ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 638/5770/17                                Головуючий суддя І інстанції Аркатова К. В.
Провадження № 22-ц/818/1945/20                Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів купівлі-продажу

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 липня 2020 року                             м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
головуючого судді - Яцини В.Б.
суддів:                 - Бурлака І.В., Хорошевського О.М.,
за участю секретаря :Семикрас О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 30 жовтня 2019 року, ухвалене у складі головуючого судді Аркатової К.В.,  по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрборг», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк», Департамент реєстрації Харківської міської ради, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Шаульська Наталія Іванівна, про поновлення порушеного права, визнання дій протиправними, визнання недійсним договорів купівлі - продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності та вселення, 

встановив:

12 квітня 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрборг», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк», Департамент реєстрації Харківської міської ради, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Шаульська Наталія Іванівна, про поновлення порушеного права, визнання дій протиправними, визнання недійсним договорів купівлі - продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності та вселення.
Позовна заява мотивована тим, що 21.10.2005 року між нею та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є АТ «УкрСиббанк», укладено кредитний договір № 194-05/ ХІЦ-Ф , згідно з яким отримала кредит у сумі 20100 доларів США, строком до 21.10.2026 року. 
В забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором 21.10.2005 року вона також уклала договір іпотеки з АКІБ «УкрСиббанк», відповідно до умов якого передала в іпотеку житлове приміщення, яке придбано на кредитні кошти.
12.12.2011 року між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей - Колект» укладено договір факторингу № 1, відповідно до якого ТОВ «Кей - Колект» одержало право вимагати від боржників і гарантів виконання усіх зобов`язань за первинними договорами і договорами забезпечення. 
12.12.2013 року у ТОВ «Кей - Колект» змінився засновник та на підставі договору № 6-К право обробки її персональних даних та здійснення від імені ТОВ «Кей - Колект» усіх юридичних та фактичних дій по стягненню заборгованості по кредитному договору, отримало ТОВ «Укрборг» про що її проінформовано повідомленням. З часом почали формуватися умови, які унеможливили виконання нею грошового зобов`язання належним чином, крім того, ТОВ «Укрборг» почало здійснювати тиск на неї, вимагаючи достроково сплатити залишок кредитних коштів.
З січня 2015 року ТОВ «Кей - Колект» відмовився приймати від неї належне виконання основного зобов`язання в валюті платежу, встановленої кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21.10.2005 року. 17.02.2017 року до її квартири прийшов представник нового власника квартири, вона дізналася, що квартира, яка є предметом іпотеки та перебуває у її володінні та користуванні, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відчужена на підставі договору купівлі - продажу від 27.01.2017 року.
Вважає такі дії ТОВ «Кей - Колект» та ТОВ «Укрборг» протиправними, такими, що не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства України. Діями відповідачів у вигляді її примусового самоуправного виселення з квартири АДРЕСА_1 без вимоги про звільнення квартири протягом одного місяця з дня отримання вимоги, без рішення суму про виселення та без надання жилого приміщення з фонду житла для тимчасового проживання істотно порушено її права на житло, гарантовані Конституцією та законами України, у зв`язку з чим звернулася до суду з даним позовом.
Вказала, що зазначені договори купівлі-продажу має бути визнано недійсним з підстав порушення її прав, оскільки вона всупереч вимогам закону не отримувала письмової вимоги про усунення порушень за договором, а також письмового повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та укласти договір купівлі-продажу, що позбавило її можливості усунути порушення у добровільному порядку.
На підставі вищевикладеного, з урахуванням уточнення позовних вимог 14.03.2018, ОСОБА_1 остаточно просила суд визнати протиправними дії товариства з обмеженою відповідальністю «Кей - Колект», які полягали у примусовому стягненні і відчуженні без згоди власника нерухомого житлового майна - квартири АДРЕСА_1 , поновити порушені права на володіння і користування вказаною квартирою; визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири від 27.01.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за яким громадянка ОСОБА_2 набула право власності на квартиру за вищевказаною адресою; визнати незаконним та скасувати рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Галини Іванівни про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 ; визнати недійсним договір купівлі - продажу вказаної квартири від 24.05.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шаульською Наталією Іванівною, за яким ОСОБА_3 набула право власності на спірну квартиру; визнати незаконним та скасувати рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Шаульської Н.І. про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 ; визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувати із чужого незаконного володіння, а саме з незаконного володіння ОСОБА_3 спірної квартири; вселити її до зазначеної вище квартири. 
