ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 липня 2020 року                                                                                      Справа № 902/958/19 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р. ,  суддя Філіпова Т.Л. 

секретар судового засідання Пацьола О.О.
за участю представників сторін:
позивачів за первісним позовом:      Коваль Т.І.,
відповідача за первісним позовом:      не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Жмеринської районної ради та КП "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" на рішення Господарського суду Вінницької області від 28.02.20р. (ухваленого суддею Нешик О.С., повний текст складено      13.03.20р.) у справі № 902/958/19
за позовом Комунального підприємства "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату", Жмеринської районної ради Вінницької області
до Фізичної особи-підприємця Жеребнюк Ірини Валеріївни
про внесення змін до договору оренди комунального майна

та за зустрічним позовом Фізичної особи-підприємця Жеребнюк Ірини Валеріївни
до Жмеринської районної ради Вінницької області
про визнання права спільної часткової власності

ВСТАНОВИВ:
КП "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" та Жмеринська районна рада Вінницької області звернулись в Господарський суд Вінницької області з позовом до ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни про внесення змін до договору оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району, від 22.12.2008.      
ФОП Жереюнюк Ірина Валеріївна подала до Господарського суду Вінницької області  зустрічну позовну заяву до Жмеринської районної ради Вінницької області, в якій з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просила визнати право спільної часткової власності ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни та Територіальної громади Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області на будівлю  культурно-дозвільного центру загальною площею 2 240,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Жмеринка, АДРЕСА_2 .Центральна, АДРЕСА_3 . 6 із визначенням часток: ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни у праві спільної часткової власності в розмірі частки 94/100; Територіальна громада Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області у праві спільної часткової власності в розмірі частки 6/100, яка судом прийнята до спільного розгляду з первісним позовом.
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 04.02.20 року у справі № 902/958/19  в задоволенні первісного позову відмовлено; зустрічний позов задоволено.
Вирішуючи питання черговості розгляду позовних вимог суд врахував, що оскільки розмір орендної плати, який просить встановити позивач за первісним позовом залежить від вирішення питання щодо наявності права відповідача за первісним позовом на визнання за ним частки власності на об`єкт оренди, у зв`язку із чим в першу чергу розглядаються вимоги зустрічної позовної заяви.      
Суд першої інстанції дійшов висновку, що ФОП Жеребнюк І.В. за погодженням із власником майна та орендодавцем, здійснила комплексну реконструкцію будівлі кінотеатру "Супутник" за адресою вул.Центральна, 6, м.Жмеринка, Вінницька обл., шляхом виконання будівельних та ремонтно-будівельних робіт, в результаті чого вказане приміщення зазнало поліпшення, що носять невід`ємний характер, та вказують на створення нової речі. 
Відповідно до висновку про вартість майна, ринкова вартість об`єкта становить 17181860,00 грн, в т.ч.: 16142370,00 грн - 94% питома вага частки орендаря у ринковій вартості орендованого нерухомого майна; 1039490,00 грн - 6% питома вага частки громади у ринковій вартості орендованого нерухомого майна.
Підсумовуючи викладене, суд зазначив, що сукупність встановлених обставин свідчать про обґрунтованість заявлених ФОП Жеребнюк І.В. вимог щодо виникнення у неї права на отримання об`єкту нерухомого майна у співвласність, на підставі положень ч.4 ст.778 Цивільного кодексу України та п.3 ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що зустрічні позовні вимоги підлягають задоволенню повністю, у зв`язку з чим визнав право орендаря (ФОП Жеребнюк І.В.) на спільну часткову власність будівлі культурно-дозвільного центру, що знаходиться за адресою: Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Центральна, буд.6, із визначенням її частки в розмірі 94/100. Зазначене виключає можливість збільшення орендної плати орендарю на майно, відносно якого встановлено наявність права власності останнього. 
З огляду на викладене, із врахуванням положень п. 3.4 Договору суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивачі за первісним позовом звернулись до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просять скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 28.02.20 р. у справі № 902/958/19 та ухвалити нове рішення, яким задоволити первісний позов, в задоволенні зустрічного позову відмовити.
Апеляційну скаргу обґрунтовють тим, що наявність в договорі оренди вказаного положення про зобов`язання орендаря здійснити реконструкцію об`єкту оренди не є доказом того, що орендар погодив із власником конкретний обсяг та точну вартість таких робіт.
Стверджують, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно; майно залишається в спільній власності територіальних громад селищ та сіл Жмеринського району, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди. Тобто - договір оренди містить пряму вказівку на те, що його сторони погодили неможливість переходу права власності на об`єкт оренди, ні в цілому, ні в частині, протягом строку дії договору оренди.
Скаржники вважають, що дійсним обставинам справи не відповідає висновок суду першої інстанції про те, що внаслідок здійсненого орендарем поліпшення шляхом реконструкції нежитлових приміщень кінотеатру, було створено нову річ. 
Звертають увагу на те, що питання створення ФОП Жеребнюк І. В. нового об`єкту внаслідок, здійсненої нею, реконструкції орендованого майна, було предметом розгляду господарським судом у справі № 902/275/15 про визнання права власності, водночас судом всупереч ч. 4 ст. 75 ГПК України, не враховано обставин, встановлених у рішення суду у справі № 902/275/15.
Стверджують, що висновок суду першої інстанції про те, що обсяг та вартість робіт з реконструкції спірної будівлі були погоджені орендарем до початку робіт з орендодавцем та/або з власником об`єкту оренди, зроблено внаслідок неповного з`ясування усіх обставин справи, у зв`язку з чим такий висновок суду не відповідає дійсності.
Скаржники наголошують на тому, що ч. 1 та 4 ст. 778 ЦК України не передбачає набуття орендарем права власності на підставі судового рішення, оскільки вказаною нормою матеріального права встановлено, що наймач набуває права власності на перероблений об`єкт найму в загальному порядку, який встановлено законом для набуття права власності на новостворену річ.
ФОП Жеребнюк І.В. у відзиві на апеляційну скаргу заперечила вимоги апеляційної скарги та просила залишити без змін оскаржуване рішення, апеляційну скаргу без задоволення.
