Єдиний унікальний номер 233/8581/19 
Номер провадження 22-ц/804/2610/20        

Справа № 233/8581/19                                                      Головуючий в суді 1 інстанції  Мартиненко В.С.
Провадження № 22-ц/804/2610/20                                                                          Доповідач Агєєв О.В.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2020 року                                                                                                          м. Бахмут

Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді                              Агєєва О.В.,
суддів                                                  Канурної О.Д., Папоян В.В.,

за участю секретаря судового засідання         Гладуха О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Бахмут Донецької області цивільну справу № 233/8581/19 за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди землі за апеляційною скаргою позивача ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 21 травня 2020 року, ухваленого в м.Костянтинівка за головуванням судді Мартиненко В.С., -

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2019 року позивач ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Сологуб С.А., звернулося до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» (далі ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ») про розірвання договору оренди землі.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що він (позивач) є власником земельної ділянки площею 3,8700 га, кадастровий номер 1422483900:27:000:0046, з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», яка розташована на території Миколайпільскої сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
25.05.2012р. між ним ( ОСОБА_1 ) та відповідачем ПрАТ «АПК–ІНВЕСТ» було укладено договір оренди землі, який був зареєстрований 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у Костянтинівському районі Донецької області, на підставі якого вказана земельна ділянка булла передана в оренду відповідачу на умовах сплати орендної плати в розмірі 4823,53 грн, сума якої підлягає індексації, та сплачується на розсуд орендаря два рази на рік: червень, грудень поточного року, так і за цілий рік користування земельною ділянкою до настання строків зазначених в договорі. Розмір орендної плати переглядається 1 раз у рік за встановлених договором підстав. Але відповідач умови договору належним чином не виконував, систематично, щонайменше 6 разів, не виплачував орендну плату у встановлені договором строки. Так за 2014 рік орендна плата була виплачена 31.07.2014 року та 29.01.2015 року. За першу половину 2015 року – 30.07.2015 року. За 2016 рік – 17.08.2016 року та 17.01.2017 року. За першу половину 2017 року – 03.07.2017 року. Оскільки договором оренди земельної ділянки не було передбачено порядок проведення індексації орендної плати, протягом дії вказаного договору орендна плата сплачувалась у розмірі, встановленому в договорі, без обов`язкового врахування вимог ЗУ «Про індексацію грошових доходів населення». Таким чином, відповідач допустив систематичне невнесення орендної плати не в повному розмірі та з порушенням встановлених договором строків. Вважає, що наведені вище порушення зобов`язань за договором оренди є підставою для його розірвання судом.