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 30 жовтня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення незаконне, необґрунтоване, належним чином невмотивоване, ухвалене судом з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Вказала, що вона всупереч вимогам закону не отримувала від відповідача ТОВ «Кей - Колект» письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень за договором, а також письмового повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та укласти договір купівлі-продажу.
Вважає недоведеним відступлення права грошової вимоги від ПАТ «Укрсиббанк» до ТОВ «Кей-Колект».
Зазначила, що діями ТОВ «Кей-Колект» було порушено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Будь-якої усної чи письмової згоди на відчуження вказаної квартири на користь третіх осіб вона не надавала.
Також вказала, що у січні 2015 року ТОВ «Кей-Колект» повідомило її, що з лютого 2015 року буде приймати оплату заборгованості виключно у гривні. АТ «Укрсиббанк» припинило приймати платежі у валюті кредиту за попередніми реквізитами. Її запит до ТОВ «Кей-Колект» щодо номеру рахунку для виконання зобов`язання у валюті кредиту та залишку основного боргу був залишений без відповіді. Оскільки відповідач ТОВ «Кей-Колект» відмовився приймати від неї платежі, встановлені кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21.10.2005 року, тому із січня 2015 року він є кредитором, який прострочив.
До апеляційної скарги ОСОБА_1 додано клопотання про витребування нових доказів, посилаючись на те, що суд першої інстанції помилково відмовив у його задоволенні, оскільки вона не змогла їх отримати самостійно.
У письмовому відзиві ОСОБА_3 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Вказала, що вона є добросовісним набувачем нерухомості, правомірно на підставі належним чином посвідченого нотаріального договору набула власності на квартиру АДРЕСА_1 , яка є єдиним житлом її та її неповнолітньої дитини.
У письмовому відзиві ОСОБА_2 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, оскільки рішення суду є законним і обґрунтованим, а доводи скарги висновків суду не спростовують.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, лише якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Відповідно до ст. 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції розглянув справу за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими для апеляційного провадження, з повідомленням учасників справи. 
Вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися у судове засідання, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги , суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду у повній мірі відповідає.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що суду не надано належних та допустимих доказів, які б свідчили про протиправність дій відповідачів в частині примусового стягнення і відчуження без згоди власника нерухомого майна. Позивач не довела, що спірне майно вибуло з її власності поза волею, а відповідач діяв недобросовісно. Суд також виходив з того, що спірна квартира була предметом іпотеки, а відповідач - іпотекодержатель та кредитор законно і обґрунтовано звернув стягнення на іпотечне майно, яке в подальшому неодноразово було відчужено. Тому відсутні правові підстави для витребування його у добросовісного набувача з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України.
Суд апеляційної інстанції погоджується з таким висновком суду.
Згідно з п.1 ч.1 ст.512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (ч.1 ст.513 ЦК України). 
Статтею 514 ЦК України визначено, що до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Відповідно до ст.516 ЦК України заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. 
У статті 1077 ЦК України надано визначення договору факторингу як фінансування під відступлення права грошової вимоги, за яким одна сторона (фактор) передає або зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов`язується відступити факторові своє право грошової вимоги до третьої особи (боржника). Клієнт може відступити факторові свою грошову вимогу до боржника з метою забезпечення виконання зобов`язання клієнта перед фактором. 
Предметом договору факторингу може бути право грошової вимоги, строк платежу за якою настав (наявна вимога), а також право вимоги, яке виникне в майбутньому (майбутня вимога). Майбутня вимога вважається переданою фактору з дня виникнення права вимоги до боржника. Якщо передання права грошової вимоги обумовлене певною подією, воно вважається переданим з моменту настання цієї події. У цих випадках додаткове оформлення відступлення права грошової вимоги не вимагається (ст.1078 ЦК України). 