Зокрема, зазначила, що Фізичною особою-підприємцем Жеребнюк Іриною Валеріївною за рахунок власних коштів законно здійснено повну реконструкцію кінотеатру «Супутник» під новий об`єкт нерухомого майна «Культурно-дозвільний центр» по вул. Центральна, 6 в м. Жмеринка, за результатами якої площа нової будівлі культурно-дозвільного центру збільшилась до 2 240,1 кв.м. та покращено якісні характеристики об`єкту нерухомого майна, що призвело до створення нової речі. 
На проведення реконструкції майна ФОП Жеребнюк Іриною Валеріївною витрачено, як підтверджено незалежним аудитором, 12 039 995,40 грн., а вартість будівлі культурно-дозвільного центру після реконструкції станом на 2019 р. становить 17 181 860,00 грн. в т.ч. 16 142 370,00 грн. (94 %) -питома вага частки орендаря. 
Стверджує, що вартість переробки (понесені витрати 12 039 995,40 грн.) і створеної нової речі (вартість будівлі культурно-дозвільного центру 17 181 860,00 грн.) більше ніж у 20 разів перевищує вартість матеріалу (вартість кінотеатру «Супутник» на момент укладення Договору оренди складала 656 000,00 грн.), а тому вважає, що у ФОП  Жеребнюк Ірина Валеріївни виникає право на отримання об`єкту нерухомого майна у співвласність.
При цьому, Жмеринська районна рада Вінницької області, яка діє від імені власника майна - Територіальної громади Жмеринського району, у 2013 р. без будь-яких зауважень прийняла у власність здійснену реконструкцію будівлі культурно-дозвільного центру, що підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та виготовленою технічною документацією на збільшену площу.
В судове засідання представник ФОП  Жеребнюк І.В. не з`явився.
Водночас від представника відповідача за первісним позовом надійшло клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги на іншу дату, у зв`язку з вжитими загальнодержавними карантинними заходами та неможливістю прибуття в судове засідання уповноваженого представника відповідача, який перебуває на амбулаторному лікуванні.
Розглянувши вказане клопотання, судом враховано положення статті 32 Закону України "Про захист населення від інфекційних хвороб", коли обмежувальні протиепідемічні заходи встановлюються місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування за поданням відповідного головного державного санітарного лікаря у разі, коли в окремому населеному пункті, у дитячому виховному, навчальному чи оздоровчому закладі виник спалах інфекційної хвороби або склалася неблагополучна епідемічна ситуація, що загрожує поширенням інфекційних хвороб. Обмеженням підлягають ті види господарської та іншої діяльності, що можуть сприяти поширенню інфекційних хвороб. Види і тривалість обмежувальних протиепідемічних заходів встановлюються залежно від особливостей перебігу інфекційної хвороби, стану епідемічної ситуації та обставин, що на неї впливають.
При цьому, на позачерговому засіданні комісії з питань ТЕБ та НС Рівненської області від 26.06.2020р., оформленого протоколом №36 дозволяється, зокрема, здійснення регулярних та нерегулярних пасажирських перевезень з урахуванням певних особливостей. Згідно протоколу № 37 від 30.06.20 р. відновлюється робота автостанцій, залізничних вокзалів, пунктів відправлення автобусів.
Суд зазначає, що явка представників сторін обов`язковою не визнавалась. Позивач мав право  забезпечити явку в судове засідання іншого представника і/чи скористатись можливістю проведення судового засідання в режимі відеоконференцзв`язку. При цьому судом враховується явка представника відповідача Гуменюка А.А.  в судове засідання 10.06.2020,  де ним надавалися пояснення з приводу заперечень на вимоги апеляційної скарги.
Дослідивши матеріали справи, колегія приходить до висновку про можливість розгляду справи у відсутності представника відповідача за первісним позовом, оскільки останній не скористався     своїми правами, передбаченими     статтею 42 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали та обставини справи, апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити частково, а оскаржуване рішення скасувати,     виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, Рішенням Жмеринської районної ради 3 сесії 5 скликання від 21.09.06 р. «Про здачу в оренду приміщення кінотеатру «Супутник» надано дозвіл районному підприємству кіновідеомережі бути орендодавцем та укласти договір довгострокової оренди приміщення кінотеатру «Супутник» розташованого за адресою: м. Жмеринка, вул. Центральна, 6.
22.12.2008 між територіальними громадами Жмеринського району Вінницької області в особі Жмеринської районної ради від імені якої діє Жмеринська дирекція кіновідеомережі і кіновідеопрокату та фізичною особою – підприємцем Жеребнюк І.В. укладено договір оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району.
Згідно п. 1.1 Договору, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) приміщення Кінотеатру “Супутник”, що в цілому складається з будівлі кінотеатру з прибудовами літ."А" загальною площею 1265,5 м2, 1968 року побудови, що розташоване у місті Жмеринка Вінницької області по вул.Центральній, 6. Будівля кінотеатру з прибудовами належить на праві власності територіальним громадам Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області на підставі свідоцтва №362 про право власності на будівлю кінотеатру з прибудовами, виданого виконавчим комітетом Жмеринської міської ради 27 жовтня 2008 року на підставі рішення від 16.10.2008 року, зареєстрованого Жмеринським районним структурним підрозділом "Вінницьке обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" 27 жовтня 2008 року в реєстровій книзі №85 за реєстровим номером 575. Об`єкт оренди знаходиться на балансі Жмеринської дирекції кіновідеомережі та кіновідеопрокату.
Пунктом 1.2. Договору сторони визначили, що вартість майна встановлена суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем Ю.М. Маліновським і згідно звіту про незалежну оцінку нерухомого майна Жмеринської районної ради, розташованого за адресою: м.Жмеринка, вул.Центральна, 6 (станом на 01.10.2008) становить 656000,00 грн без врахування ПДВ.
Сторонами в п.1.3 договору узгоджено, що майно передається з метою      покращення стану об`єкту оренди, здіснення комплексної реконструкції (з обов`язковим збереженням цільового призначення кінотеатру) у культурно-дозвільний центр "Супутник", технічного сучасного переобладнання та подальшої ефективної експлуатації приміщень кінотеатру "Супутник" орендарем для підприємницької діяльності у відповідності з умовами даного договору.