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 21 травня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди землі відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивач ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Сологуб С.А., подав апеляційну скаргу, в якій пославшись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, просить скасувати оскаржуване рішення і ухвалити нове - про задоволення позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що у оскаржуваному рішенні судом першої інстанції встановлено, що при виконанні спірного договору з боку відповідача мало місце порушення його умов договору оренди землі в частині строків оплати орендної плати 6 разів на строки від 3 до 47 днів. Тобто суд зробив висновок про те, що орендар допустив систематичну несплату орендної плати, яка є істотним порушенням умов договору, що є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п. «д» ч.1 ст.141 Земельного Кодексу України. Разом з тим суд зробив висновок , що не своєчасне отримання позивачем орендної плати за період з 2014 по перше півріччя 2016 року заявлені поза межами строку позовної давності, оскільки вказані порушення були усуненні до 10.12.2016 року, а позов було подано до суду 10.12.2019 року.
Вважає що застосування судом позовної давності є незаконним, оскільки, відповідно до ст.256 ЦК України, позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Посилання суду першої інстанції у своєму рішенні на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц, в якій визначено, що на негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення - є помилковим, оскільки остаточний висновок суду щодо не отримання позивачем по справі своєчасно орендної плати за період з 2014 року по перше півріччя 2016 року заявлений поза межами позовної давності, суперечить наведеним висновкам Верховного Суду.
Крім того суд не врахував, що позивачем по даній справі заявлені вимоги щодо розірвання договору оренди в цілому, а не відновлення свого права за кожним випадком несвоєчасної сплати орендної плати, шляхом стягнення цих коштів. Обраний спосіб захисту порушеного права зумовлений саме систематичною несплатою орендної плати протягом терміну дії договору, що є підставою для розірвання договору оренди на підставі ч.1 ст.141 ЗК України.
Також зазначив, що в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку щодо правильного нарахування індексації орендної плати ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», відповідно до індексації нормативної грошової оцінки землі, а не відповідно до індексів інфляції.
Зазначає, що п.10 договору оренди передбачено: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації». З огляду на інші положення договору, зокрема п.9, орендна плата визначена сторонами в твердій грошовій сумі 4823,53 грн. Пунктом 12 договору передбачено, що одна з підстав перегляду розміру орендної плати – підвищення цін та тарифів. Тобто положення  спірного договору щодо орендної плати не передбачають її залежності від вартості земельної ділянки чи її нормативної грошової оцінки, а навпаки прямо передбачена її залежність від цін і тарифів. Вважає посилання суду в цій частині рішення на правові позиції, викладені Верховним Судом у постанові від 31 липня 2019 року у справі № 732/1709/16-11 є помилковими, оскільки ця постанова ґрунтується на нормах Податкового Кодексу України та правових позиціях, викладених у постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гc13 та від 20 серпня 2013 року у справі № 3-21гс13, які в свою чергу, стосуються господарських спорів щодо оренди земельних ділянок комунальної форми власності на які поширюється дія Податкового Кодексу України. При цьому оренда земельних ділянок, що перебувають у комунальній або державній власності окрім норм ЗУ «Про оренду землі», додатково врегульована іншими законодавчими актами, зокрема Законом України «Про оренду державного та комунатьного майна» та Податковим Кодексом України. Разом з тим, спірні правовідносини між сторонами є цивільно-правовими і врегульовані нормами Цивільного Кодексу України, ЗУ «Про оренду землі», Земельним Кодексом України. Частиною 3 статті 21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Оскільки спірним договором не передбачено іншого способу індексації, то таку індексацію необхідно проводити саме з урахуванням індексів інфляції.
Суду першої інстанції було надано відповідний розрахунок розміру орендної плати, яка підлягала б сплаті з урахуванням індексів інфляції, однак судом цей розрахунок не був прийнятий до уваги, а положення ЗУ «Про індексацію грошових доходів населення» не застосовані. Таким чином, судом при вирішенні спірних правовідносин, не застосовано норми матеріального права, які необхідно було застосувати.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу позивача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 21 травня 2020 року залишити без змін.
Зазначає, що відповідно до ч.2  ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Іншим  критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
З урахуванням вищевказаного, судом першої інстанції правомірно та обґрунтовано було встановлено, що орендар сплачував регулярно орендну плату в розмірі, передбаченому умовами договору, допустив порушення строків сплати орендної плати двічі на 17 днів та 3 дні, добровільно усунув вказані порушення. Протягом наступних двох років в цій частині умов договору порушень прав орендодавця не допускав. Суд врахував закладений законодавством принцип сталого землекористування, дійшов висновку про те, що вказане порушення умов договору не є істотним, оскільки внаслідок завданої цим порушенням шкоди орендодавець не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, значною мірою.
Вважає, що суд обґрунтовано застосував строк позовної давності до платежів з орендної плати. які були здійснені до 10.12.2016 року, оскільки позовна вимога ОСОБА_1 заявлена у позові  це розірвання договору оренди землі, а не витребування (повернення) земельної ділянки. 
Щодо нарахувань сум орендної плати з урахуванням індексації відповідач у відзиві зазначив, що відповідно до ч.3 ст.21 Закону України «Про оренду землі» обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Згідно п.10 договору оренди землі, укладеного між сторонами, орендна плата виплачується з урахуванням індексації. Тобто сторони у договорі перебачили саме індексацію, а не застосування індексів інфляції у відповідності до вимог ЗУ «Про індексацію грошових доходів населення». Так, відповідно п.10 договору індексація здійснюється шляхом щорічної індексації нормативно грошової оцінки земель. Позивачем дана обставина за весь час дії договору не заперечувалась, що було встановлено судом першої інстанції в судовому засіданні.
Відповідачем наведено розрахунки індексації і розмір орендної плати за договором  та здійснено посилання на правові висновки Верховного Суду в аналогічній справі в частині нарахування індексації за договором оренди.