В той же час, умовами кредитного договору не передбачено такої умови про необхідність надання згоди боржника на заміну кредитора у розумінні ст.516 ЦК України.
Статтею 1080 ЦК України передбачено, що договір факторингу є дійсним незалежно від наявності домовленості між клієнтом та боржником про заборону відступлення права грошової вимоги або його обмеження. 
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із частиною першою статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (стаття 599 ЦК України).
Відповідно до частин першої та другої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 глави 71 «Позика. Кредит. Банківський вклад» ЦК України, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Верховний  Суд України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-679цс17, виклав правову позицію, вказавши, що аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем у суді.
Положення наведених норм дають підстави для висновків, що іпотекодавець вправі оспорити в суді державну реєстрацію набутого іпотекодержателем в позасудовому порядку права власності на предмет іпотеки у разі, якщо він вважає, що таке набуття порушує його права. 
Вказані висновки узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц.
На підставі пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 19 жовтня 2016 року, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із пунктами 1, 2 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, частиною першою цієї статті передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Отже, чинним законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Судовим розглядом встановлено, що 21.10.2005 року між позивачем та АТ «УкрСиббанк» (колишнє найменування АКІБ «УкрСиббанк») укладено кредитний договір № 194-05/ ХІЦ-Ф , на підставі якого позивач отримала кредит у сумі 20100,00 доларів США (101505,00 грн. у гривневому еквіваленті) строком до 21.10.2026р., зі сплатою процентів за використання кредиту у розмірі 12,5% річних.
У забезпечення виконання зобов`язань за цим договором 21.10.2005 року між позивачем та АТ «УкрСиббанк» укладено договір іпотеки, згідно якого іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_2 , в якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором.
Згідно з укладеним 12.12.2011 р. між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» договором факторингу №1 банк (клієнт) передав у власність фактору права вимоги, існуючі або майбутні, банку до боржників та гарантів щодо погашення (стягнення, повернення) заборгованості, що виникли на підставі первинних договорів та договорів забезпечення, у тому числі, за вищевказаним кредитним договором.
01.11.2013 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Укрборг» укладено договір № 6-К, на підставі якого ТОВ «Кей-Колект» (як замовник) доручає, а ТОВ «Укрборг» (як виконавець) приймає на себе зобов`язання за винагороду надавати замовнику послуги, а саме, здійснювати дії, спрямовані на сприяння погашенню наявної заборгованості боржників перед замовником, у зв`язку з чим замовник передає виконавцю інформацію, яка необхідна для надання послуг.
Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 03.09.2015 року залишено без змін рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03.07.2015 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «УкрСиббанк», Харківського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрборг» про визнання частково недійсним договору факторингу, стягнення коштів, зобов`язання вчинити дії. 
Згаданим рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 03.07.15 року було відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «УкрСиббанк», Харківського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрборг» про визнання частково недійсним вказаного вище договору факторингу від 12.12.2011 р., стягнення коштів, зобов`язання вчинити дії.
Оскільки відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом, колегія суддів з урахуванням зазначених рішень судів щодо законності договору факторингу, на підставі якого відповідач ТОВ «Кей-Колект» набув право кредитора та іпотекодержателя предмета іпотеки - спірної квартири - відхиляє наведені з цього приводу у скарзі доводи. 
Пунктом 4.2 іпотечного договору сторони передбачили, що за вибором іпотекодержателя застосовується один з наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до пунктів 5.1.-5.3. договору іпотеки сторони іпотечного договору погодили, що іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні іпотекодержатель зазначає, який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, передбачених частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем повідомлення.
Згідно до Розділу 11 кредитного договору встановлено порядок направлення банком на адресу позичальника повідомлення (вимоги) цінним листом з описом та повідомленням про вручення або ставкою кур`єром на адресу позичальника.
Пунктами 5.1.- 5.4 договору іпотеки встановлено, що у разі настання обставин, зазначених в пункті 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до пункту 4.3. договору іпотеки, у випадку порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку».
