ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер справи 658/371/19                                  Головуючий в 1 інстанції Подіновська Г.В.
Номер провадження 22-ц/819/707/20                             Доповідач Орловська Н.В.

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

15 вересня 2020 року Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого                                                          Орловської Н.В.
суддів:                                                              Кутурланової О.В.
                                                       Майданіка В.В.
секретар                                                Литвиненко В.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою  Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» на  рішення Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 15 січня  2020 р.  у складі судді Подіновської Г.В. у справі за позовом  ОСОБА_1  до Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Завалієва Артема Анатолійовича про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно

В С Т А Н О В И В:

30 січня 2019 р. адвокат Ярова С.В., яка діє від імені   ОСОБА_1 , звернулась до суду із позовом до Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу про скасування рішення про реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем АТ КБ «ПриватБанк».
       Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач на підставі кредитного договору, укладеного 21.07.2007р. із врахуванням змін від 17.07.2011р. отримав від ПАТ КБ Приватбанк», правонаступником якого є відповідач АТ КБ «Приватбанк», кредит у розмірі 20200 доларів США., із яких: 18000 доларів - тіло кредиту, 2200 доларів - страховий внесок на строк до 21.11.2027р. та сплатою 1.09% на місяць на суму залишку заборгованості за користування кредитом шляхом внесення за встановленим графіком щомісячних платежів рівними частинами у сумі 267,86 доларів США.
       В забезпечення виконання кредитного зобов`язання в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк» позичальником переданий належний йому на праві власності житловий будинок на умовах, встановлених сторонами у договорі іпотеки від 21.11.2007р.
       У червні 2015р. ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся до суду із позовом про стягнення з позичальника заборгованості за кредитом у сумі 18818,32 дол. США, який задоволений частково та остаточним рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 01.03.2017р. із ОСОБА_1 стягнута заборгованість за кредитом, яка виникла станом на 12.06.2015р. у сумі 582,38 доларів США та штраф у сумі 1140,88 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
       До моменту вирішення спору з приводу визначення розміру заборгованості на підставі звернення стягувача, приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу здійснена 30.10.2016р. реєстрація права власності на предмет іпотеки житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем АТ КБ «ПриватБанк» на підставі рішення реєстратора від 03.11.2016р.
       Незаконність реєстрації права власності на житловий будинок за відповідачем пов`язана з порушенням ст. 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки реєстрація речового права передувала рішенню реєстратора, як правової підстави для вчинення самої реєстраційної дії з порушенням встановленого порядку. Крім того, реєстратору не надано доказів щодо встановлення суми заборгованості на час вчинення реєстраційних дій та направлення боржнику вимоги про її повернення протягом 30 днів з часу отримання вимоги згідно п.28 договору іпотеки.
Просить визнати протиправним та скасувати реєстрацію речового права - права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем АТ КБ «ПриватБанк», здійснену 30.10.2016р. приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Завалієвим А.А. у Державному реєстрі речового права на нерухоме майно за номером запису про право власності 17259848 на підставі рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень від 3.11.2016р. за індексним номером 32202529.
Рішенням Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 15 січня  2020р.  позовні вимоги задоволені. Постановлено визнати протиправним та скасувати реєстрацію речового права - права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем АТ КБ «ПриватБанк», здійснену 30.10.2016р. приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Завалієвим А.А. у Державному реєстрі речового права на нерухоме майно за номером запису про право власності 17259848 на підставі рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень від 3.11.2016р. за індексним номером 32202529.
Рішення суду мотивовано тим, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем АТ КБ «ПриватБанк» здійснена із порушенням вимог ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку», оскільки банком не була направлена іпотекодавцеві вимога про усунення порушень кредитного зобов`язання, реєстраційні дії вчинені до часу розгляду спору в суді, предметом якого є заперечення позичальником розміру заборгованості, а також на момент вчинення реєстраційних дій не була проведена оцінка спірного нерухомого майна.
В апеляційній скарзі Акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» посилається на невідповідність висновків суду фактичним обставинам, оскільки позасудова передача іпотекодержателю предмета іпотеки передбачена умовами договору та ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Крім того, при здійсненні реєстрації речового права дотриманий встановлений порядок здійснення таких дій уповноваженим реєстратором.
Відзив на апеляційну скаргу не подано. 
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України, судом встановлені такі обставини. 
Судом першої інстанції встановлено і вбачається із матеріалів справи, що 21 липня 2007р. та з врахування додаткової угоди від 17.06.2011р. між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір, за умовами якого позивач отримав кредит у розмірі 21924,65 дол. США та зобов`язався повернути його у строк до 21.11.2027р. щомісячними платежами в сумі 267,86 дол. США зі сплатою за користування кредитом 1,09% на місяць на суму залишку заборгованості за кредитом. ( а.с.15-19;20-24). 
У забезпечення виконання кредитного зобов`язання сторонами у справі укладено договір іпотеки від 21 листопада 2007р., згідно з умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк», правонаступником якого є АТ КБ «Приватбанк», належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , який належить позивачеві згідно договору купівлі-продажу від 4.10.2004р. ( 25-28).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку»№ 898-IV.
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом статті 36 Закону № 898-IV встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Таке іпотечне застереження  погоджено сторонами у  договорі іпотеки від  21.11.2007 року, а також у  п. 18,13 сторони погодили, що звернення стягнення іпотеки здійснюється відповідно до чинного законодавства України та цього договору.