Відповідно до п.1.4 договору збереження цільового призначення кінотеатру є обов`язковим для Орендаря.
Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не пізніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна, який складається протягом п`яти днів з моменту укладення сторонами даного договору (п. 2.1. договору).
Згідно п. 2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Майно залишається в спільній власності територіальних громад селищ та сіл Жмеринського району, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди.
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною за результатами оцінки, та зазначеною в пункті 1.2 даного договору (п.2.3 договору).
Відповідно до п.2.4 договору у разі припинення цього договору майно повертається орендодавцем його балансоутримувачу (а у випадку його ліквідації - власнику майна). Орендар повертає майно орендодавцю (балансоутримувачу) аналогічно до порядку, встановленому при передачі майна орендарю за цим договором.
Орендна плата визначається на підставі встановленої методики розрахунку, враховуючи конкурсні пропозиції орендаря та з урахуванням її індексації, становить за перший розрахунковий місяць оренди (грудень 2008 року) - 5773,09 грн, в тому числі ПДВ      - 962,18 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (п.3.1 Договору). 
Згідно до п.3.2 договору, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.
Пунктом 3.3 договору передбачено, що орендна плата перераховується до районного бюджету та балансоутримувачу майна у співвідношення: балансоутримувачу майна - 90% від суми орендної плати, до районного бюджету - 10 % від суми орендної плати Орендна плата сплачується щомісячно, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. Плату за комунальні послуги, опалення, електроенергію та інші експлуатаційні комунальні витрати на утримання об`єкту оренди орендар сплачує у встановленому порядку.
Відповідно до п.3.4 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Розмір орендної плати не може переглядатися сторонами частіше ніж один раз на два роки.
Згідно п.5.4 договору орендар зобов`язався здійснити заплановану      реконструкцію об`єкту з метою приведення його до стану культурно-дозвільного центру, у томі числі (відповідно до конкурсних пропозицій) виконати: роботи з комплексної реконструкції об`єкту оренди з розширення існуючих площ; ремонт (чи реконструкцію) даху будівлі; перепланування окремих приміщень для розміщення продуктового, споживчого супермаркету, дискотеки, боулінг-клубу тощо; реконструкцію та технічне переоснащення кінотеатру (створення сучасного глядацького залу) та відповідної інфраструктури для очікування та відпочинку утомі числі службові приміщення, міні-магазини, заклади харчування; заміну (встановлення) систем опалення та вентиляції інших комунікаційних мереж; структурне покращення розподілу приміщень та переходів між ними; комплексне проектування ефективного використання площ; облаштування та покращення прибудинкової території. Орієнтовний обсяг інвестицій, що будуть здійснені орендарем на покращення стану об`єкта оренди, становитиме не менше 3000000 грн.
Пунктом 6.1 договору передбачено, що орендар має право здійснити реконструкцію об`єкту оренди відповідно до затвердженого в установленому порядку проекту та відповідно до умов даного договору (п.5.4), і в подальшому використовувати орендоване майно відповідно до цільового призначення та умов цього договору. 
Пунктом 7.4 договору визначено, що      орендодавець зобов`язався при припиненні договору оренди відшкодувати орендарю дійсну вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, в сумі приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень, але не менше суми фактично понесених орендарем витрат на здійснення поліпшень з урахуванням їх амортизації та індексації втрат на індекс інфляції. Приріст вартості (та дійсна вартість об`єкту оренди) для розрахунку відшкодування визначаються шляхом проведення експертної оцінки майна станом на момент проведення відшкодування, відшкодування повинно бути здійснено не пізніше 30 днів від дати припинення договору.
Відповідно до п.10.1 - договір укладено строком на 25 років, та діє з 15 грудня 2008 року до 14 грудня 2033 року включно.      
Зміни, і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної письмової згоди сторін, що оформлюється у вигляді письмових додатків до цього договору. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п.10.3 договору). 
У разі припинення або розірвання Договору, поліпшення орендованого      майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення передаються у власність орендодавця після відшкодування їх вартості відповідно до умов даного договору. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов пункту 7.4 цього Договору та чинного законодавства (п.10.5 договору).
Актом прийому - передачі нежитлового приміщення від 26.12.2008, який є додатком до договору оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району №БН від 22.12.2008 Жмеринська дирекція кіновідеомережі і кінопрокату (орендодавець) передала, а фізична особа - підприємець Жеребнюк І.В. (орендар) прийняла в оренду (строкове платне користування) приміщення кінотеатру "Супутник", що складається з Будівлі з прибудовами в цілому загальною площею 1265.5 кв.м, 1968 року побудови: що розташоване у м.Жмеринці Вінницької області по вул.Центральній, буд.6.      
Відповідно до п.1.17 рішення виконавчого комітету Жмеринської міської ради Вінницької області №38 від 26.02.2009 "Про дозвіл проектування, будівництва, реконструкції, затвердження актів" дозволено проектування та будівництво по вул. Центральній №6 реконструкцію приміщень кінотеатру “Супутник”, які надані ОСОБА_1 згідно договору оренди майна, що належать до спільної комунальної власності територіальних громад району від 22.12.2008 №2898 під культурно - дозвільний центр (т. 1 а.с. 69).
Згідно декларації про початок виконання будівельних робіт від 20.04.2012, яка зареєстрована Інспекцією ДАБК у Вінницькій обл. 20.04.2012 за №ВН08312061949, замовником реконструкції приміщень кінотеатру "Супутник" під культурно - дозвільний центр є фізична особа - підприємець Жеребнюк Ірина Валеріївна, відповідальною особою за проведення технічного нагляду є начальник відділу технічного нагляду ДП "Архітектурно - будівельний інжинірінг" Мальцева Галина Степанівна, генеральним підрядником є товариство з обмеженою відповідальністю компанія "Стокс Трейдінг", керівник генерального підрядника директор Кузьменко Микола Миколайович, відповідальний за викання робіт - виконроб компанії "Стокс Трейдінг" ОСОБА_2 , проектувальником є МП "Сіріус" керівником якого є директор Величко Ростислав Михайлович (а.с.72-76).
Відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації, яка зареєстрована Інспекцією ДАБК у Вінницькій обл. 18.03.2013 за №ВН143130730073 об`єкт реконструкція приміщень кінотеатру "Супутник" під культурно-дозвільний центр по вул.Центральній, 6 в м.Жмеринці Вінницької області вважати закінчений будівництвом об`єкт готовим до експлуатації. Об`єкт має такі основні показники: загальна площа - 2240,1 кв.м, основна площа - 1495,2 кв.м, допоміжна площа - 744.9 кв.м, потужність - 100 чол.  Кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектно-кошторисною документацією складає 12100 тис. грн., в тому числі : витрати на будівельно-монтажні роботи 9680 тис. грн., витрати на машини, обладнання та інвентар 2 420 тис. грн.(т. 1 а.с. 77-81).
18.06.2013 Жмеринською районною радою Вінницької області отримано Свідоцтво про право власності на нерухоме майно: будівлю культурно-дозвільного центру, яка розташована за адресою: Вінницька обл., м.Жмеринка, вул.Центральна, буд.6, загальною площею 2240,1 кв.м.
29.08.2013 рішенням 22 сесії 6 скликання "Про зміну назви об`єкта спільної власності територіальних громад" Жмеринської районної ради внесено зміни в додаток № 1 рішення 15 сесії 5 скликання від 17.04.2008 "Про затвердження об`єктів комунальної власності" (т.1 а.с. 86).
Рішенням 23 сесії 6 скликання Жмеринської районної ради від 21.11.2013 затверджено перелік об`єктів спільної власності територіальних громад Жмеринського району, які підлягають приватизації у 2013-2018 роках. До даного переліку увійшов культурно-дозвільний центр, який розташований за адресою: Вінницька обл., м.Жмеринка, вул.Центральна, буд.6, із визначенням способу приватизації "викуп орендарем". 
Поряд з тим, процедура приватизації не була проведена і Договір купівлі-продажу з відповідачем не укладено. 
Рішенням від 09.04.19 р. 28 сесії скликання Жмеринської районної ради «Про затвердження в новій редакції Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна селищ, сіл Жмеринського району» затверджено орендні ставки, типова форма договору та розподіл коштів отриманих від оренди комунального майна, що становить 70% орендодавцю та 30% до районного бюджету. 
Рішенням від 25.07.19 р. 29 сесією 7 скликання Жмеринської районної ради «Про затвердження висновку про вартість об`єкта оцінки» затверджено вартість об`єкту оцінки без урахування ПДВ станом на 31.05.19 р., згідно висновку про вартість майна, яка складає 17986415 грн. 
26.07.19 р. орендодавцем направлено на адресу орендаря лист № 7 від 26.07.19 р. з проектом Додаткової угоди про зміну розміру орендованої площі та розміру орендної плати до договору оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району від 22.12.08 р.
Однак, орендар залишив вказаний лист без задоволення, додаткову угоду про зміну розміру орендованої площі та розміру орендної плати – без підписання.
02.09.20 р. оредодавець звернувся до орендаря повторно з лисом про внесення змін до договору. Однак, лист було повернуто адресату 03.10.20 р. з відміткою «закінчення строку зберігання».
На переконання позивачів за первісним позовом, оскільки в результаті реконструкції орендованого майна збільшилася загальна площа приміщень з 1265,5 кв.м до 2240,1 кв.м, а також суттєво виросла вартість орендованого комунального майна, виникли підстави  для внесення змін до договору оренди. 
За таких обставин, КП "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" та Жмеринська районна рада Вінницької області звернулись в господарський суд з позовом до ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни про внесення змін до договору оренди майна.
В свою чергу, орендар вважає, що в результаті реконструкції орендованого майна утворилась нова річ, у зв`язку із чим ФОП Жеребнюк І.В. звернулась із зустрічним позовом до Жмеринської районної ради Вінницької області про визнання права спільної часткової власності ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни та Територіальної громади Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області на будівлю “будівля культурно-дозвільного центру” загальною площею 2 240,1 кв.м, що знаходиться за адресою: Вінницька область, м.Жмеринка, вул.Центральна, б. 6 із визначенням часток: ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни у праві спільної часткової власності в розмірі частки 94/100; Територіальна громада Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області у праві спільної часткової власності в розмірі частки 6/100.
Аналізуючи встановлені обставини справи, апеляційний господарський суд вважає за необхідне враховувати наступні положення чинного законодавства України.
Згідно з частинами 1, 2 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), і договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Щодо позовних вимог первісної позовної заяви Комунального підприємства "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" та Жмеринської районної ради Вінницької області про внесення змін до договору оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району, від 22.12.2008 слід зазначити наступне.

Відповідно до частин першої та третьої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).
Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.
Як вбачається з матеріалів справи, орендодавець звертався до орендаря з листами від 26.07.19 р. та від 02.09.20 р., в яких просив підписати додаткову угоду про внесення змін до договору оренди майна, що належить до спільної комунальної власності територіальних громад району від 22.12.2008.       
Так, орендодавець просив орендаря внести зміни до Договору оренди майна, що належить до спільної власності територіальних громад району від 22 грудня 2008 року, зокрема: " В абзаці 1 преамбули Договору, замінити слова та цифри: "в особі ОСОБА_3 , який зареєстрований та проживає за адресою: АДРЕСА_4 , ідентифікаційний помер НОМЕР_1 ", словами та цифрами: "в особі директора Новаковської А.С,, яка зареєстрована та проживає в АДРЕСА_5 , ідентифікаційний код НОМЕР_2 ”; 
В пункті 1.1. Договору замінити слова: "приміщення Кінотеатру "Супутник"" на слова: "приміщення культурно-дозвільного центру", а також замінити слова та цифри: "загальною площею 1265,5 кв.м" словами та цифрами: "загальною площею 2240,1 кв.м"; 
Пункт 3.1 Договору викласти в новій редакції: Орендна плата визначається па підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальних громад селищ та сіл Жмеринського району, затвердженої 28 сесією 7 скликання Жмеринської районної ради від 09 квітня 2019 року і становить за перший розрахунковий місяць оренди (з 01 вересня 2019 року) - 149 886,79 (Сто сорок дев`ять тисяч вісімсот вісімдесят шість грн 79 коп.) без ПДВ. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством."
Пункт 3.2 Договору викласти в новій редакції: Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць і нараховується після 10 числа, наступного за звітним.