Тобто сторони договору погодили між собою позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Частиною першої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
          Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
Цивільним Кодексом  України та іншими законами може встановлюватися для захисту певних чи окремих категорій прав спеціальні способи захисту прав, а тому суд під час розгляду і вирішенні цивільної справи визначає спосіб захисту, виходячи із  закону, який регулює конкретні правовідносини, і тих юридичних фактів, що обумовлюють виникнення цих правовідносин та цього спору.
Статтею 204 ЦК України закріплена презумпція правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
 Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
У пункті 26 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» судам роз`яснено, що відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено у частині першій статті 388 ЦК України.
Відтак, особа, яка вважає, що договором відчуження нерухомого майна порушуються її права як власника або законного користувача цього майна, має право на витребування цього майна від останнього набувача, що і є належним способом захисту її порушеного права.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку»  сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього  Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: 
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Якщо сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя як надання йому права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, такий спосіб захисту прав іпотекодержателя є саме позасудовим.
Зазначене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 29 травня 2019 року по справі №310/11024/15-ц.
У зв`язку із порушенням ОСОБА_5 , основного зобов`язання за кредитним договором №10209173000 (194-05/ХІЦ-Ф) від 21.10.2005 року, з 2007 року в неї виникла заборгованість, що підтверджується рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова по справі № 646/12081/14-ц від 03.07.2015 року та ухвалою Апеляційного суду Харківської області по справі № 646/12081/14-ц від 03.09.2015 року. Зазначена обставина спростовує твердження позивача про відсутність з її боку порушень основного зобов`язання на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.
У п. 5.1. укладеного позивачем Договору іпотеки № 10209173000 (194-05/ХІЦ-Ф) від «21» жовтня 2005 року передбачено, що у разі настання обставин зазначених в п. 4.1. цього Договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Відповідно до п. 4.1. Договору іпотеки № 10209173000 (194-05/ХІЦ-Ф) від «21» жовтня 2005 року, звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках, зазначених в п. п. 2.1.1., 2.1.2. цього договору іпотеки. Згідно з п. 2.1.1. Договору іпотеки № 10209173000 (194-05/ХІЦ-Ф) від «21» жовтня 2005 року, у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним /договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмета іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами. Пунктом 2.1.2. Договору іпотеки № 10209173000 (194-05/ХІЦ-Ф) від «21» жовтня 2005 року передбачено, що у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановленим цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за Кредитним договором, а у разі невиконання Іпотекодавцем цієї вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки. Тобто сторони, при укладенні договору іпотеки дійшли згоди про застереження, відповідно до якого, у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків встановлених договором іпотеки, буде здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки, для задоволення вимог Іпотекодержателя (а.с. 21-23 т. 1, 70-71 т.4).
Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
За змістом частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» у редакції на час укладення спірного договору дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Судом апеляційної інстанції на підставі посвідченої у нотаріальному порядку копії договору встановлено, що відповідно до договору купівлі - продажу від 27.01.2017 року, ТОВ «Кей-Колект» в особі її представника ОСОБА_6 , як іпотекодержатель згідно договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідченим Саєнко Е.В. , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 12.12.2011 за № 5207-5208 та договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харченко І.А. 21.10.2005 за реєстровим № 4600 укладеним з ОСОБА_1 (далі- Іпотечний договір), продав ОСОБА_2 , у відповідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та Іпотечного договору, квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 28,9, житловою площею 16,5 кв.м за суму еквівалентну 11127 доларів США, що становить 311372,77 грн., яку покупець сплатив продавцю до підписання та нотаріального посвідчення цього договору згідно попереднього договору, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І. 07.10.2016 року за реєстровим № 5130. Згідно п. 1.2 загаданого договору квартира є предметом іпотеки згідно Іпотечного договору. Відповідно до п. 1.5 Іпотечного договору квартира належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу квартири, який посвідчено 21.10.2005 року приватним нотаріусом ХМНК Харченко І.А. за реєстровим номером 4591 і зареєстрованого в державному реєстрі правочинів 21.10.2007 номер правочину 909646. Відповідно до п. 1.3 згаданого договору (купівлі-продажу кваритри від 27.01.2017 Іпотекодавцець ОСОБА_1 повідомлений про намір Іпотекодержавтеля ТОВ «Кей-Колект» укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимоги ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується Повідомленням про продаж предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 07.12.2016 року вих. № 731939/586_47, яке було відправлено Іпотекодавцю 09.12.2016 року через поштове відправлення рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням про вручення (а.с. 139-142 т. 4). 
