договору оренди.

Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
При цьому, зважаючи на те, що суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання переукладеним договору на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, суд не вважає доцільним наводити в судовому рішенні повний зміст договору, обмежившись лише зазначенням в якості предмету договору - земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, площею 3,8987 га; розміру орендної плати - 4823,53 грн. Починаючи з 01.01.2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7815,00 грн., та строку дії договору - 20 років, який обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) - 20 лютого 2014 року.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З матеріалів справи вбачається, відповідач ПрАТ КБ «АПК-ІНВЕСТ» при звернені до суду сплатив судовий збір в розмірі 1921,00 грн., за подання апеляційної скарги – 4034,10 грн., що разом складає 5955,10 грн.
Оскільки судом апеляційної інстанції апеляційну скаргу ПрАТ КБ «АПК-ІНВЕСТ» задоволено, скасовано  рішення суду першої інстанції і ухвалено нове рішення про задоволення позову, то з відповідача ОСОБА_1 на користь позивача ПрАТ КБ «АПК-ІНВЕСТ» слід стягнути судові витрати в зазначеному вище розмірі.
Відомості про інші судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, сторонами не надані.

Керуючись ст.ст.374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» задовольнити.
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 квітня 2020 року скасувати. Ухвалити нове рішення.
Позов Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору задовольнити.
Визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:36:000:0132, площею 3,8978 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, площею 3,8978 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 27 червня 2018 року, зазначивши:
- в п.1.1 договору предметом договору земельну ділянку розміром 3,8978 га кадастровий номер 1422481500:36:000:0132, яка розміщена на території Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 3,8987 га, сіножатні - 0,0000га; пасовища - 0,0000 га;
- виклавши абз.1 п.2.2 договору в такій редакції: «за користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4823,53 (чотири тисячі вісімсот двадцять три) грн. 53 коп. Починаючи з 01.01.2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7815,00  (сім тисяч вісімсот п`ятнадцять) грн. 00 коп.»;
- виклавши абз. 1 п.2.3 договору в такій редакції: «договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 20 лютого 2014 року»;
- виключивши абз.6 п.2.3 договору, та п.п.4 абз.1 п.3.1 договору;
- змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнути з ОСОБА_1   (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 ) на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» (ЄДРПОУ 34626750, юридична адреса: 85325, Донецька область, Покровський район, с. Рівне, вул. Шопена,1-а) судовий збір сплачений при зверненні до суду першої та апеляційної інстанції у розмірі 5955,10 (п`ять тисяч дев`ятсот п`ятдесят п`ять) грн. 10 коп.
В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ», третя особа Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про розірвання договору оренди земельної частки (паю) - відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді:

Повне судове рішення складено 30 вересня 2020 року.

Головуючий суддя                                                                             О.В. Агєєв