Пункт 3.3 Договору викласти в новій редакції: орендна плата перераховується до районного бюджету та Балансоутримувачу майна у співвідношенні: балансоутримувачу майна - 70 (сімдесят)% від суми орендної плати, до районного бюджету - 30 (тридцять) % від суми орендної плати. Орендна плата сплачується щомісячно, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. Плату за комунальні послуги: опалення, електроенергію та інші експлуатаційні комунальні витрати на утримання об`єкту оренди Орендар сплачує у встановленому порядку."
Судом не встановлено факт отримання відповідачем за первісним позовом листа від 26.07.2009, оскільки на підтвердження надіслання листа позивачами надано фіскальний чек та повідомлення про вручення поштового відправлення (т.1 а.с. 22 зворот), без опису вкладення.
Лист від 02.09.20 р. орендарем не отримано, що підтверджується конвертом поштового відправлення, який був повернутий позивачу 03.10.20 р. у зв`язку з закінченням строків зберігання. 
Водночас, враховуючи, що правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 ГК України, є матеріально-правовими, а не процесуальними, процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору.
А відтак Жмеринська районна рада та КП "Жмеринська дирекція відеомережі та відеопрокату", реалізуючи своє суб`єктивне право на зміну діючого договору оренди, звернулися до суду в силу прямої вказівки закону, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
Позивачі визначають наступні підстави для звернення з позовом про внесення змін в договір оренди, а саме:
- у зв`язку зі зміною методики розрахунку орендної плати, покликаючись на п. 3.4 договору оренди, згідно якого розмір  орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках , передбачених чинним законодавством. Розмір орендної плати не може переглядатися сторонами частіше, ніж один раз на два роки.
09.04.2019 28 сесією 7 скликання Жмеринської районної ради було прийнято рішення про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна селищ, сіл Жмеринського району, яким затверджено нові орендні ставки, типова форма договору та розподіл коштів, отриманих від оренди комунального майна, що становить 70% орендодавцю, 30% до районного бюджету. Розмір ставки орендної плати за оренду цілісного майнового комплексу (культурно-дозвільний центр) складає - 10% від вартості орендованого майна;
-  у зв`язку із збільшенням загальної площі приміщення з 1265,5 кв.м. до 2240,1 кв.м, при цьому позивачі наполягають на тому, що відповідачем в 2013 році без погодження з орендодавцем та власником конкретних обсягів та кошторисної вартосі будівельних робіт, здійснено реконструкцію об`єкту оренди, внаслідок чого змінилася його назва (з Кінотеатр "Супутник" на "Культурно-дозвільний центр"), а тому суттєво зросла вартість орендованого комунального майна. Враховуючи дані обставини, які, на думку позивачів, не залежали від орендодавця, істотно змінилися стан і вартість об`єкта оренди;
25.07.2019 29 сесією 7 скликання Жмеринської районної ради було прийнято рішення про затвердження вартості об`єкту оцінки без урахування ПДВ станом на 31.05.2019, згідно якого вартість майна культурно-дозвільного центру складає 17 986 415 грн. Метою оцінки було визначити ринкову вартість об`єкта для розрахунку орендної плати.
Враховуючи зазначені обставини позивачі вважають, що виникли обумовлені договором (зміна методики розрахунку орендної плати) та визначені чинним законодавством (істотна зміна об`єкту оренди внаслідок реконструкції) підстави для внесення змін до договору оренди.

Надаючи оцінку доказам та обгрунтуванням, наданим стронами, в межах розгляду позовних вимог про внесення змін до договору оренди комунального майна, колегія суддів зазначає наступне.
Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір у передбаченому законом випадку відповідає способам захисту порушеного права, визначеними статтею 16 ЦК України.
Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах.
Згідно даної норми, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Отже, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.
Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (на час звернення позивача з позовом) регулював Закон України «Про оренду державного та комунального майна» 2269-XII в редакції на 20.10.19 (надалі- Закон, втратив чинність на підставі Закону № 157-IX від 03.10.2019, ВВР, 2020, № 4, ст.25 ).
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Як визначено у частині першій статті 10 вказаного Закону, одними з істотних умов договору оренди є об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації.
Відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час звернення до суду) оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час укладання Договору - 22.12.2008), орендар  за користування об`єктом оренди  вносить  орендну плату  незалежно  від  наслідків  господарської діяльності.  Річна орендна  плата  за користування  цілісним   майновим   комплексом підприємства,  його  структурним  підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна.  У  разі  визначення орендаря   на   конкурсних  засадах  умовами  конкурсу  може  бути передбачено більший розмір орендної плати. Методика  розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем   та   порядок використання  орендної  плати  визначаються:  Кабінетом  Міністрів України  -  для  об`єктів,  що  перебувають у державній власності; органами,  уповноваженими  Верховною  Радою  Автономної Республіки Крим,  -  для  об`єктів,  що  належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об`єктів, що перебувають у комунальній власності.
Статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на час звернення з позовом) визначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
За положеннями, наведеними у частинах першій та другій статті 284 ГК України, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації є істотними умовами договору оренди. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина перша статті 286 ГК України).
У справі, що розглядається, сторони договору у відповідності до п. 3.1 встановили, що орендна плата визначається на підставі встановленої методики розрахунку, враховуючи конкурсні пропозиції орендаря та з урахуванням її індексації за перший розрахунковий місяць оренди (грудень 2008) складє 577,09 грн. При цьому методика розрахунку орендної плати, за твердженням представника позивачів в засіданні, відповідала Методиці  розрахунку  і  порядку  використання плати  за оренду державного майна, затвердженій Постановою КМУ № 786 від 04.10.1995.
Методики розрахунку орендної плати, затвердженої власником майна, яка діяла на час укладення договору оренди (22.12.2008), позивачами до матеріалів справи не надано.
Розрахунок суми орендної плати з врахуванням її індексації підписано директором орендодавця, погоджено головою постійної комісії районнох ради з питань депутатської діяльності 22.12.2008 (т.1 а.с. 16 зворот).
Рішенням від 09.04.2019р.  28 сесії 7 скликання Жмеринської районної ради "Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад селища, сіл Жмеринського району", затверджено методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад.