Відповідно до договору іпотеки, укладеного 21.10.2005 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , іпотекодавець ОСОБА_1 передала в іпотеку нерухоме майно - житлове приміщення, яке за договором має вартість 135340,00 грн., для забезпечення в повному обсязі виконання усіх грошових зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21 жовтня 2005 року (кредитний договір 1) та Додатковою угодою про встановлення ліміту овердрафту № 1 від 21 жовтня 2005 року до договору про відкриття карткового рахунку та видачу платіжної картки (кредитний договір 2), а саме, зокрема: зобов`язання по поверненню до 21 жовтня 2026 року, якщо інший термін не встановлено згідно умов Кредитного договору 1, в повному обсязі отриманих в порядку та на умовах відповідно до Кредитного договору 1 кредитних коштів у сумі 20100 доларів США, що на день укладання Кредитного договору 1 складало 101505,00 грн, а також 12,5 процентів річних та комісії 1,1 % від суми кредиту, неустойки згідно Кредитного договору 1. 
Згідно п.п. 4.1-4.6 згаданого договору Іпотеки звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у випадках, зазначених у п.п. 2.1.1.-2.1.2 цього договору іпотеки (у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язання за Кредитним договором). Звернення стягенння здійснюється на підставі , зокрема, застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. У випадках, зазначених в п.п. 2.1.1.-2.1.2 цього договору Іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» У разі невиконання Іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в п. 4.3 Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на Предмет іпотеки. Звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку». 
Відповідно до п.п. 5.1, 5.2, 5.4 вказаного договору Іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем зобов`язання за Кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмета Іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами. У цьому випадку Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. В повідомленні зазначає який зі способів задоволення вимог Іпотекодержавтеля, що передбачені ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» застосовується Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. У разі застосування права Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет Іпотеки як спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодержатель реалізує норми ст. 38 згаданого Закону України і повідомлення, про яке йдеться у п. 5.1, вважається повідомленням Іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки. Відповідно до п. 6.7 ця іпотека зберігає силу у випадку, коли у встановленому законом порядку відбувається передача Іпотекодавцем боргу за Кредитним договору на іншу особу (а.с. 70-71 т. 4, 21-23 т.1) . 
Представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Воробйов О.О. надав до суду апеляційної інстанції копії наявних у позивачки документів: листа ТОВ «Кей-Колект» від 15.01.2015 вих. № 731939/Б-232 ТОВ «Кей-Колект», згідно якого ОСОБА_1 була повідомлена за адресою АДРЕСА_3 , що на підставі договору факторингу № 1 від 12.12.2011 ПАТ «УкрСиббанк» відступило ТОВ Кей-Колект» право вимоги її заборгованості (включаючи суму наданого кредиту; проценти, нараховані банком за користування кредитом; комісії та інші можливі платежі) по Кредитному договору № 194-05/ХІЦ-Ф від 21.10.2005. Даним листом її було також повідомлено, що з 01.02.2015 ТОФ «Кей-Колект» буде приймати оплату заборгованості за кредитними договорами виключно в гривні, а також - були вказані відповідні банківські реквізити для їх сплати та адреса ТОВ «Кей-Колект»;заяви ОСОБА_1 до ПАТ «УкрСиббанк» про надання інформації щодо обслуговування кредитного рахунку для погашення заборгованості в валюті кредиту за кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21.10.2005, а саме - чи є у неї можливість вносити поточні платежі на цей рахунок на сьогодні; листа від АТ «УкрСиббанк» від 09.06.2015 вих. № 15-1/22754, в якому ОСОБА_1 , було роз`яснено, що на підставі договору факторингу № 1 від 12.12.2011, укладеного між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» відбулася заміна кредитора у зобов`язанні, банк здійснив відступлення права вимоги заборгованості за кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21.10.2005 року, укладеного між ОСОБА_1 та банком, на користь нового кредитора. Оскільки банк повністю вибув із зобов`язання та наразі не є кредитором за вищевказаним кредитним договором, зазначений нею у зверненні рахунок не може бути використаний для проведення оплат за кредитом. Для отримання детальної інстанції стосовно поточного стану існуючої кредитної заборгованості їй було рекомендовано звернутися безпосередньо до нового кредитора за кредитними зобов`язаннями; листа ОСОБА_1 від 21.05.2015 на адресу ТОВ «Кей-Колект», з якого вбачається, що вона отримала загаданий лист ТОВ «Кей-Колект» від 15.01.2015 № 731939/Б-232 про зміну кредитора у зобов`язанні за договором кредиту на ТОВ «Кей-Колект» та про зміну порядку оплати заборгованості за кредитним договором, та просить вказати номер поточного рахунку для здійснення платежів в валюті кредиту та надати їй довідку ро залишок кредитної заборгованості та суми процентів до сплати станом на 01.04.2015 (а.с. 4-7 т.4). 