В судовому засіданні апеляційного суду представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду скасувати і ухвалити нове, про задоволення позовних вимог.
Представник відповідача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» в судовому засіданні апеляційного суду заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив її відхилити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Позивач в судове засідання апеляційного суду не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутності позивача, оскільки відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення не відповідає.

Судом першої інстанції встановлено, що гр. ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,8700 га, кадастровий номер 1422483900:27:000:0046, розташованої на території Миколайпільскої сільської ради Костянтинівського району Донецької області. Це підтверджується державним актом серії ЯИ №9426136, виданим Костянтинівською райдержадміністрацією 21.05.2010 року та зареєстрованим 21.05.2010 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №011015700112 та інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 02.12.2019 року, копія якого міститься в матеріалах справи (а.с.25).
25.05.2012 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «АПК–ІНВЕСТ» було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець ОСОБА_1 передав орендарю ПрАТ «АПК–ІНВЕСТ» у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,87 га ріллі, кадастровий номер 1422483900:27:000:0046, з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», розташованої на території Миколайпільскої сільської ради Костянтинівського району Донецької області, строком на 20 років. Вказаний договір було зареєстровано 25 травня 2012 року у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі відділом Держкомзему у Костянтинівському районі Донецької області за №142240004002145 (а.с.14, 15).
З пункту 9 спірного договору вбачається, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі готівки з каси орендаря чи шляхом перерахування відповідних сум на розрахунковий рахунок зазначений орендодавцем у розмірі 4823,53 грн. на рік. У відповідності до вимог пп.168.1.1. п.168.1. ст.168 Податкового кодексу України, орендна плата виплачується орендарем за вирахуванням податку з доходів фізичних осіб у розмірі 15%, який підлягає сплаті (перерахуванню) до бюджету орендарем згідно з вимогами підпункту 168.1.2 пункту 168.1. статті 168 вищезазначеного кодексу.
Згідно з п.10 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.
Пунктом 11 договору встановлено, що орендна плата вноситься рівними частками від суми, вказаної в п.9 цього договору, у такі строки два разі рік – червень, грудень поточного року. Орендар на свій розсуд має право здійснити виплату орендної плати частково, так і за цілий рік користування орендованою земельною ділянкою до настання строків зазначених в цьому пункті договору.
Відповідно до п.12 договору розмір орендної плати переглядається 1 раз у рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з п.13 договору,  відповідальність орендаря за порушення строків внесення орендної плати визначається у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, яка діє в період прострочення, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу.
Серед прав та обов`язків сторін, передбачених п.п.27-30 договору, сторонами було передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати та його обов`язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, та право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, та його обов`язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Відповідно до п.36 договору його дія припиняється шляхом розірвання, зокрема, за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, передбачених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається (п.37 договору). За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