Також позивач провів оцінку вартості об`єкта оренди, яка станом на 31.05.19 становить17 986 415 грн без ПДВ.
Згідно з частинами 1, 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Водночас згідно з частиною четвертою статті 652 ЦК України, зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
А відтак істотна зміна обставин, як підстава для зміни договору, може бути застосована виключино за згодою сторін. Натомість, зміна договору в судовому порядку можлива лише за наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України. 
Умовами договору передбачено, що зміни, і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної письмової згоди сторін, що оформлюється у вигляді письмових додатків до цього договору. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п.10.3). 
Позивачі вважають, що зміна об`єкту оренди, внаслідок його реконструкції, є підставою, визначеною законодавством, для зміни умов договору.
Водночас матеріалами справи доведено, що зміна об`єкту оренди, зокрема реконструкція, була передбачена умовами договору на час його укладення, зокрема п. 5.4  договору обов`язком орендаря є здійснення реконструкції об`єкта з метою приведення його до стану культурно-дозвільного центру, відповідно до конкурсних пропозицій, що передбачала виконання орендарем робіт з комплекної реконструкції об`єкту з розширенням існуючих площ; орієнтовний обсяг інвестицій орендаря на покращення стану об`єкта оренди становитиме не менше 3 000 000 грн.
А тому, умовами укладеного 22.12.2008 договору, зокрема п.п. 1.3, 5.4 спростовуються твердження позивачів про непогодження власником майна та орендодавцем реконструкції об`єкта.
Обов`язок погодження орендарем з власником та орендодавцем проектно-кошторисної документації (на що покликаються позивачі в позовній заяві) умовами договору не передбачений, натомість договором погоджена мінімальна вартість інвестицій, які мають бути здійсненні орендарем при реконструкції об`єкта, а саме - не менше 3000000 грн.
Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договор та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Як вбачається з аналізу умов договору оренди, зокрема, п. 1.3 Договору майно передавалось орендарю з метою        покращення стану об`єкту оренди, здіснення комплексної реконструкції (з обов`язковим збереженням цільового призначення кінотеатру) у культурно-дозвільний центр "Супутник", технічного сучасного переобладнання та подальшої ефективної експлуатації приміщень кінотеатру "Супутник" орендарем для підприємницької діяльності у відповідності з умовами даного договору. 
А відтак, колегія суддів вважає, що позивачами не доведено підстав для зміни договору в судовому порядку, оскільки виключно факт зміни об`єкту оренди у зв`язку з реконструкцією не може вважатися самостійною підставою для зміни договору, тому, що при його укладенні сторони усвідомлювали, що такі зміни настануть, більше того зміст договору (права та обов`язки сторін) свідчить про те, що останній укладено з метою реконструкції об`єкта оренди та приведення його до стану культурно-дозвільного центру.
Тому, колегія суддів зазначає, що відсутні правові підстави для внесення змін до договору оренди з мотивів, наведених у первісній позовній заяві, адже сторони договору не досягли згоди щодо приведення умов договору у відповідність до умов, які істотно змінилися, і позивачі не навели виняткових випадків, з якими законодавець пов`язує можливість примусу сторони договору до продовження дії цього договору на змінених умовах.
За відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони позовні вимоги щодо зміни договору у зв`язку зі зміною об`єкта оренди задоволенню не підлягають.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великою Палати Верховного Суду від 12.02.19 р. у справі № 914/2649/17.
Разом з тим, щодо внесення змін в умови договору в частині, що стосується розміру орендної плати у зв`язку зі зміною Методики, колегія суддів враховує наступне.
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України). Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Згідно із ч. 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Матеріалами справи доведено, що стан об`єкта оренди змінився у зв`язку з його реконструкцією орендарем, водночас, як зазначалося судом, дана обставина узгоджувалася сторонами договору, а тому не може кваліфікуватися судом, як незалежна від волевиявлення позивачів.
Відповідно до п. 3.1 Договору оренди, орендна плата визначається на підставі встановленої методики розрахунку, враховуючи конкурсні пропозиції орендаря та з урахуванням її індексації, становить за перший розрахунковий місяць оренди (грудень 2008 року) - 5 773,09 грн.
При цьому сторони в пункті 3.4 Договору узгодили можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. 
Як вбачається з матеріалів справи, 9 квітня 2019 року 28 сесії 7 скликання Жмеринської районної ради прийнято рішення про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна селищ, сіл Жмеринського району, затверджені орендні ставки, типова форма договору та розподіл коштів отриманих від оренди комунального майна.
Водночас, затвердження радою 09.04.2019 Методики розрахунку орендної плати, не може слугувати достатнім доказом для підтвердження її зміни (що є підставою для зміни орендної плати згідно п. 3.4 договору), оскільки позивачі не надали суду Методику розрахунку орендної плати, яка застосовувалася при її визначенні станом на час укладення договору. А тому дослідити чи змінилася методика розрахунку орендної плати у 2019 році в порівнянні з 2008 роком у суду немає можливості. У відповідності до ч. 1 ст. 74, ст. 79 ГПК України, обов`язок доказування в господарсьму процесі  покладено на сторону у справі. Достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування.
Також колегія суддів звертає увагу на пункт 2.3 рішенням ради від 9 квітня 2019 р. (яким затверджено Методику розрахунку орендної плати), за умовами якого орендодавці по закінченню кожного третього року дії договорів оренди, протягом наступного місяця зобов`язані проводити нову оцінку майна та перерахунок орендної плати не враховуючи вартість невід`ємних поліпшень майна, здійснених орендарями.
Рішенням Жмеринської районної ради від 25 липня 2019 р. «Про затвердження висновку про вартість об`єкта оцінки» затверджено вартість об`єкту оцінки без врахування ПДВ станом на 31.05.2019 р., яка складає 17 986 415,00 грн. та становить основу для визначення орендної плати - відповідний % від цієї вартості.
Як вбачається з проекту розрахунку, наданого позивачем до позовної заяви (т.1 а.с. 19) розрахунок річної орендної плати здійснено шляхом застосування ставки орендної плати - 10% від вартості майна 17 986 415,00 грн.  станом на 13.05.2019,  у зв`язку річна орендна плата, визначена позивачами, складає 1 798 641 грн.