Як вбачається із наданих приватним нотаріусом Малаховою Г.І. документів, на підставі яких вона посвідчила спірний договір купівлі-продажу квартири від 27.01.2017 року, ТОВ «Кей-Колект» надіслало на адресу ОСОБА_1 АДРЕСА_10 , повідомлення про те, що 12 грудня 2011 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» були укладені Договір факторингу № 1 та Договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений нотаріально, згідно яких право вимоги за Кредитним договором № 194-05/ХІЦ-Ф від 21 жовтня 2011 року та Договором іпотеки від 21 жовтня 2005 року, відповідно до умов якого ОСОБА_1 було передано в іпотеку нерухоме майно, а саме: квартиру під номером АДРЕСА_7 перейшов до ТОВ «Кей-Колект». Свої зобов`язання з повернення кредиту ОСОБА_1 у повному обсязі виконано не було, у зв`язку з чим станом на 01.04.2014 року утворилася заборгованість за користування кредитними коштами у розмірі 6852,16 доларів США.
З посиланням на ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», яка передбачає, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, із зазначенням стислого змісту порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї умови, з урахуванням того, що 01.04.2014, вих. № 731939/L19, ТОВ «Кей-Колект» на адресу ОСОБА_1 надсилалася вимога про усунення порушень основного зобов`язання, з проханням сплатити вказану заборгованість та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання цієї вимоги, яка була отримана ОСОБА_1 особисто, однак не була виконана і заборгованість за кредитним договором не погашена, а також з посиланням на п.п. 5.1, 5.4 Договору іпотеки від 21 жовтня 2005 року, керуючись ст.ст. 35, 36, 38 Законом України «Паро іпотеку», ТОВ «Кей-Колект» повідомило ОСОБА_1 про те, що в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» предмет іпотеки - згадана квартира під номером АДРЕСА_7 - буде продана іншій особі за ціною встановленою на підставі незалежної оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за ринкові ціни на цей вид майна (а.с. 140-142 т.4). 
Вказаний лист був повернутий без вручення за закінченням терміну зберігання, однак таке повідомлення відповідає умовам п.п. 5.1, 5.4 згаданого договору Іпотеки щодо порядку надсилання повідомлення про застосування іпотечного застереження, який позивачка не оспорювала і тому відповідно до ст. 629 ЦК України він має обов`язкову силу для сторін цього договору. 
Виходячи з принципу справедливості, добросовісності та розумності, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України, та принципу правової визначеності, саме на позивачку, яка уклала договір іпотеки на таких умовах покладається позитивний обов`язок забезпечити вчасне отримання кореспонденції за вищевказаною адресою, яка була зазначена у договорі іпотеки. Належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження виконання цього обов`язку позивачка до суду не надала. Той факт, що вона у листуванні з ТОВ «Кей-Колект» 21.05.2015 вказувала свою іншу адресу, по АДРЕСА_8 , за відсутності відповідного звернення до ТОВ «Кей-Колект» та узгодження з кредитором цього питання, - не є достатнім доказом, що вона домовилась з ТОВ «Кей-Колект» про зміну адреси для листування з нею. Крім того, колегія суддів звертає увагу, що позивачка не зареєструвала своє місце проживання за адресою, яку вона зазначила у згаданому листі від 21.05.2015, залишивши свою реєстрацію за адресою, зазначеною у договорі кредиту та іпотеки.