25 травня 2012 року сторони склали акт приймання-передачі земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:27:000:0046, що належить позивачу.
Протягом спірного період з 2014 року по 2019 рік ПрАТ «АПК–ІНВЕСТ» сплачувало ОСОБА_1 орендну плату шляхом перерахування на його картковий рахунок відкритий у відділенні АТ «Державний ощадний банк України».
Судом встановлено, що: за 2014 рік орендна плата була виплачена 31 липня 2014 року у розмірі 2050 грн та 29 січня 2015 року у розмірі 2050 грн; за 2015 рік - 30 липня 2015 року у розмірі 2515,26 грн та 23 грудня 2015 року у розмірі 2515,26 грн; за 2016 рік - 17 серпня 2016 року у розмірі 2909,88 грн, 07 листопада 2016 року у розмірі 1454,94 грн та 18 січня 2017 року у розмірі 1454,94 грн; за 2017 рік – 28 квітня 2017 року у розмірі 1454,94 грн, 03 липня 2017 року у розмірі 1454,94 грн, 25 жовтня 2017 року у розмірі 1454,94 грн та 21 грудня 2017 року у розмірі 1454,94 грн, за 2018 рік – 07 червня 2018 року в розмірі 3370,11 грн, 24 жовтня 2018 року у розмірі 1685,04 грн, 21 грудня 2018 року у розмірі 1685,04 грн; за 2019 рік 27 травня 2019 року у розмірі 1685,04 грн, 25 червня 2019 року у розмірі 1685,04 грн, що підтверджуються випискою з особистого карткового рахунку позивача, копія якої додана до позовної заяви (а.с.17-22).
Протягом 2012 - 2019 років ПрАТ «АПК–ІНВЕСТ» сплачувало на користь ОСОБА_1 орендну плату, що підтверджується видатковими касовими ордерами від 07.07.2012 р., 30.10.2012 р., 22.07.2012 р., 09.12.2013 р., платіжними дорученнями від 31.07.2014 р., 28.01.2015 р., 29.11.2015 р., 22.12.2015 р., 16.08.2016 р., 25.10.2016 р., 17.01.2017 р., 26.04.2017 р. 30.06.2017 р., 24.10.2017 р., 19.12.2017 р., 07.06.2018 р., 24.10.2018 р., 21.12.2018 р., 27.05.2019 р., 25.06.2019 р., 16.12.2019 р.  (а.с.40-60).

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої, встановивши порушення відповідачем умов спірного договору оренди землі в частині строків оплати орендної плати в повному обсязі за період з 2014 по 2019 р.р. шість разів, що є істотним порушенням умов договору і підставою для його розірвання, відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного Кодексу України (як зазначив Верховний Суд у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17), застосував до частини платежів за період 2014-2016 рр., передбачений ст.256 ЦК України, строк позовної давності, зробивши висновок про затримку повного розрахунку лише двічі на 17 та 3 дні, що є незначним порушенням. Суд також виходив з закладеного земельним законодавством принципу сталого землекористування, пославшись при цьому на ст.ст.19, 27 ЗУ «Про оренду землі». 
Щодо нарахування орендної плати з урахуванням індексації суд першої інстанції, пославшись на ч.3 ст.21 ЗУ «Про оренду землі», умови спірного договору оренди, прийшов до висновку, що обчислення розміру орендної плати за землю правильно здійснювалось відповідачем з урахуванням саме індексації нормативно грошової оцінки землі. При цьому суд послався на правову позицію, викладену Верховним Судом у постанові від 31 липня 2019 року у справі № 732/1709/16-ц, а також визнання позивачем факту сплати йому відповідачем орендної плати з врахуванням індексації нормативно грошової оцінки землі.
Враховуючи те, що орендар сплачував регулярно орендну плату в розмірі, передбаченому умовами договору, з урахуванням індексації, допустив порушення строків сплати орендної плати двічі на 17 днів та 3 дні, добровільно усунув вказані порушення, протягом наступних двох років в цій частині умов договору порушень прав орендодавця не допускав, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що вказане порушення умов договору не є істотним, оскільки внаслідок завданої цим порушенням шкоди орендодавець не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, значною мірою.

Колегія суддів суду апеляційної інстанції не може повністю погодитись з даними висновками суду першої інстанції виходячи з наступного. 