Водночас, даний розрахунок не узгоджується з рішенням 28 сесії 7 скликання Жмеринської районної ради, згідно п. 2.3 якого  перерахунок орендної плати здійснюється без врахування вартості невід`ємних поліпшень майна, здійснених орендарями. 
Доказів проведення оцінки вартості  невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем у зв`язку з реконструкцією об`єкту, збільшенням його площі позивачем не надано, а тому розрахунок вартості орендної плати не відповідає Методиці та рішенню Жмеринської районної ради, у зв`язку з чим вимога орендодавця про внесення змін до договору в частині орендної плати  в розмірі, визначеному в проекті угоди, є  недоведеною.

Щодо зустрічних позовних вимог про визнання права спільної часткової власності ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни та Територіальної громади Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області на будівлю  культурно-дозвільного центру загальною площею 2 240,1 кв.м, що знаходиться за адресою: Вінницька область, м.Жмеринка, вул.Центральна, б. 6, апеляційний суд враховує наступне.
Згідно зі     ст.321 Цивільного кодексу України     право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно № 5043408 від 18.06.13 р., виданого державним реєстратором Реєстраційної служби Жмеринського міськрайонного управління юстиції, право власності на будівлю культурно-дозвільного центру, розташованого в м. Жмеринці Вінницької області по вул. Центральна, 6 належить на праві комунальної власності Територіальній громаді Жмеринського району в особі Жмеринської районної ради Вінницької області.
Статтею 23 вказаного Закону встановлено, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Відповідно до ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
З аналізу вищевказаних норм чинного законодавства України вбачається, що орендодавець стає співвласником майна, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ та якщо інший порядок чи умови не встановлено договором або законом.
Умовами п.п. 2.2, 2.4 договору від 22.12.2008 сторони узгодили, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно. Майно залишається в спільній власності територіальних громад селищ та      сіл Жмеринського району, а орендар володіє і користується ним протягом строку оренди. У разі припинення цього договору майно повертається орендодавцем його бансоутримувачу (а у випадку його ліквідації - власнику майна).
Також умовами договору оренди сторонами врегульовано питання порядку та строків відшкодування вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем під час користування майном.
Зокрема, згідно п.7.4 Договору орендодавець зобов`язався при припиненні договору оренди відшкодувати орендарю дійсну вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, в сумі приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень, але не менше суми фактично понесених орендарем витрат на здійснення поліпшень з урахуванням їх амортизації та індексації втрат на індекс інфляції. Приріст вартості (та дійсна вартість об`єкту оренди) для розрахунку відшкодування визначаються шляхом проведення експертної оцінки майна станом на момент проведення відшкодування, відшкодування повинно бути здійснено не пізніше 30 днів від дати припинення договору.
За умовами п. 10.5 договору, у разі припинення або розірвання Договору, поліпшення орендованого       майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення передаються у власність орендодавця після відшкодування їх вартості відповідно до умов даного договору. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов пункту 7.4 цього Договору та чинного законодавства.
Також п. 6.6 договору сторони погодили переважне право орендаря перед іншими особами на викуп об`єкта оренди при включенні об`єкта оренди до складу об`єктів, що підлягають приватизації.
          Таким чином, аналізуючи зміст договору оренди від 22.12.2008р., судова колегія дійшла висновку, що орендар, укладаючи договір на власний розсуд, цілком усвідомлював правові наслідки укладення цього договору, що за умовами вказаного договору він не набуває право власності на орендоване майно, у разі виконання ним п.5.4. договору, а  лише в подальшому використовує його за цільовим призначенням на строк оренди (п.п.1.3, 1.4, 5.4, 6.1 договору).
З огляду на викладені вище обставини та норми чинного законодавства, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що умовами договору оренди, який укладений сторонами, не передбачено виникнення у орендаря права власності на об`єкт оренди внаслідок реконструкції орендованого приміщення (в т.ч і за умови здійснення невід`ємних поліпшень), а тому факт здійснення невід`ємних поліпшень при проведенні реконструкції не є правовою підставою для набуття права власності  на частину орендованого майна орендарем.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо можливості реалізації набуття права власності позивачем за зустрічним позовом у заявлений спосіб, оскільки, не доведено факту противних дій  Жмеринської районної ради при набутті права власності, що посвідчено свідоцтвом від 18.06.2013 на спірний об`єкт в цілому.
Також судом першої інстанції,  всупереч ч. 4 ст. 75 ГПК України, не взято до уваги обставини, встановлені рішенням у справі № 902/275/15, яке набрало законної сили, та яким відмовлено ФОП Жебренюк І.В. у визнанні права власності на об`єкт, що є предметом договору оренди, зокрема, у зазначеній справі судом встановлено, що умовами договору оренди, який укладений сторонами, не передбачено виникнення у орендаря права власності на об`єкт оренди внаслідок реконструкції орендованого приміщення, а здійснення позивачем реконструкції об`єкта оренди передбачено сторонами у п.5.4 договору та не може порушувати права власності органу місцевого самоврядування на спірний об`єкт.
Також колегія суддів зазначає, шо висновки, викладені в постанові Верховного суду у справі № 908/401/16 від 10.05.2018 щодо застосування норм права ч.4 ст. 778 ЦК україни та ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (на які покликається суд першої інстанції), не спростовують обставин у даній справі та не підтверджують права орендаря на набуття права власності на орендоване майно в судовому порядку за наявності умов договору щодо порядку відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень та власника майна, право якого зареєстровано в установленому порядку.
Суд першої інстанції, покликаючись на необхідність захисту права власності ФОП Жеребнюк І.В., вказує на відсутність доказів компенсації вартості невідокремлюваних поліпшень. 
Водночас даний висновок суперечить умовам договору (п. 7.4, 10.5), згідно яких орендодавець зобов`язався при припиненні договору оренди відшкодувати орендарю дійсну вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, відшкодування повинно бути здійснено не пізніше 30 днів від дати припинення договору. Договір від 22.12.2008 року укладено на 25 років до 14.12.2033 року, доказів звернення підприємця до оредаря про відшкодування вартості поліпшень суду, як і доказів припинення договору, не надано, а тому, строк встановлений договором для такого відкодування - не настав.