27.01.2017 року між ТОВ «Кей-Колект» (Продавцем) та ОСОБА_2 (Покупцем) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідченого державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малахової Г.І., і прийнято рішення про присвоєння реєстраційного номера об`єкта нерухомого майна: 1157835763101. Тобто, вищевказаним нотаріусом після перевірки наданих документів і відсутності підстав для відмови у державній реєстрації, було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на відповідну квартиру. Таким чином, ОСОБА_2 , уклала договір купівлі-продажу із законним власником майнових прав на зазначену вище квартиру, і тим самим правомірно набула права власності на квартиру АДРЕСА_2 .
Відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24.05.2017 року ОСОБА_2 передала у власність ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_2 , яке належить продавцю на праві приватної власності на підставі згаданого вище Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ПН ХМНО Малаховою Г.І. 27.01.2017 року, за реєстровим № 148, право власності зареєстровано у ДРРП на нерухоме майно ПН ХМНО Малаховою Г.І. 27.01.2017 року. Цей продаж вчинено за суму 153000 грн. (а.с. 84-85 т. 2). 
Як вбачається із наданих до суду апеляційної інстанції вищевказаних нових доказів, які відповідно до ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції приймає з огляду на те, що суд першої інстанції їх вчасно не витребував, іпотекодержатель ТОВ «Кей-Колект» відповідно до згаданої норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі іпотечного договору та у передбаченому цим договором порядку у січні 2015 року надсилав позивачці ОСОБА_1 на зазначену у договорі адресу за 30 днів до укладення спірного договору купівлі-продажу повідомлення про свій намір укласти договір про відчуження предмету іпотеки у рахунок погашення боргу за договором кредиту. ОСОБА_1 не виконала цієї умови і тому іпотекодержатель законно і обґрунтовано продав від свого імені предмет іпотеки за спірним договором. 
Колегія суддів відхиляє доводи скарги про те, що ОСОБА_1 не отримала вказане повідомлення з огляду на зміну свого місця проживання, оскільки цей факт належними і допустимими письмовими доказами не підтверджено. Як встановлено судом апеляційної інстанції ОСОБА_1 має право користування квартирою, яка належить її батькам і де зареєстроване її постійне місце проживання. За умовами згаданого договору іпотеки вона зобов`язана письмово повідомляти кредитора та іпотекодержателя про зміну свого місця проживання. Позивач всупереч передбаченого ст.ст. 12, 81 ЦПК України процесуального обов`язку не надала до суду належних і допустимих доказів на підтвердження виконання згаданих умов договору. Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недоведеність позову про порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, а наведені з цього приводу доводи скарги є недоведеними.
Крім того доводи скарги щодо неотримання нею вимоги про усунення порушень за договором позики та її неналежне повідомлення щодо наміру вчинити договір купівлі-продажу предмету іпотеки не є підставою для визнання такого договору недійсним.
Наслідком невиконання встановленого статтею 38 Закону України «Про іпотеку»  обов`язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає відшкодування іпотекодержателем можливих збитків. 
Зазначене відповідає висновку, викладеному у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року, справа № 201/9258/15-ц, провадження № 61-5799 св 18, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року, справа № 643/8134/16-ц, провадження № 61-224св17.
За змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Згідно висновку оцінювача ринкова вартість об`єкта оцінки - спірної квартири станом на 04.10.2016 року була встановлена у розмірі 260800 грн., що в еквіваленті по курсу долара НБУ на дату оцінки становило 10061,49 доларів США (а.с. 136-137 т. 4).
При цьому доводи щодо невідповідності ціни продажу предмета іпотеки звичайним цінам не має юридичного значення у контексті розглянутого судом предмета позову, оскільки такі підстави не свідчать про недійсність договору купівлі-продажу предмета іпотеки. 
Відчуження предмета іпотеки за заниженою ціною може бути підставою лише для відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним.