Відповідно до п. «д» ч.1 ст.141 Земельного Кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. 
Згідно з ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі» передбачені права та обов`язки сторін договору оренди землі, серед яких орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; орендодавець зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Згідно з ст.ст.526, 527, 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з ст.610 ЦК України порушення зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно з ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Абзацом четвертим частини першої статті 15 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як вбачається з матеріалів справи, спірним договором оренди земельної ділянки було передбачено, що орендна плата вноситься рівними частками від суми річної орендної плати два разі рік – червень, грудень поточного року, та, разом з тим, орендар на свій розсуд має право здійснити виплату орендної плати частково, так і за цілий рік користування орендованою земельною ділянкою до настання строків зазначених в цьому пункті договору.
Тобто, обираючи спосіб сплачувати орендну плату частинами, орендар мав керуватися умовами договору, щодо граничних строків здійснення таких платежів – 2 рази на рік, рівними частинами, кожна з яких має бути виплачена до 30 червня та 31 грудня поточного року відповідно в повному обсязі.

Як зазначено вище, судом першої інстанції вірно встановлено, та не заперечується сторонами по справі, що протягом дії договору - з 2014 по 2019 рік, мали місце факти неодноразового (систематичного) прострочення орендарем (відповідачем) внесення орендної плати. Так ним прострочено сплату: першої частини орендної плати за 2014 рік на 31 день – оплата 31.07.2014 року; другої частини за 2014 рік на 28 днів – оплата 28.01.2015 року; першої частини за 2015 рік на 30 днів – оплата 30.07.2015 року; першої частини за 2016 рік на 47 днів – оплата 16.08.2016 року; другої частини орендної плати за 2016 рік на 17 днів – оплата 17.01.2017 року; першої частини за 2017 рік на 3 дні – оплата 03.07.2017 року. Ці фактичні обставини підтверджуються відповідними доказами які містяться в матеріалах справи.
Встановивши дані обставини суд першої інстанції в рішенні зробив правовий висновок, що відповідачем порушено права позивача, передбачені статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі», в результаті чого є підстави для розірвання спірного договору оренди землі на підставі п. «д» ч.1 ст.141 Земельного Кодексу України.

При цьому суд першої інстанції обґрунтовано послався на правові висновки Верховного Суду, викладені зокрема у постановах від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 та від 09 квітня 2020 року у справі № 390/380/19.
Так зокрема у своїй постанові від 06 березня 2019 року Верховний Суд, вирішуючи аналогічну справу, констатував, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У постанові Верховного Суду від 09 квітня 2020 року у справі № 390/380/19 визначено, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором.
До аналогічних висновків прийшов Верховний Суд також за результатами розгляду подібної справи № 616/871/15-ц, про що зазначив  в своїй постанові від 04 вересня 2019 року.

Разом з тим, відмовляючи у задоволенні позову про розірвання договору оренди через пропуск відповідачем строку позовної давності стосовно порушення відповідачем строків сплати орендної плати за період 2014-2016 роки, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права. Розглядаючи доводи апеляційної скарги в цій частині колегія суддів виходить з наступного.

За правилами статей 256-258 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).
Відповідно до статті 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила; за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (частини перша та п`ята статті 261 ЦК України).
Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.
Так, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі, тобто з негаторним позовом, сутністю вимог за яким є усунення порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом до суду (тобто початковий момент перебігу позовної давності зміщується із кожним новим порушенням права власника або володільця). Тому на негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існує провідносини та правопорушення.

Таким чином, суд першої інстанції, помилково застосовуючи строки позовної давності до частини порушень оплат (за період 2014-2016 роки) порушив норми матеріального права та застосував положення про сплив позовної давності до правовідносин які є триваючими - з 2012 року по теперішній час, що свідчить про те, що позивач, звертаючись до суду з вказаним позовом за захистом своїх порушених прав, не пропустив позовну давність, оскільки він є власником земельної ділянки та не може бути обмеженим у праві звернутися до суду з позовом про повернення спірної земельної ділянки.
Вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди через систематичне невиконання його умов у частині виплати орендної плати необхідно розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.

Саме такий правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої та Третьої судових палат Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі 527/605/17-ц (провадження № 61-8803св19) та 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 (провадження № 61-1079) відповідно.