Апеляційний суд дійшов висновку про помилковість твердження суду першої інстанції стосовно того, що умовами укладеного договору не передбачено  порядок відшкодування вартості нової речі, яка створена в результаті поліпшення, зробленого за згодою орендодавця, оскільки умови договору при його укладені визначали обов`язком орендаря перетворення об`єкту кінотеатру в культурно-дозвільний центр (п.1.3, 5.4 договору), та виключали можливість набуття орендарем права власності у зв`язку з такою реконструкцією (п.2.2 договору). При цьому компенсація вартості невід`ємних поліпшень здійснених орендарем визначена п. 7.4, 10.5 договору.
Колегія суддів оцінює критично докази, покадені в основу висновку суду першої інстанції, що в результаті поліпшень, здійснених орендарем, створена нова річ, а також вартості таких поліпшень, виходячи з наступного. Обгрунтовуючи позовні вимоги за зустрічним позовом, позивач посилається на висновок експерта № 536 від 28.01.20 р. за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження, яким, на його думку, підтверджений факт створення нової речі.
Однак, апеляційний суд дійшов висновку, що висновок експерта № 474 від 28.02.19 р. та висновок № 536 від 28.01.20 р. (т.1 а.с. 94-96, 191-203)
за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження не можуть бути визнані належними та допустимими доказами з огляду на наступне.
Так,  ст. 101 ГПК України, передбачено можливість проведення експертизи на замовлення учасників справи. Частиною 6  ст. 101 ГПК України      зазначено, що експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має ті самі права і обов`язки, що й експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду. 
Згідно з ч. 5  ст. 101 ГПК України у висновку експерта повинно бути зазначено, що висновок підготовлено для подання до суду, та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.
У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.
Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (ч. 2 ст. 77 ГПК України).
Разом з тим, у висновку будівельно-технічного експертного дослідження 28.02.19 року не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та те, що висновок підготовлено для подання до суду.
При цьому, пояснення судового експерта в судовому засіданні суду першої інстанції стосовно обізнаності про кримінальну відповідальність за дачу неправдивого висновку та те, що відсутність застереження у висновках про попередження про кримінальну відповідальність не вплинула на суть самих висновків, колегія суддів оцінює критично, оскільки суперечить встановленому законом порядку. Як і суперечить вимога законодавства попередження судового експерта про кримінальну відповідальність в судовому засіданні перед зачитуванням вже складеного висновку.
Аналогічна правова позиція викладена Великою палатою Верховного суду  у постанові від 18.12.19 у справі № 522/1029/18.
Крім того, експертні висновки підлягають дослідженню в порядку, визначеному кодексом для дослідження доказів, та оцінка висновку повинна надаватися судом з урахуванням положень процесуального законодавства, зокрема ст.ст. 76-79 ГПК України. 
З висновку експертів, долучених до матеріалів справи окремими витягами, не вбачається, що для проведення дослідження, зокрема вартості поліпшень, здійснених орендарем, експертом використовувалася документація фінансової та бухгалтерської звітності, акти прийому передачі виконаних підрядних робіт, довідки про вартість проведених робіт  (форма КБ-2, КБ-3), тощо, здійснювалося розмежування вартості робіт та вартості невід`ємних поліпшень. Натомість експертом використано копію аудиторського висновку про підтвердження фінансування здійснених поліпшень, копія витягу з якого долучена до матеріалів зустрічного позову (т. 1 а.с. 83-84). Надати оцінку витягу з аудиторського висновку, як доказу у справі щодо його повноти, достовірності та належності, у суду відсутні можливості, оскільки в повному обсязі до справи він не давався, документи, на підставі яких складався даний висновок, у витязі не зазначено.
Тому висновок суду першої інстанції, що в результаті реконструкції об`єкта орендарем створено нову річ та правомірність визначення частки орендаря в майні у співвідношенні до вартості невід`ємних поліпшень у розмірі 94 %  не грунтується на належних та допустимих доказах.
Враховуючи те, що висновки експерта не є належними та допустимими доказами у даній справі, суд дійшов висновку, що ФОП Жеребнюк І.В. не доведено, що поліпшення орендованого майна, будівлі культурно - дозвільного центру за адресою: вул. Центральна, №6, м. Жмеринка, Вінницька обл. можуть вказувати на створення нової речі.
Враховуючи вищевказане та той факт, що умовами договору сторони передбачили порядок відшкодування орендарю вартості невід`ємних поліпшень шляхом виплати йому дійсної вартості зроблених поліпшень орендованого майна, та визначили умовою договору неможливість набуття орендарем права власності на орендоване майно, зустрічні позовні вимоги про визнання права спільної часткової власності на новостворену річ є безпідставними та задоволенню не підлягають.
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття помилкового судового рішення, яке підлягає скасуванню.
Відповідно до ст.. 129 ГПК України, судові витрати слід покласти на сторони пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст. ст. 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
                       
УХВАЛИВ:

          Апеляційну скаргу Жмеринської районної ради та КП "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" на рішення Господарського суду Вінницької області від 28.02.20р. у справі № 902/958/19 задоволити частково.
          Рішення Господарського суду Вінницької області від 28.02.20р. у справі № 902/958/19  скасувати. Прийняти нове рішення.
          В задоволенні первісного позову Жмеринської районної ради Вінницької області та КП "Жмеринська дирекція кіновідеомережі та кіновідеопрокату" до ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни про внесення змін до договору оренди комунального майна відмовити.
          В задоволенні зустрічного позову ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни до  Жмеринської районної ради про визнання права спільної часткової власності відмовити.
          Стягнути з ФОП Жеребнюк Ірини Валеріївни ( АДРЕСА_6 , код ЄДРПОУ НОМЕР_3 ) на користь Жмеринської районної ради Вінницької області (23100, Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Б.Хмельницького, 14, код ЄДРПОУ 21728259) 363203,33 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.
          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
          Справу №902/958/19 повернути  Господарському суду Вінницької області.

Повний текст постанови складений "10" липня 2020 р.

Головуючий  суддя                                                                      Бучинська Г.Б. 

        Суддя                                                                                              Василишин А.Р.  

Суддя                                                                                              Філіпова Т.Л.