Відповідного висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 12 вересня 2018 року, справа № 766/13946/16-ц, провадження № 61-17792 св 18.
Колегія суддів відповідно до ст. 367 ЦПК України відхиляє доводи скарги ОСОБА_1 щодо не повернення їй різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, оскільки з цього приводу спір судом не розглядався і тому такі доводи перебувають поза межами розглянутої справи. Доводи позову та апеляційної скарги щодо заниження вартості предмета іпотеки при продажу є необґрунтованими та не є підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним. 
Оскільки позивачка всупереч передбаченому ст.ст. 12, 81 ЦПК України процесуальному обов`язку не надала до суду належних, допустимих і достатніх у розумінні ст. 76 ЦПК України доказів, та не спростувала передбачену ст. 204 ЦК України презумпцію правомірності спірного договору купівлі-продажу, - у суду не було законних підстав для задоволення похідної від цього вимоги та для скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 .
Таким чином, встановивши, що волевиявлення на передачу права власності на іпотечне майно при порушенні зобов`язань за кредитним договором позивач надала у договорі іпотеки, позивач не довела порушення її права на переважне придбання спірного майна, а у ході судового розгляду не встановлено факт вибуття спірного майна поза волею його власника - позивача або особи, якій він передав майно у володіння, суд прийшов вірного висновку про відмову в задоволенні позову.
Згідно п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 3 червня 2014 року № 1304-VII, який набрав чинності 07.06.2014, протягом дії цього Закону:
1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;
2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки);
3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.
       Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 щодо ненадання згоди на продаж квартири, спростовується п.2.1.2 згаданого договору іпотеки, яким передбачено, що у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановленим цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за Кредитним договором, а у разі невиконання Іпотекодавцем цієї вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки (а.с. 70 на зв. Т. 4).
       Колегія суддів також звертає увагу, що позивачка при укладенні договору іпотеки погодилась на іпотечне застереження, тобто виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання (а.с. 71 т. 4). 
Відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті», забороняється здійснювати примусове стягнення, але це не виключає можливість договірного (добровільного) стягнення, адже в даній справі іпотекодержателем, з метою захисту своїх порушених прав, було застосовано позасудовий спосіб врегулювання спору. Позивачем не надано жодного доказу на підтвердження факту її реєстрації та проживання в квартирі, що знаходиться з адресою: АДРЕСА_9 , а тому твердження про виселення є недоведеним. 
Як вбачається з довідки КП «Жилкомсервіс» від 28.11.2016 № 26954/2/07-05 за вищевказаною адресою предмета іпотеки, АДРЕСА_8 , ніхто не зареєстрований (а.с. 89 т.4).
Крім того позивачка, яка не довела своє постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки, має право користування житлом у квартирі своїх батьків, тому колегія суддів також відхиляє її доводи про порушення у даному випадку норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті» щодо захисту житлових прав позичальника.
Відповідно до ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Оскільки позивачка не довела незаконність спірних договорів купівлі-продажу, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність позову. Крім того, колегія суддів зважає на те, що за недоведеності незаконного вибуття спірної квартири з володіння ОСОБА_1 презумпція правомірності вищевказаних договорів купівлі-продажу також захищається згаданою нормою ст. 388 ЦК України про захист права добросовісних набувачів спірної квартири - відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . 
       Доводи позивача про розгляд справи без її участі також є недоведеними і спростовуються наявним у матеріалах справи явочним листом (том 2, а.с. 195). 
Інші доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а стосуються переоцінки доказів.
Таким чином що судом першої інстанції відповідно до ст.ст. 89, 263 ЦПК України в результаті правильно досліджені наявні у справі докази, їм надано належна оцінка, суд правильно застосував норми матеріального і процесуального права, а доводи скарги цього висновку не спростовують.
Оскільки суд першої інстанції постановив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України відсутні підстави для перерозподілу судових витрат.
Керуючись ст.ст. п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
постановив :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 -залишити без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 30 жовтня 2019 року-залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст судового рішення складено 20 липня 2020 року.
Головуючий                                                                                        В.Б. Яцина.

Судді                                                                                                      І.В.Бурлака.

О.М.Хорошевський.