Розглядаючи довід апеляційної скарги стосовно помилкового висновку суду першої інстанції щодо правильного нарахування відповідачем індексації орендної плати ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», відповідно до індексації нормативної грошової оцінки землі, а не відповідно до індексів інфляції, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної працівникові каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди в разі втрати годувальника; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі. Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.
Відповідно до статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.
Колегія суддів вважає, що посилання заявника на положення статті 21 Закону України «Про оренду землі», як на підставу для висновку про необхідність сплати орендної плати із урахуванням саме індексу інфляції, є помилковим, оскільки указаною нормою встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Разом з тим, з п.10 спірного договору вбачається, що його умовами передбачено обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації. З урахуванням вищенаведених норм матеріально права, встановлених обставин справи, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що відповідач додержувався умов укладеного з позивачем договору в частині нарахування індексації орендної плати виходячи з нормативно грошової оцінки землі. Позивач не ставив питання щодо правильності нарахувань сум індексації відповідачем.
Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 липня 2019 року у справі №732/1709/16-ц (провадження № 61-32947св18).
Отже доводи апеляційної скарги в цій частині є безпідставними і не ґрунтуються на норах діючого законодавства. 

Доводи відзиву відповідача ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на апеляційну скаргу позивача про те, що відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором, а позивачем в суді не доведено наявність істотності таких порушень, є безпідставними і не ґрунтуються на встановлених як судом першої так і судом апеляційної інстанції фактичних обставинах справи. З тексту оскаржуваного рішення вбачається, і колегія суддів повністю погоджується з даним висновком суду першої інстанції, який встановив наявність систематичних, триваючих (шість платежів поспіль) порушень прав позивача з повноти та своєчасності отримання ним орендної плати від орендаря, та відмовив у задоволені позову через помилкове застосувавши закону щодо строку позовної давності.
Саме через помилкове застосування строку позовної давності щодо частини платежів, суд безпідставно зазначив в своєму рішенні, що орендар сплачував регулярно орендну плату в розмірі, передбаченому умовами договору, допустив порушення строків сплати орендної плати лише двічі - на 17 та 3 дні, добровільно усунув вказані порушення, тобто вказане порушення умов договору не є істотним.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно з положеннями пункту 4 частини 1, частини 4 статті 376 ЦПК, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
На підставі викладеного, апеляційний суд приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги є обґрунтованими, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог і розірвання договору оренди землі від 25 травня 2012 року укладеного між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 ..

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З матеріалів справи вбачається, що позивач при зверненні до суду сплатив судовий збір в розмірі 768,40 грн. За подання апеляційної скарги останнім сплачено 1261,20 грн.
Оскільки судом апеляційної інстанції задоволено апеляційну скаргу, скасовано  рішення суду першої інстанції і ухвалено нове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , то з відповідача на корись позивача підлягає стягненню сума судового збору в розмірі 2029,60 грн.

Керуючись ст.ст.374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу позивача ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , задовольнити.
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 21 травня 2020 року скасувати та ухвалити нове.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди землі, укладеного 25.05.2012 р. між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «АПК–ІНВЕСТ», зареєстрованого 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у Костянтинівському районі Донецької області задовольнити.
Розірвати договір оренди землі, укладений 25 травня 2012 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем - Приватним акціонерним товариством «АПК–ІНВЕСТ», згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Миколайпільскої сільської ради Костянтинівського району Донецької області, загальною площею 3,8700 га, кадастровий номер 1422483900:27:000:0046, зареєстрованого 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у Костянтинівському районі Донецької області за №142240004002145.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «АПК–ІНВЕСТ» (код ЄДРПОУ 34626750, місцезнаходження юридичної особи: 85325, Донецька область, Покровський район, село Рівне, вул. Шопена, буд.1а) на користь ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_1 )  судовий збір в розмірі 2029 (дві тисячі двадцять дев`ять) гривен 60 копійок.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді:

Повне судове рішення складено 23 вересня 2020 року.

Головуючий суддя:                                                                                О.В. Агєєв