Умовами п. 18.8.1 цього договору сторони погодили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані.
Пунктом 28 цього договору встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодажателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель  зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавцю, або продажу предмета іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателя право укласти на такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя та здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, у тому числі отримати витяг із Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.
При зверненні стягнення у позасудовому порядку сторони погодились, що початкова ціна предмета іпотеки встановлюється у розмірі, зазначеному п. 34.5 цього договору, Іпотекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки за ціною вище зазначеною у цьому пункті.( п.24 договору іпотеки).
Пунктом 34.5 договору передбачено, що початкова ціна складає 131300 грн., що на час укладання договору становить 26 000 доларів США.
У червні 2015р. ПАТ КБ «ПриватБанк» звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 про дострокове стягнення заборгованості за кредитним договором у сумі 18812,32 дол.США, еквівалентних на час звернення із позовом 395561,03 грн.
Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 1.03.2017р., постановленим у справі № 658/2509/15-ц, скасовано рішення Каховського міськрайсуду Херсонської області від 27.11.2015р. та ухвалено нове рішення, яким на користь ПАТ «КБ «ПриватБанк» стягнуто із ОСОБА_1 заборгованість за кредитним договором від 21.11.2007р., яка виникла станом на 12.06.2015р. по простроченому тілу кредиту 160,20 дол. США, еквівалентних 3368,60грн., прострочених відсотках - 385,08 дол. США( еквівалентних 8 097,27 грн), простроченій комісії 37,09 дол. США ( еквівалентних 779,91грн). пені 278,61 грн, штраф 862,28 грн. Всього - 13 386,67 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. ( а.с.31-34).
30.10.2016р. приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Завалієвим А.А. у Державному реєстрі речового права на нерухоме майно здійснена реєстрація права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ПАТ КБ «ПриватБанк» за номером запису 17259848 на підставі договору іпотеки від 21.11.2007р., рекомендованого відправлення про вручення поштового відправлення № 1400033057050 від 23.09.2016р. та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 3.11.2016р. за індексним номером 32202529.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV, згідно ч.1 ст. 2передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частинами першою та  третьою ст.10 цього Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус. Державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 та змісту ст. 18 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений відповідною письмовій вимогою.
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Умовами договору іпотеки у п. 25 встановлено, що реалізація предмета іпотеки здійснюється відповідно до умов договору та чинного законодавства України.
Враховуючи, що умови договору іпотеку не містять жодних застережень відносно особливого порядку письмового повідомлення іпотекодавця про наявність порушення основного зобов`язання та сповіщення його про необхідність усунення допущених позичальником порушень із вимогою їх усунути, у такому випадку, має бути дотриманий порядок повідомлення у відповідності до приписів ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
Частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
З матеріалів справи вбачається, що на адресу ОСОБА_1 за підписом керівника напрямку філії «Чернігівське регіональне управління ПАТ КУБ Приватбанк» направлено повідомлення від 23.09.2016р. про здійснення реєстрації за Банком права власності на предмет іпотеки , житловий будинок АДРЕСА_1 після спливу тридцяти днів із часу отримання іпотекодавцем цього повідомлення. (а. с.35, 113).
Зазначена вимога не містить стислого змісту порушених зобов`язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк, а також   не містить інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог. В ході апеляційного розгляду встановлено, що оцінка предмету іпотеки, на момент переходу права власності (станом на 30. 10 2016 року) не проводилась. 
Оскільки  ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому повинна погоджуватися з власником майна.
Такий правовий висновок узгоджується із усталеною практикою ВП ВС, викладеною у постанові від 20.03.2019р. 2 справі № 306/2053/16-ц. 
Крім того, реєстрація права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем відбулась без врахуванням обмежень, встановлених Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 3.06.2014р. № 1304 в редакції,  чинній на час  здійснення переходу права власності, оскільки дія цього закону поширюється на  примусове стягнення у позасудовому порядку. (постанова   ВП ВС від 19.05.2020 № 644/3116/18)
За викладених обставин суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про порушення відповідачем визначеного п. 25 договору іпотеки порядку звернення стягнення на предмет іпотеки та вимог наведеного вище норм матеріального права, яким врегульовано такий порядок.
Крім того апеляційний суд наголошує, що визначена остаточним рішенням суду від 1.03.2017р. заборгованість за кредитним договором становила 582,38 дол. США та 1140,88 грн., та могла бути погашена за рахунок предмета іпотеки, погоджена сторонами початкова вартість якого складає 26 000 дол. США. 
Отже, баланс прав іпотекодержателя на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, вартістю значно вищою, ніж розмір заборгованості у кредитному зобов`язанні, та з врахуванням істотного порушення порядку звернення стягнення свідчить про порушення прав позивача у спірних правовідносинах, що є підставою для їх судового захисту і відновленню у відповідності про приписів ч.3 ст.26 Закону України від 1.07.2004р. №1952-1У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Враховуючи, що справа розглянута з дотриманням норм матеріального і процесуального права, тоді як доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, підстави для її задоволення і скасування рішення суду відсутні.

Керуючись ст.ст.367, 374, 375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» залишити без задоволення.
Рішення Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 15 січня 2020 року залишити без зміни.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції. 
Повний текст судового рішення складено 16.09.2020 р.

Головуючий ________________ Н.В.Орловська

Судді: ________________ О.В. Кутурланова

________________ В.В.Майданік